市地重劃與房價格相關文獻

體現。都市發展(Urban development)概括到整個都市的全貌，可區分為實質發 展結構、社會與經濟結構，以及自然環境、生活環境四大結構。施鴻志、周士

落差，實務作法比法令規定更加簡略且未考量地價因素，造成地價查估不夠準 確並且未考量土地面積因素。熊文煌(2006)由於台灣地少人稠，因此房地產開 發的土地成本一向高昂，在房地產開發投資的建造成本中，土地佔了大部分，

也因此土地價格的變動程度，會直接影響房地產開發住宅區位價格的水準。以 往並未有屬於總體的土地價格變動資料，內政部於最近三年所編製的都市地價 指數，是衡量地價變動較為完整的指標，以其變動率來衡量地價的變動程度，

應能反映總體地價的變動對於總體房地產價格的影響，預期將是正向的影響。

然而蘇芷瑢（2012）則透過人口密度、土地使用、混合使用、便利性及可 及性建構緊密度指標，並且分析都市緊密程度及地價間之關係，透過回歸分析 結果，地價對緊密度之解釋力達 90%；另台中市緊密程度與地價相關性為高度 正相關（0.7）；而舊市區因發展重心西移，緊密程度雖較高，因此地價較低；

地價最高新市鎮中心緊密程度較低，因其新市鎮中心內，土地使用管制較為嚴 格，因此土地混合使用、便利性較低，故其緊密程度較低，而台中市其他地區 緊密程度高其地價相對也較高。黃昭閔、許信強（2014）則探討土地分配的核 心課題在於重劃前、後地價查估，重劃前、後地價如果查估得宜，讓地主與開 發者間、地主與地主間權益都能獲得保障，查估重劃前、後地價間，「相對值」

重要性大於「絕對值」；並針對市地重劃前後地價查估應用於不動產估價報告 書有具體建議，如價格種類、價格日期、查估程序、查估方法、市地重劃前後 地價調整因子與調整率。

曾菁敏（2008、2012）運用空間計量分析及地理資訊系統，並結合 Box-Cox 函數轉換，以建構具有空間外部性的特徵價格模型，並以台南市民國八十年、

八十五年及九十年的新建住宅為對象，研究發現政府實施市地重劃之後對住宅 土地價格具有正向外部性，且有政府參與的重劃區所反應的住宅土地邊際價格 為正向關係。而建設商個體互動關係則具有正向及負向外部性，並在長期下出 現由正向轉為負向之情況，此證明空間外部性會呈現相互性的現象，進而反應 在住宅土地價格上會有增減的作用。另透過追蹤資料模型，以土地價值、土地 開發密度、土地開發範圍與公共設施支出等「都市成長」代表因素互動關係，

發現土地開發密度與土地價值兩者相互影響為顯著正向，土地開發密度與土地 開發面積為顯著負向，土地價值對公共設施支出為顯著正向。而由土地價值的 隨機效果模型結果得知，市地重劃所提供的建築用地面積對土地價值為顯著正

向。然由土地開發面積的固定效果模型結果得知，住宅樓地板面積對土地開發

研究 階層分析 在房地產開發投資的建造

(2012) 劃對都市蔓延影響