我國不動產登記制度之再檢視 - 政大學術集成

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(1)國立政治大學地政學系私立中國地政研究所博士論文. ‧. ‧ 國. 學. 政治大立我國不動產登記制度之再檢視. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v. 指導教授陳立夫研究生李志殷. 中. 華. 民. 國. 一. ○. 八. 年. 七. 月. DOI:10.6814/NCCU201901034.

(2) 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v. DOI:10.6814/NCCU201901034.

(3) 摘要我國不動產登記制度，係植基於民法物權編暨其施行法上，並以土地法暨其施行法及土地登記規則規定構成制度整體。其主要是以權利登記制度下之要素為建構藍本，因而形成具體規範；故於學說通說上認為，我國不動產登記制度係採權利登記制度，即具有權利登記制度之基本要素。儘管如此，由於許多因素交錯影響下，使得實務做法上與登記制度整體間，產生扞格，並致進退失據，議論不斷，終於導致登記問題叢生。對於我國不動產登記制度上爭議問題之研究，本文藉由我國登記法制所具有權利登記制之要素，即物的編成主義、登記主義、實質審查主義、土地登記之公信力等要素，作為貫穿全文之主軸，並利用其框起相關登記之問題。至於，研究. 政治大制度之看法，以健全我國不動產登記制度。立. 方法上，主要是採文獻分析法並兼採比較法，以釋明相關問題，並提出建構整體. ‧ 國. 學. 根據本論文研究成果顯示，要言之，第一、關於「物的編成主義」方面。我國不僅對於物的編成主義之基礎，即一個「獨立物」之判斷標準，也就是得為不. ‧. 動產登記權利客體之界定，其要件內容眾說紛紜，間有見解反覆，亦對物的編成主義之核心，即所謂「一不動產一登記用紙原則」，未有認知，進而使不動產登. sit. y. Nat. 記簿之編製基準，悖於物的編成主義下應有之原理原則。對此，日本之登記法規範及登記實務之操作，似得供我國參酌改進。第二、關於「登記主義」方面。我. io. n. al. er. 國實務上對於個別不動產上新舊間之物權變動登記，有以登記連續性原則稱. i n U. v. 之；惟無論是詮釋其意涵或有關做法，相當多歧。觀諸外國（德國與日本）不動. Ch. engchi. 產登記之立法例與實務，無論是採登記主義或意思主義者，均有登記連續性之適用，以達強化登記公示之正確性及確保交易安全之目的。至於，其概念之意涵，係指與不動產變動有關之權利登記，於新舊登記間必具實體法上之關聯，惟不包含標示登記等屬事實關係之登記。然為因應事實上之需要，得為省略登記，但僅限於有法律上之依據者，以免破壞登記公示制度之信用。至於，我國現行實務上之見解與做法，與前述外國立法例或實務所採用登記之原理、原則不符者，所在多有，是有諸多值得改進之處。第三、關於「實質審查主義」方面。我國學說通說上，對於我國登記機關之審查權限，向來係採所謂權利登記制度應採實質審查主義，契據登記應採形式審查主義之觀點，而我國既採權利登記制度故應採實質審查。然對於各個主義概念之內涵，眾說紛紜，且實務上對我國究採何種審查制度，相關見解及做法分歧。事實上，前述觀點係繼受自日本學說，惟其早已被推翻，於日本現行學說通說上，認為無論採權利或契據登記制度，就其實質言，僅. DOI:10.6814/NCCU201901034.

(4) 得謂採形式審查，但我們現在仍前仆後繼地援用過去既有學說。若此，就我國言，亦僅得謂採形式審查主義，惟此形式審查主義並非我國傳統學說上之看法，而是就審查對象上言，不僅及於登記法令上對登記申請所定之形式要件，亦及於實體法上不動產權利關係如何等實體要件，另就審查方法言，主要是採消極性、書面審查之方法。重要者是，關於我國登記機關之審查權限，法無明文，惟事涉人民權利義務之事項，亟待儘速檢討改正。第四、關於「土地登記之公信力」方面。現行學說上認為其應具備「須登記名義人與第三人間具有效之法律行為」之要件，而對此，實務上認為倘涉及不融通物之物權變動登記，即便存在善意第三人，相關法律行為及登記均無效，故無土地登記公信力之適用。然此等見解，將對現行登記公示制度產生衝擊，進而使我國既有公信力制度產生破口。事實上，此等見解係不符司法院院字第 1919 號、第 1956 號解釋、土地法第四十三條及民法第七百. 治政學說上大多認為，第三人具有重大過失而不知登記不真正者，仍屬善意。如此見大立解，是有其理論依據。然若此，基於我國既有法律對於靜的安全（持有者現狀利五十九條第二項規定之真正意旨。另關於「第三人之取得須為善意」之要件，於. ‧ 國. 學. 用）保護不週之情形下，易使同樣透過登記取得不動產物權者之真正權利人，其既得權益遭受危害，又將導致現行訴訟繫屬登記之制度，無法達成排除第三人善. ‧. 意取得之立法目的。在針對不動產靜的安全之各種保全手段予以檢討並修法強化前，容或能將善意之認定標準，排除第三人具有重大過失而不知登記不真正者，以. sit. y. Nat. 使不動產靜的安全與動的安全（交易安全）兩者間獲得衡平。. er. io. 總之，從我國相關學說與實務見解及既有法令規定以觀，鮮有從當初所建構權利登記制度之要素出發，以思考如何形成見解、訂修法規或立法，使符合登記. n. al. Ch. i n U. v. 制度整體規範。無論如何，不動產登記對於國家、人民而言，是為重要制度，且. engchi. 與憲法財產權保障有密切關係；故我國不動產登記制度之整體，是有儘速重整、強化之必要。. 關鍵字：不動產登記制度、權利登記制度、物的編成主義、登記主義、實質審查主義、土地登記之公信力。. DOI:10.6814/NCCU201901034.

(5) 目次. 目第一章. 次. 緒論. 1. 第一節研究動機 ..................................................................................................... 1 壹、問題背景 .............................................. 1 貳、問題所在 .............................................. 7 一、物的編成主義 .................................................................................. 9 （一）不動產登記之權利客體. 11. （二）區分所有建物之標示登記（三）於登記法上複數物權客體之結合. 14 16. 政治大. 二、登記主義 ........................................................................................ 18 三、實質審查主義 ................................................................................ 22. 立. 四、土地登記之公信力........................................................................ 27 第二節研究範圍、方法及目的 .......................................................................... 31. ‧ 國. 學. 第二章. 物的編成主義. 33. ‧. 第一節前言............................................................................................................ 33 第二節得為不動產登記權利客體之界定.......................................................... 36 壹、我國得為不動產登記權利客體之法令沿革 ................. 37. Nat. y. sit. n. al. er. io. 貳、我國得為不動產登記之權利客體及其判斷標準 ............. 40 參、日本得為不動產登記之權利客體及其判斷標準 ............. 47 肆、分析 ................................................. 51. i n U. v. 一、我國法定「建築改良物」及「定著物」之關係...................... 52. Ch. engchi. 二、我國判斷標準之缺失 ................................................................... 56 三、日本法之觀察與啟發 ................................................................... 61 （一）日本與我國得為不動產登記權利客體之異同 61 （二）日本法之啟發 62 第三節一不動產一用紙原則之檢視（一）─以區分所有建物為對象........ 65 壹、我國建物第一次測繪登記之做法 ......................... 66 貳、日本建物第一次測繪登記之做法 ......................... 70 參、分析 ................................................. 73 第四節一不動產一用紙原則之檢視（二）─以複數不動產為對象 ............ 78 壹、我國對於複數建物測繪登記之做法 ....................... 79 貳、外國對於複數建物測繪登記之做法 ....................... 82 參、分析 ................................................. 84 i. DOI:10.6814/NCCU201901034.

(6) 我國不動產登記制度之再檢視. 第五節小結............................................................................................................ 87. 第三章. 登記主義─以登記連續性原則為中心. 93. 第一節前言............................................................................................................ 93 第二節我國關於登記連續性原則之司法實務見解及相關省略登記做法 ... 95 壹、關於司法實務見解 ..................................... 95 一、夫妻聯合財產中屬夫未登記財產之繼承登記 .......................... 95 二、抵押權消滅之塗銷登記 ............................................................... 97 三、登記原因無效之塗銷登記 ........................................................... 98 四、建物基地號變更登記 ................................................................... 98. 貳、相關省略登記做法 ..................................... 99 一、受讓人申請建物所有權第一次登記 .......................................... 99 二、於他共有人死亡未辦竣登記前之共有土地處分...................... 99. 政治大. 三、土地開發法制 ................................................................................ 99 第三節登記主義、意思主義與登記連續性原則 ........................................... 100 壹、登記主義與登記連續性原則 ............................ 100. 立. ‧ 國. 學. 一、登記主義 ...................................................................................... 100 二、登記主義下之登記連續性原則 ................................................. 104. ‧. 貳、意思主義與登記連續性原則 ............................ 108. 一、意思主義 ...................................................................................... 108. er. io. sit. y. Nat. 二、意思主義下之登記連續性原則 ................................................. 112 第四節我國適用登記連續性原則之釐清........................................................ 116 壹、關於德日「登記連續性原則」學理之啟發 ................ 116. al. n. v i n Ch 二、省略登記之存在及其法律效果 ................................................. 117 engchi U 三、登記連續性原則之適用對象 ..................................................... 119 一、登記連續性原則之由來、概念及目的 .................................... 116. 四、德日有關學理對我國之啟發及其適用 .................................... 120 貳、關於我國司法實務見解及相關省略登記做法之解析 ........ 122 一、對司法實務見解之解析 ............................................................. 122 （一）與不動產權利登記有關者（二）與不動產標示登記有關者. 122 125. 二、對相關省略登記做法之解析 ..................................................... 126 （一）受讓人申請建物所有權第一次登記 127 （二）於他共有人死亡未辦竣登記前之共有土地處分 129 （三）實施都市更新事業 130 第五節小結.......................................................................................................... 132 ii. DOI:10.6814/NCCU201901034.

(7) 目次. 第四章. 實質審查主義. 135. 第一節前言.......................................................................................................... 135 第二節我國學說對登記機關審查權限之見解 ............................................... 138 壹、土地法時期 .......................................... 139 貳、民法物權編修正 ...................................... 143 一、肯定見解 ...................................................................................... 144 二、否定見解 ...................................................................................... 144 第三節日本學說對登記機關審查權限之見解 ............................................... 146 壹、日本之登記審查制度 .................................. 146 一、傳統學說之見解 .......................................................................... 147 二、修正學說之見解 .......................................................................... 149 貳、附論─德國之登記審查制度 ............................ 152. 政治大. 一、普魯士時期之登記審查制度 ..................................................... 152 （一）普魯士一般抵押權令及普魯士普通邦法（二）普鲁士土地所有權取得法. 立. 152 153. ‧. ‧ 國. 學. 二、德意志帝國成立後之登記審查制度 ........................................ 155 第四節關於登記機關審查權限之釐清 ............................................................ 158 壹、對日本學說關於實質審查、形式審查內涵之剖析 .......... 158 貳、對我國登記機關審查權限及審查對象與方法之剖析 ........ 163. 一、關於我國學說通說之分析 ......................................................... 163. Nat. sit. y. 二、關於我國登記機關審查權限之分析 ........................................ 165. er. io. 三、關於我國登記機關審查對象與方法之分析 ............................ 168 第五節小結.......................................................................................................... 171. a. n. 第五章. i n U. l C 土地登記之公信力. v. 175. hengchi 第一節前言.......................................................................................................... 175. 第二節我國對土地登記公信力之見解 ............................................................ 177 壹、土地登記公信力之立法及其意旨 ........................ 177 貳、土地登記公信力保護對象之登記事項 .................... 180 參、適用登記土地公信力之要件 ............................ 182 一、須原登記有不真實之情事 ......................................................... 182 二、須登記名義人與第三人間具有效之法律行為 ........................ 183 三、第三人之取得權利須為善意 ..................................................... 184 第三節關於土地登記公信力問題之釐清........................................................ 185 壹、關於法律行為違反禁止規定法效之分析 .................. 185 一、不融通物及不得為私有之土地之內涵 .................................... 185 二、對法律行為違反禁止規定法效之分析 .................................... 188 iii. DOI:10.6814/NCCU201901034.

(8) 我國不動產登記制度之再檢視. 貳、關於善意認定標準之分析 .............................. 193 第四節小結.......................................................................................................... 199. 第六章. 於我國不動產登記制度之分析發現─代結論. 201. 壹、關於物的編成主義 .................................... 貳、關於登記主義 ........................................ 參、關於實質審查主義 .................................... 肆、關於土地登記之公信力 ................................. 201 206 208 210. 參考文獻. 215. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v. iv. DOI:10.6814/NCCU201901034.

(9) 第一章. 緒論. 第一章緒論第一節研究動機壹、問題背景 1. 由於西方各國歷史因素與經濟背景相異，致形成不同物權變動法制；但法制之核心，是物權變動必須以一定之公示方法表現於外，始能發生一定法律效果。這個方法，對不動產物權言，是登記。而依其法律效果，得區分為權利登記制與契據登記制兩種主要類型，並分別以德國、法國為代表。且隨著西方國家法. 政治大. 律典章影響力擴散，致登記制度成為近代不動產物權之主要公示方法，向無異論。. 立. ‧ 國. 學. 關於權利登記制，又稱為登記要件主義或物權行為形式主義。其特點即物權變動，除當事人意思合致外，尚需登記於登記簿，才生效力；又，就登記簿之編成採取物的編成主義、對於登記係採實質審查且登記具有公信力2。另關於契據. ‧. 登記制，又稱為登記對抗主義或物權行為意思主義。其特點即物權變動，依當事. sit. y. Nat. 人意思合致生效，但以登記公示為對抗第三人要件；又，就登記簿之編成採取人. er. io. ––––––––––––––––––––––––––––––––. 1 所謂物權變動，就物權自體為觀察，即指物權之發生、變更及消滅，合稱物權之變動；另就物. al. n. v i n Ch 是物權因法律行為而變動時，須有物權變動之意思表示，及履行登記或交付之法定形式（形式 U i e h n c g 主義）；二是依當事人意思表示，即生物權變動之效力（意思主義）。謝在全『民法物權（上冊）（』自. 權權利人言，乃物權之取得、設定、喪失與變更。又，關於物權變動法制，大體上可分成兩種。一. 版、103 年修訂 6 版）45 頁以下；鄭玉波（黃宗樂修訂）『民法總則』（三民書局、102 年修訂 11 版）40-46 頁；王澤鑑『民法物權』（自版、108 年增訂 2 版）66-69 頁。 2 所謂物的編成主義，是指以不動產為標準編成登記簿。又，所謂實質審查，即登記人員有審查土地物權變動實質關係之權限。至於，登記具有公信力，乃登記簿上之權利事項，縱在實體法上有無效或得撤銷時，不得以其無效或撤銷對抗善意第三人。史尚寬『土地法原論』（正中書局、64 年台 5 版）58 頁；李鴻毅『土地法論』（自版、90 年增修訂 25 版）201 頁；大場浩之「日本とﾄｲﾂにおける登記制度の發展」早稲田法学誌 54 巻（2004 年）18 頁以下；朱柏松『民事法問題研究-物權法論』（元照出版公司、99 年）20-24 頁；石川清、小西飛鳥『ドイツ登記法』（三省堂、2011 年）9-10 頁；溫豐文『土地法』（自版、106 年修訂版）155-156 頁；陳明燦『土地法導論』（自版、106 年 2 版）219-222 頁；楊松齡『實用土地法精義』（五南圖書出版公司、107 年 18 版）166 頁。. 1. DOI:10.6814/NCCU201901034.

(10) 我國不動產登記制度之再檢視 3. 的編成主義、對於登記係採形式審查且登記不具有公信力。除上述兩者外，另有托崙斯登記制度一種類型，但大體上仍係採權利登記制之特色，其不同點在於：一、於物權變動法制兼採登記主義與意思主義，亦即對於已登記之土地採登記主義，惟對未登記之土地採意思主義。二、發給權利證書，且證書之記載具有公信力。三、設置賠償基金4。自古以來，台灣歷經數個不同政權統治，直至 1895 年日治後，始有系統地針對台灣土地地權加以清理，並引進西方式土地登記制度為依據。於日治時期，先採舊慣（舊慣時期），復採權利登記制與契據登記制並行（土地登記規則施行時期），最後係全面採契據登記制（民法施行時期）5。但於光復後，土地法施行於台灣，自應改依我國相關土地登記制度，辦理有關土地登記。. 政治大. 關於我國土地登記制度6，早於民法立法前，就經由當時中國國民黨中央執行委員會政治會議決定，對於制度採行登記要件主義、物權法定主義、所有權時. 立. ‧ 國. 學. ––––––––––––––––––––––––––––––––. 3 所謂人的編成主義，是指以權利人為標準而編成登記簿。又，所謂形式審查，即登記人員無審查土地物權變動實質關係之權限，僅得審查申請登記之文件、手續是否完備。至於，登記不具. ‧. 公信力，乃登記簿上之權利事項，於實體法上有無效或得撤銷時，得以其無效或撤銷對抗善意第三人。鎌田薰「フランスの土地登記制度」香川保一（編）『不動產登記の諸問題（上巻）』. y. Nat. （帝囯判例法規出版社、1974 年）73 頁；史尚寬『土地法原論』（正中書局、64 年台 5 版）59. sit. 頁；李鴻毅『土地法論』（自版、90 年增修訂 25 版）200 頁；朱柏松「海峽兩岸不動產物權變. er. io. 動理論及土地登記制度之比較研究」同氏『民事法問題研究-物權法論』（元照出版公司、99 年）19-20 頁；溫豐文『土地法』（自版、106 年修訂版）153-154 頁。. al. n. v i n Ch 後，其不動產物權非經登記，不生效力。參閱史尚寬『土地法原論』（正中書局、64 年 U i e h n c g 台 5 版）58-59 頁；孟光宇『土地登記制度』（天地出版社、33 年）87-95 頁。至於，托崙斯. 4 此登記制不強制一切土地必需登記，登記與否係屬任意，由當事人自行決定；惟經第一次登記. 與權利登記制兩者之差異；參閱溫豐文『土地法』（自版、106 年修訂版）156 頁。 5 關於日治時期之土地登記，參閱顏慶德、雷生春『台灣土地登記制度之由來與光復初期土地登記之回顧』（內政部，82 年）；陳立夫「台灣光復初期土地總登記（權利憑證繳驗）問題之探討」同氏『土地法研究』（新學林出版公司、96 年）34-42 頁；李志殷「台灣土地登記制度變遷之研究」政治大學法學院碩士論文（99 年）；王泰升『台灣法律史概論』（元照出版公司、106 年修訂 5 版）。 6 不動產登記，包括土地及建築改良物（定著物）之登記，但依土地法第 37 條第 1 項規定：「土地登記，係指土地及建築改良物之所有權與他項權利之登記。」又依民法第 758 條、第 759 條、第 759 條之 1 等規定，得登記之客體為不動產物權。基此，「土地登記」實際上係指不動產登記；然向來國內之法令、實務及學說等仍大多使用「土地登記」，故以下於我國法部分，於必要時亦以土地登記稱之。. 2. DOI:10.6814/NCCU201901034.

(11) 第一章 7. 緒論 8. 效取得等，並作為民法物權編立法原則。另於同一時期，關於土地法之草案，亦依循民法立法原則同採強制登記9。期改善向來地籍混亂、地權不清之狀態，進而使得不動產權利狀態明確，以利政策推行。按我國民法第七百五十八條第一項及七百五十九條分別規定：「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。」、「因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為，於登記前已取得不動產物權者，應經登記，始得處分10其物權。」復依民法物權編施行法第三條第一項規定：「民法物權編所規定之登記，另以法律定之。」然至今我國仍未依民法規定制定不動產登記之專法，而係以土地法及其授權訂定之土地登記規則為土地登記之主要法準據11。質言之，我國既有土地登記制度，係植基於民法物權編暨其施行法上，並以土地法暨其施行法及土地登記規則規定構成制度整體12。. 政治大. 關於我國土地法第二編所定之土地登記制度，首先，依土地法規定：已依法. 立. 辦理地籍測量之地方，應即依本法規定辦理土地總登記；前項土地總登記，謂於. ‧ 國. 學. 。惟逾限未申一定期間內就直轄市或縣（市）土地之全部為土地登記（第 38 條）請登記或經申請而逾限未補繳證明文件者，其土地視為無主土地，由該管直轄市或縣（市）地政機關公告之，公告期滿，無人提出異議，即為國有土地之登. ‧. 記（第 57 條）。要言之，於土地總登記時，是採強制登記。其次，於土地總登記. y. Nat. sit. ––––––––––––––––––––––––––––––––. er. io. 7 其後，交由立法院起草委員會草擬物權編草案，送請立法院大會討論通過。司法行政部民法研究修正委員會（編）『中華民國民法制定史料彙編（下冊）』（司法行政部、65 年）581 頁以下。. al. n. v i n Ch 徵收法及地價稅法等單行法草案，既同時起草且多有相互關連，故改以法典式合併立法較為妥 U i e h n c g 適。吳尚鷹『土地問題與土地法』（商務印書館、24 年）28 頁；杜斯溫『土地法論』（新人出. 8 我國原本係單獨草擬土地登記法草案，後認為於立法技術上，其與土地法、土地使用法、土地. 版社、43 年）8 頁；陳顧遠『土地法』（商務印書館、25 年 3 版）2 頁。 9 杜斯溫『土地法論』（新人出版社、43 年）8 頁；陳顧遠『土地法』（商務印書館、25 年 3 版）2 頁。 10 應予以說明者，我國民法上「處分」之概念，是具有多重涵義之法律概念；於學理上，區分為最廣義、廣義與狹義三者。至於，民法第 759 條法文所規定之處分，是屬狹義之處分，專指處分行為，其包括物權行為及準物權行為。參閱謝在全『民法物權（上冊）』（自版、103 年修訂 6 版）80 頁；王澤鑑『民法總則』（自版、107 年增訂新版）101 頁：同氏『民法物權』（自版、108 年增訂 2 版）283 頁。 11 陳立夫「論我國土地登記法制上之建築改良物」同氏『土地法研究（二）』（新學林出版公司、100 年）2 頁。 12 陳立夫「新物權法之土地登記問題芻議」同氏『土地法研究（二）』（新學林出版公司、100 年）97 頁。. 3. DOI:10.6814/NCCU201901034.

(12) 我國不動產登記制度之再檢視. 後，土地權利有移轉、分割、合併、設定、增減或消滅時，得為變更登記（第 72 條）13。但對於未依法申請變更登記者，除繼承而生之物權變動會有失權之效果外14，乃不生物權變動之效力或僅不得處分其物權而已，並未採強制登記。再者，基於土地登記內容本應應符合實體關係15之故；於是，針對土地法所明定之土地登記16架構，可依其性質歸納其類型如下：一、土地總登記─土地所有權第一次登記，包括土地所有權與他項權利之登記；二、土地權利變更登記─ 土地總登記後，因土地權利移轉、分割、合併、設定、增減或消滅等原因所為之登記；三、暫時性登記─查封、假扣押、假處分、破產及預告登記等；四、更正登記─於登記內容自始與實體關係不一致時，以更正登記為之17。. 政治大. 至於，得登記之土地權利，依土地法第十一條規定：土地所有權以外設定他項權利之種類，依民法規定。現行民法物權編所定他項權利計有地上權（普通地. 立. 上權與區分地上權）、九十九年八月三日前發生之永佃權、不動產役權、典權、抵. ‧ 國. 學. 押權（普通抵押權與最高限額抵押權）、農育權、依習慣形成之物權等；另土地法上創設耕作權一種18（土地法第 133 條）。. ‧. ––––––––––––––––––––––––––––––––. y. Nat. 13 另外，依土地法第 73 條規定：土地權利變更登記，應於土地權利變更後一個月內為之，其係. sit. 繼承登記者，得自繼承開始之日起六個月內為之；然申請逾期者，每逾一個月得處應納登記. er. io. 費額一倍之罰鍰，但最高不得超過二十倍。. 14 依土地法第 73 條之 1 規定：土地或建築改良物，自繼承開始之日起逾 1 年未辦理繼承登記. al. n. v i n Ch 聲請者，得由地政機關予以列冊管理。前項列冊管理期間為 U 15 年，逾期仍未聲請登記者，由 i e h n c g 地政機關將該土地或建築改良物清冊移請國有財產局公開標售。標售所得之價款應於國庫設者，經該管直轄市或縣市地政機關查明後，應即公告繼承人於 3 個月內聲請登記；逾期仍未. 立專戶儲存，繼承人得依其法定應繼分領取。逾 10 年無繼承人申請提領該價款者，歸屬國庫。 15 所謂實體關係，關於不動產權利之登記部分，指真實之物權變動；關於不動產之標示部分，指不動產真實之物理狀態。參閱牧野巌「更正登記についての一考察」田中康久(編)『不動產登記と実務の諸問題（下巻）』（テイハン、1991 年）242 頁。 16 陳立夫認為，我國現行所辦理之土地登記，是指由土地登記機關依法定程序，將不動產登記事項，包括土地及建築改良物之標示、所有權及他項權利之取得、喪失及變更情形，記載於登記機關所設特定簿冊（實施土地登記電腦化作業後為土地基本資料庫），並予以公示之行政行為。陳立夫「土地更正登記之探討」同氏『土地法研究（二）』（新學林出版公司、100 年）72 頁。 17 陳立夫「土地更正登記之探討」同氏『土地法研究（二）』（新學林出版公司、100 年）88 頁。 18 關於得登記之他項權利，參閱溫豐文『土地法』（自版、106 年修訂版）47 頁以下；楊松齡『實用土地法精義』（五南圖書出版公司、107 年 18 版）61 頁以下。. 4. DOI:10.6814/NCCU201901034.

(13) 第一章. 緒論. 此外，對於登記之辦理，由直轄市或縣（市）地政機關負責，並得分設登記機關（土地法第 39 條），且應備置相關地籍圖簿19（土地登記規則第 14 條）。至於，登記之申請，原則上應由權利人會同義務人申請（土地登記規則第 26 條）。另關於登記機關辦理登記之程序如下：一、收件；二、計收規費；三、審查；四、公告20；五、登簿；六、繕發書狀；七、異動整理；八、歸檔（土地登記規則第 53 條）。然倘收件或審查時發現有須補正或駁回者，應以書面通知申請人補正或駁回（土地登記規則第 56 條、第 57 條）。此外，依法所為之登記，具有絕對效力（土地法第 43 條）。又，倘登記有錯誤遺漏或虛偽則可申請更正（土地法第 69 條）。如因而受有損害者，由該地政機關負損害賠償責任（土地法第 68 條第 1 項），並特設登記儲金，專備賠償之用（土地法第 70 條第 1 項）。另一方面，以土地登記制度之基本原理及論點為視角，並從實體法之側面觀. 政治大. 察，得歸納出我國土地登記制度之要素（特色）21如下：. 立. 一、登記簿之編成採物的編成主義。關於登記簿編成之立法例，有年代順序. ‧ 國. 學. 22 編成主義、人的編成主義、物的編成主義等三種。其中，以容易檢索且避免重. 複登記等公示技術觀點而言，以物的編成主義最優，亦為我國所採用。亦即，登記簿係就登記機關轄區情形，按鄉（鎮、市、區）或地段登記之，依地號或建號. ‧. 順序編成（土地登記規則第 17 條、第 18 條）23。. Nat. sit. y. 二、採登記主義。我國土地登記，係以實質的登記主義為主並兼採形式的登. er. io. ––––––––––––––––––––––––––––––––. 19 依其規定：登記機關應備下列登記書表簿冊圖狀：1.登記申請書；2.登記清冊；3.契約書；4.收. al. n. v i n Ch 籍圖；9.地籍總歸戶冊 (卡)；10.其他必要之書表簿冊。 U i e h n c g 20 應說明者，並非所有登記均須辦理公告，此依土地登記規則第 53 條第 2 項規定，僅於土地總. 件簿；5.土地登記簿及建物登記簿；6.土地所有權狀及建物所有權狀；7.他項權利證明書；8.地. 登記、土地所有權第一次登記、建物所有權第一次登記、時效取得登記、書狀補給登記及其他法令有明文規定者，才須辦理公告。 21 依日本土地登記領域大家幾代通教授之見解，關於土地登記制度之基本原理及論點，其主要者如下：（1）關於登記簿之記載、編成基準之整備；（2）使登記簿登載內容與實體關係符合之考量，其又可區分為登記簿登載之土地物理狀況應與實體相符，及關於權利變動之登記與實體關係相符兩者；（3）關於登記效力之問題；(4)關於登記國家補償問題〔參閱幾代通（德本伸一補訂）『不動產登記法』（有斐閣、1997 年 4 版）13-17 頁〕。於是，以下擬從前揭觀點，來歸納我國現行土地登記制度之主要特點。另相關觀點，參閱陳立夫「新物權法之土地登記問題芻議」同氏『土地法研究（二）』（新學林出版公司、100 年）104-111 頁。 22 鎌田薰、寺田逸郎（編）『不動產登記法』(日本評論社、2010 年)8 頁。 23 溫豐文『土地法』（自版、106 年修訂版）160 頁。. 5. DOI:10.6814/NCCU201901034.

(14) 我國不動產登記制度之再檢視. 記主義。就前者而言，依民法第七百五十八條第一項規定：「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。」於是，土地登記成為不動產物權變動之生效或成立要件。另就後者而言，依民法第七百五十九條規定：「因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為，於登記前已取得不動產物權者，應經登記，始得處分其物權。」於是，土地登記成為已生不動產物權變動之處分前提要件。三、採實質審查主義。地政機關對於登記申請案件，除須為形式審查外，尚須為實質上之審查。基於土地法明定「應檢同證明文件聲請之」、「審查結果，認為有瑕疵」、「審查證明無誤」（第 51 條、第 56 條、第 75 條），且同法亦規定，土地登記具有絕對效力及登記機關應負無過失之損害賠償責任下（第 43 條、第 68 條第 1 項），故解釋上應解為採實質審查主義24。. 政治大. 四、土地登記具有公信力。我國係以登記作為不動產物權變動之表徵，此即. 立. 登記之公示力；是以，任何人均得向登記機關申請發給登記簿謄本或閱覽電子處. ‧ 國. 學. 理之地籍資料，以瞭解土地登記簿或電子處理地籍資料上所登載之事項25。既然不動產物權以登記為公示方法，故當登記與實質權利不符時，在已有善意第三人因信賴登記而取得權利新登記後，真正權利人不得為塗銷登記之請求，此即為登. ‧. 「依本法所為之登記有絕對效力」。所稱記之公信力。依土地法第四十三條規定：. y. Nat. 絕對效力並非絕對不可推翻，故有學者認為宜以公信力稱之，不宜再將土地登記. sit. 效力，稱為絕對效力，較符合其本意26。於民國 98 年 1 月，民法物權編修正增訂. n. al. er. io. 27 第七百五十九條之一規定，將公信力之意旨予以明文（同條第 2 項）。. Ch. i n U. v. 五、登記損害賠償採無過失主義。依土地法規定：因登記錯誤、遺漏或虛偽. engchi. 致受損害者，由該地政機關負損害賠償責任；但該地政機關證明其原因應歸責於受害人時，不在此限（第 68 條第 1 項）。並特設置登記儲金，專備賠償之用（第 70 條）。亦即，登記有錯誤、遺漏或虛偽致受損害者，無論前開情形之發生，登記人員是否有故意或過失，登記機關即應負賠償之責；僅於損害之原因得歸責於受 –––––––––––––––––––––––––––––––– 24 陳立夫「新物權法之土地登記問題芻議」同氏『土地法研究（二）』（新學林出版公司、100 年）106 頁以下。 25 溫豐文『土地法』（自版、106 年修訂版）182 頁。 26 蔡明誠「土地登記之公信力」月旦法學 68 期（90 年 1 月）11 頁。 27 陳立夫「新物權法之土地登記問題芻議」同氏『土地法研究（二）』（新學林出版公司、100 年）110 頁。. 6. DOI:10.6814/NCCU201901034.

(15) 第一章. 緒論. 害人時，才得免責。. 貳、問題所在基於前述論述可得知，我國於土地登記法制立法之初，即有意朝向權利登記制立法，而透過民法、土地法及土地登記規則所形成之登記制度，亦主要以權利登記制度下之特點（要素）為建構藍本，形成具體規範。再者，於學說上，亦多認為，我國土地登記法制之特色，具有權利登記制度之基本要素。然問題在於，即便我國登記制度原係基於權利登記制而建構，但實際上，有因立法本身條文涵義未臻明確28或其他立法本身之內在問題29，致實務見解分歧或間有反覆30，於適用上造成困擾。事後，為因應社會變化及實際上對登記法制規. 政治大制（訂）定、修正，並發布諸多行政規則為主要辦理依據；然而，欠缺登記準立. 範之需求，有逕對實務上做法加以調整 31 ，亦有針對土地法及登記法規進行 32. ‧ 國. 學. ––––––––––––––––––––––––––––––––. 28 例如，依土地法第 5 條第 2 項規定：建築改良物指附著於土地之建築物或工事。但何謂建築物、工事，則未見有關法律或法規命令予以定義。. ‧. 29 如條文內容存有內在缺失或缺漏。具體而言，對於土地登記之審查方面，土地法本身並未明文審查權限及其對象，僅有規定對於土地登記申請案件，「應檢同證明文件聲請之」、「審查結. y. Nat. 果，認為有瑕疵」、「審查證明無誤」（第 51 條、第 56 條、第 75 條）；而且，對於囑託登記，僅. sit. 有在公有土地登記之囑託，得以審查。實際上，依同法第 75 條之 1 規定：登記尚未完畢前，登. er. io. 記機關接獲法院查封、假扣押、假處分或破產登記之囑託時，應即改辦查封、假扣押、假處分或破產登記；其係置於「審查證明無誤」之條文後，依體系解釋，即不在前條審查範圍內。此. al. n. v i n Ch 30 諸如：對於前開建築改良物中之工事，於認定上見解不一且間有反覆。又對於審查權限及對 U i e h n c g 象，各別登記事項，是否該採實質審查或形式審查，亦眾說紛紜。具體而言，學說上大多認外，對於其他囑託登記，依土地法規定言，並未允許法院以外之機關，得辦理囑託登記。. 為對於登記事項應採實質審查，但亦有學者認為有認為應採形式審查者；特別是司法實務上，對於囑託登記，一致認為應採形式審查。林明鏘「土地登記機關審查權限問題之研究」（司法院院委託行政訴訟土地事件專題研究計畫報告書、99 年 6 月）195 頁。 31 例如，區分所有建物之登記簿建置，即是模仿一般建物登記而來。陳向榮『不動產登記新論（上冊）』（自版、85 年）830 頁。 32 例如，內政部訂頒之土地法第三十四條之一執行要點、土地法第四十六條之一至第四十六條之三執行要點、時效取得地上權登記審查要點、耕地分割執行要點、建物所有權第一次登記補充規定、繼承登記補充法令規定、限制登記作業補充規定、申請土地登記應附文件法令補充規定等。而且，僅以土地登記規則及諸多無法律授權之行政規則為主要辦理依據，致整體上其適法性甚或合憲性，存在疑義。具體而言，司法院對內政部所訂頒之時效取得地上權登記審查要點，分別以釋字第 291、350、451 號解釋，多次宣告要點中之部分規定，有違憲法. 7. DOI:10.6814/NCCU201901034.

(16) 我國不動產登記制度之再檢視 33. 則者，所在多有。再加上長久以來，為數甚多與登記制度有具體牽連之法規於訂修時，即使是為因應社會變遷而為之，但一向欠缺對土地登記相關規範，建立全面思考之周邊配套制度34。其中，對於有關法律之創制與修正方面，學者有謂：諸如信託法立法與民法物權編有關土地登記修正，已動搖現有權利登記制之體制 35. ，且實際上已變成權利與契據登記制並行36。姑不論前開學者見解正確與否，但不可否認者，從既有相關規定內容及實務. 上見解之實質面以觀，鮮有從當初所建構土地登記制度之要素出發，來思考如何形成見解、訂修法規或立法，以利符合制度整體規範之要求，又倘非權利登記制度射程所能涵蓋卻又須存在之登記，亦鮮有考量建立配套制度，以為因應。使得現行做法與登記制度之整體，產生扞格，且議論不斷、進退失據，終致土地登記問題叢生（相關問題，詳如後述）。事實上，由於種種因素影響，使得登記制度. 政治大行登記已與我國原本所建構之權利登記制度，有所出入。立. 承載許多新的任務；於登記之事項上，不僅種類繁多，且逐漸複雜化，進而使現. ‧ 國. 學. 然而，土地登記之目的，乃為地籍管理，確定不動產權利及將權利狀態公示於第三人，以維護交易安全，並作為課徵土地稅、推行土地政策依據37。特別是，不動產物權為憲法上所保障之財產權，而土地登記更為不動產物權變動成立、生效. ‧. 或處分之要件。於是，土地登記對於國家、人民而言，是為重要制度，且與憲法. er. io. sit. y. Nat. 保障人民財產權之意旨。另司法院釋字第 600 號解釋，對土地登記規則關於區分所有建物所. al. n. v i n Ch 33 民國 98 年 8 月監察院對內政部關於建築管理及建物登記等行政措施提出糾正，其中亦指出關 U i e h n c g 於建物測量登記，內政部未通盤檢討，欠缺整體思考，無登記準則；參閱監察院公有權登記之規定，指明以法律明確規定為宜。. 報 2671 期（98 年 9 月 30 日）1-7 頁。另參閱司法院釋字第 600 號解釋。 34 陳立夫「新物權法之土地登記問題芻議」同氏『土地法研究（二）』（新學林出版公司、100 年）96 頁；王文宇「物權法定、資訊成本與公示登記-兼論物權法修訂」月旦民商法雜誌 31 期（100 年 3 月）87 頁。 35 朱柏松「海峽兩岸不動產物權變動理論及土地登記制度之比較研究」同氏『民事法問題研究物權法論』（元照出版公司、99 年）36 頁；溫豐文『土地法』（自版、106 年修訂版）159 頁；楊松齡『實用土地法精義』（五南圖書出版公司、107 年 18 版）165 頁。 36 朱柏松「海峽兩岸不動產物權變動理論及土地登記制度之比較研究」同氏『民事法問題研究物權法論』（元照出版公司、99 年）40 頁。 37 陳立夫「土地登記之公信力」同氏『土地法釋義（一）』（元照出版公司、105 年）34 頁；溫豐文『土地法』（自版、106 年修訂版）153 頁。. 8. DOI:10.6814/NCCU201901034.

(17) 第一章. 緒論. 38. 財產權保障有密切關係。依司法院釋字第 600 號解釋文：土地登記制度之目的在於確保人民之財產權及維護交易安全。準此，關於土地登記法制上之疑義與衍生之問題等缺失，實無法忽視。綜上所述，由於種種因素影響，使現行土地登記制度之整體，已與過去不同；但建立一個合理登記制度應有之內容，向為行政、立法部門所忽略，致問題叢生。而於學說及實務上，多認為我國係採權利登記制度，其主要係採物的編成主義、登記主義、實質審查主義及登記具有公信力等權利登記制下應有要素配套而成39；然於現行登記制度下，又跟既有大家所認為之權利登記制，有若干扞格。以下，將從權利登記制之要素，來敘述問題。. 一、物的編成主義. 政治大記（第 37 條）；於是，土地及建築改良物均為得登記之權利客體。於登記不動產立依土地法規定，土地登記指土地及建築改良物之所有權與他項權利之登. 時，必先將其標示客觀地呈現，並逐一彙編入登記簿。就此登記簿之編成方式，於. ‧ 國. 學. 權利登記制下係採物的編成主義40，即依地號或建物順序編成，以利於公示及檢索。然從物的編成主義之實質程序以觀，必先確定「物」之個數，才有登記簿之. ‧. 編製。具體言之，對於物的編成主義之落實，係採一不動產一用紙原則，即以具有獨立性之土地或建築改良物，單獨使用一登記用紙41；而後再將登記用紙依物. y. Nat. sit. ––––––––––––––––––––––––––––––––. er. io. 38 陳立夫「土地登記之公信力」同氏『土地法釋義（一）』（元照出版公司、105 年）34 頁。 39 於我國學說上，大多認為權利登記制度之要素係為物的編成主義、登記主義、實質審查主義、登. al. n. v i n Ch 建立登記損害賠償制度並採取無過失主義，與是否採權利登記制並無必然之關聯，大多係基 U i e h n c g 於各國立法時諸多考量而定，故此要素不在本文論述範圍內。例如，托崙斯登記制度係屬權記具有公信力及登記損害賠償採無過失主義等五種；然事實上，關於最後一個要素，即是否. 利登記制度之一種，該制度係設有登記儲金，以專備因登記不實賠償之用，但馬來西亞及斐濟雖採托崙斯登記制度，卻無登記損害賠償之規定。參閱謝哲勝「現行土地登記賠償制度的檢討」台灣土地環境與法學 14 期（104 年 2 月）76 頁。 40 關於登記簿編成之立法例，有年代順序編成主義、人的編成主義、物的編成主義等三種。鎌田薰、寺田逸郎（編）『不動產登記法』(日本評論社、2010 年)8 頁。至於，關於年代順編成主義，乃為登記簿編成之第一種型態，其主要係登記制度剛萌芽時，登記簿冊為法院裁判所之登記簿冊，並非僅用於不動產交易，致登記記錄雜亂無章，並無一定方式；為改善此種現象，乃專設不動產登記簿冊，並依不動產權利讓渡之時間順序編成登記簿。其次，關於人的編成主義，乃將該人所屬之不動產，全部記載於一登記用紙，但實際上此方式並未普及。大場浩之『不動產公示制度論』（成文堂、2010 年）86 頁。 41 應闡明者，所謂「一登記用紙」之概念，並非指一張登記用紙，而係指一份登記用紙（19 年. 9. DOI:10.6814/NCCU201901034.

(18) 我國不動產登記制度之再檢視. 之空間上關連性而彙成登記簿。準此，學者有謂：一不動產一登記用紙原則即為 42 展現物的編成主義之具體方法。亦即，物的編成主義於表面上似指登記簿彙編. 依據係以「物」為主；但究其實質面，主要係指透過一不動產一登記用紙之方法，建立起物的標示及有關權利43。於討論物的編成主義時，囿於我國係採實定法國家，故僅於法規範下所允許者，才得為不動產登記之權利客體44。果此，有必要先針對得為不動產登記之權利客體之界定，加以論述。又，在物的編成主義下，具有獨立性之土地或建築改良物，得單獨使用一登記用紙。於我國現行實踐上，就土地方面，由於土地法明定：地籍整理以直轄市或縣（市）為單位，直轄市或縣（市）分區，區內分段，段內分宗，按宗編號（第 40 條）；又，按宗編號登記於一登記用紙後，得因應事實上之需要，就一宗土地分割為數宗土地，登記於數登記用紙，或就數宗土地為合. 政治大物方面，又可區分為一般建物與區分所有建物，惟對於後者，法律上存在另一套立不同之規定，致使在其獨立性之判斷上，異於與前者，且兩者於物理空間之表現. 併一宗土地，登記於一登記用紙45，致土地登記上，並無疑義存在。至於，建築. ‧ 國. 學. 上，實質上有所不同（詳如後述）。是故，關於區分所有建物之登記簿編成，對於物的編成主義之適用，乃有別於土地及一般建築改良物，而應予以檢視。另一. ‧. 方面，固然過去對於物的編成主義之有一定看法，但在我國現行實踐上，究竟如何落實，有待檢驗？而且，隨著社會經濟活動發展繁盛且趨於複雜化，於看法上. y. Nat. er. io. sit. 又該要有如何之轉變？茲分述如下。. al. n. v i n Ch 示、所有權及他項權利，全部登記於土地登記簿之同一份登記用紙上，或電子處理地籍資料 U i e h n c g 之同一登記單元上。另外，關於建物之登記，亦應依循上述方式辦理。是以，本文以下所指土地法第 47 條規定參照）或一登記單元。具體言之，將個別土地之應記載事項，包括土地標. 涉之一登記用紙，是指過去紙本登記簿上。關於個別不動產記載事項之一份登記用紙，或是現行電子處理地籍資料上，關於個別不動產記載事項之一登記單元。 42 幾代通、浦野雄幸（編）『新編不動產登記法 1』（三省堂、1999 年）177 頁；幾代通（德本伸一補訂）『不動產登記法』（有斐閣、1997 年 4 版）24 頁。 43 大場浩之『不動產公示制度論』（成文堂、2010 年）86 頁；林良平、石田喜久夫（編）『不動產登記の基礎』（青林書院、1989 年）22 頁；江原健志「登記記録等」鎌田薰、寺田逸郎（編）『不動產登記法』(日本評論社、2010 年)44 頁以下。 44 如本章開頭所述，登記制度成為近代不動產物權之主要公示方法，向無異論；然對於得登記之權利客體有哪些？乃至於如何登記？各國立法例有所不同。 45 但關於土地分割、合併，並非毫無限制，於法令上仍存在一定要件。例如，土地法施行法第 19 條；土地登記規則第 86、89、90 條等等。. 10. DOI:10.6814/NCCU201901034.

(19) 第一章. 緒論. （一）不動產登記之權利客體所謂不動產，依民法第六十六條規定係指土地及其定著物。但依土地法第三十七條第一項規定：土地登記指土地及建築改良物之所有權與他項權利之登記；又同法第五條第二項規定：建築改良物指附著於土地之建築物或工事。準此，得為不動產登記者，乃為土地與建築改良物。惟實際上，無論是土地或建築改良物之外延，均不甚明確。另一方面，倘不予以辨明何者屬於依法律規定得登記之權利客體，甚至權利客體究為土地、建築改良物或屬不動產以外之物，事涉後續得否辦理不動產登記，抑或得辦理哪一個權利客體登記之疑義，且亦與物權變動法制規定之適用關聯重大，又對人民權益影響至鉅46。以下，針對得為登記之權利客體，並分就土地及建築改良物兩者，各別敘明。. 治政大原則），僅有獨立物才得為物權之客體；至於，物之成分或其一部分，原則上立不得為物權之客體。是以，所謂一不動產應係獨立物。按不動產為物之一種，基於物權客體之特定性與獨立性47（稱物權客體特定 48. ‧ 國. 學. 關於土地方面，固土地在物理上本非獨立之物，但透過人為之區劃並賦予地號，得成為法律上之獨立物。此際，一地號所表示之土地即為一獨立物，得成為. ‧. 一所有權之客體49。此外，無論是陸地，抑或水面下之土地50，諸如水道、湖泊、港. y. Nat. ––––––––––––––––––––––––––––––––. sit. 46 於實際上，判斷物究屬於動產或不動產，主要係賦予其適用不同之法律規定，具有重大實益。例. er. io. 如，關於我國物權變動法制，對於動產係採交付要件主義，另對於不動產係採登記要件主義；再者，存在於兩者間之物權種類，亦不盡相同；又依民法規定：動產因附合而為不動產之重要. al. n. v i n Ch 建築改良物，抑或屬於建築改良物中之建築物或工事，其意義乃明確化物權之客體，且事涉 U i e h n c g 前述民法上物權標的物特定原則，即法律上之獨立物得為一個所有權之客體（一物一權原. 成分者，不動產所有人取得動產所有權（第 811 條）。其次，判斷物究屬於不動產中之土地或. 則）；以使標的物之特定性與獨立性得以確實，而便於公示，以保護交易安全。 47 謝在全『民法物權（上冊）』（自版、103 年修訂 6 版）13 頁。關於物權客體獨立性原則，固民法未明文，但許多法文中呈現此原則存在。例如，關於不動產及其成分（第 66 條）、主物與從物（第 68 條）、動產與不動產附合等（第 811 條至 813 條）、抵押權之效力範圍及於從物、附加物等（第 862 條）等。 48 於此擬予說明者，謝在全認為，物權之客體應具有特定性、獨立性，兩者係為不同之內涵，故物權客體特定原則僅指涉前者；但王澤鑑係以物權客體特定原則為上位概念，不僅涵蓋特定性與獨立性，並稱其為一物一權原則。王澤鑑『民法物權』（自版、108 年增訂 2 版）50-51 頁。 49 另補充說明者，對於民法意義上之土地，學者有謂：其核心意義在於特定地表範圍，這表示土地作為法律概念，其真正的概念核心實在於空間。亦即，經人為劃分後之土地，其所有人所擁有者，乃座標所標示之空間位置，是地球表面某一特定空間範圍。戴秀雄「論土地法制. 11. DOI:10.6814/NCCU201901034.

(20) 我國不動產登記制度之再檢視. 灣、海岸等，均得為登記之權利客體51。另外，關於建築改良物方面。儘管土地法規定得登記土地及建築改良物52，但由於土地登記主要是承接民法之不動產物權變動規定；故學者認為在土地登記上，得將民法上定著物與土地法上建築改良物兩者內涵解為同義53。因此，定著物之判斷基準，得援用於建築改良物上。又，關於民法所稱定著物之意涵，固法無明文，但依現行學說及司法實務上通說見解認為，定著物乃非土地之構成部分而繼續附著於土地，不易移動其位置，且社會觀念上獨立地可達成經濟上使用目的之物；亦即，定著物須符合固定性、繼續性及獨立性等構成要件54。然問題在於，附著於土地上之構造物，究屬於動產、不動產，往往不見得明確；縱屬不動產，究竟該屬於土地或建築改良物55（建築物56或工事57），亦不明. 政治大. 之構成與體系」建國百年全國土地論壇（政治大學地政學系、台北大學不動產與城鄉環境系. 立. 共同主辦，100 年 11 月）69-73 頁。. ‧ 國. 學. 50 依土地法第 1 條規定：本法所稱土地，謂水陸及天然富源。. 51 另應予說明者，依土地法第 41 條規定：第 2 條第 3 類（交通水利用地：如道路、溝渠、水道、湖泊、港灣、海岸、堤堰等）及第 4 類（其他土地：如沙漠、雪山等）土地，應免予編號登記。然. ‧. 即使未為編號登記，亦得為所有權之客體。. 52 附帶一提者，於日本學說上，稱此類得登記之定著物，為具有不動產性之定著物；但日本基. y. Nat. 於不動產法之規定，僅得登記定著物中之建築物。參閱澤野順彥『不動產登記法の理論と実. sit. 務』（商事法務、2003 年）29 頁。. er. io. 53 朱章寶『土地法理論與銓解』（商務印書館、25 年）220 頁；史尚寬『土地法原論』（正中書局、64 年台 5 版）62 頁；張龍文「土地物權之登記」同氏『民法物權實務研究』（漢林出版. n. al. i n U. v. 社、66 年）46 頁；陳立夫「論我國土地登記法制上之建築改良物」同氏『土地法研究（二）』（新. Ch. 學林出版公司、100 年）10 頁以下。. engchi. 54史尚寬『民法總則釋義』（自版、25 年）220 頁以下；黃右昌『民法總則銓解』（自版、49 年）197 頁以下；蔡明誠「物權的客體」台灣本土法學 10 期（89 年）116 頁；陳立夫「論我國土地登記法制上之建築改良物」同氏『土地法研究（二）』（新學林出版公司、100 年）13 頁。司法院釋字 93 號解釋理由書；最高法院 63 年度第 6 次民庭庭推總會會議（一）。 55 建築改良物乃定著於土地，本質上係土地空間利用方法之一種，相對於土地所有權而論，其乃於土地所有權支配一定空間內，再規劃可供人力利用之一定空間，以作為所有權支配客體之建造物；其必須具有構造上及使用上之獨立性，才能符合物權之客體獨立性之要求。 56 所謂建築物，依現行學說及司法實務大致上見解，係定著於土地上或地面下，其具有頂蓋、樑柱、牆壁，供人居住或使用之構造物。亦即，建築物以具有構造上及使用上之獨立性為其要件。參閱謝在全「建築附屬物之研究」法令月刊 49 卷 8 期（87 年）29 頁以下；林更盛「物之獨立性的判斷標準」台灣本土法學 35 期（91 年 6 月）154 頁以下；最高法院 92 年度台上字第 998 號、89 年度台上字第 2777 號、89 年度台上字第 2000 號判決。. 12. DOI:10.6814/NCCU201901034.

(21) 第一章. 緒論. 確。亦即，對於土地上構造物認定不一，且見解反覆，所在多有。具體而言，以常見之橋樑、隧道為例，同樣是以前開構成要件為準據，學說上有認為其屬土地之一部58，亦有認為其屬建築改良物59。再者，以水泥鋪設於土地表面之構造物，例如，晒穀場、籃球場等，於行政實務上，早期認為只要屬鋪設水泥地面即屬建築改良物60，但現認為屬土地之一部。然而，同樣是水泥鋪面之構造物，如養魚池，於司法實務上卻認為屬於建築改良物61 。要言之，上述之構造物，於認定上之爭議，大多在建築改良物中之工事與土地之部份兩者間游移。另外，對附著於土地上構造物之認定，亦有在建築改良物中之建築物與動產兩者間游移。例如，未完工之構造物須至何種程度才得稱為建築物者？由於民法及土地法未有明文之標準，致見解分歧62。. 政治大. 57 此工事並非等同於建築法上所稱之雜項工作物，實際上雜項工作物包括中央系統空氣調節設備及建築所需之駁崁、挖填土石方工程等性質上非屬土地之定著物之事項。關於兩者之差. 立. 異，參閱陳立夫「論我國土地登記法制上之建築改良物」同氏『土地法研究（二）』（新學林. ‧ 國. 學. 出版公司、100 年）18 頁。. 58 主要者，如施啟揚『民法總則』（自版、99 年）222 頁；陳立夫「論我國土地登記法制上之建築改良物」同氏『土地法研究（二）』（新學林出版公司、100 年）17 頁；王澤鑑『民法總則』（自. ‧. 版、107 年增訂新版）235 頁。. 59 對於橋樑、隧道兩者均認為屬定著物者，如史尚寬『民法總論』（自版、59 年）228 頁；李鴻. y. Nat. 毅『土地法論』（自版、90 年增修訂 25 版）45-46 頁。另僅針對橋樑認屬定著物者，如李宜. sit. 深『民法總則』（正中書局、43 年）183 頁；姚瑞光『民法總則論』（自版、91 年）230 頁。此. er. io. 外，關於學說上，對隧道、橋樑等構造物見解之彙整，參閱陳立夫「論我國土地登記法制上之建築改良物」同氏『土地法研究（二）』（新學林出版公司、100 年）17 頁。. n. al. i n U. v. 60 內政部 48 年 7 月 15 日台內地字第 12358 號函。法源法律網（http://www.lawbank.com.tw；檢索日期：108 年 8 月 10 日）。. Ch. engchi. 61 最高法院 76 年度台上字第 2346 號、91 年度台上字第 815 號判決。 62 依最高法院 63 年度第 6 次民庭庭推總會決議（一），對於獨立物構成要件之認定上，從功能性面向認為，凡屋頂尚未完全完工者，其得否遮風避雨為屬於該構造物是否具有獨立性之判斷條件之一。其後，有認為主結構完成及具有牆壁而得遮風避雨且可達經濟上使用目的者才得謂之建築物，否則即為建築材料堆積之動產（台灣高等法院 97 年度重上字第 108 號判決）。相反地，亦有逕採只要得遮風避雨且可達經濟上使用目的，無關主結構完成與否者，即得謂之建築物（司法院 72 年 4 月 13 日第七廳民二字第 252 號函、最高法院 87 年度台上字第 261 號判決、臺灣高等法院花蓮分院 90 年度上字第 73 號判決）。此外，對於得遮風避雨者，亦有以現狀可否立即達成而認定者（最高法院 92 年度台上字第 1185 號判決）；相反地，有認為稍加修繕而達成者亦屬之，即以接近可達立即使用之程度即可（台灣高等法院台中分院 90 年度上字第 127 號判決）。另外，關於獨立性之判準，對其中所謂可達經濟上使用目的者，亦有以得否達成其主要使用目的為斷者；即有認為應達其當時建築之使用目的者（最高法院 89 年度台. 13. DOI:10.6814/NCCU201901034.

(22) 我國不動產登記制度之再檢視. 綜上述，附著於土地上之構造物，究屬於動產、不動產，或縱屬不動產，究屬土地或建築改良物（建築物或工事），往往不見得明確；故其判別標準，實有待進一步釐清。（二）區分所有建物之標示登記於登記理論上，登記可區分為標示登記與權利登記兩者，前者乃指標示部之相關登記，後者乃泛指與得登記不動產權利及其變動有關之登記，包括設權登記及宣示登記，實際上係登記於所有權部及他項權利部63。其中，就不動產初次登記言，如土地總登記、土地第一次登記或建物第一次登記等，其不動產之面積登記（標示登記）與不動產所有權第一次登記乃為二事，但就我國自始即將兩者合一辦理64。另於登記法令上，依土地登記規則規定，於同一登記用紙內，應分標. 治政大登記各部用紙之頁數（第 16 條）。另登記機關應分備土地登記簿及建物立又登記簿按地號或建號順序，採活頁裝訂（第 18 條）。是簿（第 14 條第 1 項第 5 款）。. 示部、所有權部及他項權利65部，依序排列分別註明頁次，並於標示部用紙記明 66. ‧ 國. 學. 以，無論土地登記簿或建物登記簿均應依此規定編製登記簿之內容。而於標示部，是為呈現不動產之物理狀態；所有權部，是為呈現不動產所有權之歸屬狀. ‧. 67 態；他項權利部，是使明瞭不動產上所有權外得登記不動產權利之真實狀態。至. y. Nat. sit. 上字第 2763 號判決、台灣高等法院 98 年度重上更字第 92 號判決），亦有認為無關者（最高. er. io. 法院 92 年度台上字第 876 號判決）。. 63 牧野巌「更正登記についての一考察」田中康久(編)『不動產登記と実務の諸問題（下巻）』. al. n. v i n Ch 64 於日本，依不動產登記法規定之建物登記，可分為標示登記與所有權登記兩種，與我國於建 U i e h n c g 物所權登記時，同時將建物標示登記於建物謄本之標示部，有所不同。但日本於標示登記時（テイハン、1991 年）242 頁。. 須填寫所有人姓名，於是引發所有權登記時，真正權利人與標示部所有人不同時得否爭訟之爭議；於司法實務上採認該填寫所有人之行為為行政處分，得提出有關爭訟。參閱藤原勇喜「表示に関する登記と訴訟」田中康久（編）『不動產登記と實務の諸問題（上巻）』（テイハン、1987 年）331 頁；我妻栄（有泉亨補訂）『新訂物権法』（岩波書店、1992 年）74 頁以下；五十嵐徹『マンシュン登記法』（日本加除出版社、2006 年）142 頁；鎌田薰、寺田逸郎（編）『不動產登記法』(日本評論社、2010 年)402 頁以下。 65 他項權利係指，所有權以外得登記之不動產物權，除民法上規定之不動產物權外，尚有土地法規定之耕作權。 66 以下對於土地法上「建築改良物」之用語，除援引法令之法文或闡釋法令時使用外，為便於行文，大多簡稱建物；而且，關於「建築物」之用語，亦同。 67 我妻栄（有泉亨補訂）『新訂物権法』（岩波書店、1992 年）74 頁以下；鎌田薰、寺田逸郎（編）『不. 14. DOI:10.6814/NCCU201901034.

(23) 第一章. 緒論. 於，關於登記簿之建立，於權利登記制度之運作實務上，乃採物的編成主義加以落實。又，於編成登記簿時，基於物權客體必須為獨立物，故僅具有獨立性之土地或建物，才得使用一登記用紙，並建立其標示、所有權等。亦即，一個獨立之不動產，才得使用一登記用紙。此於登記土地時，以每一地號之土地為獨立登記，並無問題；但於登記建物時，則必須判別一獨立建物後，才得依序為標示及所有權登記68。關於建物之登記，於我國民法、土地法及土地登記規則等法令，均未對得登記之獨立建物加以定性。於地政機關實際作業上，係依據使用執照及其相關圖說，將一戶（一門牌）建物，測繪為一張測量成果圖並編成一建號，再依測量成. 政治大然而，建物依其利用型態，除一般建物外，另有所謂區分所有建物。依民法立規定，稱區分所有建物者，謂數人區分一建物而各專有其一部，就專有部分有果而使用一登記用紙，以如此作業而認定獨立建物。. 69. ‧ 國. 學. 70 單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之共同部分共有之建築物（第 799 條. 第 1 項）。準此，一棟71區分所有建物之整體仍為一建物，區分所有權人72所有之. ‧ y. Nat. 動產登記法』(日本評論社、2010 年)402 頁以下。. sit. 68 關於建物所有權之登記，依土地登記規則第 10 條規定：土地上已有建物者，應於土地所有權. er. io. 完成總登記後，始得辦理建物所有權登記。至於，有關建物之所有權第一次登記，土地法未設規定，其係授權土地登記規則規定（土地法第 37 條第 2 項）。依土地登記規則第 78 條規定：申. al. n. v i n Ch 69 指區分所有建築物在構造上及使用上可獨立，且得單獨為所有權之標的者（民法第 799 條 U i e h n c g 第 2 項前段）。請建物所有權第一次登記前，應先向登記機關申請建物第一次測量。. 70 此即民法所稱共有部分。依民法規定：所稱共有部分，指區分所有建築物專有部分以外之其他部分及不屬於專有部分之附屬物（第 799 條第 2 項後段規定）。但於公寓大廈管理條例上稱其為共用部分（第 3 條第 1 項第 4 款）。 71 依建築技術規則建築設計施工編第 1 條第 1 項第 42 款及第 43 款分別規定：幢，建築物地面層以上結構獨立不與其他建築物相連，地面層以上其使用機能可獨立分開者；棟，以具有單獨或共同之出入口並以無開口之防火牆及防火樓板區劃分開者。 72 另附帶一提者，關於區分所有權在學說上有以下四說：(1)最狹義區分所有權，指由區分所有建物專有部分所構成之所有權。(2)狹義區分所有權，指區分所有建物專有部分所構成之所有權與共有部分之共有權（應有部分權利）所構成之所有權。(3)廣義區分所有權，指區分所有建物專有部分所構成之所有權與共有部分之共有權及基地權利（基地之共有權或地上權、租賃權之準共有權）所構成之所有權。（4）最廣義區分所有權，指區分所有建物專有部分所構. 15. DOI:10.6814/NCCU201901034.

(24) 我國不動產登記制度之再檢視 73. 專有部分、共有部分，僅為建物之一部分。要言之，一棟區分所有建物整體於物理上係為一獨立物，但於法律上、登記上係將一棟區分所有建物之成分，即每一區分所有建物當作一個獨立物。若此，區分所有建物，於物理空間表現及法律適用上，異於與一般建物，使其對於物的編成主義之適用，應有別於一般建物。然對此，行政機關就一般建物，使用一登記用紙並建立其標示部；但就一棟區分所有建物，並未使用一登記用紙，建立一棟區分所有建物之標示部，僅就每一專有部分，分別以一登記用紙，建立其標示部等74。因此，關於現行區分所有建物之測繪及登記，並不容易由建物平面圖、位置圖或登記簿上知悉，區分所有建物各個專有部分與其所屬整棟建物物理上、權利上之關係。於是，如何改進，使符合「物」之本質性，是值得論究。. 治政（三）於登記法上複數物權客體之結合大立. 如前所述，於判準一獨立不動產作為登記用紙建置之基準，其主要是基於物. ‧ 國. 學. 權客體特定原則，即一個物權之客體應以一獨立物為原則。相對於此，集合物是由數個獨立物集合而成，而一個物權不能存在於兩個物上，故集合物不得成為物. ‧. 權之標的物，此即物權客體單一性之概念。申言之，由於一物一權主義之存在，間接使得物權易於公示，交易安全因而獲得確保75。. sit. y. Nat. 然而，隨經濟上變遷與時代進步，對於前述一物一權主義之見解，於學說及. io. er. 實務上，遂有新的發展。換言之，一物一權主義既係以確保物權支配內容之實. al. n. v i n Ch 之客體單一物轉向集合物。實際上，從外國對理論落實觀察，於外國立法例及實 engchi U 現，倘無礙其實現及物權之公示，並得更加確保交易安全之情形下，無妨將物權. 務上，已方興未艾76。亦即，倘不動產於交易上，有如此需求且具實益，又具有. 成之所有權、共有部分之共有權與基地權利，及因共同關係所生之成員權等四要素，所構成之特別所有權。溫豐文『土地法』（自版、106 年修訂版）55-56 頁。 73 最高法院 84 年度台上字第 1474 號、96 年度台上字第 584 號判決。 74 另就一棟區分所有建物之共有部分之全部，僅按其設置目的即使用性質之約定情形，分別合併，另編建號，分別建立一標示部（土地登記規則第 81 條 1 項）。 75 謝在全『民法物權（上冊）』（自版、103 年修訂 6 版）14 頁。 76 川島武宜『民法総則）』(有斐閣、1965 年)149 頁；我妻栄（有泉亨補訂）『新訂物権法』(日本評論社、2010 年)2 頁以下。. 16. DOI:10.6814/NCCU201901034.