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易安全造成為害，對國家行政而言，亦增加不必要之行政工作；亦即，無論於公 部門管理或私人間交易上，不僅耗費人力、物力、時間與金錢，於總體上更造成 無效率。退萬步言，即使認為我國實務所採行嚴格之一物一權主義，於實際上並 無不妥；然誠如學者所言，一物一權主義，既係以社會上觀念及確保物權支配內 容之實現為其存在基礎，則將數物集合成立一物權之實益與必要，必將隨社會進 步、經濟變遷而與時推移，乃殆屬必然¹⁷⁰。

第五節 小結

以上，本章之重心乃在於闡明我國現行土地登記法制上關於物的編成主義適 用之關聯議題。茲歸納分析結論如次：

第一、民國 19 年土地法所稱之定著物係包含植物，其與民法所稱之定著物 係不包含土地成分之植物，有所不同。又，關於建築改良物，其原僅係土地法土 地稅編之專門用詞，35 年土地法修正時將其移至總則編，用以替代定著物而成 為土地登記之權利客體。然而，改良物之意涵，係指因施以勞力資本增加土地價 值而尚未失其效用之工事或設施，此係相對於未經人為改良之素地言，與民法上 定著物與土地間之法律關係，實不相同。要言之，土地法上改良物（建築改良物）係 為土地稅上課稅之客體，民法上定著物係為不動產權利之客體，此不因 35 年土 地法修正而改變。

於是，儘管依現行土地法規定，得登記土地與建築改良物，惟應回歸至土地 法本身應具備之作用，即土地法實際作用係承載民法上不動產物權變動之公

一比對加以確認，另須就未保存建物進行判斷，是否為其他建物之成分或為獨立建物，及其 所有權之歸屬。爰此，資訊蒐集之交易成本相當高。

170 謝在全『民法物權（上冊）』（自版、103 年修訂 6 版）14 頁以下。另值得注目者，謝在全認 為「將集合資產作為一體予以支配」是為國際潮流，若在擔保物權方面設有相關配套法制，對 我國經濟有極大之助益，因而特別為文呼籲政府基於前開理念，儘速落實擔保物權之制訂、修 正。其略以：「…於交易社會，複數資產具有經濟一體性，複數資產集合為一體更有效用時，例 如作為企業經營基礎之有形（如動產、不動產）、無形固定資產、流動資產或企業收益之一 體把握、投資標的資產之集合運用，均有將之作為一體予以出售、讓與、設定擔保、投資或 由他人收益管理之需要，集合利益之新財產型態登上經濟市場舞台。以物（所有權）、無體 財產權、債權、商譽、將來取得之資產、勞動及顧客關係結合成有機組織體之經濟單位最為 擔保財產，甚至，對擔保人之動產、不動產等一切資產，得設定一個擔保權，躍然成形。」參 閱謝在全「擔保物權之動向」法令月刊 69 卷 5 期（107 年 5 月）6 頁以下。

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示，而民法所稱之不動產乃土地及其定著物，故應准定著物登記。然就建築改良 物言，儘管其全面成為土地法上關於不動產之專門用詞，但僅有與民法上定著物 具有相同內涵之建築改良物，即具有獨立性之建築改良物，才得成為不動產登記 之權利客體，至於不符前述要件之建築改良物，不是動產就是土地之一部分。從 而，就此觀點出發，土地法上建築改良物與民法上定著物兩者，不得解為同義，僅 具有獨立性之建築改良物才是與民法上定著物具有同一內涵。

另外，關於我國現行判斷得為不動產登記權利客體標準之缺失，其問題之主 因，乃關於定著物須具有繼續性、固定性、獨立性等要件，惟其要件之內容相當 抽象，多屬不確定性概念，亦過於簡略，且就各該要件之內容眾說紛紜，未有一 致性之判斷標準，不僅使界定時發生困難，亦間有見解反覆者。次就既有法令以 觀，相關規定過於疏漏。再者，是誤援用建築法上之規定，並以之為據。

相較之下，日本關於得為不動產登記之權利客體及其判斷標準，不論是法規 密度或學說上見解，均相當具體且周詳，容或有值得我國參考處如下：

一、關於不動產登記上之權利客體，法律規定之用詞明確，且與民法上不動 產有緊密連結。亦即，日本不動產登記法係以民法上具有獨立性之土地與定著物 為權利客體，惟定著物中，原則上僅建物與樹林是具有獨立性者，但關於樹林之 有關法制係另由立木法所規定，故僅以土地與建物為不動產登記法上之權利客 體。然於我國，儘管自始即認為民法上定著物與土地是分別獨立之不動產，亦同 為不動產登記之權利客體，但於民國 35 年土地法修正時，卻以課稅之客體建築 改良物，當作登記之權利客體。登記此種課稅上之客體，不僅難收直接支配之實 益，且無從就此種關係加以公示，故應以符合「物權客體特定性原則」之建築改 良物為限，即以獨立之建築改良物為不動產登記之權利客體。

二、建立完善之法制及有關準則以供類推。日本關於登記適格或具有登記能 力之不動產，其法規範體系，是奠基於不動產登記法之規定，並透過不動產登記 令、不動產登記規則、不動產登記事務處理手續準則等關係法令之建構。依規 定：所謂不動產，為土地及建物（不動產登記法第 2 條第 1 項第 1 款）。至於，所 謂建物，必須具有屋頂及外牆或其類似者，且定著於土地之建造物，而已得供其 使用目的之用途之狀態（不動產登記規則第 111 條）。並授權登記官依所例示之 建物，透過觀察比較對象物之利用狀況等類推判定（不動產登記事務手續處理準 則第 77 條）。相較之下，於我國法令上，關於得登記「建築改良物」中之建築物 或工事，並無明確定義，亦無釋明其構成要件，且實際相關案例係分散於各個判

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決或行政函釋，致除房屋等較無爭議之建築物外，實難以了解何種類型之構造 物，是該當於構成要件，得依法令辦理不動產登記。

三、關於建物之判斷要件。於日本學說及司法實務上認為：所謂得登記之建 物，係獨立於其所在之土地而成為登記對象之某種構造物，該當構造物應具備以 下要件：（一）定著性，即定著於土地；（二）外部空間隔離性，即具有屋頂及外 牆（四周牆壁）與外部隔離；（三）用途性，或稱人貨滯留性，即形成可供為一 定用途之生活空間，或可供人出入而可達經濟使用目的，而成為人、物滯留可能 之生活空間或場所。此相較於我國認為定著物應具固定性、繼續性、獨立性等，最 明顯之差異在於外部空間隔離性之要件，於我國學說及實務上從未論及此，似意 謂無須具備此一要件。然本文認為，既然我國肯認以水泥平鋪於土地表面之籃球 場、晒穀場乃土地之一部分，故同樣是與土地密切結合且不具空間隔離性者，無 論是水泥或磁磚鋪於土地表面之游泳池，抑或是以鋼筋混泥土為鋪面與土地結合 之養魚池者，基於「相同者，相同對待之；不同者，不同對待之」即應解為土地 之一部分。又即便認為前開構造物無須具備空間隔離性之要件得逕准其辦理登 記，亦不易就此構造物加以公示，更遑論此種構造物於社會通念上，大多不被認 可為與土地是分別獨立之不動產。是以，為避免認定兩歧，似應將此外部空間隔 離性之要件納入我國判斷獨立構造物之標準，以維護不動產交易之安全。惟此一 論點，僅是本文之粗淺看法，容或有待商榷處。

四、關於社會通念之運用。於日本學說及實務上一致性之看法，對於何謂得 為不動產登記上之「建物」，主要還是依社會通念為最終定奪，且依日本最高法 院大法庭之見解，所謂「社會通念」概念，係指並非每個人認識之集合或其平均 值，而是超越集團意識，每個人對此不具否定之相反認識者。相對地，於我國對 於所謂社會通念之運用，不僅非基於樞紐，且不論於實務或學說上，不是沒有運 用就是基於主觀地運用，即未能透過實證研究，有系統地觀察、蒐集經驗事實而 加以判斷，以求得「依社會一般交易狀況而被認為具有獨立性之建物」之社會通 念。然值得注意者，基於我國與日本之風土民情非得謂全然相同，致對採認之獨 立建物，似會隨著社會觀點不同而異其通念，故對具體個案不必然採日本之觀 點。又，由於社會日新月異致建築型態及材料千變萬化，故無論學說或實務，抑 或法令規定上如何建構，均趕不上建物新增之實態。對此，如同日本民法大家我 妻榮言，唯有探求社會通念，別無他途。

第二、就物的編成主義言，於瞭解哪些「不動產」具有獨立性且得為不動產 登記之權利客體後，即應透過一不動產一用紙而建立起物之標示及有關權利，並

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彙入登記簿。然在登記前，必先對該不動產先予測繪，使明瞭其客觀存在之表徵。

實際上，就土地方面言，針對一宗土地測繪，並使用一登記用紙落實登記，初 無問題。另就建築改良物言，可分為一般建物與區分所有建物，對於一般建物，於 測繪後使用一用紙登記亦似無問題；但對區分所有建物，此種新型態物權之客 體，於物理空間上之表現形式係有別於傳統上之一般建物，但並未因此改變區分 所有建物整棟為民法上一物之本質。然我國現行關於區分所有建物之測繪及登

實際上，就土地方面言，針對一宗土地測繪，並使用一登記用紙落實登記，初 無問題。另就建築改良物言，可分為一般建物與區分所有建物，對於一般建物，於 測繪後使用一用紙登記亦似無問題；但對區分所有建物，此種新型態物權之客 體，於物理空間上之表現形式係有別於傳統上之一般建物，但並未因此改變區分 所有建物整棟為民法上一物之本質。然我國現行關於區分所有建物之測繪及登