研究成果

5-1-1 奢侈稅政策對房地產交易市場的影響 一、奢侈稅政策對於房地產投資行為的影響

對奢侈稅的主要目的，除了有遏止投機炒作的行為之外，也降低了投資標的 的週轉率，對於房地產投資行為的影響而言，對於資金雄厚的投資客來說是沒有 受到影響，只是將手頭上的資產轉作短期出租，拖過兩年的課稅管制期而已，而 奢侈稅實施後的第一個兩年即將到期，近期將有一波出脫潮。雖然，奢侈稅的政 策目的是在於遏止過度投機，但是對於自用型住宅的持有者來說，所關心的是持 有資產是否有穩定的增值，對於自住型的持有者來說，這波奢侈稅風波並未帶來 一些些好處。

二、奢侈稅政策打擊投機真實的意涵

奢侈稅雖然打著居住正義，且其主要在打擊房地產市場的投機行為。就投機 而言~房地產炒作就如同股市禿鷹，短線操作、哄抬股價、利多出清一樣，其次在 房地產炒作上就是一昧的透過釋放不實的市場價格，而非透過自然的市場供需的 自然增值而獲取利益。因此，奢侈稅政策目的就是要抑制不當的人為炒作，而欲 使房地產市場受到控制。

三、奢侈稅政策對市場資金的流動影響

無論「投機」或「投資」，在奢侈稅政策下，對於實質投資者而言是不具影響 效果，只有對投機炒短線的人造成資金週轉率降低，以及資金持有成本提高的影 響。其次，對市場資金的流動影響，主要是原來要進場炒作房地產，轉變成進入 民間二胎放款的地下金融市場而已。

四、投資者對奢侈稅政策採取的因應措施

俗話說：上有政策、下有對策。奢侈稅對於房地產交易市場所造成的波動，

就實際從事房地產投資者的而言，所採取的因應措施，只是轉為長期持有收租。

其次，北部地區的買氣雖然下滑，但都轉到中南部房地產市場，也是另一個投資 客因應的方式，以奢侈稅所設的退場機制（即實價登錄）制度而言，預計將是下 一波不動產投資市場重大變化的重點。

五、奢侈稅政策對於打擊房地產市場的投機行為與壓制房價的效果

整體而言，奢侈稅政策的實施對於打擊房地產市場的投機行為的效果相當顯 著，但是對於壓制房價的效果上反而適得其反，都會核心的房價顯然是處於一個 追求高房價指標的另一種需求市場，也就是說~都會核心的高級住宅（豪宅）也許 是一個國際化程度的象徵性指標，是一種非房地產交易市場自然的需求型態，實 價課稅能否打壓過度哄抬的房價，將是下一波值得觀察的指標。

5-1-2 奢侈稅對房仲業銷售活動的影響

一、不同物件類別，每月的總成交的營業額的實際變動差異

在不同物件類別（透天厝、商用辦公室、大樓住宅、土地），每月的總成交的 營業額的實際變動差異上，主要是針對投資性質的標的物產生影響，南部地區受 影響的有商用辦公室、透天住宅店面以及坪數較小的投資標的，以及建築用地買 賣在總成交營業額上都有明顯的下滑。然而對於自住型且中高總價位的新成屋（透 天住宅、大樓住宅）則有增加的趨勢。受到中高價位新成屋的影響，中古屋（透 天住宅、大樓住宅）則有下滑的現象。但，農業用地不屬於奢侈稅政策對象，於 是在農用土地是有小幅成交上揚的現象。

二、不同物件類別，每月的獲利成數所產生的變動差異

在不同物件類別（透天厝、商用辦公室、大樓住宅、土地），每月的獲利成數 所產生的變動差異上，在非屬於投資性質的透天厝、大樓住宅的部份是有成交件 數增加與獲利增加。屬於坪數小且具有投資性質的大樓產品，與商用辦公室則是 呈現成交量小以及獲利降低的現象。

三、在不同物件類別，每月的物件開發委託量變動差異

在不同物件類別（透天厝、商用辦公室、大樓住宅、土地），每月的物件開發 委託量變動差異上是在奢侈稅實施前後產生差異。奢侈稅實施前是呈現小資本投 資客大量託售、大資本投資客託租，一般自用型住宅則不受影響。奢侈稅實施之 後，則是呈現各類型標的物的委託量均是降低的現象。在委託物件開發上則是改 以自用型透天厝住宅及大樓型住宅，以及獲利較多的店面及土地標的為主。

四、奢侈稅政策對於影響個人在佣金比例萎縮與物件成交期的變化

奢侈稅政策在公佈後到正式實施前，市場呈現觀望的現象，委託件數與成交量均 萎縮。奢侈稅正式實施後，自用型住宅市場少了投資客的干擾因素，成交期明顯

縮短，在佣金比例上則沒有受到影響。

五、奢侈稅政策對於影響個人在獎金、分紅的比例變化

奢侈稅政策對於自用型住宅產品的交易上沒有產生影響，個人在獎金、分紅 的比例變化不大，縱使是屬於投資型的店面、商辦，也沒有因為奢侈稅的影響所 造成的成交量降低而影響獎金、分紅的比例降低。

5-1-3 房仲業對奢侈稅政策影響採取的因應措施 一、對於豁免條款表列項目加以善用

對於奢侈稅有關十一項豁免條款的部份的利用，無論是全國性品牌房仲業者 或區域性品牌的業者，都是以排除自用住宅、換屋先買後賣或非自願性換屋、農 舍、公設地、法拍屋、銀拍屋、房屋改建等項目的營運作為因應。甚至針對以上 項目作物件上的開發，以及導引投資客轉往這些項目投資。

二、對於奢侈稅的規範，採取的規避方式

對於全國性品牌的房仲業者，在處理規避的方式上除了豁免條款中的項目可 利用之外，也可以採『非自願性換屋』規避，或者配合『換屋先買後賣』的方式，

假借風水不良、惡鄰及嫌惡設施等理由售屋，以規避課徵奢侈稅。而區域性品牌 業者就比較趨於保守，主要以規劃長期投資、自住持有的方式來因應。

三、提供消費者（投資客、非投資客）有利的建議

除了導引投資客轉往農舍、公設地、法拍屋、銀拍屋、房屋改建等這些項目 投資，以區域行情及各項參數來評估投資或自住型物件價格，視期購買、長期持 有、穩健獲利的方向來進行。

四、對於公司的整體經營方式，針對物件調整不同比例

以獲利較多的店面、土地積極爭取開發，鼓勵經營大型個案，轉往農舍、公 設地、法拍屋、銀拍屋、房屋改建等項目先守住自住型的透天厝。

五、在銷售物件上，採取的多元物件開發方向

物件開發當然應以區域精耕為首要，更需以輻射狀向外擴張開發因應不同區 域需求，權衡各類產品而採取重點經營。

六、在銷售上策略上，採取深耕社區經營或調整業務方向性

無論全國性房仲品牌或者是區域性房仲品牌，對於可能採取深耕社區經營或 調整業務方向性，主要有提高服務品質及客戶服務效率，積極參加社區各項親鄰

活動，重視物件廣告曝光，積極調整加強行動力及執行力才是仲介業務王道。

七、在銷售技術上，採取對不同標的物件精進專業知識的方向

房仲市場經營物件多樣化，在不同的物件的專業知識上，都應該有正確的觀 念，帶給客戶更專業的建議，建立在不同的物件上應有的專業知識，才能深得客 戶的心，提升銷售機會。

5-1-4 全國性品牌與區域性品牌競爭力 ㄧ、SWOT 分析

(一)：全國性品牌

1.S、W 策略：能充分掌握一般買賣雙方的議價能力，經營不動產物件分散，

有效透過網絡式連鎖達到永續經營，運用不同區域房地產市場區隔。

2. S、T 策略：經營不動產物件分散，不以經營投資客為主，降低奢侈稅政策 影響。

3.W、O 策略：提昇對大資本投資客的議價能力，增強稅務專業以因應奢侈稅 操作，因應實價登錄致使物件價揚成交量增加。

4.W、T 策略：面對同業所形成的競爭障礙，增加稅務的變通做法、降低客戶 抱怨。

(二)：區域性品牌

1.S、W 策略：熟悉經營高雄地區房仲市場，深耕社區的經驗豐富，與同業互 享資源，對於正在朝向國際化都市發展的高雄地區房地產市場有利。

2.S、T 策略：管銷成本低，長期經營商圈，有效建立客戶信心，補足區域性 品牌銷售網受限於無法與全國性品牌的網絡式行銷佈局。

3.W、O 策略：由於不如全國性品牌知名度，在行銷通路受限制，可因應政府 推出的住政策，有助於地方性經營，稍微調整公司方向，做社區精耕擴大經 營商機。

4.W、T 策略：提昇經營形象，吸取高素質人員加入，必須靠長期經營。面對 買方縮手無法擴大買方挑選物件的多樣化需求。

二、五力分析

(ㄧ)：全國性房仲品牌

1.新加入者的威脅：面對新加入者，必須提升自己的競爭力，奢侈稅及實價登 錄雙政策實行至今，拜不動產市場反映已充分顯現揭露完畢，市場仲介新興 業者已陸續增多，品牌效益促成聯賣增加並具有規模經濟，單店經營市場將 被分食。

2.替代性產品或勞務的威脅：精進物件專業知識應以土地交易物件為首要，從 事不動產仲介業者應落實加強土地各項專業知識及服務品質，充分開發運用 行動工具以滿足消費者即時性需求。

3.購買者的議價力量：買家之議價能力明顯增加，力與結果均受實價登錄來操 控，在價揚量升的情況下一般客及投資客逐步追價，而呈現平穩上揚的趨勢。

4.供應商的議價能力：由於委售量及成交件數縮減，買方期盼降價觀望心態加

4.供應商的議價能力：由於委售量及成交件數縮減，買方期盼降價觀望心態加