結論

本研究主要探討屏東縣市地重劃區房價變動情形，在確立其他影響房價變動 等因素不變之研究假設下，利用個案研究與次級資料分析等方法，透過追蹤市 地重劃區房價格之變動，說明辦理市地重劃對房價帶來的影響，又透過專家深 度訪談輔以驗證，並彙整歸納出當前辦理市地重劃所面臨的困難與問題。研究 分析後本文獲致下列結論：

一、市地重劃後對房價產生正面效益

影響房價的因素有很多，有可能是外在的政治、經濟、社會等因素造成，然 本研究假設其他影響房價因素不變下，追蹤彙整近十五（1990~2014）年間屏東 縣已辦竣市地重劃地區的房價變動情形，就屏東縣自 1974 年公告實施水源第 1 期市地重劃起迄今屆滿 42 年，期間總共辦竣了 27 個重劃案件，公辦重劃有 8 個，自辦重劃有 19 個，以公辦水源重劃區為例(1996-2014)，房地產價格自 2.8 萬/平方公尺漲至目前的 5.2 萬，平均年成長率為 7.72%，如果以過去 5 年來看年 成長率則有 7.81%，而潮州鎮啟順自辦市地重劃區在過去 8 年中也有 16.9%漲幅。

當中公辦市地重劃區，除了水源三期重劃區受水源一期影響較看不出上漲趨勢外，

其餘 4 個區重劃後近 5 年來皆呈現上漲趨勢，當中除了最高的仙吉六期重劃區有 33.13%的漲外，水源一期、復興二期及潮昇四期皆有 6.9~8.41%不等的上漲幅度。

而自辦重劃區部分，因大多集中於屏東市、潮州鎮、東港鎮等衛星城鎮，歷年來 重劃區有 6.77%至 16.9%不等的漲幅，分析結果顯示自辦重劃後房價呈現往上現 象。

綜上，辦竣市地重劃後，興闢良好的公共設施會吸引更多的人口遷移聚集，

並有完善的街廓規劃配置，將提升居住環境、改善生活品質，進而帶動商業行為 活絡，因此，房價高低最終將回歸市場機制決定，而市場則由供給與需求形成，

所以良好的公設會影響購屋者的選擇，因此在重劃後供給有限下，需求量增加將 推升房價的上漲，進而影響重劃區及周圍的房價，顯然市地重劃對房價產生影響，

整體而言，呈現往上發展的趨勢。

二、 以市地重劃為主的土地開發模式，符合當下屏東縣都市發展現況且合理保 障民眾權益，並創造公、 私雙贏的開發效益

以屏東縣而言，整體房價不若直轄市六都來得高，在中央統籌經費分配較不 足，且缺乏中央政府重大經濟建設之投入下，大面積大範圍之土地開發亦屬缺乏，

所以根據訪談實證結果發現，屏東縣於都市計劃整體開發條件上大多以市地重劃 為主軸，較少出現區段徵收、聯合開發等條件，所以市地重劃開發方式在屏東縣 實屬較可行。

因此，從現行法律面、實務執行面來評估，市地重劃開發方式在當前財產權 保障民意高漲的時代,對民眾權益影響相對較小,政府能興闢公共設施，土地所有 權人依照土地受益比例共同負擔公設，能創造開發效益且負擔合理，所以是一種 合理使用受益付費的土地開發方式，進而創造地主與開發單位雙贏。

三、屏東縣市地重劃大多分佈在市鎮地區

屏東縣就目前實施都市計畫地區共計 29 處，都市計畫面積約 13,294.77 公頃，

占屏東縣總面積之 4.79%，而屏東縣目前辦竣的 27 個重劃區空間分布狀況大多 集中於屏東市與潮州鎮、東港鎮等市鎮位階的城鎮，這些地區整體發展程度相較 其他鄉鎮要高，亦是屏東縣重大建設發展主軸。

四、屏東縣辦理市地重劃當前的問題與困境

臺灣目前辦理市地重劃事業發展方興未艾，就位於國境之南的屏東縣亦是如 此，然而就屏東縣而言，所面臨的重要困境與問題分別為：

（一）都市計畫與市地重劃行政事權不統一，使重劃區勘選不易與影響實施進 度。

（二）民眾對市地重劃法令及自辦開發者不熟稔、不熟悉易產生疑慮，容易造成

民眾參與度降低。

（三）重劃至開發完成往往存在 2 至 5 年時間差，造成部分土地未限期建築，囤 地待價而沽，易形成土地閒置使用。

（四）實施辦理重劃地區徵求所有權人同意比例須過半門檻過高，往往形成推動 阻力。

（五）市地重劃前後地價審議規範不明確，導致全國標準不一致，為人所詬病。

（六）重劃後房價上漲所產生的增值如何有效回饋，以符公共利益公平分 配。

（七）現行市地重劃法令與制度未合時宜部分，應盡速檢討修正。

市地重劃無論對促進土地利用、提供可建築用地、開闢公共設施、提升居住 環境品質、執行都市計畫，在在均有顯著之貢獻，這代表政府市地重劃政策之正 確與成效。因此，市地重劃地區不論是公辦或是自辦，都因重劃後公共設施完竣 對於房價的變動有其正面效益，此一土地開發方式對於都市發展除了可以順利地 開闢公共設施外，如果是公辦還可以取得抵費地，並將抵費地拍賣增加縣庫收入，

擴充財政來源。