後續研究建議

對於房仲業者如何全面性的因應奢侈稅政策的影響，就研究區域而言，仍然 可以區別北部、中部、東部、外島等區域進行研究；而研究對象上亦可區別全國 性連鎖品牌，或者以區域業者作為研究對象，而奢侈稅政策如何造成房仲業者在 經營上造成影響，主要係涉及經營團隊在經營策略上的調整，研究對象如能訪談 到連鎖業者集團負責人，高階經理人等是為具有高度研究價值，未來從事相關度 研究者，除了查閱其他房仲業相關因應政策研究成果以外，對於方法論上的應用 上有量化的方法，研究者可權衡研究上的深入化或普遍化，在方法論上進行多重 選擇。

參考文獻

中文部分

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附錄

訪談記錄：A (續)

訪談記錄：A (續)

訪談記錄：B

訪談記錄：B(續)

訪談記錄：B(續)

構面 訪談大綱項目

因應措施

3.提供消費者（投資客、非投資客）有利的建議為何？

淺見：”奢侈稅”及”實價登錄”均已實施一段時日，市場價格反映 均已日趨成熟，身為消費者應充分學習不動產區域行情，以區域 行情及各項參數(生活機能及交通便捷性)來評估投資或自住型 物件價格，以達到政府提倡之住宅公平正義。

4.對於公司的整體經營方式，是否針對物件調整不同比例？

淺見：開發為仲介之母，物件多寡影響公司營運甚鉅，故無調整 物件比例問題。

5.在銷售物件上，可能採取的多元物件開發方向為何？

淺見：物件開發當然應以區域精耕為首要，但目前仲介經營生 態，更需以輻射狀向外擴張開發，不管任何形態物件均應主動開 發銷售。

6.在銷售上策略上，可能採取深耕社區經營或調整業務方向性為 何？

淺見：”開發”首重深耕社區經營(區域精耕)，積極參加社區各項 親鄰活動，”銷售”首重物件廣告曝光，唯有不斷強攻”A 級”物件 及買方，積極調整加強行動力及執行力才是仲介業務王道。

7.在銷售技術上，可能採取對不同標的物件精進專業知識的方 向？

淺見：”奢侈稅”及”實價登錄”政府已實施一段時間，市場上該反 映的各項參數均已顯現揭露，物件精進專業知識應以土地(含道 路用地)為首要，台灣土地狹隘，人口數及外來投資者亦不斷增 加，”買地養地”觀念為數不少，投資者均抱有未來能重劃或都更 之期望，故從事不動產業者應落實加強土地各項專業知識，俾利 未來專職於土地買賣仲介。

訪談記錄：B(續)

構面 訪談大綱項目

SWOT 分析

1.奢侈稅的實施您認為貴公司的優勢（S）、劣勢（W）、機會（O）、 威脅（T）各為何？（請各舉幾項說明）

淺見：SWOT 分析即強弱機危綜合分析法

＊如何善用每個優勢？ How can we Use each Strength?

政府實施奢侈稅將屆兩年，實施之前預估之恐慌性賣壓並非想像 如此的大，本公司就奢侈稅政策將重心聚焦在"賣方市場轉變 成 買方市場"方面，藉以著重於屋主議價工作，將屋價議降為初始 投資價位一至二成，待一般自住客近場，創造成交機會。

＊如何停止每個劣勢？ How can we Stop each Weakness?

實施奢侈稅讓買方期待市場大崩盤，一般客出價均無法達到屋主 理想價位，以致成交量於奢侈稅實施前兩三個月前疾速萎縮，但 實施前一個月卻爆出小資本投資客大量釋出賣壓，以上述兩種現 象，以不同銷售技巧定位來因應劣勢。

＊如何成就每個機會？ How can we Exploit each Opportunity?

＊如何抵禦每個威脅？ How can we Defend against each Threat?

奢侈稅執行後，因成交量不足導致眾多仲介公司獲利不佳紛紛倒 閉，而眾多從事仲介人員預期將有一波打房壓力，影響其收入，

紛紛離開仲介行業，以 SWOT 中外部機會與威脅(OT)來分析，

正好將體質不佳仲介業者或人員釋出洗盤，本公司正好藉此機會 加強人員專業及各項信心指數，如此一來減少同業競爭，二來可 徵員品質較佳仲介從業人員。

訪談記錄：B(續)

構面 訪談大綱項目

五力分析

奢侈稅的實施對於：

1.競爭房仲業者間的影響如何？（物件、人才、佣金）

淺見：政府實施奢侈稅所帶來的影響屬整體性全面性，各家仲介 業者唯有縮小經營、減少管銷開支，以求自家繼續經營生存，同 業之間互動關係並無較大顯性變化。

2.潛在競爭者的影響如何？（如未來開業者或他縣市或個體戶）

淺見：實施初期，仲介業者大多求自家經營生存，並未能真正去 關心或去了解同業經營，但以奢侈稅及實價登錄雙政策實行至 今，拜不動產市場反映已充分顯現揭露完畢，市場仲介新興業者 已陸續增多，同業競爭力相對增多。

3.替代產品（包含自身服務的改善或變化）的堀起與開發

（如房屋→農地，客戶群及房仲業者的經營走向）

淺見：”奢侈稅”及”實價登錄”政府已實施一段時間，市場上該反 映的各項參數均已顯現揭露，物件精進專業知識應以土地(含道 路用地)為首要，台灣土地狹隘，人口數及外來投資者亦不斷增 加，”買地養地”觀念為數不少，投資者均抱有未來能重劃或都更 之期望，故從事不動產仲介業者應落實加強土地各項專業知識及 服務品質，俾利未來專職於土地買賣仲介與客戶服務水平。

4.與供應商（委託的客戶）之議價能力增加、不變或減少 淺見：奢侈稅公佈後至正式實施期間，委售量及成交件數縮減至 近 50%，買方期盼降價觀望心態加重，賣方除小資本投資客拋售 外，均受奢侈稅限制，而改為出租方式投資，故各項委售作業全 面性萎縮。如今將已屆滿兩年，一切反映均回歸市場平穩正常，

委售議價能力與結果均受"實價登錄"來操控。

5.與買家之議價能力、成交件數有無變化？

淺見：同上述。

訪談記錄：C

訪談記錄：C(續)

訪談記錄：C(續)

構面 訪談大綱項目

SWOT 分析

1.奢侈稅的實施您認為貴公司的優勢（S）、劣勢（W）、機會

（O）、威脅（T）各為何？（請各舉幾項說明）

優勢:公司經營不以投資客物件為主體因而所造成之衝擊較 少；劣勢:也因公司經營投資客物件較少，而相對於涉獵法規面 避稅方式較少運用；機會:因奢侈稅及實價登錄造就價格上揚，

而使一般物件成較量增多；威脅:價揚量升引進投入業者增加瓜 分市場

五力分析

奢侈稅的實施對於：

1.競爭房仲業者間的影響如何？（物件、人才、佣金）

現有競爭者出現搶物件搶人才的現象，但佣金比例卻因實價登 錄及二代健保不再競爭而趨於平穩

2.潛在競爭者的影響如何？（如未來開業者或他縣市或個體戶）

品牌效益促成聯賣增加並具有規模經濟，單店經營市場將被分 食

3.替代產品（包含自身服務的改善或變化）的堀起與開發

（如房屋→農地，客戶群及房仲業者的經營走向）充分運

（如房屋→農地，客戶群及房仲業者的經營走向）充分運