第一節 研究背景
隨著台灣過去的產業結構以生產製造導向為主的工業社會進入到政治與經濟 開放的多元化社會，以服務為導向的商業服務社會結構正蓬勃發展，我國在 1980 年以前尚未有以經營房屋仲介的公司行號，當時市場交易訊息多由掮客『牽猴』
或俗稱（中人）居間促成不動產（含房屋及土地）的買賣。
時至 1984 年經濟部開放房屋仲介公司的設立登記，才正式將房屋仲介業納入 政策管理，當經濟景氣熱絡促使不動產交易頻繁，市場上交易訊息多由房屋仲介 公司掌握，形成資訊不對稱，肇致市場上買賣交易資訊無法提供買賣雙方正確的 判斷依循。因而，我國在民國八十八年公佈實施「不動產經紀業管理條例」。明訂 經營經紀業者，應向主管機關申請許可後，依法辦理公司或商業登記始可營業，
業者同時必須加入直轄市、縣市商業同業公會，營業處所必須置經紀人一人，以 及擔任經紀人者須經不動產經紀人考試及格並領有不動產經紀人證書者始可執 業。
然而經濟好景不常，正當世界各國面臨 2008 年以來的金融海嘯之後，各國為 了在短期內拯救經濟景氣，多數的國家均採取寬鬆的貨幣政策以為因應。李傳信 (2012）指出依據中央銀行金融指標統計資料顯示，我國自從 2003 年各大銀行承作 購屋貸款放款利率，由 2.992％一路降至 2011 年的 1.883％，期間我國為了因應金 融海嘯所造成的經濟衰退等問題，以及為了鼓勵赴中國投資的台商將投資資金回 流，我國政府亦於 2009 年將遺產稅的稅率降為單一稅率 10％。在上述政策下，回 流台灣的資金不是真正反映在產業投資，反而是促使大量的游移資金進入房地產 市場。
第二節 研究動機
奢侈稅，立法名稱係為「特種貨物及勞務稅條例」，經我國立法機關三讀通過 後於 2011 年 5 月 4 日公佈，並於 2011 年 6 月 1 日實施。其政策分類是屬於消費稅，
而其政策目的是在於為了稅制的社會公平而制定，主要在於抑制銷售、產製及進 口特種貨物或銷售特種勞務所造成的負面投機消費行為。對於房地產部份而言，
則是針對買賣價格日益高漲的房地產市場而來，透過此政策達到增加投機者的稅 賦負擔，提高投機者的購買成本與持有成本，以及有效遏止投機炒作不動產買賣 價格。
在大量的游移資金進入房地產市場之後所形成的投機炒作，造成房價高漲肇 致於受薪階級的平民百姓無力追求高房價，與我國鄰近的香港與中國也不外乎從 提高貸款利率、降低房屋貸款成數以為控制高房價市場，而我國經建會為了住房 正義，在 2011 年提出了「興建社會住宅政策」與「青年首購屋優惠貸款政策」，
但總無法有效遏止房地產的投機炒作。依據周自強（2012）的研究分析顯示，以 2012 年 6 月份台北市的房屋成交單價而言，還相較於 2 月份的每坪成交單價高出 兩個百分點。但，房屋成交總量部分確實有呈現市場萎縮的現象；此外，對於買 方而言，則是呈現觀望現象，買方多基於奢侈稅的政策實施而冀望房屋價格能下 降而暫緩決定購屋。
公共政策是政府部門，在特定時期為解決公共問題所採取的政策選擇，政府 行政部門透過立法機構制定實施原則，經立法程序三讀通過形成法律或政策，其 具有廣泛而深遠的影響。公共政策是政府透過法律決策施展其執政功能的主要手 段，吳定（1983）綜合國內外學者的看法，表示公共政策是政府選擇某種可行的 施政方案，以解決國內某項公共問題，或滿足特定公共需求的施政行動。故，公 共政策具有針對特定目標、特定的管制或服務對象，以及特定的執行期限等範圍 取向。
奢侈稅除了規範課稅對象為不動產（房屋、土地）之外，尚有小客車、遊艇、
飛機、龜殼、玳瑁、珊瑚、象牙及毛皮之產製品與家具，奢侈稅的政策目的對於 不動產部分除了主要打擊投機主義者之外，其影響範圍可能也會引起漣漪效果。
也就是說~對於房仲業者來說，其營業項目係以土地、土地定著物或房屋及其可移 轉之權利；其中房屋係指成屋、預售屋及其可移轉之權利為主的業者。另外，房 屋依其使用性質又可區分為自用住宅與商用住宅。在此奢侈稅政策下，對於從事 以不動產仲介業，恐怕也會連帶遭受到影響。
就以研究者本身經營的房仲公司而言，自奢侈稅政策在公佈實施之後，確實 產生在銷售上的影響。對於連鎖業業者（含加盟店東）而言，主要受到影響的範 圍包含：每月平均營業額降低、獲利成數降低，以及物件開發委託量有逐月減少
的現象。對於營業員來說，則產生佣金比例萎縮、平均物件成交期延長，甚至連 帶影響獎金、分紅的比例。
吳定（1983）認為「政策影響」主要是指政策產出時，在行為、態度與環境 上實際所造成的改變。李勇儒（2010）針對金控法實施後對銀行業經營績效所產 生的影響研究，其研究結果顯示金控法「金融機構合併法」提供了金融機構整合 異業的法源，實施結果確實使金控銀行在生產、技術與規模效率上，比起非金控 銀行更具有經營上的優勢，這是屬於政策正面的影響效果。吳定也特別提出政策 影響所及的層面，可能對非直接有關聯的情勢或團體造成影響，本研究認為政府 公共政策 (奢侈稅) 除了會影響不動產市場交易之外，同時也可能會影響房仲業者 在銷售活動內容的變動，本研究動機之一，將探討奢侈稅對房仲業者在銷售上是 否產生影響。
但，政策有可能也會對產業造成短期的負面影響效果，甚或促使產業的業者 採取某些程度的因應措施，例如：我國在 2001 年實施法定工時，由原先每週工時 48 小時調降為每兩週工時 84 小時，隨即引起產業界的不鳴之聲，林光雄（2002）
研究縮短工時政策與企業因應對策，其研究結果發現縮短工時對產業界在人事成 本上有增加的情況，以及產量減少與生產線排班的困難，產業界則以減少支付加 班費、降低調薪幅度、減少新雇用勞工與部分業務外包來因應。李傳信（2012）
研究奢侈稅對台北市房價的影響，其研究結果分析顯示，奢侈稅對於台北市內房 屋每坪成交價格的影響不大，對於投機性的購屋者來說，則採取僅暫時的將手頭 上的不動產標的轉成暫時擁有，即轉成房屋出租當包租公（婆）。因此，本研究動 機之二，將探討房仲業者在受到此奢侈稅政策間接影響之下，業者在銷售上採取 哪些因應方法或因應措施。
由於研究者本身從事經營房屋仲介買賣的經營者，對於大高雄地區房仲市場 具有深刻的了解，並且有利於本研究之進行與資料搜集。同時，本研究將以大高 雄地區房仲業全國性品牌與區域性品牌業者為研究對象，並且從業者經營實務的 現況，探討奢侈稅政策實施之後，房仲業者究竟是否受到此政策的影響，以及其 影響效果。同時探討業者所採取的因應措施。同時，本研究動機之三，亦針對連 鎖加盟的店東對於奢侈稅政策所受到的影響與因應做法。最後，本研究並以 SWOT 分析評估房仲業全國性品牌及區域性品牌連鎖業在組織策略、內部能力（優勢和 劣勢）和外部可能情況（機會和威脅）之間的配適程度，並且採用五力分析方法，
利用房仲業產業內外的五種競爭動力：供應者、購買者、潛在進入者、替代者及 同業競爭者，來描述個別的產業情況，並分析每一競爭動力的根本來源後，發掘 研究對象公司的強弱點，有助於公司在產業內重新定位，察覺產業變動趨勢下，
所將帶來的機會與威脅。
第三節 研究目的
本研究將依據上述研究背景與動機，以大高雄地區的房仲業為研究對象，採 質性研究訪談方法進行研究，茲歸納本研究目的如下：
一、探討政府實施奢侈稅後，對不同連鎖經營的房仲業者在銷售活動上所產生的 影響。
二、探討連鎖經營的房仲業者對於奢侈稅政策所採取的因應措施。
三、探討連鎖加盟店東對於奢侈稅政策所受到的影響與因應做法。
四、比較全國性房仲品牌與在地區域性品牌，房仲業者之因應策略差異。