AHP 專家問卷結果分析

本研究為了求得所提出 AHP 層級架構圖中各評估構面和準則之間的絕對與相 對權重值，經由 AHP 專家問卷發與國內在房地產領域具有豐富知識和經驗的專家 共 15 位進行專家問卷之填寫。15 位皆為具有從事房地產行業經驗以及相關法規推 行經驗之人士。本研究使用 Expert Choice 和 Excel 來演算出 15 位專家對各構面與 準則之間的評比，透過整合求得共識值之過程找出相對的重要程度。

本研究透過文獻回顧，擬出房地產之選購因素之評選模型即層級架構圖，其 中共有 4 大構面為「周遭環境」、「房屋條件」、「政策法規」、「未來發展」。

其下又分為共 20 個準則為「交通便利性」、「生活機能便利性」、「停車便利性」、

「居住及綠化環境」、「治安問題」、「房屋價格」、「房屋地段」、「建築物 結構」、「房屋格局」、「土地面積」、「施工與建材品質」、「付款條件貸款 成數」、建蔽率」、「容積率」、「租/購屋補助」、「貸款利率」、「增值潛力」、

「土地變更」、「都更計畫」、「售後服務與保固」。經由分析層級程序法對以

C.I.值為 0.078，C.R.值為 0.087，皆符合一致性檢定。其權重結果可以推斷專家認 為「周遭環境」是最重要的評選構面，但「房屋條件」也不容忽略；「政策法規」

在第二層級中，「周遭環境」底下有 5 個評估準則，分別為：「交通便利性」、 環境」和「治安問題」之相對權重各佔 0.139 和 0.109。C.I.值為 0.048，C.R.值為 0.042，皆符合一致性檢定。其權重結果可以推斷專家認為「生活機能便利性」是

圖 6 第二層級周遭環境之層級分析結果

從表 12 和圖 7 中，本研究歸納出「房屋價格」相對權重為 0.373，「房屋地 段」相對權重為 0.237，「建築物結構」相對權重為 0.113，「房屋格局」相對權 重為 0.102，「土地面積」相對權重佔 0.05，「施工與建材品質」相對權重為 0.085，

「付款條件貸款成數」相對權重為 0.041。C.I.值為 0.052，C.R.值為 0.039，皆符合 一致性檢定。其權重結果可以推斷專家認為「房屋價格」是最重要的評選準則，

「房屋地段」緊隨其後；「建築物結構」和「房屋格局」雖也有一定權重數但相 較於前兩者較不為重要；「土地面積」、「施工與建材品質」和「付款條件貸款 成數」三者權重加起來更是不足 0.2。在國內目前高房價的環境下，專家幾乎一致 認為「房屋價格」是最主要的選購房產準則，但在高房價的考量下，「房屋地段」

也是一個需要審慎考慮的主要準則之一。「建築物結構」是一個房屋是否能安居 的關鍵因素，因國內地震天災較為頻繁，故也是專家認為消費者應當會考慮的準 則之一；其二「房屋格局」是東方人會較注意的一個部分，無論消費者的信仰總 是會多少顧慮到風水問題，故這也是專家認為消費者應當會考慮的準則之一。最 後「土地面積」、「施工與建材品質」和「付款條件貸款成數」被專家認為是國 內消費者選購房產時較不重視的考量準則。

圖 7 第二層級房屋條件之層級分析結果

0 0.1 0.2 0.3 0.4 房屋價格

房屋地段 建築物結構 房屋格局 土地面積 施工與建材品質 付款條件貸款成數

在第二層級中，「政策法規」底下有 4 個評估準則，分別為：「建蔽率」、 0.196。C.I.值為 0.012，C.R.值為 0.013，皆符合一致性檢定。其權重結果可以推斷 專家認為「建蔽率」是最重要的評選準則，「容積率」則緊隨其後；「租購屋補

圖 8 第二層級政策法規之層級分析結果

從表 14 和圖 9 中，本研究歸納出「增值潛力」相對權重為 0.589，「土地變 更」相對權重為 0.147，「都更計畫」相對權重為 0.171，「售後服務與保固」相 對權重為 0.093。C.I.值為 0.018，C.R.值為 0.020，皆符合一致性檢定。其權重結果 可以推斷專家認為「增值潛力」是最重要的評選準則，其餘三個準則「土地變更」、

「都更計畫」和「售後服務與保固」相較於增值潛力幾乎較不被重視。古人云：

有土斯有財，可以見得國內民眾對於房地產的選購完全將投資理財的部分也考慮 進去，因此專家幾乎壓倒性地認為「增值潛力」會是消費者於選購房產時的主要 準則；至於「土地變更」和「都更計畫」因為遇到機率較不頻繁，故被專家認為 是較不需要考量的選購準則。

圖 9 第二層級未來發展之層級分析結果

將專家問卷的分析數據結果轉換成各評估項目和指標之間的相對權重後，並 透過一致性檢定確認遞移性等原則。為了要了解每一個指標在層級架構圖中所佔 的權重，本研究接下來將前述每個指標得到之相對權重轉換成絕對權重。如下表 15 所示：

0 0.1 0.2 0.3 0.4 0.5 0.6 0.7 增值潛力

土地變更 都更計畫 售後服務與保固

表 15 第二層級間各準則之絕對權重

圖 10 第二層級間各準則之絕對權重

0 0.05 0.1 0.15

交通便利性 生活機能便利性 停車便利性 居住及綠化環境 治安問題 房屋價格 房屋地段 建築物結構 房屋格局 土地面積 施工與建材品質 付款條件貸款成數 建蔽率 容積率 租購屋輔助 貸款利率 增值潛力 土地變更 都更計畫 售後服務與保固

從表 15 和圖 10 發現前五名的評估準則依序為「生活機能便利性」、「房屋 價格」、「增值潛力」、「交通便利性」、「房屋地段」。這代表專家認為選購 房地產的相對優先準則為這 5 項，可以發現這 5 項準則幾乎都是房仲業者很喜歡 主打的噱頭。例如「生活機能便利性」就會強調離市區、鬧區、醫院、購物中心 近等等；「交通便利性」則會強調離捷運站或是國道近；「房屋價格」更不用說 一定是重中之重；至於「房屋地段」可以說是生活機能便利性和交通便利性的結 合。最後，「增值潛力」因為是國內民眾喜愛的選購因素也變成業者們強打的點。

除了前 5 名準則外，本研究也提出以下幾點值得探討的準則：第 6 名的是「停車 便利性」，國內大眾運輸除了主要都市外其實沒有發展到十分便捷，因此造成國 內汽機車持有的高密度，再加上地狹人稠導致車位一位難求，所以可以常見業者 主打附車位或雙車位等等，更不用提主要都市的車位常常都要數百萬甚至千萬。

第 10 名為「建築物結構」，台灣屬於高風險的複合性災害地區，地震、大雨、風 災對於國內民眾來說已經屢見不鮮。而建物的結構往往影響著是否能夠安全地承 受這些災害帶來的外力衝擊，因此也是一個選購房產時頇審慎思量的準則。第 17 名為「租購屋補助」，租購屋補助依照正常理來說應該是能夠激發消費者選購房 產的助力之一，但被專家認為其效益有限。本研究認為其一是國內房價過高，使 現有的輔助項目看起來沒甚麼幫助；其二是國內輔助項目多針對首購族以及弱勢 族群，對於較大眾的一般族群能輔助的項目其實有限。第 19 名為「土地面積」，

決定土地使用價值的並非是土地面積，而是政府授予的土地用途、建蔽率以及容 積率，在台灣寸土寸金的環境下也間接導致了土地面積並不是那麼優先考慮的準 則。第 18 名為「售後服務與保固」，雖然市面上房仲業者都會提供一些相關服務 如房屋健檢、漏水保固等等，但發生頻率畢竟還是不高因此被專家認為是較不需 要考慮的準則。

第五章 結論與建議

房地產是指附著、覆蓋於土地的一種實體物件。房地產一般被稱作不動產，

而與之相對應的是動產。房地產因其特性的關係常被人詴圖與其他不動產分離討 論 ， 並 且 也 會 將 房 地 產 所 有 權 和 房 地 產 本 身 分 離 。 民 法 的 權 限 中 ， 不 動 產

（immovable property）會有三種存在形態：其一為土地，其二建築物，最後為房 地合一。拍賣標的也存在多種形態於房地產拍賣中，一為土地使用權，二為建築 物和房地合一下的物質實體及其權益，隨著私有財產的所有權發展，房地產焉已 擠身為商業交易的主流。房地產交易變成是一種重要的投資方式。

選購房地產有以下特點或優點：1.增加資產價值---眼光好的話經常能夠購入低 於市價的物件，且房地產淨值能夠帶來即時性的收益。2.能穩定收入租金-擁有者 的貸款可以用租金來償清，表示房地產是能夠自給自足的，且未來也會有潛在收 入。3.購入物超所值之物件，只要找到著急的賣家就有可能撿到便宜。4.節稅，房 地產本身有許多成本如貸款的利息和房屋折舊等等，這些都可以一定程度上的節 稅。5.有時候不必籌備現金就能夠選購投資。6.不做投資買賣也能自用，屬於進可 攻退可守的物件。以上的特點和優點加上有土斯有財的觀念影響下，國內民眾長 期將房地產視為主要投資選購物件之一。

熊文煌(2006)指出房地產開發是高風險、高複雜性、高度資金投入的產業。早 期的房地產業者依賴經驗，尚無客觀完整的評估機制使用參考，總是因不周詳的 考慮導致一些不必要的風險，特別是地段不好的土地，常會有不易銷售而積壓資 金的狀況發生，間接使投資沒有效益可言。蔡懷生(2014)認為台灣房地產交易一直 都是社會大眾注意的焦點，不僅是因為房地產交易的金額較其他一般交易大，且 更因為房地產是每個人安身立命之處。然而，台灣房地產價格波動大，且易受各 種環境因素的影響。當購屋已經成為大多數國人追求的目標之ㄧ時，購屋時機的 掌握就愈發顯得重要。陳朝舜(2007)指出在國內房地產產業長期受市場景氣波動影

響，整體產業營運環境不佳且獲利大衰退的狀況下，建築業容易發生財務危機情 況甚多，金融機構也因無法確認建設公司的經營績效，而持續緊縮對建築投資的 相關放款。政府雖然提出諸多振興房市的獎勵措施，然而建築業管理階層更應審

響，整體產業營運環境不佳且獲利大衰退的狀況下，建築業容易發生財務危機情 況甚多，金融機構也因無法確認建設公司的經營績效，而持續緊縮對建築投資的 相關放款。政府雖然提出諸多振興房市的獎勵措施，然而建築業管理階層更應審