訪談資料整理與分析

4-2-1 奢侈稅政策對房地產交易市場的影響 ㄧ、影響性分析

(一)：奢侈稅政策對於房地產投資行為的影響 1.全國性品牌

A：在房地產市場對於短期投機行為確有抑止作用，以致對於投入資金較少 者便會轉移投資(機)標的，但相對於資金深厚或以投入開發改良者並無 太大負面影響。而對自住或長期持有者之影響不在短期投資炒作，而在 房價是否有平穩的趨勢或政策上。

B：奢侈稅正式執行前，已有一波拋售高峰，將小資本額投資客洗出場，進 而觀察大資本額投資客卻是毫髮無傷(只是轉變投資心態，換成長期持 有，以出租方式延長至渡過兩年奢侈稅)，以奢侈稅執行近兩年，觀察市 場投資客投資行為並無轉換，只有利用奢侈稅細則條文打出另一條生 路。第一波奢侈稅房屋即將到期，近日來已有大量託售狀況，觀察其託

售房價亦是高居不下。奢侈稅對自住型或真正長期持有者並無實質房價 受益。

C：在房地產市場對於短期投機行為確有抑止作用，以致對於投入資金較少 者便會轉移投資(投機)標的，但相對於資金深厚或以投入開發改良者並 無太大負面影響。而對自住或長期持有者之影響不在短期投資炒作，而 在房價是否有平穩的趨勢或政策上。

接受訪談的全國性房仲業者的角度來看，奢侈稅政策對於房仲業所造成的影 響，業者認為奢侈稅確實有達到抑制投機性的效果，尤其對於投資資金較少的投 資客造成資金流動障礙，同時也使其轉移投資標的；然而對於資金較為雄厚的投 資客而言，並無太大的負面影響，只有將投資標的進行改良，即轉成長期持有，

以出租方式收取租金。其次是利用奢侈稅實施細則，轉移投資標的。再且，奢侈 稅對於真正以買房自住型的消費者並無實質上在房價上獲得減輕購屋房價負擔。

2.區域性品牌

D：遏止短期操作，拉長投資期間。

E：降低了週轉率，影響政府稅收，而且除非景氣持續好轉，否則虧錢也必 須繳稅，不公不義。

F：對於自住型及真正長期投資持有不會有影響。

相較於全國性房仲品牌業者，區域性品牌業者對於奢侈稅政策的看法是，奢 侈稅除了有遏止短期操作之外，也形成投資客對於投資標的的持有期間拉長，降 低了投資標的在買賣市場上的週轉率。而對較少資金的投資客是不利的狀況，無 法如同資金雄厚的投資客相比擬，只好面對出售投資標的繳交奢侈稅，但自住型 的消費者是沒有造成影響。

小結：

對奢侈稅的主要目的，除了有遏止投機炒作的行為之外，也降低了投資標的 的週轉率，對於房地產投資行為的影響而言，對於資金雄厚的投資客來說是沒有 受到影響，只是將手頭上的資產轉作短期出租，拖過兩年的課稅管制期而已，而 奢侈稅實施後的第一個兩年即將到期，近期將有一波出脫潮。雖然，奢侈稅的政 策目的是在於遏止過度投機，但是對於自用型住宅的持有者來說，所關心的是持

有資產是否有穩定的增值，對於自住型的持有者來說，這波奢侈稅風波並未帶來 一些些好處。

(二)：奢侈稅政策打擊投機真實的意涵 1.全國性品牌

A：短期轉售，哄抬價格，賺差價。在房地產市場裡相對於投資就投機一詞 而言，在於對房地產無產出貢獻且以炒作方式堆高價額從中獲利者，例 如建商與投機客共謀炒作預售屋買賣紅單獲利；又有無投入開發或改良 從房地產自然漲價從中擷取增值者，例如炒作地皮，都是以投機行為謀 取獲利。

B：政府所制定奢侈稅其用意為主張住宅公平正義，房價高低應由整體經濟 及市場供需決定，個人認為並非定義為全面性投機行為，但市場上的確 有不少不肖投資客，低買超高價賣賺價差，擾亂市場價格，賺取暴利，

以致一般自住購屋者受到高房價禍害，影響市場消費循環，進而危害國 家經濟整體活動熱絡度，故”投機”一詞僅可針對打擊小資本投資客定義 之，而奢侈稅對大資本投資客及一般自住客並無實質上影響。

C：在房地產市場裡相對於投資就投機一詞而言，在於對房地產無產出貢獻 且以炒作方式堆高價額從中獲利者，例如建商與投機客共謀炒作預售屋 買賣紅單獲利；又有無投入開發或改良從房地產自然漲價從中擷取增值 者，例如炒作地皮，都是以投機行為謀取獲利。

房地產買賣交易市場的『投機』，全國性品牌房仲業者認為是藉以炒作行情，

從中謀取暴利而又無實質對於房地產投入開發或改良，維持交易市場的良性循 環，造成擾亂買賣市場行情，使真正買屋自住的消費者遭到高房價的危害。

2.區域性品牌

D：形同股票，短期操作。

E：朝短期買賣，任意哄抬價格。

F：短期轉售賺差價，哄抬價格炒作行情。

對於區域性品牌的房仲業者的角度來看『投機』就顯得比較單刀直入，直言 房地產投機行為就如同短期炒作股票一樣，哄抬行情賺取價差。

小結：

奢侈稅雖然打著居住正義，且其主要在打擊房地產市場的投機行為。就投機 而言~房地產炒作就如同股市禿鷹，短線操作、哄抬股價、利多出清一樣，其次在 房地產炒作上就是一昧的透過釋放不實的市場價格，而非透過自然的市場供需的 自然增值而獲取利益。因此，奢侈稅政策目的就是要抑制不當的人為炒作，而欲 使房地產市場受到控制。

(三)：奢侈稅政策對市場資金的流動影響 1.全國性品牌

A：短期投機炒作資金將從房地產抽出者數量有但總額不多，對中長期投資 者還是觀看總體房地產市場面而論。

B：無論「投機」或「投資」，在奢侈稅政策執行近兩年下，從事投資不動 產市場資金，在初期時有觀望氣息頗重，以現今南部市場並無重大影響 (小部分資金轉換至民間二胎放款市場)。

C：短期投機炒作資金將從房地產抽出者數量有但總額不多，對中長期投資 者還是觀看總體房地產市場面而論。

奢侈稅政策是否造成房地產投資市場上的資金形成影響，以全國性品牌業者 的觀點來看，對於炒短線的投資客來說是將資金轉移到民間放貸，對於長期投資 的投資客來說則是看房市的總體市場變動。

2.區域性品牌

D：從事投資不動產市場資金，在初期時有觀望氣息頗重。

E：流動率與周轉率低。

F：對投機有影響，對投資無差異。

其次，再從區域性品牌房仲業者的角度來看，業者表示，事實上奢侈稅是有 造成房屋買賣週轉率降低與資金流動率降低的效果，對於『投機』有造成影響，

而實質的『投資』則無影響。

小結：

無論「投機」或「投資」，在奢侈稅政策下，對於實質投資者而言是不具影響 效果，只有對投機炒短線的人造成資金週轉率降低，以及資金持有成本提高的影 響。其次，對市場資金的流動影響，主要是原來要進場炒作房地產，轉變成進入 民間二胎放款的地下金融市場而已。

(四)：投資者對奢侈稅政策採取的因應措施 1.全國性品牌

A：以區域來說總價高的北部交易量下滑，中南部反而逐步上揚，可見奢侈 稅對於總價不似北部高的中南部影響不大，也造成許多北客南買的情 形，而對中南部而言區域性公共工程的建造，卻也是當地投資者的利多!

B：上有政策，下有對策，是千古不變的道理，以目前傳言政府即將研擬奢 侈稅有條件退場(實價課稅)，預估將是另一波不動產投資型態變化的大 震撼，投資者應秉實際市場價格(參考實價登錄)，訂定合理開價及售後 服務(瑕疵擔保)，如此作為定能成為一位長期經營的”投資客”。

C：以區域來說總價高的北部交易量下滑，中南部反而逐步上揚，可見奢侈 稅對於總價不似北部高的中南部影響不大，也造成許多北客南買的情 形，而對中南部而言區域性公共工程的建造，卻也是當地投資者的利多!

從全國性品牌房仲業者的角度來看，似乎較能看到政策影響的整體面，業者 說到奢侈稅對於投資客所採取的因應方式，除了前述將不動產標的轉成長期持有 出租之外，投資客也將資金移轉到中南部地區的房屋買賣交易市場投資，正符合 俗話云~上有政策、下有對策，南部房屋市場反而變成投資客的新利多。

2.區域性品牌

D：規劃長期投資。

E：出租轉多，等待更好的價格機會再出手。

F：奢侈稅對短期轉售有提高價格轉嫁給消費者，但對投資者長期持有影響 不大，只要超過兩年，即是正常價格了。

在從區域性品牌業者的角度上來看。業者所觀察到奢侈稅對投資者所採取的 因應措施，除了有規劃長期持有投資標的物之外，另外將標的物做出租型態的投 資，等待機會再出手。

小結：

俗話說：上有政策、下有對策。奢侈稅對於房地產交易市場所造成的波動，

就實際從事房地產投資者的而言，所採取的因應措施，只是轉為長期持有收租。

其次，北部地區的買氣雖然下滑，但都轉到中南部房地產市場，也是另一個投資 客因應的方式，以奢侈稅所設的退場機制（即實價登錄）制度而言，預計將是下 一波不動產投資市場重大變化的重點。

(五)：奢侈稅政策對於打擊房地產市場的投機行為與壓制房價的效果 1.全國性品牌

A：打擊投機行為效果不錯，但並非壓制房價，反而使市場正常化，有益正 常價格的房地產市場。奢侈稅實行將屆滿兩年，實施初期有收到打擊"

A：打擊投機行為效果不錯，但並非壓制房價，反而使市場正常化，有益正 常價格的房地產市場。奢侈稅實行將屆滿兩年，實施初期有收到打擊"