市地重劃效益與制度相關文獻

一、發展面

市地重劃（Urban Land Consolidation）為運用於都市地區之新區域開發 以及改造已建設地區之一項技術(Larsson，1997)，而辦理主體得由政府機關 依據平均地權條例及市地重劃實施辦法之規定主動辦理，或由土地所有權人 申請而由政府機關被動辦理（即公辦市地重劃）；另一種方式則由土地所有 權人自行組織範圍內之相關所有權人，依據獎勵土地所有權人辦理市地重劃 辦法之規定發起辦理（即自辦市地重劃）。

市地重劃原係以公部門為開發者，國內自 1979 年訂頒「獎勵土地所有 權人辦理市地重劃實施辦法」後，私部門亦可參與辦理。大多數公部門之開 發決策都是基於政治、社會及經濟等因素的考量，因此，公部門的開發可能 會隨著政治權力的更迭以及目前政策整體需要而調整；在私部門，開發工作 是由：（一）使用人、（二）開發專家或（三）金融機構、不動產公司或營建 企業透過價格系統來進行的（Harvey，2000），亦即以私人利潤為導向，其 與公部門開發需以公共利益為導向之目的不同。惟因其辦理仍受市地重劃相 關法令之約束，且仍需負責公共設施用地取得與興闢，亦即原屬公部門事務 之部分由私部門開發單位負責完成，故其開發者性質上仍可視為「準公部 門」。

就實施地區而言，依據平均地權條例、都市計畫法等相關法規之規定，

包括新設都市地區之全部或一部分實施開發建設者；舊都市地區為公共安全、

公共衛生、公共交通或促進土地合理之需要使用者；都市土地開發新社區者；

經中央主管機關指定限期辦理者等區域皆可實施市地重劃。亦即其適用之範

圍限定於都市計畫區內土地。另依據內政部 1979 年訂頒「市地重劃實施辦

（莊仲甫,2009）所產生的爭議，同時探討自辦重劃下土地變遷背後所蘊藏

機制之設計是否足以保障權利人之程序參與權、重劃地價查估方式是否能客 有許多特性（邊泰明，2003、謝靜琪，2003）：

（一）對政府部門而言，不具備有土地儲備（land banking）功能：

理論上，政府在土地重分配過程中並無法獲得可建築土地，因為抵費地

1980 年代成長付費（paying for growth）是成長管理（growth management）

重要的理念，可以分為使用者付費和受益者付費兩者型態，它是在政府部門

少。重劃總負擔包括兩大項，一為公共設施用地負擔：以重劃區內原公有道

主要研究方法，實證結果顯示，重劃地區居民對於自辦市地重劃發生的困難、

謝靜琪（1995）藉由市地重劃地價函數之建立，以特徵價格法（Hedonic PriceModel）建構實證模型，並以台中市第七期及第八期重劃區為實證地區，

提出目前地主支付重劃負擔之實力仍大於法規要求之百分之四十五，因此若 再考慮土地使用變更所獲之超額利潤，則回饋利益之比例應遠大於百分之四 十五。此對於本研究討論以負擔比例做為影響因素有參考價值，惟實際層面 上仍應考量可行性。

徐豪（1996）將重劃後的市街地建成過程區分為「建地化」與「市街化」

不確定性的基礎下，納入可能價格區間的概念，改善以往總是利用單一定值 做為價格高、低比較基準之較為武斷的方式。實證結果發現，樣本中有 59%

的比例得標價格小於土地事後價格區間的最低值，得標價格過半數比例低於 合理的土地事後價格區間，建商在高雄市市地重劃抵費地標售市場中，存有 不需透過開發土地過程而只需轉售得標土地即可獲利的空間；並透過每筆土 地的所有投標價格推算該筆土地的事前價格，發現事前價格明顯低於事後價 格，推測投標者於投標當時對高雄市未來土地開發市場存在保守估計評估土 地價格，此外，投標人數不足導致競爭程度不激烈亦為事前價格低於事後價 格的原因之一。