五、案例分析
5.1 徵求民間機構參與國立台灣大學長興街暨水源校區學生宿舍案 .1 計畫概述
1.計畫概述如表 5.1 表 5.1 台大案計畫概述
案件名稱 徵求民間機構參與國立台灣大學長興街暨水源校區學生宿舍 案
公共建設類別 依促參法第 3 條第 6 款（文教設施）
辦理方式 依促參法第 8 條第 1 款（BOT）
公告日期
計畫規模（億元） 30 92/11/14 民間投資金額
30 簽約日期
（億元） 94/03/17
民間機構名稱 太子建設開發股份有限公司 主要投資人 太子建設開發股份有限公司 特許年間 35 年(含興建期)
2.採民間自行規劃之原因
(1) 節省辦理可行性評估及先期規劃之時間人力及費用。
(2) 及早找出實際投資經營之民間機構，縮短政府與民間相互摸索之時 間，該校有數件 OT 成功案例協商經驗豐富。
(3) 該校先前已評估貸款興建學生宿舍之可行性財務模組可作為本案判 斷之依據。
5.1.2 政策公告 1.公告原則
台大採取主動發布政策公告模式辦理，僅一個月公告期即有效吸引三家 廠商遞件，並由該校從中擇取最符校方期望之廠商進行第二階段合作，充 分發揮省錢、省時、省力及可行性之多重效益，此種模式後來亦普遍獲其 他機關採行沿用，成效良好。
本案以合理的許可期間及優先續約的措施，並規範政府承諾事項，增加 誘因。如因不可抗力因素或除外情事造成營業收入銳減或損害時，民間機 構所獲得之保險金額仍不足以彌補者，可減收或緩徵土地租金或營運權利
2.公告內容：
(1) 水源校區部份用地：約 2.8 公頃、長興街部份用地：約 1.1 公頃，
共計約有 3.9 公頃。
(2) 可擇一或一併提案，惟一併提案者優先。
(3) 至少 3500 床學生宿舍，宿舍租金範圍：每坪每月 700 元~1200 元 (實坪)。
(4) 特許年限：30 至 35 年(含興建期) 5.1.3 民間投資興建內容
1.投資內容
民間投資規模約 30 億元，本案基地共有兩處，分別為水源校區基地（約 2.8 公頃）及長興街基地（約 1.1 公頃）。本案提供 3500 床學生宿舍、830 床附屬住宿設施提供台大或該校指定之教學、研究或交流訪問等人員住 宿、587 格汽車停車位(需提供 177 張停車證按校方收費標準供校方使 用)、2751 格機車停車位及約 2700 坪附屬生活設施。
2.本案辦理時程如表 5-2 表 5-2 台大案辦理時程表
時間 辦理事項
92.10.31 取得教育部授權 92.11.14 ~ 92.12.15 政策公告
93.01.02 初步審核
93.01.03~93.03.31 進一步規劃 93.04.01~93.08.31 再審核
93.08.31~93.11.26 協商契約草案等公告文件 93.12.10~94.01.21 公開徵求其他民間投資人
94.02.23 綜合審查
94.03.17 簽約
合計 16.5 個月
3.簽約後辦理現況如表 5-3
表 5-3 台大案簽約後辦理時程表
94.03.17 雙方完成簽約
94.03.17 迄今 檢討校內法規訂定管理辦法 94.04.24 取得地上物拆除執照
94.04.25 通知限期拆除地上物(6 個月內) 94.06.15 通過基本設計(校規小組審查) 94.08.22 掛件送都審
94.09.21 完成地上物拆除
94.10~12 辦理交付用地事宜(分割,設定地 上權等)
96.09 預定完工
5.1.4 計畫主要障礙及排除 1.主要障礙
(1)93 年第一季鋼筋工料成本大幅波動致原有財務計畫不可行。
(2)因委外興建經營學生宿舍所衍生之房地稅成本過高(現有宿舍未課 稅)。
(3)民間自行規劃之協商程序未盡明確，致雙方對需協商內容、時間點有 不同認知。
2.主要障礙排除
(1) 爭取「住宿區」稅賦減免及台北市促參「自治條例」立法。
(2) 請求台北市政府、教育部、工程會、財政部、行政院各方協助推動跨 機關協調。
(3) 首長重視並積極爭取政府支持，拜會市府高層、議長及多位議員尋求 支持加速立法除解決本案困難外，更有利全國各校學生宿舍及台北市 其他重大公共建設之推動。
3.限期完成協商
因本案採取民間自行規劃方式，其協商過程常因細節而失焦，故本案採 取「限期協商」策略，有效凝聚雙方人員掌握時效，全力達成目標，辦理 過程如下列：
(1)93.10.29 工程會鄭副主委文隆出面邀集雙方協調自規程序爭議。
(2) 於公開徵求其他民間投資人前先完成契約草案全文實質協商 (3) 簽署備忘錄限期完成協商，否則經審核委員會確認後，視同雙方合
意終止。
4.本案計畫內容之完整性及創新價值 (1) 採取政策公告，創新自提流程 (2) 限期完成協商，解決程序爭議
(3) 協商及公開契約草案全文，縮短議約時程 (4) 公開審核委員名單，促進投資意願
(5) 未予原提案人優惠條件或優先承作權 (6) 要求取得綠建築標章
(7) 限制學生宿舍租金費率上限及調漲門檻
本案規範民間機構應設立專戶管理，以確保財務之獨立，且建立營運績效 評估制度及約定保險範圍與種類，台大並於原提案人通過再審核後即議定本 案契約草案全文，由於主要權利義務已臻明確，大幅節省一般促參案件冗長 議程時間。
雙方財務顧問均深具促參及金融實務經驗，並共同參與契約草案協商，議 定本案資本及財務比率、財務監督制度、民間機構應設立專戶管理等條款，
確保本案財務獨立及償債計畫可行性，至於契約內對於財務、興建、營運、
保險、融資等方面均訂有監督管理規定，建立營運績效評估制度，俾確保計 畫目標之達成。