房地產選購因素以及相對的重要性相關研究

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(1)臺灣師範大學管理學院高階經理人企業管理碩士在職專班碩士論文 Program of Executive Master of Business Administration College of Management National Taiwan Normal University Master Thesis. 房地產選購因素以及相對的重要性相關研究 THE FACTORS OF REAL ESTATE PURCHASING AND RELEVANT IMPORTANCE. 楊洺濤 YANG, Ming-Tao. 指導教授：沈永正博士 Advisor：Shen, Yung-Chang Ph.D.. 中華民國108年5月 May, 2019.

(2) 中文摘要房地產是國內最主要的投資工具之一，可以自住、出租、轉售等，因此受到投資客的喜愛。台灣的土地資源稀少，人口眾多，房地產變成某種程度意義上的稀有財，因此受到人們競相追逐。許多人透過出租房地產可以穩定有 7-15%的年化報酬率，這比其他的投資管道例如股票或期貨來得穩定很多。選購房地產需經過審慎思慮。有許多的條件會影響到選購房地產，如：房屋價格、房屋位置及周遭環境、房屋格局、貸款利率、稅金、政策、景氣等。本研究鑑於此欲以 AHP 層級程序分析法建構一個選購房地產的評估模型。本研究得出「周遭環境」和「房屋條件」是主要的評估構面，「生活機能便利性」(絕對權重值 0.134)、「房屋價格」(絕對權重值 0.113)和「增值潛力」(絕對權重值 0.109)為最優先考慮的前三項準則。本研究建構之模型對於房仲業者或相關研究人員來說能夠給予相當程度的幫助，也能夠給予後續相關研究建議。. 關鍵字：房地產、投資、AHP. i.

(3) Abstract Real estate is a great investment subject in Taiwan, it provides owner to live, rent and sold. Hence, it always beloved of those investor in Taiwan. Taiwan has a huge population on very scarce land; many investors earned 7-15% Return of Investment each year by renting real estate, it’s more stable than stocks or futures. There are many factors that always affect investment strategy on real estate such as price, location, loan, tax, policy, economy etc. We would like to build a real estate assessment model by applying AHP method. First, we discovered that price and location were two main consider indicators, second, life function (weight 0.134), price of real estate (weight 0.113) and investment potential (weight 0.109) were top three important factors in our assessment model. Final, we provided related advice on future researches.. Keywords: Real estate, Investment, AHP. ii.

(4) 目次中文摘要 ............................................................................................................................i Abstract ..............................................................................................................................ii 目次 .................................................................................................................................. iii 圖次 ...................................................................................................................................v 表次 .................................................................................................................................. vi 第一章. 緒論 .............................................................................................................. 1. 第一節. 研究背景與動機 .................................................................................. 1. 第二節. 研究目的 .............................................................................................. 4. 第三節. 研究方法 .............................................................................................. 4. 第四節. 研究內容與流程 .................................................................................. 5. 第五節. 研究流程圖 .......................................................................................... 6. 第二章. 文獻回顧 ...................................................................................................... 7. 第一節. 房地產 .................................................................................................. 7. 第二節. 房地產選購 ........................................................................................ 12. 第三節. AHP 層級分析法 ............................................................................... 22. 第三章. 研究方法 .................................................................................................... 27. 第一節. 分析層級程序法流程 ........................................................................ 27. 第二節. 層級架構 ............................................................................................ 29. 第三節. 研究對象 ............................................................................................ 33. 第四節. 問券設計 ............................................................................................ 34. 第四章. AHP 問卷結果分析與討論 ....................................................................... 36. 第一節. 評估構面與準則 ................................................................................ 36. 第二節. AHP 專家問卷結果分析 ................................................................... 36. iii.

(5) 第五章. 結論與建議 ................................................................................................ 47. 參考文獻 ........................................................................................................................ 51 附錄一建構房地產選購因素評選模型之研究-AHP 專家問卷 ................................ 53. iv.

(6) 圖次圖 1 研究流程圖 ............................................................................................................. 6 圖 2 分析層級程序法流程圖 ....................................................................................... 26 圖 3 虛擬案例 AHP 層級架構圖 .................................................................................. 27 圖 4 本研究 AHP 層級架構圖 ...................................................................................... 32 圖 5 第一層級評估構面之層級分析結果 ................................................................... 37 圖 6 第二層級周遭環境之層級分析結果 ................................................................... 39 圖 7 第二層級房屋條件之層級分析結果 ................................................................... 40 圖 8 第二層級政策法規之層級分析結果 ................................................................... 42 圖 9 第二層級未來發展之層級分析結果 ................................................................... 43 圖 10 第二層級間各準則之絕對權重 ......................................................................... 45. v.

(7) 表次表 1 熊文煌建構之房地產選購評估之層級架構表 ................................................... 13 表 2 陳廷翰建構之房地產選購評估之層級架構表 ................................................... 15 表 3 林琇意建構之房地產價格評估之層級架構表 ................................................... 17 表 4 蔡家幸建構之房地產選購評估之層級架構表 ................................................... 18 表 5 AHP 評比尺度表 .................................................................................................... 23 表 6 隨機指標表 ........................................................................................................... 25 表 7 層級架構說明表 ................................................................................................... 31 表 8 研究對象分配 ....................................................................................................... 33 表 9 AHP 評估尺度成對比較範例表 ............................................................................ 34 表 10 第一層級評估構面之層級分析結果 ................................................................. 37 表 11 第二層級周遭環境之層級分析結果 ................................................................. 38 表 12 第二層級房屋條件之層級分析結果 ................................................................. 39 表 13 第二層級政策法規之層級分析結果 ................................................................. 41 表 14 第二層級未來發展之層級分析結果 ................................................................. 42 表 15 第二層級間各準則之絕對權重 ......................................................................... 44. vi.

(8) 第一章緒論第一節研究背景與動機投資行為是一個對於幫助個體財務和國家經濟發展成長必頇的行為。對於個體財務而言，投資是透過完整、精闢的分析對於未來一段時間能夠於報酬上得到增長的標的來進行資金投入。對於國家經濟而言，主要是為了增加 GDP 指數而產生的行為，除了最常見的硬體投資如不動產、公共建設等，還有軟體投資如教育、科技研發等，這些投資行為都能夠幫助國家的 GDP 增長。投資工具略可分為實質商品和金融商品兩類，實質商品有不動產、設備、貴金屬等，金融商品則有股票、債券、基金、期貨、選擇權或其他衍生性商品等。近年來，股票行情已居於相對高點難有收益，基金、債券因為利率、手續費而導致年化報酬率過低，期貨、選擇權或其他高槓桿金融商品因為高風險而不易操作，貴金屬或其他保值商品也常因為國際情勢不穩定而波動過大。相較前述投資工具下，不動產就穩定度、報酬率等都好上許多。不動產一般也稱為房地產，是國內最主要且熱門的投資工具之一，其特性可以自住、出租、轉手等非常靈活，也因此受到投資客的喜愛。鑒於土地資源稀少，人口暴增，房地產變成某種程度意義上的稀有財，因此收到人們競相追逐，在台灣這地狹人稠的地方更是如此。許多包租公、包租婆透過出租房子每年可以穩定有 7-15%的年化報酬率，這比市場上許多績優股票或者定存股票的帄均報酬率好上許多，也更相對穩定。但近年來少子化以及政府積極打房的策略下，房地產市場稍微降溫一點，使投資客必頇投入較多心力來留意。不過在台灣這個供不應求的環境下，政府的打房效果還是有所極限，也因此房地產仍然是短中期內較佳的投資標的，就算拉長至長期也應是如此。綜觀台灣過去房地產的發展歷史，可略述為以下，1968 年開始，國內剛由農業社會轉型為工業社會，工作型態發現變化和所得增加導致生活型態起了變化，年輕人開始有能力自立門戶使得房地產的需求大大提升。1973 年中東戰爭爆發，油價上揚導致國際間通貨膨脹的現象層出不窮，也因此導致了房價飆漲。也因房. 1.

(9) 價迅速飆漲，政府祭出了打房政策來降房地產市場的熱度，一直到 1975 年房價約略下跌 30-40%。隔年適逢全台十大建設的推動，政府開始放寬建築融資，因此房地產又開始一波上升態勢。同時第二次中東戰爭又使油價飆漲、通貨膨脹使房地產市場陷入一個盲目瘋狂的節奏，因此政府又再度祭出打房措施，透過緊縮貸款銀根和追查逃漏稅使投資客開始瘋狂拋售手中的房地產，此下跌波段持續至 1982 年。隔年這樣的循環又開始從頭，房價下滑太過，國家經濟遲緩，使政府又開始寬鬆房地產市場。這段時間台灣因為代工的強大使經濟情勢大好，國民年所得大幅成長，股市與房市雙雙上漲，但另一方面也導致非法金融融資流竄於市場上，其高利率以及倒會風險使台灣當時的經濟隨時有可能泡沫。也因此政府開始第三次行動，整頓非法融資，緊縮銀根使當時熱錢亂竄的情況下獲得控制，但也使得房市反轉下跌約 20-30%。1991 年，台灣房市開始第四次循環，但此次因為上波房價漲幅過大所以打破了三年一小漲、七年一大漲的慣例，此階段的房地產多呈現盤整狀態。1996 年中共對台飛彈事件使得民心恐慌，紛紛拋售手中的固定資產以求靈活的現金，使房地產又一波下跌，但隨著政經情勢穩定後，房地產又開始回溫。至始至終這段期間房地產並無太大跌幅也無太大漲幅，也因此房地產沉寂了好一段時間。2000 年，政府為了刺激房市，持續提供數千億的首購優惠，此舉達成效果使房地產開始於 2002 年回春。但 2003 年全球面臨 SARS 風暴，房地產市場受到影響又開始蕭條冷清，但 SARS 危機過去後房市又開始 5 年的上漲行情波段。2008 年雷曼兄弟破產導致的次貸金融風暴使全球經濟哀鴻遍野，但此時政府宣布降低遺產稅至 10%，對於「陸資來台購置不動產辦法」又進行修訂，使台灣房地產隔年就開始反轉大幅飆漲。中國大陸本就適逢經濟起飛的階段，又因次貸金融風暴使其他投資標的都變得高風險，因此政府開放的這扇不動產投資之窗使對岸的熱錢瘋狂湧入，房價節節上升，炒作的比自用的多上太多導致民怨四起。 2011 年，政府即便祭出奢侈稅和豪宅稅打房但仍無成效，房地產市場仍然不受影響地緩緩上升，直至今日，除了投資客外，一般民眾也將房地產視為較樂觀的投資工具(李同榮，2012)。. 2.

(10) 雖然房地產被視為較穩固、樂觀的投資工具之一，但近年來國內人口紅利不足和政府積極限制的情況下，選購房地產仍需經過審慎思慮。有許多的條件會影響到購置房地產，如：房屋價格、房屋位置及周遭環境、房屋格局、貸款或其他相關利率、稅金成本、政府政策、國際情勢及景氣等。本研究鑑於此欲以 AHP 層級程序分析法建構一個選購房地產的評估模型，層級程序分析法（ Analytic Hierarchy Process；AHP）是一種多目標搭配多準則的決策方式，為 1971 年 Thomas L.Saaty（匹茲堡大學教授）所發展出來，主要應用在模糊情況下和具有數個評估準則的決策問題中；其使用的目的是將複雜的多決策問題進行系統化解決，透過不同層級進行分析，並透過量化判斷，找出各層級準則之優先序後加以整合評估，以提供決策管理者進行適當方案的選擇，同時減少決策錯誤的風險性（鄧振源、曾國雄，1989）。本研究期望此模型能夠供日後相關人員如：研究學者、投資客乃至一般民眾等於購置房地產時有一份完善的依據。. 3.

(11) 第二節研究目的本研究的主要目的是針對房地產購置時，以分析層級程序法(AHP)評估出適當的購置標的，並進行相關討論。其詳細目的可列為以下四點：一、蒐集與回顧國內外有關房地產之發展現況，以找出適當的評選構面與評選準則。二、依據評選構面與評選準則，建立 AHP 層級架構，並設計專家問卷進行調查。三、整理專家問卷之結果以計算出各層級評選準則之權重，建構房地產選購因素之評選模型。四、針對模型產出之數據，得出結論後並給予後續研究相關建議。. 第三節研究方法本研究所使用的研究方法為以下三項：一、文獻回顧法：收集房地產、房地產選購與分析層級程序法(AHP)之相關文獻供參考，確定研究方向並詳加定義研究目標。二、專家調查法：這是一種將欲解決之問題送至相關領域之專家們徵詢意見，然後回收彙整並得出綜合意見，接著將此意見反饋給同樣的專家們並進行修改，反覆多次後可得到較一致的意見結果。三、分析層級程序法(AHP)：透過擬定評估準則及因子，建立層級架構圖，以設計過之專家問卷發放予相關領域之專家進行填答，接著根據回收之專家問卷填答數據以分析層級程序法(AHP)運算並討論之，以建構房地產選購因素之模型，達成本研究之目標。. 4.

(12) 第四節研究內容與流程本研究之流程及內容如下：一、定義研究問題：於研究背景與動機中簡述研究問題、方向與目標。二、文獻蒐集與回顧：收集房地產、房地產選購與分析層級程序法(AHP)之相關文獻，找出目前的研究缺口。三、建構AHP架構圖：以文獻探討和專家調查法之結果來定義最終目標、評選構面以及評選準則等，並繪出層級架構圖。四、設計與發放AHP專家問卷：依照層級架構圖設計專家問卷，將之發放予相關領域之專家進行填答。五、調查結果分析：運用分析層級程序法演算回收之數據，決定各準則權重。六、結論與建議將相關成果進行統整分析，並給予後續研究之建議或指引。. 5.

(13) 第五節研究流程圖. 定義研究問題. 文獻蒐集與回顧. 房地產. 房地產選購. 建構 AHP 架構圖. 設計與發放專家問卷. 結果分析. 結論與建議. 圖 1 研究流程圖. 6. 分析層級程序法.

(14) 第二章文獻回顧第一節房地產房地產是指附著、覆蓋於土地的一種實體物件。房地產一般被稱作不動產，而與之相對應的是動產。房地產因其特性的關係常被人詴圖與其他不動產分離討論，並且也會將房地產所有權和房地產本身分離。民法的權限中，不動產（immovable property）會有三種存在形態：其一為土地，其二建築物，最後為房地合一。拍賣標的也存在多種形態於房地產拍賣中，一為土地使用權，二為建築物和房地合一下的物質實體及其權益，隨著私有財產的所有權發展，房地產焉已擠身為商業交易的主流。房地產交易變成是一種重要的投資方式。房地產主要有以下幾項功能：1.自用、2.出租、3.出售、4.抵押、5.證券。自用即是指透過購買、贈與等方式獲得房地產後自住或是用作其他私人用途，並且無任何營利意圖。出租即是指透過購買、贈與等方式獲得房地產後，以營利目標來轉租給需求者，固定收取租金以取得利益。出售即是將房地產轉售給需求者，有可能是自用或者是出租因某些因素改而轉售，或是原先就以投資為目標低買高賣取得獲利。抵押就是以房地產的價值來向銀行取得貸款，擁有者透過抵押填補資金缺口來進行房地產開發行為並取得獲利，銀行大多樂於以較低的利率發放不動產貸款，因為借款人無法清償貸款時，可以取走借款人的抵押物贖回權，接著請求法庭將土地所有權轉移給銀行並加之出售以取回借出去的錢。證券即是指房產信託，是一種類封閉共同基金，投資標的為房地產，可以讓一般投資人以較低門檻投資房地產並獲得獲利。房地產信託主要收入來自於租金，因為租金收入相對固定因此派息率十分優異。一般來說，房地產信託的報酬優於公債但低於股票，風險則是高於公債低於股票，而且房地產的特性對於對抗通貨膨脹時特別有利 (MBA 智庫百科-房地產，2018)。房地產是由土地和地上建物所構成，根據土地和地上建物可以分類出許多用途，當依據土地分類時，有以下：1.居住用地、2.工業用地、3.公用設施用地、4.. 7.

(15) 交通用地、5.倉儲用地、6.道路廣場用地、7.綠化用地、8.市政用地、9.其他用地。而依據地上建物分類時，有以下：1.住宅、2.工業廠房與倉庫、3.商場與店舖、4. 辦公樓、5.旅館酒店、6.娛樂設施、7.政府和公用設施、8.其他功能建物(MBA 智庫百科-房地產，2018)。因為房地產投資有不錯的獲利且風險較低，故目前是投資市場上主流的投資標的之一，鄭華(2003)認為房地產投資型態，可分為購買土地後的投資開發和表面建物建成後的投資開發兩類型。以投資開發而言，開發商作為投資者主要是賺取開發時的利潤，雖然風險極大但回報也很可觀；以建成後的投資而言，投資人則有收益、保值、消費和增值四個面向的利益。開發投資，是指投資者通過項目策劃、規劃設計、和施工建設等過程，來在土地上的進階投資活動，興成可以供使用者使用的建物或一些附屬設備、設施、環境等等，此領域中也將其稱為房地產商品，並且於不動產市場上進行推銷，最後，將之轉售或轉租給另外的投資者或有需要的消費者，並且回收當初的投入成本及額外利潤，達成獲取投資收益的目標。建成後投資，這類投資物件常見的有開發商新建成的房地產，或者是市場上的二手物件。這類投資的目的一般分為兩個，一個是因自我生活起居或生產經營的需要而起的需求，另一個是作為投資將自有或購入的房地產物件出租給其他使用者，來得到穩定的被動式收入，另一方面在投資者不願意繼續持有時，還能夠將其轉售給另外的需求對象，來得到相關收益(鄭華，2003)。依據章偉傑於 2003 年的『大型房地產項目全案策畫應用指南』，房地產投資有以下的決策流程 1. 開發項目的選定在開發項目的選定過程時，第一步是根據該項目的初步狀況，依照整體規劃、周圍環境、區域市場走勢、物業市場狀況等因素進行全盤分析。另一方面，根據地段的自然條件、經濟條件和市場特性等多面向的分析，確定精準的選址以及最適合的開發用途。. 8.

(16) 2. 開發方案的選擇與確定房地產項目在進行投資決策時經常會遇到最佳方案的選擇問題，重要的是如何以某種標準和採用某種方式來對於標的如何取得良好投資收益水準。透過客觀分析過市場之後，可以瞄準欲開發的建物類型和建物客戶，並且詳細分析客戶們的需求狀況、購買行為和能力等，最後依照分析的結果配合有效資源來建構標的方案。 3. 估計收入和銷售總額營銷策劃及市場推廣方案的擬定是此階段最主要的工作。依據標的的具體狀況，了解物業市場上的供應水準、售價水帄等，以及分析來預測未來價格趨勢。另一方面，考慮需求面的心理預期、欲開發標的的實際狀況以及對銷售周期之預測來擬定價格策略。如此得到精準的標的投資收入。 4. 項目開發總成本的分析估算標的總投資成本，一般來說項目的開發成本包括： (1)土地費用：包括土地出讓金、拆遷安置補償費、城市建設配套費等。 (2)前期工程費：勘察設計費、適性研究費、相關報建等費用。 (3)房屋開發費：包括建築安全工程、室外工程、附屬設施工程及其他相關費用。 (4)開發商管理費用。 (5)財務費用：包括融資成本及開發資本的利息。 (6)不可預見費。 (7)營銷費用：包括銷售時廣告費用、代理費用等。 (8)相關稅費：包括營業稅及企業所得稅等。 5. 財務因素分析財務因素分析可以以動態分析為主搭配靜態分析來剖析房地產項目的成本與收益。主要項目有財務收益分析、現金流量分析，凈現值變動、內部收益率等指標的測算。. 9.

(17) 6. 項目投資決策通過市場和經濟分析，在法律可行、經濟可行、市場可行的基礎上，於投資決策時，還必頇針對開發業者擁有的能力進行綜合評比，這些能力一般包括管理能力、開發能力、融資能力等等。房地產的投資開發決策是一個多目標、多準則的策略推演，也是將風險與收益相比的過程。最後對策略過程中可能發生的各式風險，進行準確的預測，來得出最終可行的投資決策。從前述的步驟可以看出房地產投資一直是多方案的比較議題，應該透過考慮各項因素來決定該投資的項目，因此房地產投資項目選擇必定是一個多目標、多因素的決策模式，也因此許多研究者會使用 MCDM(多準則決策模型)來探討房地產投資的相關議題。為了瞭解投資房地產時，應該考慮的面向與指標，先瞭解房地產投資的特點是有其必要性的。房地產的特點可以表列如下(劉正山，2000)： 1. 稅收房地產投資所得稅是以淨租金收益扣除經營成本、利息和建物折舊後的凈收入為基數以固定稅率來徵收的。以會計面來說，建物隨著使用年的增加，其獲益水帄都逐步下滑，因此稅法中規定建物每年的折舊額致使年收益減少，也就減少了納稅支出。 2. 金融機構支持房地產作為抵押是很受到金融機構的歡迎的，因此房地產標的可以輕鬆地得到投資需要之資金。金融機構普遍認為實體抵押是最保證能夠如期且安全收回借款的方式，除了個體戶的資信狀況和自有資金考量外，房地產本身就是一種好的信用保證。 3. 對抗通貨膨脹通貨膨脹會導致市場上物價的上升，但也會使房地產價值上升，換句話說就是房產投資是有增值性的。且房地產可供自住和生產經營用，因此在經. 10.

(18) 濟不景氣時，房地產的價值仍然巨大，這也說明了房地產投資是一種不錯的保值管道。 4. 提高信用等級由於擁有房地產不是一件易事，所以擁有房地產變成了證明投資人的投資實力和信用的最好方式之一。對於提升資信等級、獲得潛在的投資交易機會具有相當助益。 5. 投資成本高房地產產業是一個高度資金密集的產業，成本極高。投資金額從數百萬到上千萬都有，數億元的交易也不少見。因此房地產並非為一種親民的投資管道。 6. 投資回收期長房地產的投資從地段選擇、貸款、募資、設計規劃、完工一直到出租/售需數年或更長的時間，出租型態的投資回收時間就更長了。因此投資者頇考量是否能承受長時間下之資金壓力。 7. 專門知識和經驗(缺點) 投資者必頇具備相當專業的房地產投資知識和經驗來達到預期的目標。 8. 風險高(缺點) 開發投資或建成後投資，都會面臨現金流帶來的風險。房地產市場未來的銷售價格波動、成本增減、市場供需能力變動，都會對開發投資造成不小的影響。從前述討論本研究可以知道房地產投資被歸類成為一種中長期的投資行為，其保值性強、投資時間長、流動性不佳、投資門檻高、頇具備專業知識來進行多準則的項目選擇。掌握以上特點後，方可於房地產投資中取得先機。. 11.

(19) 第二節房地產選購本小節本研究回顧國內對於房地產選購之相關研究，並針對使用層級分析法 (AHP)進行模式建構的研究深入探討。隨著中國大陸經濟改革深化，以及房地產市場的廣開，使得房地產業興起了一股熱潮，在短短數年間已成為台商主要投資的標的之一。但也由於大陸市場的急劇成長，許多不合理狀態及問題已開始顯露，再加上房地產開發過程所牽涉層面廣泛，內涵不確定因素眾多，因此如何事前規避風險並做出最佳決策成為投資人首要掌握之重點，褚林儒(2004)鑒於此建立了一套大陸房地產投資評估模式，期能對有意前往大陸投資之投資人有實質助益。研究過程藉由結合德菲爾法(Delphi Method) 與層級分析法(Analytic Hierarchy Process, AHP)建立一套投資評估模式，以專家的訪談決定評估層級、構面、準則和次準則同時決定出各準則間之絕對權重。利用 AHP 分析針對顧問公司、建築公司、營造工廠等來量化各因素項目的評估權重。陳春宏(2005)以房地產開發決策評估之實務觀點，提供一個輔助決策者做為建築用地開發的參考依據，並藉由各項房地產開發評估因子之權重體系，建構一個以評估分析的研究模型。他以個案建設公司歷年完工個案為實證分析之研究對象，分別採取「資料包絡分析」(Data Envelopment Analysis)與「分析層級程序法」 (Analytical Hierarchical Process)兩種科學計量方法，應用於建設公司房地產開發評估決策之實證研究，分析各種影響房地產開發決策因素之間的優先順序以及權重關係。於建構房地產開發多重個案之標的選擇的評估規則時，先行透過房地產開發之環境影響評估，建立房地產規劃評估體系。研究過程之決策支援的方法，係採文獻歸納、專家訪談、問卷，以及效率評估之資料包絡分析(DEA)及多階式決策模式之分析階層程序(AHP)等方法，將目標、構面、準則及開發方案對各準則作成偶比較，並以此為基礎建立成偶比較矩陣，透過 Eigen Value 及 Eigen Vector 之計算即可求得各目標、構面、準則間之相對權數，將不確定性的影響因子加以量化. 12.

(20) 分析，架構出一套新的房地產開發評估決策模式。熊文煌(2006)指出房地產開發是高風險、高複雜性、高度資金投入的產業。早期的房地產業者依賴經驗，尚無客觀完整的評估機制使用參考，總是因不周詳的考慮導致一些不必要的風險，特別是地段不好的土地，常會有不易銷售而積壓資金的狀況發生，間接使投資沒有效益可言。國內房地產產業不只有區域性的競爭，更要面對全球化的威脅，建構一套「房地產開發住宅區位評估指標體系」勢必成為房地產產業的核心之一。該研究透過文獻回顧整理評估因素後，以模糊德菲爾法（Fuzzy Delphi Method）篩選模式的評估因素，再使用模糊 AHP（Fuzzy Analytic Hierarchy Process）求得各評估因素之絕對權重，藉由實證研究的操作結果統計分析，建置完整並具有可靠性之房地產開發住宅區位評估指標體系。以提供產業決策者，能更好的評估房地產開發方案。表 1 熊文煌建構之房地產選購評估之層級架構表評估第一層級目標. 第二層級. 第三層級鄰避設施. 基地周圍環境指標. 房產發宅位估標系. 優質的生活環境指地標體系開交通環境指標住區評指體永續生態環境指標. 鄰近重大開發計畫社區安全交通系統完善性停車便利性公共交通可及性環境綠化環境汙染控管資源回收管理. 基礎設施與限制指服務設施指標標體系. 13. 公用設備公共設施.

(21) 評估目標. 第一層級. 第二層級. 第三層級建蔽率. 法規環境指標. 容積率土地細分及狀況土地融資能力. 土地成本指標土地價格空屋率開發的實質效益指標體系. 附近個案銷售率房屋市場指標當地帄均銷售價格投資報酬率開發規模適切性經濟環境指標. 土地增值潛力鄰接土地使用分區. 資料來源: 熊文煌(2006). 陳朝舜(2007)指出在國內房地產產業長期受市場景氣波動影響，整體產業營運環境不佳且獲利大衰退的狀況下，建築業容易發生財務危機情況甚多，金融機構也因無法確認建設公司的經營績效，而持續緊縮對建築投資的相關放款。政府雖然提出諸多振興房市的獎勵措施，然而建築業管理階層更應審慎理性且系統化瞭解房地產景氣與投資決策的相關性，以避免錯誤的投資而影響企業的生存。陳朝舜將房地產景氣因素與建築業投資意願相關性統計分析，作系統化彙整，掌握房地產景氣循環之根本原因，使建築業對景氣敏感度更加提昇，健全管理系統作業，增進市場競爭力，使企業在不景氣環境下亦能創造利潤。該研究針對台中地區房地產景氣對相關行業投資的影響，以文獻回顧、專家調查、問卷訪談建立建築業投資房地產意願之評估因素準則，透過層級分析法(AHP)決定權重，了解各構面之. 14.

(22) 關聯性，最後系統化探討房地產景氣與建築業投資的相關性。台北大都會區之房地產在這幾年來極度地蓬勃發展，台北縣、桃園縣內之縣轄市儼然成為其發展之重要衛星城鎮。近年來，政府積極致力於桃園縣之開發與建設，且該區人口近兩百萬，人口比例相當高。 2006 年 7 月，桃園機場捷運線（桃園都會區大眾捷運系統）已正式宣佈動工，並且於 2017 年 3 月完工通車；台灣高速鐵路也在 2006 年年底完工通車。政府這幾項重大政策不但縮短台北都會區與桃園中壢的距離，無疑是為桃園縣房地產投注了一股新動能，便利的交通將吸引更多人選擇桃園居住購置房地產，活絡桃園房地產市場。陳廷翰(2007)探討桃園縣內桃園市、八德市、中壢市與帄鎮市的開發房地產之優先順序。藉由問卷和專家回饋，取得桃園縣四個縣轄市中影響開發不動產之條件。使用層級分析法(analytic hierarchy process, AHP)決定各條件之權重值，找出房地產開發區位決策的主要條件，並對桃園市、八德市、中壢市與帄鎮市進行綜合探討，取得最適開發之地段。該研究結果指出桃園縣內以桃園市為最適區位開發之選擇，其次為中壢市、八德市與帄鎮市。表 2 陳廷翰建構之房地產選購評估之層級架構表評估目標. 第一層級. 第二層級. 住屋存量. 空屋率預售屋存量. 交通便利. 對外交通狀況主要道路分布. 桃園市房地產選購最佳地方性公共建設可及性. 圖書館. 區位評選公園活動中心學校體育館. 15.

(23) 評估目標. 第一層級. 第二層級. 區位發展潛力因子. 都市計畫更新數目土地變更容易度. 資料來源: 陳廷翰(2007) 林文敏(2009)藉由德菲爾法彙整房地產投資之策略因子並探討高雄房地產的現況，以層級分析法（AHP）決定各策略因子之權重來求其權重值。林文敏發現影響消費者之內部因素最重要條件為「經濟條件」，以內部整體權重來說，以「總價、每坪單價」其權重值最高為 21.46%、依次為「獲利狀況」其權重值為 17.31%、最後是「公設比的高低」其權重值為 7.83%。以外部整體權重來看，以「生活機能性」之權重值最高為 19.10%，依次為「是否臨近商圈」之權重值為 12.32%，最後為「綠地公園」之權重值為 10.64%。隨著都市迅速發展，都市生活和商業行為逐漸熱絡，相對應需要的空間需求飛速增加，人口因多集中在都會區，使得稀少的可開發土地成為都會區繼續發展的桎梏，土地利用與整合開發變得加倍困難。土地乃房地產不可或缺之因子，且房地產之興建、獲利、企業經營與土地開發取得性關聯密切。因此，如何以多方面的角度針對土地特性來進行謹慎的評估分析，發揮最大使用價值為一項能夠深入討論的議題。因此，陳俊華(2011)以「新莊副都心重劃區」為研究標的，以德爾菲法結合 AHP 發展出一個策略模型，以評選土地開發之關鍵因子。研究結果指出房地產業的「總體市場構面」是土地開發中最關鍵之構面，其次是「區位環境構面」及「財務計畫構面」，最後則為「交通因素構面」。林琇意(2011)指出台灣都會區的高房價讓許多受薪階級望屋退步，也讓台灣社會貧富差距逐漸拉大，高房價導致民眾怒不可抑。一般「住者有其屋」是民生的基本需求且為是國民類以維生所不可或缺生活條件，因此對於房地場價格合理性乃成為一個非常重要的民生經濟課題。有鑑於此，林琇意以模糊層級分析法將「總體環境因素」、「區域因素」、「社會因素」和「主體因素」四大層級因素串連. 16.

(24) 來探討影響房地產價格之關鍵因素。由分析結果發現，「區域因素」是影響房地產價格的最重要因素，而「所得收入」、「地震或淹水區」、「生活機能便利性」和「土地位置」分別是四大因素的各指標中，影響房地產價格最顯著者。另由總體權重分析，發現影響房地產價格最重要前六個關鍵成功因素，依序為生活機能便利性、所得收入、土地位置、地震或淹水區、施工品質及交通設施配置。表 3 林琇意建構之房地產價格評估之層級架構表評估目標. 第一層級. 第二層級利率條件所得收入. 總體環境因素經濟及物價指數政情、外交房價變動率交通設施配置區域因素商業榮枯盛衰地震或淹水區探討影響房地產價值之因素教育資源居住環境水準社區因素公共設施生活機能便利性土地位置建築物結構主體因素施工品質土地面積資料來源: 林琇意(2011). 17.

(25) 蔡家幸(2012)提到近年來台灣的房地產大多是建商俯視型的規劃設計、投資興建來主導整個房地產市場，消費者在購屋時大多依照最初的規劃設計購買。台灣的房地產市場面臨經濟和社會環境的結構性變遷、消費者意識的抬頭、消費者行為的改變、建築產業的競爭、資訊科技的發展以及消費者購屋日趨理性之下，對於建設公司所主導的市場已經逐漸無法滿足消費者的需求，面臨「消費者導向」的趨勢，建設公司應當分析消費者之購屋行為並設計出滿足使用的產品，此乃現今建築市場的趨勢。消費者購屋行為考量的因素，不論是主觀因素或客觀因素皆頇要加以整合考量，本研究以台中地區為例，運用層級分析法(AHP)建立消費者購屋因素決策模式，透過文獻與專家建議來建立層級架構，並歸納消費者購買成屋之因素，包括硬體條件、軟性條件與房屋安全性等三個構面及相對應的十三項評估準則，並針對資深的建築專家與學者進行深度訪談。該研究發現消費者購屋決策模式的三大構面要素中，最高權重的是「房屋的安全性」，其次為「軟性條件」，而權重最輕的是「硬體條件」；然而，影響消費者購屋決策之考量要素中，購屋者最重視的前五項考量因素為施工品質、建材設備等級與結構安全(抗震性)、售後服務與房屋保固、生活機能的便利性、社區素質與生活水帄；其中最不注重的三項購屋要素為付款條件與貸款成數、房屋的總價格與房屋的每坪單價。該研究建立的消費者購屋決策模式，能夠充分分析出消費者對台中地區房屋的選擇過程中所注重的因素以及相對等級。因此，該研究對於建設公司規劃建案提供具體的建議，並指引出消費者心中理想的住宅。表 4 蔡家幸建構之房地產選購評估之層級架構表評估目標. 第一層級. 第二層級房屋的每坪單價房屋的總價格. 消費者購買房屋意願因素. 硬體條件房屋格局房屋是否有停車位. 18.

(26) 付款條件與貸款成數社區素質與生活水帄地段選擇軟性條件生活機能的便利性房屋增值潛力建材設備等級與結構施工品質房屋安全性售後服務與房屋保固建商品質與信譽資料來源: 蔡家幸(2012) 蔡懷生(2014)認為台灣房地產交易一直都是社會大眾注意的焦點，不僅是因為房地產交易的金額較其他一般交易大，且更因為房地產是每個人安身立命之處。然而，台灣房地產價格波動大，且易受各種環境因素的影響。當購屋已經成為大多數國人追求的目標之ㄧ時，購屋時機的掌握就愈發顯得重要。該研究運用德菲法及 AHP 以建構影響高雄市房價波動因素指標，作為高雄市房地產相關業者之參考。首先，經由文獻探討以及 15 位專家經過修正式德菲法，以建立影響高雄市房價變動因素指標之層級架構及其指標項目。其次，透過 15 位專家當面訪談、問卷填答後，運用 AHP 計算各階層構面及其項目之權重，在經過一致性檢驗後，共計有 14 位專家共同決定層級項目權重。上述實證結果得到以下發現：首先，第二層級構面重要性的排序依續為總體經濟（0.460）、政治與政策（0.311）、房地產個別因素（0.229）。其次，第三層級項目重要性的排序依續為利率（0.170）、通貨膨脹（0.124）、國民所得（0.122）、國內政局（0.115）、房地產稅制（0.108）、地點（0.085）、土地利用政策（0.070）、經濟成長率（0.061）、兩岸關係（0.052）、交通便利性（0.044）、公共建設（0.023）、屋齡（0.013）、建商品牌（0.012）。. 19.

(27) 最後，該研究將上述所建立的各指標項目及其權重，作為高雄市房地產相關業者及投資者購屋決策之參考。 Febroza Belda(2015)提出跨國房地產之投資量顯著增加，因此評估房地產之投資風險因而變得十分重要。Febroza Belda 欲找出影響跨國房地產投資之相對重要決定因子，以提供投資者於跨國房地產投資之策略。該研究採用階層分析法佐以訪談，用以解釋影響投資之因素。階層分析法方面，跨國房地產投資之決定因子可分為三階層級：第一階層級包含四個因素；第二階層級有八個因素；第三階層級則有二十五個因素。該研究發現，對於亞洲國家來說，政治情勢與制度，特別是貪腐與否及政府法規是重要的考量。該研究也提供了一套跨國房地產投資之策略，包括：資產種類應多樣化；投資時應考量一國的經濟基礎並與政府單位合作以了解社經情勢；評量資產價值之科技與永續性，以及由上而下地考量風險。最後，投資者在進行跨國房地產投資時，檢視其投資目的與策略是相當重要的。朱佳玲(2015)觀察 2008 年美國次級房貸之影響，大多數國人對於房地產多不樂觀，導致房地產出現交易停滯的情況；使得政府提出許多的救房政策，期望房地產市場能復甦其他產業。在政府有心作多的狀況下，國內房產市場的走勢逐漸升溫，使房地產市場開始谷底反彈。但 2013 年至 2014 年的房市成交量和價雙雙創下歷史新高，引發了人民對高房價的抱怨，為此政府又推行一系列的打房政策。該研究先就影響房地產價格之文獻進行歸納，歸納出 5 大構面及 26 個準則，接著使用 Delphi Method 與專家學者進行交流，接著對於其專業反饋篩選出 4 大構面及 19 個準則。最後利用各層級成對比較，確定各評估準則之權重。該研究發現 4 個構面中「政經局勢與政府政策」及「投資環境」影響房價的程度遠不及於「資金成本」及「產品特性」此兩個構面。其中「資金成本-貸款成數」為最重要之準則，主要原因是資金通常為購屋者最直斷的考量，換言之消費者貸款成數提高，更能提高購屋意願。其次「產品特性-居住水準」及「產品特性-景觀」為購屋者條件中的環境獨一性，屬於房產增值看重的異質特性，因此購屋者也會以此當作購屋的重要條件之一。. 20.

(28) 根據熊文煌(2006)、陳廷翰(2007)、林琇意(2011)、蔡家幸(2012)等研究提出之架構論述，本研究可以歸納出對於選購房地產或者投資房地產約有四大面向，分別為周遭環境、房屋條件、法規政策以及未來發展。周遭環境大致可以討論以下幾個部分有:交通便利性、生活機能便利性、停車便利性、居住環境及綠化環境、治安問題、公用設備和公共設施。房屋條件大致可以討論以下幾個部分有：房屋價格、房屋地段、建築物結構、房屋格局、土地面積、施工品質與建材等級、付款條件與貸款成數。政策法規大致可以討論以下幾個部分有：建蔽率、容積率、租/購屋補助、貸款利率、相關優惠政策。未來發展大致可以討論以下幾個部分有：房屋增值潛力、土地變更容易度、是否在都更計畫範圍內、售後服務與房屋保固。以上提出四大面下底下可以討論的這些項目將會透過專家調查法來詴著描繪出本研究使用之層級架構圖，並能夠建構出房地產選購之評選模型。. 21.

(29) 第三節 AHP 層級分析法層級分析法（Analytic Hierarchy Process, AHP）是 1971 年 Thomas L. Saaty 發展出來的決策方式，主要是為了應用在具多決策準則及不確定狀況下的管理決策問題。Saaty 在 1973 年透過層級分析法（AHP）於蘇丹運輸研究後，整套理論趨於完整成熟，接著在 1974 年到 1978 年間不停的驗證、修正、證明，使得層級分析法（AHP）更加完善。眾多的決策問題中，某些適用大群體，研究者以抽樣方式並配合計量方式來求取決策結論。但有些問題不適用於大群體決策，而是適用於小群體決策，根據少數五至十位專家交流意見，彙整共識後再下結論。小群體通常是指小於 10 的樣本數，因此不適用抽樣及計量方法。而層級分析法（AHP）就是應用於解決小群體及不確定性之決策問題。（吳成仁，2004）層級分析法其主要流程為：定義並確立評估問題、擬定評估準則及因子建構層級架構、建立成對比較矩陣、求解矩陣特徵向量與最大特徵值、進行一致性檢定、評選最佳方案等，其詳細流程如圖 2 所示(楊明峰等人，2014)： (1) 定義並確立評估問題訂定總目標，說明其可能的解決方案、對策。並利用腦力激盪法和德菲爾法匯集專家、學者與相關人士的意見，將會影響問題行為的評估準則、選擇方案等要素逐項列出。 (2) 建立層級架構層級架構為系統的骨架，用以研究各層級中各個要素與其他要素間的交互影響。利用層級來分析問題或系統，是以在最高層級來看不同層級間的相互影響，而非直接從各層級的要素直接分析。因此分析層級程序法就是將一個複雜的評估問題分成數個群體，每群再分成數個子群，逐步建立整個層級架構。層級的多寡端視問題的分析所需而定，且基於人類無法同時對多種以上事物進行比較之假設下，每一層級的要素不宜超過七個。如超出. 22.

(30) 可再分層解決，如此可有效的進行成對比較與獲得較佳的一致性。 (3) 成偶比對評估某一層級，以上層級某一要素為評估準則下，進行要素間的成對比較。若有 n 個要素時，則需進行 n(n-1)/2 個成對比較。AHP 評估尺度的基本劃分如表 5 所示：表 5 AHP 評比尺度表評估尺度. 定義. 說明. 1. 同等重要. 𝐴𝑖 與𝐴𝑗 事件具同等重要性(等強). 3. 稍重要. 𝐴𝑖 事件稍重要於𝐴𝑗 事件 (稍強). 5. 頗重要. 𝐴𝑖 事件比𝐴𝑗 事件重要 (頗強). 7. 極重要. 某些實例顯示 𝐴𝑖 事件重要於 𝐴𝑗 事件(極強). 絕對重要. 9. 足夠證據顯示 𝐴𝑖 事件重要於 𝐴𝑗 事件(絕強). 2,4,6,8. 相鄰尺度之中間值. 需要折衷值時. 資料來源：Saaty ( 1977) (4) 建立成對比較矩陣 Saaty (1977)使用幾何帄均數做為整合的函數，因此 n 個決策成員的判斷值 𝑥1 , 𝑥2 , … , 𝑥𝑛 ，其帄均值應為幾何帄均數 𝑛√𝑥1 𝑥2 … 𝑥𝑛 ，而後以第(i-1)層之某因素為基準，建立成對比較矩陣𝐴： 1 1 12 𝐴 = 𝐴… 1 [𝐴1𝑛. 𝐴12 …. 𝐴1𝑛. 1 … 1 𝐴2𝑛. 𝐴2𝑛 1. ]. 23.

(31) (5) 求解特徵向量與最大特徵值得出成對比較矩陣後，使用數值分析中常用的特徵值法，即可求得比較矩陣之特徵向量或稱優勢向量與其最大特徵值。Saaty(1977)提出了四種近似方式： (a) 行向量帄均值的標準化：首先將各行予以標準化，再將標準化後各行元素予以加總，並除以各行元素之個數所得。 𝑛. 𝐴𝑖𝑗 1 𝑤𝑖 = ∑ 𝑛 ∑𝑖=1 𝐴𝑖𝑗 𝑛. 𝑖, 𝑗 = 1,2, … , 𝑛. 𝑗=1. (b) 列向量帄均數的標準化：將各列元素加總，再予以標準化而得。 ∑𝑛𝑗=1 𝐴𝑖𝑗 𝑤𝑖 = 𝑛 ∑𝑖=1 ∑𝑛𝑗=1 𝐴𝑖𝑗. 𝑖, 𝑗 = 1,2, … , 𝑛. (c) 列向量幾何帄均數的標準化：將各列元素相乘，取其幾何帄均數，再予以標準化而得。 1. 𝑤𝑖 =. (∏𝑛𝑗=1 𝐴𝑖𝑗 )𝑛 1 ∑𝑛𝑖=1(∏𝑛𝑗=1 𝐴𝑖𝑗 )𝑛. 𝑖, 𝑗 = 1,2, … , 𝑛. (d) 行向量與倒數的標準化：將各列元素加總，再求其倒數並予以標準化。 1. 𝑤𝑖 =. ∑𝑛𝑖=1 𝐴𝑖𝑗. 1 ∑𝑛𝑗=1 ( 𝑛 * ∑𝑖=1 𝐴𝑖𝑗. 𝑖, 𝑗 = 1,2, … , 𝑛. Saaty (1977)認為若矩陣不是一致性矩陣時，(a)和(c)兩種方法所得結果較為精確。 (6) 求解一致性指標與一致性比率因成對比較矩陣 A 為正倒值矩陣，應要求評估者在成對比較時盡可能達到評選考量前後一貫性。因此需要一致性檢定，藉由求出一致性指標 (Consistency Index, C.I.)與一致性比率(Consistency Ratio, C.R.)，以檢視評估矩陣一致性，以便能及時修正不合理或不一致之判斷，避免導致不良決策。. 24.

(32) 𝐶. 𝐼. =. 𝜆𝑚𝑎𝑥 − 𝑛 𝑛−1. 𝐶. 𝑅. =. 𝐶. 𝐼. 𝑅. 𝐼.. 其中，n 為層級因素個數，λmax 為最大特徵值，𝑅. 𝐼.為隨機指標值。建議𝐶. 𝑅. 最好小於 0.1，其一致性才能獲得保證。表 6 隨機指標表階數. R.I.. 階數. R.I.. 階數. R.I.. 1. 0.00. 6. 1.24. 11. 1.51. 2. 0.00. 7. 1.32. 12. 1.48. 3. 0.58. 8. 1.41. 13. 1.56. 4. 0.90. 9. 1.45. 14. 1.57. 5. 1.12. 10. 1.49. 15. 1.58. 資料來源：Saaty ( 1977) (7) 方案之選擇各層級要素間權重計算後透過步驟一到步驟六程序，最後進行整體權重計算，得到各方案間的總和權重，即可提供各方案間的優先順序，決策者可根據此結果選擇最佳方案或擇其較優者進行更詳細的評估工作。. 25.

(33) 定義並確立評估問題. 建構層級架構. 成偶比對評估. 建立成對比較矩陣. 求解特徵向量與最大特徵值. 求得一致性指標與一致性比率否評定比對矩陣一致性是方案選擇. 圖 2 分析層級程序法流程圖資料來源：Saaty ( 1977). 26.

(34) 第三章研究方法第一節分析層級程序法流程在本研究欲建構房地產選購因素之評選模型前，欲以一小型虛擬案例演練分析層級程序法之流程。透過該虛擬案例之演練，在建構本研究之 AHP 架構圖以及運算數據時將有相當程度的助益。本研究之虛擬案例情況為：A 城市即將進行市長選舉，對於三位市長候選人 X1 、X2 和X3 ，相關領域的專家給予了一系列做為一個適任市長的評估準則，分別為：學經歷、才識能力、健康狀況、品德言行與群眾關係。因此評估目標為一個，評估準則為五個，評估方案為三個. 選舉市長. 學經歷. 目標層. 才識. 健康. 品德. 群眾. 能力. 狀況. 言行. 關係. 𝑋1. 𝑋2. 𝑋3. 準則層. 方案層. 圖 3 虛擬案例 AHP 層級架構圖透過圖 3 的架構圖，此案例的目標層為選舉市長，意即該案例的目標是選出最適任的市長；準則層為學經歷、才識能力、健康狀況、品德言行與群眾關係，意即該案例的目標評選基準為該五項；方案層為X1 、X2 和X3 三位市長候選人，意即該案例的評選方案有三個分別為X1 、X2 和X3 。. 27.

(35) 首先對三位候選人(X)分別比較他們的學經歷(y1 )、才識能力(y2 )、健康狀況(y3 )、品德言行(y4 )與群眾關係(y5 )，得成對比較矩陣B1 、B2 、B3 、B4 以及B5 如下： 1. 1. 1. 3. 8 1). B1 = (3 1 3 8 3 1 1 3 1 B4 = ( 3 1 1 1 4. 1 2 1 B2 = ( 2 1 1. 1. 5. 2. 4 1 1) B = ( 5 1 1 4. 4. 5 1 1 2) B = (1 1 3 1 1 1 3 3. 3 3) 1. 1 4 1). 1 4 1 1. 接著成對比較矩陣B1 、B2 、B3 、B4 以及B5 各對應之權向量為： ωy1 (x) = (0.082,0.244,0.674)z ωy2 (x) = (0.606,0.265,0.129)z ωy3 (x) = (0.429,0.429,0.143)z ωy4 (x) = (0.636,0.185,0.179)z ωy5 (x) = (0.167,0.167,0.667)z 對B1 作一致性檢定，發現B1 的不一致程度可接受，並且ωy1 (x)可以直觀地視為三位候選人在學經歷方面的得分。然後繼續對B2 、B3 、B4 以及B5 作一致性檢定，發現其不一致程度均可接受。. λmax (B1 ) = 3.002, CI = 0.001,. CI 0.001 = < 0.1 RI 0.58. 最後，三位候選人的總得分為各條件得分乘上權重，權重在此給定為 (0.457,0.263,0.051,0.103,0.126)；故X1 候選人的總得分為0.457 × 0.082 + 0.263 × 0.606 + 0.051 × 0.429 + 0.103 × 0.636 + 0.126 × 0.167 = 0.305，X2 為0.243，X3 為. 28.

(36) 0.452。因此適任市長的排名為X3 > X1 > X2 。. 第二節層級架構一個標準的 AHP 層級架構圖應包含最終目標層(第一層)、評估準則或要素層 (第二層開始)。本研究為建構房地產選購因素之評選模型，根據熊文煌(2006)、陳廷翰(2007)、林琇意(2011)、蔡家幸(2012)等研究提出之架構論述，本研究可以歸納出對於選購房地產或者投資房地產約有四大面向，分別為周遭環境、房屋條件、法規政策以及未來發展。周遭環境大致可以討論以下幾個部分有:交通便利性、生活機能便利性、停車便利性、居住環境及綠化環境、治安問題、公用設備和公共設施。房屋條件大致可以討論以下幾個部分有：房屋價格、房屋地段、建築物結構、房屋格局、土地面積、施工品質與建材等級、付款條件與貸款成數。政策法規大致可以討論以下幾個部分有：建蔽率、容積率、租/購屋補助、貸款利率、相關優惠政策。未來發展大致可以討論以下幾個部分有：房屋增值潛力、土地變更容易度、是否在都更計畫範圍內、售後服務與房屋保固。以上提出四大面下底下可以討論的這些項目將會透過專家調查法來詴著描繪出本研究使用之層級架構圖，並能夠建構出房地產選購之評選模型。周遭環境可探討的有交通便利性、生活機能便利性、停車便利性、居住環境及綠化環境、治安問題、公用設備和公共設施，其中交通便利性是指居住環境的道路可及性和公共交通可及性是否夠高；生活機能便利性是指居住環境滿足生活需求(食衣住行育樂)的能力；停車便利性是指居住環境是否方便停車；居住環境及綠化環境是指居住環境的舒適度和綠化程度；治安問題是指居住環境的治安是否良好；公用設備和公共設施是指居住環境附近是否有公用設備和公共設施。房屋條件可探討的有房屋價格、房屋地段、建築物結構、房屋格局、土地面積、施工品質與建材等級、付款條件與貸款成數，其中房屋價格是指售價是否容易被消費. 29.

(37) 者接受；房屋地段是指區位地點是否有發展潛力；建築物結構是指房屋結構是否良好；土地面積是指房屋土地所占的面積大小；施工品質與建材等級是指施工品質和建材等級是否良好；付款條件與貸款成數是指交易房屋時的付款條件與貸款成數是否吸引消費者。政策法規可探討的有建蔽率、容積率、租/購屋補助、貸款利率、相關優惠政策，其中建蔽率是指房屋的建蔽率有多少；容積率是指房屋的容積率有多少；租/購屋補助是指政府是否有對於房屋交易進行補助；貸款利率是指政府放款的利率對於房屋交易是否有幫助；相關優惠政策是指政府對於房屋交易有其他的優惠政策。未來發展可探討的有房屋增值潛力、土地變更容易度、是否在都更計畫範圍內、售後服務與房屋保固，其中房屋增值潛力是指房屋未來增值的空間與幅度；土地變更容易度是指該房屋建地是否容易變更用途；是否在都更計畫範圍內是指房屋所處地段是否列入都更計畫範圍內；售後服務與房屋保固是指房屋交易後的售後服務和保固是否讓消費者滿意。根據以上的討論，本研究與三位匿名該領域專家學者進行反復徵詢和反饋後，周遭環境構面底下的準則縮減為交通便利性、生活機能便利性、停車便利性、居住環境及綠化環境、治安問題。房屋條件構面底下的準則維持不變為房屋價格、房屋地段、建築物結構、房屋格局、土地面積、施工品質與建材等級、付款條件與貸款成數。政策法規構面底下的準則縮減為建蔽率、容積率、租/購屋補助、貸款利率。未來發展構面底下的準則維持不變為房屋增值潛力、土地變更容易度、是否在都更計畫範圍內、售後服務與房屋保固。最終得出本研究之評估構面及其準則，列表如表 7：. 30.

(38) 表 7 層級架構說明表評估目標. 評估構面 (第一層級). 評估準則 (第二層級). 評估準則之說明. 交通便利性. 居住環境的道路可及性和公共交通可及性. 生活機能便利性. 居住環境滿足生活需求(食衣住行育樂)的能力. 停車便利性. 居住環境是否方便停車. 居住環境及綠化環境. 居住環境的舒適度和綠化程度. 治安問題. 居住環境的治安是否良好. 房屋價格. 售價是否容易被消費者接受. 房屋地段. 區位地點是否有發展潛力. 建構房地. 建築物結構. 房屋結構是否良好. 房屋格局. 房屋格局是否另消費者滿意. 產選房屋條件購因素之評選模型. 土地面積. 房屋土地所占的面積大小. 施工品質與建材等級. 施工品質和建材等級是否良好. 付款條件與貸款成數. 交易房屋時的付款條件與貸款成數是否吸引消費者. 建蔽率. 標的的建蔽率. 容積率. 標的的容積率. 周遭環境. 政策法規. 未來發展. 租/購屋補助政府是否對於房屋交易有補助貸款利率. 政府放款利率是否對於房屋交易有幫助. 增值潛力. 房屋未來增值的可能空間與幅度. 土地變更. 房屋建地是否容易變更用途. 都更計畫. 房屋所處地段是否列入都更計畫範圍內. 售後服務與房屋保固. 房屋交易後的售後服務和保固是否讓消費者滿意. 資料來源：熊文煌(2006)、陳廷翰(2007)、林琇意(2011)、蔡家幸(2012)及本研究整理. 31.

(39) 交通便利性生活機能便利性. 周遭環境. 停車便利性居住及綠化環境治安問題房屋價格房屋地段建築物結構. 房屋條件房屋格局土地面積. 建構房地產選購因素之評選模型. 施工與建材品質付款條件貸款成數建蔽率容積率. 政策法規. 租/購屋補助貸款利率增值潛力土地變更未來發展. 都更計畫售後服務與保固圖 4 本研究 AHP 層級架構圖. 32.

(40) 第三節研究對象本研究利用 AHP 方法中屬性兩兩成對比較觀念設計問卷，以萃取決策者的偏好判斷，決策參與者可由其中九種選項中選取最接近其判斷的答案。本研究中的專家係指具豐富房地產交易或操作經驗之相關人員，計 15 名，這些專家包含了 3 名專業的房地產仲介、3 名房地產代銷業者、5 名曾參與過房市相關政策的政府相關人士，最後為 4 名市場上經驗豐富的房地產投資客。請這些專家針對本研究所擬定的構面與準則，取得欲分析的樣本資料。表 8 研究對象分配受訪者. 服務單位. 職稱. 性別. 教育程度. 年齡. 相關工作年資. 研究對象類別. 專家 1. 信義房屋. 經理. 男. 大學. 50. 22. 房地產仲介. 專家 2. 信義房屋. 經理. 男. 大學. 48. 20. 房地產仲介. 專家 3. 地亨資產. 負責人. 男. 大學. 58. 25. 房地產仲介. 專家 4. 家園不動產. 經理. 男. 大學. 45. 20. 房地產代銷業者. 專家 5. 恆斌室內裝修. 總監. 男. 大學. 53. 22. 房地產代銷業者. 專家 6. 漢豐開發建設. 行銷經. 男. 大學. 38. 8. 房地產代銷. 理. 業者. 專家 7. 內政部都更委員會. 委員. 男. 研究所. 53. 20. 政府部門相關人士. 專家 8. 內政部都更委員會. 委員. 男. 大學. 48. 18. 政府部門相關人士. 專家 9. 新北市都更協會. 理事長. 女. 研究所. 45. 20. 政府部門相關人士. 專家 10. 共榮事業機構. 總裁. 男. 大學. 58. 20. 政府部門相關人士. 專家 11. 共榮事業機構. 特助. 男. 研究所. 38. 8. 政府部門相關人士. 專家 12. 林口長庚. 醫事管理員. 男. 大學. 46. 15. 房地產投資客. 專家 13. 總穎廣告. 經理. 男. 大學. 45. 13. 房地產投資客. 33.

(41) 受訪者. 服務單位. 職稱. 性別. 教育程度. 年齡. 相關工作年資. 研究對象類別. 專家 14. 創意行銷公司. 副理. 男. 大學. 40. 8. 房地產投資客. 專家 15. 創意行銷公司. 協理. 男. 大學. 47. 12. 房地產投資客. 第四節問券設計本研究依照表 7 和圖 4 的層級架構圖，並於本小節設計專家問卷並將專家問卷收錄於附錄一中，問卷發放給相關領域的房地產業者、政府部門相關人士、房地產投資客進行填答。填答人員依照主觀判斷勾選兩評估項目間的相對重要程度之分數，以 1~9 個尺度之 AHP 評比尺度表設計本研究專家問卷之成對比較表(Saaty, T.L., 1977)。其範例如表 9 所示：表 9 AHP 評估尺度成對比較範例表非常比較稍微一樣稍微比較非常重要重要重要重要重要重要重要重要重要評估項一 9/1 周遭環境周遭環境. 7/1. 5/1. 3/1. 1/1. 1/3. 1/5. . 1/7. 評估項二. 1/9 房屋條件. . 政策法規 . 周遭環境. 未來發展. 根據表 9 的勾選情況，本研究可將之解釋為此專家認為：周遭環境對於房屋條件是重要的；周遭環境對於政策法規是稍微重要的；周遭環境對於未來發展是比較重要的。依照這些成偶比對評估之結果，可建立成對比較矩陣並進行下一步。. 34.

(42) 接著找出評估項目與準則之間的相對權重值和整合權重值後進行一致性檢定，最後可以找出各評選方案的優先順序。. 35.

(43) 第四章 AHP 問卷結果分析與討論第一節評估構面與準則本研究經由第三章擬出 4 大構面與 20 個準則後，經由 AHP 專家問卷(見附件一)發放予 15 位相關領域專家填答，內容如下： 4 大構面計有「周遭環境」、「房屋條件」、「政策法規」、「未來發展」。「周遭環境」其下有「交通便利性」、「生活機能便利性」、「停車便利性」、「居住及綠化環境」、「治安問題」等 5 個準則作為 AHP 次級架構。「房屋條件」其下有「房屋價格」、「房屋地段」、「建築物結構」、「房屋格局」、「土地面積」、「施工與建材品質」、「付款條件貸款成數」等 7 個準則作為 AHP 次級架構。「政策法規」其下有「建蔽率」、「容積率」、「租/購屋補助」、「貸款利率」等 4 個準則作為 AHP 次級架構。「未來發展」其下有「增值潛力」、「土地變更」、「都更計畫」、「售後服務與保固」等 4 個準則作為 AHP 次級架構。. 第二節 AHP 專家問卷結果分析本研究為了求得所提出 AHP 層級架構圖中各評估構面和準則之間的絕對與相對權重值，經由 AHP 專家問卷發與國內在房地產領域具有豐富知識和經驗的專家共 15 位進行專家問卷之填寫。15 位皆為具有從事房地產行業經驗以及相關法規推行經驗之人士。本研究使用 Expert Choice 和 Excel 來演算出 15 位專家對各構面與準則之間的評比，透過整合求得共識值之過程找出相對的重要程度。本研究透過文獻回顧，擬出房地產之選購因素之評選模型即層級架構圖，其中共有 4 大構面為「周遭環境」、「房屋條件」、「政策法規」、「未來發展」。其下又分為共 20 個準則為「交通便利性」、「生活機能便利性」、「停車便利性」、「居住及綠化環境」、「治安問題」、「房屋價格」、「房屋地段」、「建築物結構」、「房屋格局」、「土地面積」、「施工與建材品質」、「付款條件貸款成數」、建蔽率」、「容積率」、「租/購屋補助」、「貸款利率」、「增值潛力」、. 36.

(44) 「土地變更」、「都更計畫」、「售後服務與保固」。經由分析層級程序法對以上評估構面和準則進行權重求得，並且要使其符合一致性檢定，也就是 C.I 值和 C.R.值皆小於 0.1。第一層級評估構面的層級分析結果如下所示：表 10 第一層級評估構面之層級分析結果評估目標. 建構房地產選購因素之評選模式. (最高層級) 評估構面. 周遭. 房屋. 政策. 未來. (第一層級). 環境. 條件. 法規. 發展. 相對權重. 0.4. 0.303. 0.112. 0.185. 排序. 1. 2. 4. 3. C.I.. 0.078. C.R.. 0.087. 從表 10 和圖 5 中，本研究歸納出「周遭環境」相對權重為 0.4，「房屋條件」相對權重為 0.303，「政策法規」和「未來發展」之相對權重各佔 0.112 和 0.185。 C.I.值為 0.078，C.R.值為 0.087，皆符合一致性檢定。其權重結果可以推斷專家認為「周遭環境」是最重要的評選構面，但「房屋條件」也不容忽略；「政策法規」和「未來發展」雖也有一定權重數但相較於前兩者較不為重要。本研究可以由此判斷建構房地產選購因素評選模式時，「周遭環境」為最重要的評選構面，「房屋條件」次之，最後才是「未來發展」與「政策法規」. 未來發展政策法規房屋條件. 周遭環境 0. 0.1. 0.2. 0.3. 0.4. 圖 5 第一層級評估構面之層級分析結果. 37. 0.5.

(45) 在第二層級中，「周遭環境」底下有 5 個評估準則，分別為：「交通便利性」、「生活機能便利性」、「停車便利性」、「居住及綠化環境」、「治安問題」。經由分析層級程序法對以上評估準則進行權重運算，並且使之符合一致性檢定，也就是 C.I 值和 C.R.值皆小於 0.1。第二層級周遭環境的層級分析結果如下所示表 11 第二層級周遭環境之層級分析結果評估構面. 周遭環境. (第一層級). 交通便利性. 生活機能便利性. 停車便利性. 居住及綠化環境. 治安問題. 相對權重. 0.259. 0.336. 0.158. 0.139. 0.109. 排序. 2. 1. 3. 4. 5. 評估準則 (第二層級). C.I.. 0.048. C.R.. 0.042. 從表 11 和圖 6 中，本研究歸納出「生活機能便利性」相對權重為 0.336，「交通便利性」相對權重為 0.259，「停車便利性」相對權重為 0.158，「居住及綠化環境」和「治安問題」之相對權重各佔 0.139 和 0.109。C.I.值為 0.048，C.R.值為 0.042，皆符合一致性檢定。其權重結果可以推斷專家認為「生活機能便利性」是最重要的評選準則，但「交通便利性」也不容忽略；「停車便利性」、「居住及綠化環境」和「治安問題」雖也有一定權重數但相較於前兩者較不為重要。「生活機能便利性」代表周遭的設施是否能夠滿足居住於此的食衣育樂需求，專家將之視為消費者選購房屋時考慮的優先準則。再來為「交通便利性」，專家也認為房屋所在離公共運輸設施、主要幹道等必頇可及性要高才是判斷房產是否值得的主要準則之一。最後「治安問題」的權重僅 0.109，治安良好是人民居住最基本的保障之一，但專家卻較不重視此準則，應該是與國內本來治安相較於其他國家就十分良好的緣故而導致的。 38.

(46) 治安問題居住及綠化環境停車便利性生活機能便利性交通便利性 0. 0.1. 0.2. 0.3. 0.4. 圖 6 第二層級周遭環境之層級分析結果在第二層級中，「房屋條件」底下有 7 個評估準則，分別為：「房屋價格」、「房屋地段」、「建築物結構」、「房屋格局」、「土地面積」、「施工與建材品質」、「付款條件貸款成數」。經由分析層級程序法對以上評估準則進行權重運算，並且使之符合一致性檢定，也就是 C.I 值和 C.R.值皆小於 0.1。第二層級房屋條件的層級分析結果如下所示. 表 12 第二層級房屋條件之層級分析結果評估構面. 房屋條件. (第一層級). 付款條件貸款成數. (第二層級). 房屋價格. 房屋地段. 建築物結構. 房屋格局. 土地面積. 施工與建材品質. 相對權重. 0.373. 0.237. 0.113. 0.102. 0.05. 0.085. 0.041. 排序. 1. 2. 3. 4. 6. 5. 7. 評估準則. C.I.. 0.052. C.R.. 0.039. 39.

(47) 從表 12 和圖 7 中，本研究歸納出「房屋價格」相對權重為 0.373，「房屋地段」相對權重為 0.237，「建築物結構」相對權重為 0.113，「房屋格局」相對權重為 0.102，「土地面積」相對權重佔 0.05，「施工與建材品質」相對權重為 0.085，「付款條件貸款成數」相對權重為 0.041。C.I.值為 0.052，C.R.值為 0.039，皆符合一致性檢定。其權重結果可以推斷專家認為「房屋價格」是最重要的評選準則，「房屋地段」緊隨其後；「建築物結構」和「房屋格局」雖也有一定權重數但相較於前兩者較不為重要；「土地面積」、「施工與建材品質」和「付款條件貸款成數」三者權重加起來更是不足 0.2。在國內目前高房價的環境下，專家幾乎一致認為「房屋價格」是最主要的選購房產準則，但在高房價的考量下，「房屋地段」也是一個需要審慎考慮的主要準則之一。「建築物結構」是一個房屋是否能安居的關鍵因素，因國內地震天災較為頻繁，故也是專家認為消費者應當會考慮的準則之一；其二「房屋格局」是東方人會較注意的一個部分，無論消費者的信仰總是會多少顧慮到風水問題，故這也是專家認為消費者應當會考慮的準則之一。最後「土地面積」、「施工與建材品質」和「付款條件貸款成數」被專家認為是國內消費者選購房產時較不重視的考量準則。. 付款條件貸款成數施工與建材品質土地面積房屋格局建築物結構房屋地段房屋價格 0. 0.1. 0.2. 0.3. 圖 7 第二層級房屋條件之層級分析結果. 40. 0.4.

(48) 在第二層級中，「政策法規」底下有 4 個評估準則，分別為：「建蔽率」、「容積率」、「租購屋補助」、「貸款利率」。經由分析層級程序法對以上評估準則進行權重運算，並且使之符合一致性檢定，也就是 C.I 值和 C.R.值皆小於 0.1。第二層級政策法規的層級分析結果如下所示表 13 第二層級政策法規之層級分析結果評估構面. 政策法規. (第一層級). (第二層級). 建蔽率. 容積率. 租購屋補助. 貸款利率. 相對權重. 0.373. 0.273. 0.158. 0.196. 排序. 1. 2. 4. 3. 評估準則. C.I.. 0.012. C.R.. 0.013. 從表 13 和圖 8 中，本研究歸納出「建蔽率」相對權重為 0.373，「容積率」相對權重為 0.273，「租購屋補助」相對權重為 0.158，「貸款利率」相對權重為 0.196。C.I.值為 0.012，C.R.值為 0.013，皆符合一致性檢定。其權重結果可以推斷專家認為「建蔽率」是最重要的評選準則，「容積率」則緊隨其後；「租購屋補助」和「貸款利率」雖也有一定權重數但相較於前兩者較不為重要。「建蔽率」是指建築面積占土地面積比率的指標，專家將其視為是挑選房地產一重要準則，而常聽到的「容積率」是指土地面積內總建築面積與土地的比率，這可以影響到建物的高度，因此也被專家認為是挑選房地產的重要準則之一。「租購屋補助」較不被重視原因應該是國內對於租購屋補助的條件沒有好到可以影響到消費者於選購時的決策。. 41.

(49) 貸款利率. 租購屋補助. 容積率. 建蔽率 0. 0.1. 0.2. 0.3. 0.4. 0.5. 圖 8 第二層級政策法規之層級分析結果在第二層級中，「未來發展」底下有 4 個評估準則，分別為：「增值潛力」、「土地變更」、「都更計畫」、「售後服務與保固」。經由分析層級程序法對以上評估準則進行權重運算，並且使之符合一致性檢定，也就是 C.I 值和 C.R.值皆小於 0.1。第二層級未來發展的層級分析結果如下所示. 表 14 第二層級未來發展之層級分析結果評估構面. 未來發展. (第一層級). (第二層級). 增值潛力. 土地變更. 都更計畫. 售後服務與保固. 相對權重. 0.589. 0.147. 0.171. 0.093. 排序. 1. 3. 2. 4. 評估準則. C.I.. 0.018. C.R.. 0.020. 42.

(50) 從表 14 和圖 9 中，本研究歸納出「增值潛力」相對權重為 0.589，「土地變更」相對權重為 0.147，「都更計畫」相對權重為 0.171，「售後服務與保固」相對權重為 0.093。C.I.值為 0.018，C.R.值為 0.020，皆符合一致性檢定。其權重結果可以推斷專家認為「增值潛力」是最重要的評選準則，其餘三個準則「土地變更」、「都更計畫」和「售後服務與保固」相較於增值潛力幾乎較不被重視。古人云：有土斯有財，可以見得國內民眾對於房地產的選購完全將投資理財的部分也考慮進去，因此專家幾乎壓倒性地認為「增值潛力」會是消費者於選購房產時的主要準則；至於「土地變更」和「都更計畫」因為遇到機率較不頻繁，故被專家認為是較不需要考量的選購準則。. 售後服務與保固. 都更計畫. 土地變更. 增值潛力 0. 0.1. 0.2. 0.3. 0.4. 0.5. 0.6. 0.7. 圖 9 第二層級未來發展之層級分析結果將專家問卷的分析數據結果轉換成各評估項目和指標之間的相對權重後，並透過一致性檢定確認遞移性等原則。為了要了解每一個指標在層級架構圖中所佔的權重，本研究接下來將前述每個指標得到之相對權重轉換成絕對權重。如下表 15 所示：. 43.

(51) 表 15 第二層級間各準則之絕對權重評估目標. 評估構面. 評估準則絕對權重. (最高層級). 排絕對權重. (第一層級). 序. (第二層級) 交通便利性. 0.104. 4. 生活機能便利性. 0.134. 1. 停車便利性. 0.063. 6. 居住及綠化環境. 0.056. 7. 治安問題. 0.044. 8. 房屋價格. 0.113. 2. 房屋地段. 0.072. 5. 建築物結構. 0.034. 10. 房屋格局. 0.031. 12. 產選購因. 土地面積. 0.015. 19. 素之評選. 施工與建材品質. 0.026. 15. 模式. 付款條件貸款成數. 0.012. 20. 建蔽率. 0.042. 9. 容積率. 0.031. 13. 租購屋補助. 0.018. 17. 貸款利率. 0.022. 16. 增值潛力. 0.109. 3. 土地變更. 0.027. 14. 都更計畫. 0.032. 11. 售後服務與保固. 0.017. 18. 周遭環境. 建構房地. 房屋條件. 政策法規. 未來發展. 0.40. 0.303. 0.112. 0.185. 44.