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l C h engchi U ni ve rs it y 緒論
第一章
第一節 研究動機
壹、問題背景
由於西方各國歷史因素與經濟背景相異，致形成不同物權變動法制1；但法 制之核心，是物權變動必須以一定之公示方法表現於外，始能發生一定法律效 果。這個方法，對不動產物權言，是登記。而依其法律效果，得區分為權利登記 制與契據登記制兩種主要類型，並分別以德國、法國為代表。且隨著西方國家法 律典章影響力擴散，致登記制度成為近代不動產物權之主要公示方法，向無異 論。
關於權利登記制，又稱為登記要件主義或物權行為形式主義。其特點即物權 變動，除當事人意思合致外，尚需登記於登記簿，才生效力；又，就登記簿之編 成採取物的編成主義、對於登記係採實質審查且登記具有公信力2。另關於契據 登記制，又稱為登記對抗主義或物權行為意思主義。其特點即物權變動，依當事 人意思合致生效，但以登記公示為對抗第三人要件；又，就登記簿之編成採取人 ––––––––––––––––––––––––––––––––
1 所謂物權變動，就物權自體為觀察，即指物權之發生、變更及消滅，合稱物權之變動；另就物 權權利人言，乃物權之取得、設定、喪失與變更。又，關於物權變動法制，大體上可分成兩種。一 是物權因法律行為而變動時，須有物權變動之意思表示，及履行登記或交付之法定形式（形式 主義）；二是依當事人意思表示，即生物權變動之效力（意思主義）。謝在全『民法物權（上冊）』（自 版、103 年修訂 6 版）45 頁以下；鄭玉波（黃宗樂修訂）『民法總則』（三民書局、102 年修 訂 11 版）40-46 頁；王澤鑑『民法物權』（自版、108 年增訂 2 版）66-69 頁。
2 所謂物的編成主義，是指以不動產為標準編成登記簿。又，所謂實質審查，即登記人員有審查 土地物權變動實質關係之權限。至於，登記具有公信力，乃登記簿上之權利事項，縱在實體法 上有無效或得撤銷時，不得以其無效或撤銷對抗善意第三人。史尚寬『土地法原論』（正中書 局、64 年台 5 版）58 頁；李鴻毅『土地法論』（自版、90 年增修訂 25 版）201 頁；大場浩之
「日本とﾄｲﾂにおける登記制度の發展」早稲田法学誌 54 巻（2004 年）18 頁以下；朱柏松『民 事法問題研究-物權法論』（元照出版公司、99 年）20-24 頁；石川清、小西飛鳥『ドイツ登記 法』（三省堂、2011 年）9-10 頁；溫豐文『土地法』（自版、106 年修訂版）155-156 頁；陳明 燦『土地法導論』（自版、106 年 2 版）219-222 頁；楊松齡『實用土地法精義』（五南圖書出 版公司、107 年 18 版）166 頁。
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的編成主義、對於登記係採形式審查且登記不具有公信力3。除上述兩者外，另 有托崙斯登記制度一種類型，但大體上仍係採權利登記制之特色，其不同點在 於：一、於物權變動法制兼採登記主義與意思主義，亦即對於已登記之土地採登 記主義，惟對未登記之土地採意思主義。二、發給權利證書，且證書之記載具有 公信力。三、設置賠償基金4。
自古以來，台灣歷經數個不同政權統治，直至 1895 年日治後，始有系統地 針對台灣土地地權加以清理，並引進西方式土地登記制度為依據。於日治時期，先 採舊慣（舊慣時期），復採權利登記制與契據登記制並行（土地登記規則施行時 期），最後係全面採契據登記制（民法施行時期）5。但於光復後，土地法施行於 台灣，自應改依我國相關土地登記制度，辦理有關土地登記。
關於我國土地登記制度6，早於民法立法前，就經由當時中國國民黨中央執 行委員會政治會議決定，對於制度採行登記要件主義、物權法定主義、所有權時
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3 所謂人的編成主義，是指以權利人為標準而編成登記簿。又，所謂形式審查，即登記人員無審 查土地物權變動實質關係之權限，僅得審查申請登記之文件、手續是否完備。至於，登記不具 公信力，乃登記簿上之權利事項，於實體法上有無效或得撤銷時，得以其無效或撤銷對抗善意 第三人。鎌田薰「フランスの土地登記制度」香川保一（編）『不動產登記の諸問題（上巻）』
（帝囯判例法規出版社、1974 年）73 頁；史尚寬『土地法原論』（正中書局、64 年台 5 版）59 頁；李鴻毅『土地法論』（自版、90 年增修訂 25 版）200 頁；朱柏松「海峽兩岸不動產物權變 動理論及土地登記制度之比較研究」同氏『民事法問題研究-物權法論』（元照出版公司、99 年）19-20 頁；溫豐文『土地法』（自版、106 年修訂版）153-154 頁。
4 此登記制不強制一切土地必需登記，登記與否係屬任意，由當事人自行決定；惟經第一次登記 後，其不動產物權非經登記，不生效力。參閱史尚寬『土地法原論』（正中書局、64 年 台 5 版）58-59 頁；孟光宇『土地登記制度』（天地出版社、33 年）87-95 頁。至於，托崙斯 與權利登記制兩者之差異；參閱溫豐文『土地法』（自版、106 年修訂版）156 頁。
5 關於日治時期之土地登記，參閱顏慶德、雷生春『台灣土地登記制度之由來與光復初期土地登 記之回顧』（內政部，82 年）；陳立夫「台灣光復初期土地總登記（權利憑證繳驗）問題之探 討」同氏『土地法研究』（新學林出版公司、96 年）34-42 頁；李志殷「台灣土地登記制度變 遷之研究」政治大學法學院碩士論文（99 年）；王泰升『台灣法律史概論』（元照出版公司、106 年 修訂 5 版）。
6 不動產登記，包括土地及建築改良物（定著物）之登記，但依土地法第 37 條第 1 項規定：「土 地 登 記 ， 係 指 土 地 及 建 築 改 良 物 之 所 有 權 與 他 項 權 利 之 登 記 。 」 又 依 民 法 第 758 條、第 759 條、第 759 條之 1 等規定，得登記之客體為不動產物權。基此，「土地登記」實 際上係指不動產登記；然向來國內之法令、實務及學說等仍大多使用「土地登記」，故以下於 我國法部分，於必要時亦以土地登記稱之。
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效取得等，並作為民法物權編立法原則7。另於同一時期，關於土地法之草案8，亦 依循民法立法原則同採強制登記9。期改善向來地籍混亂、地權不清之狀態，進 而使得不動產權利狀態明確，以利政策推行。
按我國民法第七百五十八條第一項及七百五十九條分別規定：「不動產物 權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。」、「因繼 承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為，於登記前已取得不動產 物權者，應經登記，始得處分10其物權。」復依民法物權編施行法第三條第一項 規定：「民法物權編所規定之登記，另以法律定之。」然至今我國仍未依民法規 定制定不動產登記之專法，而係以土地法及其授權訂定之土地登記規則為土地登 記之主要法準據11。質言之，我國既有土地登記制度，係植基於民法物權編暨其 施行法上，並以土地法暨其施行法及土地登記規則規定構成制度整體12。
關於我國土地法第二編所定之土地登記制度，首先，依土地法規定：已依法 辦理地籍測量之地方，應即依本法規定辦理土地總登記；前項土地總登記，謂於 一定期間內就直轄市或縣（市）土地之全部為土地登記（第 38 條）。惟逾限未申 請登記或經申請而逾限未補繳證明文件者，其土地視為無主土地，由該管直轄市 或縣（市）地政機關公告之，公告期滿，無人提出異議，即為國有土地之登 記（第 57 條）。要言之，於土地總登記時，是採強制登記。其次，於土地總登記 ––––––––––––––––––––––––––––––––
7 其後，交由立法院起草委員會草擬物權編草案，送請立法院大會討論通過。司法行政部民法研 究修正委員會（編）『中華民國民法制定史料彙編（下冊）』（司法行政部、65 年）581 頁以下。
8 我國原本係單獨草擬土地登記法草案，後認為於立法技術上，其與土地法、土地使用法、土地 徵收法及地價稅法等單行法草案，既同時起草且多有相互關連，故改以法典式合併立法較為妥 適。吳尚鷹『土地問題與土地法』（商務印書館、24 年）28 頁；杜斯溫『土地法論』（新人出 版社、43 年）8 頁；陳顧遠『土地法』（商務印書館、25 年 3 版）2 頁。
9 杜斯溫『土地法論』（新人出版社、43 年）8 頁；陳顧遠『土地法』（商務印書館、25 年 3 版）2 頁。
10 應予以說明者，我國民法上「處分」之概念，是具有多重涵義之法律概念；於學理上，區分 為最廣義、廣義與狹義三者。至於，民法第 759 條法文所規定之處分，是屬狹義之處分，專 指處分行為，其包括物權行為及準物權行為。參閱謝在全『民法物權（上冊）』（自版、103 年 修訂 6 版）80 頁；王澤鑑『民法總則』（自版、107 年增訂新版）101 頁：同氏『民法物權』（自 版、108 年增訂 2 版）283 頁。
11 陳立夫「論我國土地登記法制上之建築改良物」同氏『土地法研究（二）』（新學林出版公司、100 年）2 頁。
12 陳立夫「新物權法之土地登記問題芻議」同氏『土地法研究（二）』（新學林出版公司、100 年）97 頁。
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後 ， 土 地 權 利 有 移 轉 、 分 割 、 合 併 、 設 定 、 增 減 或 消 滅 時 ， 得 為 變 更 登 記（第 72 條）13。但對於未依法申請變更登記者，除繼承而生之物權變動會有失 權之效果外14，乃不生物權變動之效力或僅不得處分其物權而已，並未採強制登 記。
再者，基於土地登記內容本應應符合實體關係15之故；於是，針對土地法所 明定之土地登記16架構，可依其性質歸納其類型如下：一、土地總登記─土地所 有權第一次登記，包括土地所有權與他項權利之登記；二、土地權利變更登記─
土地總登記後，因土地權利移轉、分割、合併、設定、增減或消滅等原因所為之 登記；三、暫時性登記─查封、假扣押、假處分、破產及預告登記等；四、更正 登記─於登記內容自始與實體關係不一致時，以更正登記為之17。
至於，得登記之土地權利，依土地法第十一條規定：土地所有權以外設定他 項權利之種類，依民法規定。現行民法物權編所定他項權利計有地上權（普通地 上權與區分地上權）、九十九年八月三日前發生之永佃權、不動產役權、典權、抵
至於，得登記之土地權利，依土地法第十一條規定：土地所有權以外設定他 項權利之種類，依民法規定。現行民法物權編所定他項權利計有地上權（普通地 上權與區分地上權）、九十九年八月三日前發生之永佃權、不動產役權、典權、抵