研究動機

第一章 緒論

第一節 研究動機

政府為促使都市地區健全合理發展，積極推動都市計畫，改善生活環境與品 質，導引都市土地合理的規劃與利用，截至 103 年底止，實施都市計畫地區 計有 433 處，都市計畫區面積為 48 萬 1,543 公頃占總土地面積 361 萬 9,282 公 頃之 13.30％¹，其中都市發展區土地面積為 20 萬 9,319 公頃，而以市地重劃方 式做為土地開發手段佔所有都市發展區土地面積的比例為 8.51%，換言之，臺 灣有高達 17813 公頃土地是利用市地重劃方式進行土地開發。

都市計畫整體開發方式有很多，如區段徵收、都市更新、聯合開發及市地重 劃等多元開發手段，然而多年來政府推動各項政經建設，常因用地取得困難而 受阻，利用市地重劃方式辦理開發，不僅可節省政府用地徵購及建設經費，績 效良好時可挹注地方政府財政收入，亦可兼顧民眾財產權益之保障，更可依預 定計畫目標取得建築用地，顯然市地重劃在都市計畫中扮演重要的角色，因而 開啟本研究確立以市地重劃為研究主體之動機。

所謂市地重劃係將一定區域內畸零細碎不整之土地，按原有位次交換分合為 形狀方整的各宗土地後，重新分配予原土地所有權人的行政措施、土地開發手 段。經市地重劃後各宗土地直接臨路且立即可供建築使用，同時在市地重劃過 程中，該區域也會配合公共設施開闢，例如:道路、溝渠、兒童遊樂場、鄰里 公園、廣場、綠地、國民小學、國民中學、停車場、零售市場等，前述之公共 設施用地都是由土地所有權人依照土地受益比例共同負擔，所以是一種使用者 受益者付費的土地開發方式。各國諸如德國、日本、南韓、台灣及印度、澳洲 的部分地區等皆採用作為重要之都市化工具（Larsson, 1997）。此種土地開發 方式不僅可讓政府免費取得公共設施用地，並能使都市發展更為健全，而土地

1103 年內政部統計年報-玖、營建篇

所有權人也會因市地重劃後享有更高都市發展所帶來之增值利益，可說是一種 雙贏的土地開發策略。

我國自光復後民國 47 年於高雄市實施第一期市地重劃，也是臺灣第一個市 地重劃區起，迄今已近六十年，至 103 年底止，已辦理完成市地重劃 951 區，

其中公辦完成 350 區，面積 1 萬 2,922 公頃，提供土地所有權人建築用地 8,277 公頃，無償取得興建地方公共設施用地，如交通水利用地、公園用地、學校、

停車場及零售市場等地計 4,482 公頃，節省政府用地徵購及工程建設費用經費 達 6,622 億元；自辦市地重劃完成 601 區，面積 2,865 公頃，提供土地所有權 人建築用地 1,900 公頃，無償取得興建地方公共設施用地，如交通水利用地、

公園用地、學校、停車場及零售市場等地計 812 公頃，節省政府用地徵購及工 程建設費用經費達 1,827 億元；截至目前全國正在辦理市地重劃者計有 116 區，

總面積 2,196 公頃，因此市地重劃對台灣土地利用而言，是一項土地開發的重 大工程。

其中屏東縣自 1974 年辦理第一期（水源）市地重劃以來，總計公辦完成 8 區，面積 249.47 公頃，提供土地所有權人建築用地 159.97 公頃，無償取得興 建地方公共設施用地，如交通水利用地、公園用地、學校、停車場及零售市場 等地計 84.64 公頃節省政府用地徵購及工程建設費用經費達 2.24 億元；自辦完 成 13 區，面積 81.37 公頃，提供土地所有權人建築用地 57.87 公頃，無償取得 興建地方公共設施用地，如交通水利用地、公園用地、學校、停車場及零售市 場等地計 23.15 公頃，節省政府用地徵購及工程建設費用經費達 6.73 億元。

然而，都市發展是一種動態變遷的過程，不動產產價格可以說是人類活動在 空間分布上的最佳呈現，因此地價空間結構也就是都市空間活動的最終展現，

地價的高低影響房價的起落，進而反映出民眾選擇住宅及遷徙的傾向，甚而決 定都市發展模式，地價可以反映出整個都市發展走勢，為各種自然及社會、經 濟狀況表現結果（劉小蘭、陳維斌，1997），在都市發展市地重劃興辦過程中，

不動產價格的決定不論是在重劃前或是重劃後均扮演著關鍵性地角色。

過去國內曾有以享有「市地重劃都市」美譽的高雄市為研究區域，就影響市 地重劃前後地價的影響因素作探討，歸納出 26 個影響因素，並以模糊多層級 分析方法（FAHP）篩選影響市地重劃地價的主要因素（賴碧瑩，2010），研究

者檢視屏東縣地區的相關研究，雖有相關文獻探討都市規劃過程的土地開發方 式，但是對於市地重劃的開發方式，特別是以屏東這樣地方層級的縣市來說，

重劃前後是否帶來不動產價格巨幅變動，還是說重劃前後房地價變動相當地少?

與高雄市呈現不同的房地價格發展方式。

因此，本研究擬藉由彙整過去屏東縣自 1974 年辦理第一期（水源）市地重 劃以來所辦竣之 27 個市地重劃區市地重劃資料，就近 15 年之房地價格變動情 形進行分析，並透過訪談屏東縣實質參與或管理市地重劃推動之公、私部門等 專家，希望進一步了解市地重劃方式對於屏東縣之都市發展區的房價是否有所 影響?而市地重劃開發是否符合屏東縣的都市發展模式並就當下所面臨之困境 試著提出解決之方案。