研究背景與動機

第一節 研究背景與動機

投資行為是一個對於幫助個體財務和國家經濟發展成長必頇的行為。對於個 體財務而言，投資是透過完整、精闢的分析對於未來一段時間能夠於報酬上得到 增長的標的來進行資金投入。對於國家經濟而言，主要是為了增加 GDP 指數而產 生的行為，除了最常見的硬體投資如不動產、公共建設等，還有軟體投資如教育、

科技研發等，這些投資行為都能夠幫助國家的 GDP 增長。投資工具略可分為實質 商品和金融商品兩類，實質商品有不動產、設備、貴金屬等，金融商品則有股票、

債券、基金、期貨、選擇權或其他衍生性商品等。近年來，股票行情已居於相對 高點難有收益，基金、債券因為利率、手續費而導致年化報酬率過低，期貨、選 擇權或其他高槓桿金融商品因為高風險而不易操作，貴金屬或其他保值商品也常 因為國際情勢不穩定而波動過大。相較前述投資工具下，不動產就穩定度、報酬 率等都好上許多。不動產一般也稱為房地產，是國內最主要且熱門的投資工具之 一，其特性可以自住、出租、轉手等非常靈活，也因此受到投資客的喜愛。鑒於 土地資源稀少，人口暴增，房地產變成某種程度意義上的稀有財，因此收到人們 競相追逐，在台灣這地狹人稠的地方更是如此。許多包租公、包租婆透過出租房 子每年可以穩定有 7-15%的年化報酬率，這比市場上許多績優股票或者定存股票的 帄均報酬率好上許多，也更相對穩定。但近年來少子化以及政府積極打房的策略 下，房地產市場稍微降溫一點，使投資客必頇投入較多心力來留意。不過在台灣 這個供不應求的環境下，政府的打房效果還是有所極限，也因此房地產仍然是短 中期內較佳的投資標的，就算拉長至長期也應是如此。

綜觀台灣過去房地產的發展歷史，可略述為以下，1968 年開始，國內剛由農 業社會轉型為工業社會，工作型態發現變化和所得增加導致生活型態起了變化，

年輕人開始有能力自立門戶使得房地產的需求大大提升。1973 年中東戰爭爆發，

油價上揚導致國際間通貨膨脹的現象層出不窮，也因此導致了房價飆漲。也因房

價迅速飆漲，政府祭出了打房政策來降房地產市場的熱度，一直到 1975 年房價約 略下跌 30-40%。隔年適逢全台十大建設的推動，政府開始放寬建築融資，因此房 地產又開始一波上升態勢。同時第二次中東戰爭又使油價飆漲、通貨膨脹使房地 產市場陷入一個盲目瘋狂的節奏，因此政府又再度祭出打房措施，透過緊縮貸款 銀根和追查逃漏稅使投資客開始瘋狂拋售手中的房地產，此下跌波段持續至 1982 年。隔年這樣的循環又開始從頭，房價下滑太過，國家經濟遲緩，使政府又開始 寬鬆房地產市場。這段時間台灣因為代工的強大使經濟情勢大好，國民年所得大 幅成長，股市與房市雙雙上漲，但另一方面也導致非法金融融資流竄於市場上，

其高利率以及倒會風險使台灣當時的經濟隨時有可能泡沫。也因此政府開始第三 次行動，整頓非法融資，緊縮銀根使當時熱錢亂竄的情況下獲得控制，但也使得 房市反轉下跌約 20-30%。1991 年，台灣房市開始第四次循環，但此次因為上波房 價漲幅過大所以打破了三年一小漲、七年一大漲的慣例，此階段的房地產多呈現 盤整狀態。1996 年中共對台飛彈事件使得民心恐慌，紛紛拋售手中的固定資產以 求靈活的現金，使房地產又一波下跌，但隨著政經情勢穩定後，房地產又開始回 溫。至始至終這段期間房地產並無太大跌幅也無太大漲幅，也因此房地產沉寂了 好一段時間。2000 年，政府為了刺激房市，持續提供數千億的首購優惠，此舉達 成效果使房地產開始於 2002 年回春。但 2003 年全球面臨 SARS 風暴，房地產市 場受到影響又開始蕭條冷清，但 SARS 危機過去後房市又開始 5 年的上漲行情波 段。2008 年雷曼兄弟破產導致的次貸金融風暴使全球經濟哀鴻遍野，但此時政府 宣布降低遺產稅至 10%，對於「陸資來台購置不動產辦法」又進行修訂，使台灣 房地產隔年就開始反轉大幅飆漲。中國大陸本就適逢經濟起飛的階段，又因次貸 金融風暴使其他投資標的都變得高風險，因此政府開放的這扇不動產投資之窗使 對岸的熱錢瘋狂湧入，房價節節上升，炒作的比自用的多上太多導致民怨四起。

2011 年，政府即便祭出奢侈稅和豪宅稅打房但仍無成效，房地產市場仍然不受影 響地緩緩上升，直至今日，除了投資客外，一般民眾也將房地產視為較樂觀的投 資工具(李同榮，2012)。

雖然房地產被視為較穩固、樂觀的投資工具之一，但近年來國內人口紅利不 足和政府積極限制的情況下，選購房地產仍需經過審慎思慮。有許多的條件會影 響到購置房地產，如：房屋價格、房屋位置及周遭環境、房屋格局、貸款或其他 相關利率、稅金成本、政府政策、國際情勢及景氣等。本研究鑑於此欲以 AHP 層 級程序分析法建構一個選購房地產 的評估模型，層 級 程 序 分 析 法 （ Analytic Hierarchy Process；AHP）是一種多目標搭配多準則的決策方式，為 1971 年 Thomas L.Saaty（匹茲堡大學教授）所發展出來，主要應用在模糊情況下和具有 數個評估準則的決策問題中；其使用的目的是將複雜的多決策問題進行系統化 解決，透過不同層級進行分析，並透過量化判斷，找出各層級準則之優先序後 加以整合評估，以提供決策管理者進行適當方案的選擇，同時減少決策錯誤的 風險性（鄧振源、曾國雄，1989）。本研究期望此模型能夠供日後相關人員如：

研究學者、投資客乃至一般民眾等於購置房地產時有一份完善的依據。