第五章 土地登記之公信力 175
第三節 關於土地登記公信力問題之釐清
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以登記完畢為準。此外，主張因信賴登記受公信力保護之第三人，無須證明己身 之善意，反而係由主張取得權利之第三人為惡意者，擔負舉證責任36。
第三節 關於土地登記公信力問題之釐清
透過前節之分析可以得知，現行國內學說及實務上，對於我國登記公信力之 實體規定及其意涵之看法。爰據此並參考日本學說針對前言所提之議題，即關於 法律行為違反禁止規定而無效及善意認定標準上之相關問題，闡釋如下：
關於法律行為違反禁止規定法效之分析 壹、
如前要件二「須登記名義人與第三人間具有效之法律行為」所述，由於登記 之公信力係法律為維護交易安全而設，故第三人必須依有效之法律行為取得登 記，始有對其信賴原登記取得不動產之權利加以保護之必要。於是，若法律行為 之標的係不融通物，因違反禁止規定，將導致整個法律行為及有關登記，成為絕 對無效。然而，如本章前言所述，本文認為此等涉及以不融通物為法律行為標的 之相關論點，係悖於土地登記公信力之立法旨意，有予以論究之必要。又，此乃 涉及對不融通物及土地法第十四條不得為私有之土地之理解，故有必要先闡明何 謂不融通物、土地法上不得為私有之土地，再詮釋相關問題點。
不融通物及不得為私有之土地之內涵 一、
所謂不融通物乃相對於融通物而言，其係於學理上，就「物」得否為私法上 交易之權利客體為分類，並非法律對此種物之分類，有所規定37。要言之，得為 交易之權利客體者為融通物，不能為交易之權利客體者為不融通物。另外，亦有 就物之能力為分類，謂具有權利能力與行為能力之物為融通物，僅有權利能力而 無行為能力之物為不融通物；至於，所謂物之權利能力，係指得為私權客體之能 力，所謂物之行為能力，則指得為交易標的之能力38。
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36 史尚寬『物權法論』（三民書局、68 年）40 頁。
37 施啟揚『民法總則』（自版、103 年 8 版）231 頁。
38 史尚寬『民法總則釋義』（自版、25 年上海初版、62 年台北重刊）215 頁；陳鈨雄『民法總 則新論』（自版、71 年）358 頁。
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又，就不融通物言，其於學說上分類，甚為分歧。從民法學說之角度言，大 致上可分為（一）公有物：國家及地方自治團體等公法人所有，且供公之目的使 用之物，如要塞、軍艦、總統府等，然其廢止使用目的時則變成融通物；至於，供 財政目的所使用之物，則非不融通物；（二）公用物：供公眾使用之物，如道路、公 園、圖書館等；其屬公法人所有者亦同時為公有物，其屬私人所有者（私有公用 物）非不得為私法上交易權利之客體。（三）禁制物：法令禁止其為交易標的之 物者，如國寶、偽造之貨幣、贓物等39。另從行政法學說之角度言，公物大抵上 是不融通物。公物依其使用目的，大致上可分為（一）公共用物：行政主體直接 提供公共使用之公物，如道路、橋樑等；（二）行政用物：行政主體或行政機關 供內部使用之公物，如辦公廳舍、公物員執行植物之器材設備；（三）特別用物：應 經主管機關許可始得使用之公用，如河川地之使用、公有山坡地之放租、放領 等；（四）營造物用物：構成營造物之公物，如飛機廠、港口、圖書館等。然上 述之公物，以所有權歸屬為區分標準，可分為公有公物與私有公物（或稱他有公 物），就前者言，係屬不融通物，惟就後者，係屬融通物。亦即，倘私人對公物 仍保有所有權者，此公物得成為交易之權利客體，但權利之行使不得妨礙公物按 其性質為合於目的之使用。如私有既成道路（參照司法院釋字第 400 號解釋），其 物之所有權得移轉登記予受讓人，無論該受讓人是為自然人或私法人，均得合法 受讓既成道路之所有權，惟受讓人對所有權之行使，不得妨礙既成道路之通行
40。
至於，依土地法第十四條第一項各款所列不得為私有之土地41，原則上係為 不融通物。其係指土地法施行時，前開各款土地已成為公有者而言，若原屬於私 人所有，在其所有權未經依法消滅42以前，仍應認為私有43。此依同法條第二項 ––––––––––––––––––––––––––––––––
39 有關民法學說之見解，參閱史尚寬『民法總則釋義』（自版、25 年上海初版、62 年台北重 刊）215-217 頁；陳鈨雄『民法總則新論』（自版、71 年）358 頁；姚瑞光『民法總則論』（自 版、91 年）222-224 頁；施啟揚『民法總則』（自版、103 年 8 版）231 頁。
40 有關行政法學說之見解，參閱李惠宗『行政法要義』（元照出版公司、105 年 7 版）241 頁以 下；吳庚、盛子龍『行政法之理論與實用』（三民書局、106 年增訂 15 版）161-166 頁。
41 土地法第 14 條第 1 項規定：「左列土地不得為私有：一、海岸一定限度內之土地。二、天然 形成之湖澤而為公共需用者，及其沿岸一定限度內之土地。三、可通運之水道及其沿岸一定 限度內之土地。四、城鎮區域內水道湖澤及其沿岸一定限度內之土地。五、公共交通道路。六、礦 泉地。七、瀑布地。八、公共需用之水源地。九、名勝古蹟。十、其他法律禁止私有之土地。」。 42 關於土地所有權之消滅，得區分為絕對消滅與相對消滅二種。其中，絕對消滅又分成兩種情
形，亦即：（一）標的物客觀地失其存在，所有權本身終局地歸於消滅；（二）標的物未滅失，但
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規定：「前項土地已成為私有者，得依法徵收之」亦足證之。是以，此種不得為 私有之土地，如其所有權為私有者即屬融通物，也就是前述行政法學說上所稱之 他有公物（即民法學說上所稱之私有公用物），法律並未禁止其交易，為公有者 才屬不融通物。惟此種不融通物，本質上僅是不得再移轉為私人所有，即不得出 售或贈與而將其所有權移轉登記予私人44，但公法人間之移轉乃法所容許，且公 用之用途廢止而成為非公用土地時，得與私人為交易而移轉45。
惟值得注意者，對於登記為私人所有之不動產，無論是否屬於公物，倘經土 地徵收（包含一般徵收與區段徵收），於徵收補償費發給完竣時，需用土地人依 法取得土地所有權，相對地，被徵收土地之所有權人同時喪失所有權46。此際，依 民法第七百五十九條規定，未辦理登記僅是不得為處分。具體而言，國家因興辦 公共事業之需要，徵收屬公共設施保留地之私有土地所有權，於徵收補償費發給 完竣時，即使尚未移轉登記為公有，致土地登記簿上所有權人之名義仍為私人，但 補償費既發給完竣，該土地所有權已成為公有，則該土地於性質上是屬公物，似 難謂仍具融通性。然而，此際土地登記簿上關於所有權人之記載，乃屬登記不真 實，如善意第三人信賴原登記而完成登記時，是否仍得逕謂不得成為私法上交易 之權利客體？申言之，倘土地實質上已成為不具交易性之公物，惟土地登記簿上 記載仍為私人所有，即權利真實狀態與登記記載不符，於善意第三人取得登記 後，是要解為優先保護善意第三人透過登記所取得之權利，還是適用公物法有關 原理原則或規定，仍將其當作不融通物使其移轉無效，則有待進一步釐清。
綜合以上，要言之，不融通物係不得為私法上交易之權利客體，惟他有公 物（民法學說稱為私有公用物），即公物中權屬仍屬私人所有者，如土地法第十
所有權本身終局地歸於消滅，他人並未因而取得其權利或雖取得但係新生權利之取得。參閱 陳立夫「私有土地所有權之消滅與回復」同氏『土地法釋義（一）』（元照出版公司、105 年）6 頁 以下。
43 司法院院字第 1678 號、第 1802 號解釋。
44 但依土地法第 14 條第 3 項規定：「第 1 項第 9 款名勝古蹟，如日據時期原屬私有，臺灣光復 後登記為公有，依法得贈與移轉為私有者，不在此限。」即例外地，明定此類土地得成為融 通物。
45 依國有財產法第 28 條第 1 項規定：主管機關或管理機關對於公用財產不得為任何處分或擅為 收 益 。 然 公 用 財 產 經 廢 止 後 而 成 為 非 公 用 財 產 時 ， 仍 得 為 處 分 ( 國 有 財 產 法 第 33 條、34 條，49-60 條參照)。故此公用財產於性質上，亦非屬絕對不融通物。
46 陳立夫「接連地損失補償」同氏『土地法釋義（一）』（元照出版公司、105 年）216 頁。
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四條第一項第一款海岸一定限度內土地、同條項第五款公共交通道路等土地之所 有權仍為私人所有者，抑或具有公用地役關係之既成道路等，係為融通物，即得 成為私法上交易之權利客體。至於，土地於實質上已屬不具融通性之公物，但於 登記公示上所呈現者，仍係屬私人所有，是否仍得謂不得成為私法上交易之權利 客體？將於後述予以分析。
對法律行為違反禁止規定法效之分析 二、
的確，從司法實務見解以觀，如最高法院 101 年度台上字第 1412 號判決謂：法 律行為之標的倘係不融通物（國有公用之國軍眷舍），因違反禁止之規定（民法 第 71 條），致整個法律行為成為絕對無效者，即不生「善意取得」而受信賴保護 之問題；於此情形，因信賴不動產登記之善意第三人，縱已依法律行為為物權變 動之登記，亦無土地法第四十三條及民法第七百五十九條之一第二項規定之適用
47。又如，最高行政法院 103 年度判字第 609 號判決略以：因法律行為之標的係 屬不融通（公有公用之公共交通用地），故就該標的所有權移轉物權行為，因違 反法律禁止規定而無效；且所謂之無效，乃屬自始、當然及確定的不生效力，是 該登記行為乃係自始無效，並非如原處分均予以撤銷始生溯及失效之效力。
申言之，法律行為具備成立要件與生效要件者，即發生當事人所欲實現之法 律效果。法律行為不具備成立要件者，則不能成立，惟法律行為僅具備成立要件
申言之，法律行為具備成立要件與生效要件者，即發生當事人所欲實現之法 律效果。法律行為不具備成立要件者，則不能成立，惟法律行為僅具備成立要件