層級架構

一個標準的 AHP 層級架構圖應包含最終目標層(第一層)、評估準則或要素層 (第二層開始)。本研究為建構房地產選購因素之評選模型，根據熊文煌(2006)、陳 廷翰(2007)、林琇意(2011)、蔡家幸(2012)等研究提出之架構論述，本研究可以歸 納出對於選購房地產或者投資房地產約有四大面向，分別為周遭環境、房屋條件、

法規政策以及未來發展。周遭環境大致可以討論以下幾個部分有:交通便利性、生 活機能便利性、停車便利性、居住環境及綠化環境、治安問題、公用設備和公共 設施。房屋條件大致可以討論以下幾個部分有：房屋價格、房屋地段、建築物結 構、房屋格局、土地面積、施工品質與建材等級、付款條件與貸款成數。政策法 規大致可以討論以下幾個部分有：建蔽率、容積率、租/購屋補助、貸款利率、相 關優惠政策。未來發展大致可以討論以下幾個部分有：房屋增值潛力、土地變更 容易度、是否在都更計畫範圍內、售後服務與房屋保固。以上提出四大面下底下 可以討論的這些項目將會透過專家調查法來詴著描繪出本研究使用之層級架構圖，

並能夠建構出房地產選購之評選模型。

周遭環境可探討的有交通便利性、生活機能便利性、停車便利性、居住環境 及綠化環境、治安問題、公用設備和公共設施，其中交通便利性是指居住環境的 道路可及性和公共交通可及性是否夠高；生活機能便利性是指居住環境滿足生活 需求(食衣住行育樂)的能力；停車便利性是指居住環境是否方便停車；居住環境及 綠化環境是指居住環境的舒適度和綠化程度；治安問題是指居住環境的治安是否 良好；公用設備和公共設施是指居住環境附近是否有公用設備和公共設施。房屋 條件可探討的有房屋價格、房屋地段、建築物結構、房屋格局、土地面積、施工 品質與建材等級、付款條件與貸款成數，其中房屋價格是指售價是否容易被消費

者接受；房屋地段是指區位地點是否有發展潛力；建築物結構是指房屋結構是否 良好；土地面積是指房屋土地所占的面積大小；施工品質與建材等級是指施工品 質和建材等級是否良好；付款條件與貸款成數是指交易房屋時的付款條件與貸款 成數是否吸引消費者。政策法規可探討的有建蔽率、容積率、租/購屋補助、貸款 利率、相關優惠政策，其中建蔽率是指房屋的建蔽率有多少；容積率是指房屋的 容積率有多少；租/購屋補助是指政府是否有對於房屋交易進行補助；貸款利率是 指政府放款的利率對於房屋交易是否有幫助；相關優惠政策是指政府對於房屋交 易有其他的優惠政策。未來發展可探討的有房屋增值潛力、土地變更容易度、是 否在都更計畫範圍內、售後服務與房屋保固，其中房屋增值潛力是指房屋未來增 值的空間與幅度；土地變更容易度是指該房屋建地是否容易變更用途；是否在都 更計畫範圍內是指房屋所處地段是否列入都更計畫範圍內；售後服務與房屋保固 是指房屋交易後的售後服務和保固是否讓消費者滿意。

根據以上的討論，本研究與三位匿名該領域專家學者進行反復徵詢和反饋後，

周遭環境構面底下的準則縮減為交通便利性、生活機能便利性、停車便利性、居 住環境及綠化環境、治安問題。房屋條件構面底下的準則維持不變為房屋價格、

房屋地段、建築物結構、房屋格局、土地面積、施工品質與建材等級、付款條件 與貸款成數。政策法規構面底下的準則縮減為建蔽率、容積率、租/購屋補助、貸 款利率。未來發展構面底下的準則維持不變為房屋增值潛力、土地變更容易度、

是否在都更計畫範圍內、售後服務與房屋保固。最終得出本研究之評估構面及其 準則，列表如表 7：

表 7 層級架構說明表

資料來源：熊文煌(2006)、陳廷翰(2007)、林琇意(2011)、蔡家幸(2012)及本研究整理

圖 4 本研究 AHP 層級架構圖 建構房地產選

購因素之評選 模型

周遭環境

交通便利性 生活機能便利性

停車便利性 居住及綠化環境

治安問題

房屋條件

房屋價格 房屋地段 建築物結構

房屋格局 土地面積 施工與建材品質 付款條件貸款成數

政策法規

建蔽率 容積率 租/購屋補助

貸款利率

未來發展

增值潛力 土地變更 都更計畫 售後服務與保固