房地產

房地產是指附著、覆蓋於土地的一種實體物件。房地產一般被稱作不動產，

而與之相對應的是動產。房地產因其特性的關係常被人詴圖與其他不動產分離討 論 ， 並 且 也 會 將 房 地 產 所 有 權 和 房 地 產 本 身 分 離 。 民 法 的 權 限 中 ， 不 動 產

（immovable property）會有三種存在形態：其一為土地，其二建築物，最後為房 地合一。拍賣標的也存在多種形態於房地產拍賣中，一為土地使用權，二為建築 物和房地合一下的物質實體及其權益，隨著私有財產的所有權發展，房地產焉已 擠身為商業交易的主流。房地產交易變成是一種重要的投資方式。

房地產主要有以下幾項功能：1.自用、2.出租、3.出售、4.抵押、5.證券。自用 即是指透過購買、贈與等方式獲得房地產後自住或是用作其他私人用途，並且無 任何營利意圖。出租即是指透過購買、贈與等方式獲得房地產後，以營利目標來 轉租給需求者，固定收取租金以取得利益。出售即是將房地產轉售給需求者，有 可能是自用或者是出租因某些因素改而轉售，或是原先就以投資為目標低買高賣 取得獲利。抵押就是以房地產的價值來向銀行取得貸款，擁有者透過抵押填補資 金缺口來進行房地產開發行為並取得獲利，銀行大多樂於以較低的利率發放不動 產貸款，因為借款人無法清償貸款時，可以取走借款人的抵押物贖回權，接著請 求法庭將土地所有權轉移給銀行並加之出售以取回借出去的錢。證券即是指房產 信託，是一種類封閉共同基金，投資標的為房地產，可以讓一般投資人以較低門 檻投資房地產並獲得獲利。房地產信託主要收入來自於租金，因為租金收入相對 固定因此派息率十分優異。一般來說，房地產信託的報酬優於公債但低於股票，

風險則是高於公債低於股票，而且房地產的特性對於對抗通貨膨脹時特別有利 (MBA 智庫百科-房地產，2018)。

房地產是由土地和地上建物所構成，根據土地和地上建物可以分類出許多用 途，當依據土地分類時，有以下：1.居住用地、2.工業用地、3.公用設施用地、4.

交通用地、5.倉儲用地、6.道路廣場用地、7.綠化用地、8.市政用地、9.其他用地。

而依據地上建物分類時，有以下：1.住宅、2.工業廠房與倉庫、3.商場與店舖、4.

辦公樓、5.旅館酒店、6.娛樂設施、7.政府和公用設施、8.其他功能建物(MBA 智庫 百科-房地產，2018)。

因為房地產投資有不錯的獲利且風險較低，故目前是投資市場上主流的投資 標的之一，鄭華(2003)認為房地產投資型態，可分為購買土地後的投資開發和表面 建物建成後的投資開發兩類型。以投資開發而言，開發商作為投資者主要是賺取 開發時的利潤，雖然風險極大但回報也很可觀；以建成後的投資而言，投資人則 有收益、保值、消費和增值四個面向的利益。開發投資，是指投資者通過項目策 劃、規劃設計、和施工建設等過程，來在土地上的進階投資活動，興成可以供使 用者使用的建物或一些附屬設備、設施、環境等等，此領域中也將其稱為房地產 商品，並且於不動產市場上進行推銷，最後，將之轉售或轉租給另外的投資者或 有需要的消費者，並且回收當初的投入成本及額外利潤，達成獲取投資收益的目 標。建成後投資，這類投資物件常見的有開發商新建成的房地產，或者是市場上 的二手物件。這類投資的目的一般分為兩個，一個是因自我生活起居或生產經營 的需要而起的需求，另一個是作為投資將自有或購入的房地產物件出租給其他使 用者，來得到穩定的被動式收入，另一方面在投資者不願意繼續持有時，還能夠 將其轉售給另外的需求對象，來得到相關收益(鄭華，2003)。

依據章偉傑於 2003 年的『大型房地產項目全案策畫應用指南』，房地產投資 有以下的決策流程

1. 開發項目的選定

在開發項目的選定過程時，第一步是根據該項目的初步狀況，依照整體規 劃、周圍環境、區域市場走勢、物業市場狀況等因素進行全盤分析。另一 方面，根據地段的自然條件、經濟條件和市場特性等多面向的分析，確定 精準的選址以及最適合的開發用途。

2. 開發方案的選擇與確定

房地產項目在進行投資決策時經常會遇到最佳方案的選擇問題，重要的是 如何以某種標準和採用某種方式來對於標的如何取得良好投資收益水準。

透過客觀分析過市場之後，可以瞄準欲開發的建物類型和建物客戶，並且 詳細分析客戶們的需求狀況、購買行為和能力等，最後依照分析的結果配 合有效資源來建構標的方案。

3. 估計收入和銷售總額

營銷策劃及市場推廣方案的擬定是此階段最主要的工作。依據標的的具體 狀況，了解物業市場上的供應水準、售價水帄等，以及分析來預測未來價 格趨勢。另一方面，考慮需求面的心理預期、欲開發標的的實際狀況以及 對銷售周期之預測來擬定價格策略。如此得到精準的標的投資收入。

4. 項目開發總成本的分析

估算標的總投資成本，一般來說項目的開發成本包括：

(1)土地費用：包括土地出讓金、拆遷安置補償費、城市建設配套費等。

(2)前期工程費：勘察設計費、適性研究費、相關報建等費用。

(3)房屋開發費：包括建築安全工程、室外工程、附屬設施工程及其他相關 費用。

(4)開發商管理費用。

(5)財務費用：包括融資成本及開發資本的利息。

(6)不可預見費。

(7)營銷費用：包括銷售時廣告費用、代理費用等。

(8)相關稅費：包括營業稅及企業所得稅等。

5. 財務因素分析

財務因素分析可以以動態分析為主搭配靜態分析來剖析房地產項目的成 本與收益。主要項目有財務收益分析、現金流量分析，凈現值變動、內部

6. 項目投資決策

通過市場和經濟分析，在法律可行、經濟可行、市場可行的基礎上，於投 資決策時，還必頇針對開發業者擁有的能力進行綜合評比，這些能力一般 包括管理能力、開發能力、融資能力等等。房地產的投資開發決策是一個 多目標、多準則的策略推演，也是將風險與收益相比的過程。最後對策略 過程中可能發生的各式風險，進行準確的預測，來得出最終可行的投資決 策。

從前述的步驟可以看出房地產投資一直是多方案的比較議題，應該透過考慮 各項因素來決定該投資的項目，因此房地產投資項目選擇必定是一個多目標、多 因素的決策模式，也因此許多研究者會使用 MCDM(多準則決策模型)來探討房地 產投資的相關議題。

為了瞭解投資房地產時，應該考慮的面向與指標，先瞭解房地產投資的特點 是有其必要性的。房地產的特點可以表列如下(劉正山，2000)：

1. 稅收

房地產投資所得稅是以淨租金收益扣除經營成本、利息和建物折舊後的凈 收入為基數以固定稅率來徵收的。以會計面來說，建物隨著使用年的增加，

其獲益水帄都逐步下滑，因此稅法中規定建物每年的折舊額致使年收益減 少，也就減少了納稅支出。

2. 金融機構支持

房地產作為抵押是很受到金融機構的歡迎的，因此房地產標的可以輕鬆地 得到投資需要之資金。金融機構普遍認為實體抵押是最保證能夠如期且安 全收回借款的方式，除了個體戶的資信狀況和自有資金考量外，房地產本 身就是一種好的信用保證。

3. 對抗通貨膨脹

通貨膨脹會導致市場上物價的上升，但也會使房地產價值上升，換句話說 就是房產投資是有增值性的。且房地產可供自住和生產經營用，因此在經

濟不景氣時，房地產的價值仍然巨大，這也說明了房地產投資是一種不錯 的保值管道。

4. 提高信用等級

由於擁有房地產不是一件易事，所以擁有房地產變成了證明投資人的投資 實力和信用的最好方式之一。對於提升資信等級、獲得潛在的投資交易機 會具有相當助益。

5. 投資成本高

房地產產業是一個高度資金密集的產業，成本極高。投資金額從數百萬到 上千萬都有，數億元的交易也不少見。因此房地產並非為一種親民的投資 管道。

6. 投資回收期長

房地產的投資從地段選擇、貸款、募資、設計規劃、完工一直到出租/售需 數年或更長的時間，出租型態的投資回收時間就更長了。因此投資者頇考 量是否能承受長時間下之資金壓力。

7. 專門知識和經驗(缺點)

投資者必頇具備相當專業的房地產投資知識和經驗來達到預期的目標。

8. 風險高(缺點)

開發投資或建成後投資，都會面臨現金流帶來的風險。房地產市場未來的 銷售價格波動、成本增減、市場供需能力變動，都會對開發投資造成不小 的影響。

從前述討論本研究可以知道房地產投資被歸類成為一種中長期的投資行為，

其保值性強、投資時間長、流動性不佳、投資門檻高、頇具備專業知識來進行多 準則的項目選擇。掌握以上特點後，方可於房地產投資中取得先機。