第五章 土地登記之公信力 175
第二節 我國對土地登記公信力之見解
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第二節 我國對土地登記公信力之見解
儘管依學說或實務通說之見解，認為我國土地登記之公信力，是基於土地法 第四十三條規定：「依本法所為之登記，具有絕對效力。」然其涵義不甚明確，致 見解多歧。以下，擬對我國既有文獻上，關於土地登記公信力之立法及其意旨與 土地登記公信力保護對象之登記事項及適用土地登記公信力之要件等三方面見 解，加以陳明，使了解土地登記公信力之意涵。
壹、土地登記公信力之立法及其意旨
民國 19 年 6 月制定公布之舊土地法，其第三十六條規定：「依本法所為之登 記，有絕對效力。」對其意旨，儘管本文多方蒐集土地法相關之立法說明，仍未 能覓得，但依據土地法起草委員會主席暨立法委員吳尚鷹謂：「此乃表示凡經登 記之土地權利，不能推翻。即托侖氏制度所謂不能推翻之登記權利....因登記權利 有絕對不能推翻之效力…。7」亦即，對於第三人之關係，無論其為善意或惡意，皆 不許原登記權利人請求回復原狀，另對於受損害之當事人，亦同樣地不得請求回 復原狀。要言之，吳尚鷹認為，凡經依土地法而完成登記之土地權利，無論任何 人或任何理由，均不能推翻其登記8。
對於上述見解，姑不論吳尚鷹對於托侖斯登記制度中有關登記公信力規定之
別是對登記公信力之基礎學理部分，有精闢之見解。另附帶說明者，日本有力學說認為，已依 不動產登記法辦竣之登記，其登記之效力，並非不具公信力，而是具有部分程度之公信力；亦 即，透過對民法第 177 條意旨之詮釋，類推適用民法 94 條 2 項規定（虛偽表示不得對抗善意 第三人），以保護信賴不實登記之善意第三人，故於實質上等同於承認登記之公信力。又，邇 來見解，認有應同時類推適用民法第 94 條 2 項及第 110 條（權限逾越之表現代理）者。關於 以上內容，參閱半田正夫「登記の公信力」林良平、石田喜久夫（編）『不動產登記の基礎』
（青林書院、1989 年）138-142 頁；幾代通（德本伸一補訂）『不動產登記法』(有斐閣、1997 年 4 版)16、453 頁以下；舟橋諄一、德本鎮「物権変動序說」舟橋諄一、德本鎮（編）『新版 注釈民法（6）物権（1）』（有斐閣、2009 年補訂版）30-31 頁；鎌田薰、寺田逸郎（編）『不 動產登記法』(日本評論社、2010 年)5-6 頁（鎌田薰執筆）；我妻栄、有泉亨、清水誠、田山 輝明『我妻・有泉コンメンタール民法 総則・物権・債権』(日本評論社、2010 年)374-375 頁。
7 吳尚鷹『土地問題與土地法』（商務印書館、24 年）34-35 頁。
8 吳尚鷹『土地問題與土地法』（商務印書館、24 年）60 頁。
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理解、論述，是否正確9，於彼時，學者大多採認而持相同之見解，故成為主流 學說10。然若此，反而保護為詐欺之人，故於學說上仍有不同見解存在。例如，史 尚寬認為：我國土地法規定登記有絕對效力，對於第三人關係，應解為無論其為 善意惡意皆不許受害人有回復請求權，惟於當事人間則不妨依實體法上之規 定，使其得請求回復11。
另一方面，於行政實務上，對土地法第三十六條之立法意旨，亦無定見，致 適用上產生疑義。例如，浙江省永嘉縣略以：凡依法定程序所謂之登記，其登記 本身係離登記原因而單獨發生發生物權變動之效力，即登記權利不因與實質權利 不符而失其效力，惟登記如有虛偽原因時，其受損害之真正權利人，能否訴請返 還，則有下列三說：第一說、謂我國土地法悉採托侖斯制原意，凡已經登記確定 之權利，無論任何人不能推翻；第二說、謂土地登記之絕對效力，雖從托侖斯法 例，但依據土地法施行法第二十八條之規定，對於虛偽登記，自可依據民法不當 得利章，訴請返還，惟原登記名義人未履行返還義務作成新登記前，原登記仍發 生效力；第三說、折衷以上兩說，謂第一次所有權登記程序所為之登記，業經六 個月公告，應從第一說為宜，否則公告即失其意義，此外各種權利得喪、變更之 登記，應從第二說，否則絕對效力之規定，是足長虛偽、欺詐之風。此等見解，經 呈浙江省政府轉呈內政部釋示。對此，內政部認為採第一說自屬正當12，惟其認 ––––––––––––––––––––––––––––––––
9 事實上，吳氏對於托侖斯登記制度中關於登記公信力規定，有所誤解，其登記並非絕對不能推 翻 。 關於 此， 參閱 孟光 宇「 澳 洲托 侖斯 登記 制度 」同 氏 『土 地登 記制 度』（天 地 出版 社、33 年）88-90 頁；潘信中『土地登記制度』（正中書局、34 年）84 頁以下。
10 諸如：王效文『土地法論』（上海法學編譯社、20 年）19 頁以下；常維亮『土地法』（中華書 局、24 年）10-11 頁；陳顧遠『土地法』（商務印書館、24 年）51 頁；李之屏『土地法釋義』（上 海法學編譯社、25 年）34 頁；陶惟能『土地法』（中華書局、25 年）83 頁；劉毓文『土地法 講義』（北平大學、26 年）55 頁等。
11 史尚寬『土地法講義』（出版年月不詳）76-77 頁。
12 內政部採第一說之見解係基於：「查土地法第三十六條規定，係指一切登記事件而言，所謂有 絕對效力者。質言之，即依該法所為之登記，不再受任何拘束。至同法施行法第二十八條所 規定之異議登記，係指權利關係人對原聲請人之聲請登記事件在公告期間內發見因登記原因 之無效或撤銷提起訴訟者，依同法第一百零一條第五款之規定聲明異議，并得聲請為異議登 記。反之，公告期間經過以後，地政機關依法所為之登記，原聲請人即享有絕對效力，事後 縱有權利關係人對聲請原案有所異議，勿論其所持理由如何充分，事實如何真確，亦應受土 地法第三十六條之限制，不能為一事之再理。原呈第一說之主張，自屬正當。若如第二說之 主張。不但與上述條文有絕對效力之規定相違反，且登記後之糾紛，必將永無甯息，地籍清 理業務，亦永無完成之期，殊失土地法澈底清理地籍之主旨。況民法不當得利章各規定，指
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為事涉法律解釋，故另呈請行政院咨請司法院釋疑。
依民國 28 年 9 月 15 日司法院院字第 1919 號解釋謂：「所謂登記有絕對效 力，係為保護第三人起見，將登記事項賦予絕對真實之公信力；故第三人信賴登 記，而取得土地權利時，不因登記原因之無效或撤銷，而被追奪。惟此項規定，並 非於保護交易安全之必要限度以外剝奪真正之權利，如在第三人信賴登記，而取 得土地權利之前，真正權利人仍得對於登記名義人主張登記原因之無效或撤 銷，提起塗銷登記之訴…….。」然內政部認為司法院所釋之法義，與該法條立法 精神不符，故再度呈行政院咨請司法院復議13。對此，依 29 年 1 月 16 日司法院 院字第 1956 號解釋重申：「土地法第三十六條所謂登記有絕對效力。係為保護第 三人起見，將登記事項賦與絕對真實之公信力，真正權利人，在已有第三人取得 權利之新登記後，雖得依土地法第三十九條請求損害賠償，不得為塗銷登記之請 求，而在未有第三人取得權利之新登記時，對於登記名義人，仍有塗銷登記請求
屬於債權方面之權利，倘用以為救濟土地登記後訴請返還之理由，未免牽強附會。
13 對於司法院之解釋，內政部認為：「細繹所釋法義，似與原立法精神不符，而於推行登記業務 亦多窒礙。查土地法所規定之登記效力，係採托崙斯制精神，凡土地權利一經依法登記後，即 有絕對效力，無論在當事人間，或對於第三人，均有絕對拘束力，無論何人，不能藉任何理 由，予以變更。倘於登記完畢後，發見錯誤，且明知原應享有權利之人，因登記錯誤而受損 害，亦祇得由國家負其損害賠償之責任，此在土地法第三十九條、第四十條中規定綦詳，縱 即同法施行法第二十八條有聲請異議登記之規定，亦不能以子法變更母法之原旨。如謂土地 經依法登記後，所謂真正權利人在公告期限外，仍得對於登記名義人主張登記原因之無效或 撤銷，提起塗銷登記之訴，則依法所發土地權利書狀，與一般臨時執照之效用有何區別，此 不特增加登記後之糾紛，且將使地籍整理永無完成之期，殊失土地法澈底釐整地籍之目的。再 查土地法施行法第二十八條與第二十九條之意旨，本部依照土地法第一百零一條第五款之規 定，認為應在公告期間以內，始得聲請異議及為異議之登記，與土地法第三十六條絕對效力 之法理精神，自屬一貫。若照司法院解釋，是子法超過於母法，不特土地法第三十六條之規 定形同虛設，且同法第三十九條與第四十一條之規定，亦成具文矣。又司法院解釋土地法施 行法第二十八條與土地法第一百零一條所規定之異議為兩事，似亦有未妥。蓋土地法既於第 一百零四條明白規定，應於公告期滿後開始審理，則期滿後之異議，自不得接受與開始審理。同 法施行法第二十八條之規定，只可視為就前項異議於土地裁判所審理外，加以補充，並得提 起訴訟，及得為聲請異議登記而已，故同法施行法第二十九條有同意為之之明文。如其在公 告期滿後，依法登記之土地，誰肯同意為之，再土地法自第九十六條至第一百零二條規定登 記程序，至為繁複，且依同法第二十四條之規定，必須依法為地籍測量之地方，方得為之，絕 非不動產登記條例可比。如經過正式地籍測量及嚴密之登記程序後，所謂真正權利人視若無 睹，及至依法登記確定，並頒發土地權利書狀後，方出而聲請異議，竟謂登記原因之無效，並 不受土地法第三十九條但書之限制，則法律規定時效之謂何。」。
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權，自無疑義。院字第一九一九號解釋。無須變更。」。
權，自無疑義。院字第一九一九號解釋。無須變更。」。