房地產選購

本小節本研究回顧國內對於房地產選購之相關研究，並針對使用層級分析法 (AHP)進行模式建構的研究深入探討。

隨著中國大陸經濟改革深化，以及房地產市場的廣開，使得房地產業興起了 一股熱潮，在短短數年間已成為台商主要投資的標的之一。但也由於大陸市場的 急劇成長，許多不合理狀態及問題已開始顯露，再加上房地產開發過程所牽涉層 面廣泛，內涵不確定因素眾多，因此如何事前規避風險並做出最佳決策成為投資 人首要掌握之重點，褚林儒(2004)鑒於此建立了一套大陸房地產投資評估模式，期 能對有意前往大陸投資之投資人有實質助益。研究過程藉由結合德菲爾法(Delphi Method) 與層級分析法(Analytic Hierarchy Process, AHP)建立一套投資評估模式，

以專家的訪談決定評估層級、構面、準則和次準則同時決定出各準則間之絕對權 重。利用 AHP 分析針對顧問公司、建築公司、營造工廠等來量化各因素項目的評 估權重。

陳春宏(2005)以房地產開發決策評估之實務觀點，提供一個輔助決策者做為建 築用地開發的參考依據，並藉由各項房地產開發評估因子之權重體系，建構一個 以評估分析的研究模型。他以個案建設公司歷年完工個案為實證分析之研究對象，

分別採取「資料包絡分析」(Data Envelopment Analysis)與「分析層級程序法」

(Analytical Hierarchical Process)兩種科學計量方法，應用於建設公司房地產開發評 估決策之實證研究，分析各種影響房地產開發決策因素之間的優先順序以及權重 關係。於建構房地產開發多重個案之標的選擇的評估規則時，先行透過房地產開 發之環境影響評估，建立房地產規劃評估體系。研究過程之決策支援的方法，係 採文獻歸納、專家訪談、問卷，以及效率評估之資料包絡分析(DEA)及多階式決策 模式之分析階層程序(AHP)等方法，將目標、構面、準則及開發方案對各準則作成 偶比較，並以此為基礎建立成偶比較矩陣，透過 Eigen Value 及 Eigen Vector 之計 算即可求得各目標、構面、準則間之相對權數，將不確定性的影響因子加以量化

分析，架構出一套新的房地產開發評估決策模式。 法（Fuzzy Delphi Method）篩選模式的評估因素，再使用模糊 AHP（Fuzzy Analytic Hierarchy Process）求得各評估因素之絕對權重，藉由實證研究的操作結果統計分 析，建置完整並具有可靠性之房地產開發住宅區位評估指標體系。以提供產業決

評 估

關聯性，最後系統化探討房地產景氣與建築業投資的相關性。

台北大都會區之房地產在這幾年來極度地蓬勃發展，台北縣、桃園縣內之縣 轄市儼然成為其發展之重要衛星城鎮。近年來，政府積極致力於桃園縣之開發與 建設，且該區人口近兩百萬，人口比例相當高。 2006 年 7 月，桃園機場捷運線（桃 園都會區大眾捷運系統）已正式宣佈動工，並且於 2017 年 3 月完工通車；台灣高 速鐵路也在 2006 年年底完工通車。政府這幾項重大政策不但縮短台北都會區與桃 園中壢的距離，無疑是為桃園縣房地產投注了一股新動能，便利的交通將吸引更 多人選擇桃園居住購置房地產，活絡桃園房地產市場。陳廷翰(2007)探討桃園縣內 桃園市、八德市、中壢市與帄鎮市的開發房地產之優先順序。藉由問卷和專家回 饋，取得桃園縣四個縣轄市中影響開發不動產之條件。使用層級分析法(analytic hierarchy process, AHP)決定各條件之權重值，找出房地產開發區位決策的主要條件，

並對桃園市、八德市、中壢市與帄鎮市進行綜合探討，取得最適開發之地段。該 研究結果指出桃園縣內以桃園市為最適區位開發之選擇，其次為中壢市、八德市 與帄鎮市。

表 2 陳廷翰建構之房地產選購評估之層級架構表

評估目標 第一層級 第二層級

桃園市房地產選購最佳 區位評選

住屋存量 空屋率

預售屋存量

交通便利 對外交通狀況

主要道路分布 地方性公共建設可及性 圖書館

公園 活動中心 學校 體育館

評估目標 第一層級 第二層級

區位發展潛力因子 都市計畫更新數目 土地變更容易度 資料來源: 陳廷翰(2007)

林文敏(2009)藉由德菲爾法彙整房地產投資之策略因子並探討高雄房地產的 現況，以層級分析法（AHP）決定各策略因子之權重來求其權重值。林文敏發現 影響消費者之內部因素最重要條件為「經濟條件」，以內部整體權重來說，以「總 價、每坪單價」其權重值最高為 21.46%、依次為「獲利狀況」其權重值為 17.31%、

最後是「公設比的高低」其權重值為 7.83%。以外部整體權重來看，以「生活機能 性」之權重值最高為 19.10%，依次為「是否臨近商圈」之權重值為 12.32%，最後 為「綠地公園」之權重值為 10.64%。

隨著都市迅速發展，都市生活和商業行為逐漸熱絡，相對應需要的空間需求 飛速增加，人口因多集中在都會區，使得稀少的可開發土地成為都會區繼續發展 的桎梏，土地利用與整合開發變得加倍困難。土地乃房地產不可或缺之因子，且 房地產之興建、獲利、企業經營與土地開發取得性關聯密切。因此，如何以多方 面的角度針對土地特性來進行謹慎的評估分析，發揮最大使用價值為一項能夠深 入討論的議題。因此，陳俊華(2011)以「新莊副都心重劃區」為研究標的，以德爾 菲法結合 AHP 發展出一個策略模型，以評選土地開發之關鍵因子。研究結果指出 房地產業的「總體市場構面」是土地開發中最關鍵之構面，其次是「區位環境構 面」及「財務計畫構面」，最後則為「交通因素構面」。

林琇意(2011)指出台灣都會區的高房價讓許多受薪階級望屋退步，也讓台灣社 會貧富差距逐漸拉大，高房價導致民眾怒不可抑。一般「住者有其屋」是民生的 基本需求且為是國民類以維生所不可或缺生活條件，因此對於房地場價格合理性 乃成為一個非常重要的民生經濟課題。有鑑於此，林琇意以模糊層級分析法將「總 體環境因素」、「區域因素」、「社會因素」和「主體因素」四大層級因素串連

來探討影響房地產價格之關鍵因素。由分析結果發現，「區域因素」是影響房地 產價格的最重要因素，而「所得收入」、「地震或淹水區」、「生活機能便利性」

和「土地位置」分別是四大因素的各指標中，影響房地產價格最顯著者。另由總 體權重分析，發現影響房地產價格最重要前六個關鍵成功因素，依序為生活機能 便利性、所得收入、土地位置、地震或淹水區、施工品質及交通設施配置。

表 3 林琇意建構之房地產價格評估之層級架構表

評估目標 第一層級 第二層級

探討影響房地產價值之因素

總體環境因素

利率條件 所得收入

經濟及物價指數 政情、外交

區域因素

房價變動率 交通設施配置 商業榮枯盛衰 地震或淹水區

社區因素

教育資源 居住環境水準 公共設施

生活機能便利性

主體因素

土地位置 建築物結構 施工品質 土地面積 資料來源: 林琇意(2011)

蔡家幸(2012)提到近年來台灣的房地產大多是建商俯視型的規劃設計、投資興 建來主導整個房地產市場，消費者在購屋時大多依照最初的規劃設計購買。台灣 的房地產市場面臨經濟和社會環境的結構性變遷、消費者意識的抬頭、消費者行 為的改變、建築產業的競爭、資訊科技的發展以及消費者購屋日趨理性之下，對 於建設公司所主導的市場已經逐漸無法滿足消費者的需求，面臨「消費者導向」

的趨勢，建設公司應當分析消費者之購屋行為並設計出滿足使用的產品，此乃現 今建築市場的趨勢。消費者購屋行為考量的因素，不論是主觀因素或客觀因素皆 頇要加以整合考量，本研究以台中地區為例，運用層級分析法(AHP)建立消費者購 屋因素決策模式，透過文獻與專家建議來建立層級架構，並歸納消費者購買成屋 之因素，包括硬體條件、軟性條件與房屋安全性等三個構面及相對應的十三項評 估準則，並針對資深的建築專家與學者進行深度訪談。該研究發現消費者購屋決 策模式的三大構面要素中，最高權重的是「房屋的安全性」，其次為「軟性條件」，

而權重最輕的是「硬體條件」；然而，影響消費者購屋決策之考量要素中，購屋 者最重視的前五項考量因素為施工品質、建材設備等級與結構安全(抗震性)、售後 服務與房屋保固、生活機能的便利性、社區素質與生活水帄；其中最不注重的三 項購屋要素為付款條件與貸款成數、房屋的總價格與房屋的每坪單價。該研究建 立的消費者購屋決策模式，能夠充分分析出消費者對台中地區房屋的選擇過程中 所注重的因素以及相對等級。因此，該研究對於建設公司規劃建案提供具體的建 議，並指引出消費者心中理想的住宅。

表 4 蔡家幸建構之房地產選購評估之層級架構表

評估目標 第一層級 第二層級

消費者購買房屋意願因素 硬體條件

房屋的每坪單價 房屋的總價格 房屋格局

房屋是否有停車位

付款條件與貸款成數

軟性條件

社區素質與生活水帄 地段選擇

生活機能的便利性 房屋增值潛力

房屋安全性

建材設備等級與結構 施工品質

售後服務與房屋保固 建商品質與信譽 資料來源: 蔡家幸(2012)

蔡懷生(2014)認為台灣房地產交易一直都是社會大眾注意的焦點，不僅是因為 房地產交易的金額較其他一般交易大，且更因為房地產是每個人安身立命之處。

蔡懷生(2014)認為台灣房地產交易一直都是社會大眾注意的焦點，不僅是因為 房地產交易的金額較其他一般交易大，且更因為房地產是每個人安身立命之處。