成本估計

依據臺北市「都市更新事業及權利變換計畫內有關費用提列總表」認列，此 案共同負擔總額為 15 億 3270 萬元，其中包含工程費用 10 億 8500 萬元、權利變 換費 8541 萬元、貸款利息 5716 萬元、稅捐 1741 萬元與管理費用為 2 億 8772 萬 元等五大總項目。以下為各項目費用之提列說明及表格，

1.工程費用為 10 億 8500 萬元

（1）重建費用（A）為 10 億 8170 萬元

包括新建工程與其他必要費用：新建工程提列部分包含營造費用、特殊建 材設備、建築設計費用、鑑界費、鑽探費用與建築相關規費；其他必要費用提 列部分包含公寓大廈管理基金、外接水、電、瓦斯管線工程費用與鄰房鑑定費。

（2）公共設施費用（B）為 330 萬元

僅提列公共設施工程開闢費用，為捐贈道路用地 2.權利變換費用（C）為 8541 萬元

（1）都市更新規劃費

指辦理都市更新各階段之相關規劃、擬定事業計畫及權利變換計畫送審，

以及計畫核定之後續協助執行等費用，包含舉辦公聽會、說明會費用與營業 稅。

（2）不動產估價及技師簽證費用

以實際合約金額認列，並應檢具合約影本佐證。

（3）更新前測量及技師簽證費用

以實際合約金額認列，並應檢具合約影本佐證。

（4）土地改良物拆遷補償及安置費用為 7524 萬元

包括合法建築物拆遷補償費與合法建築物拆遷安置費：合法建築物拆遷補 償費為因權利變換而拆除或遷移之土地改良物，應補償其價值或建築物之殘餘 價值；合法建築物拆遷安置費為原合法建築物之住戶、營業行為無法繼續居住 或營業，補貼其租金及搬遷費用。

（5）地籍整理費

更新後委由地政士辦理之費用、以及地政機關收取之相關規費。

3.貸款利息（D）為 5716 萬元

指實施者為實施更新事業所須辦理融資或自有資金之成本，主要是工程費用 及權利變換費用之貸款利息。貸款年利率為自有資金比例 「郵政儲金一年期定 存利率」＋融資比例 「五大銀行平均基準利率」，依提列標準中一般開發商拆分 三成自有資金及七成融資。

4.稅捐（E）為 1741 萬元

包括印花稅與營業稅：含承攬契據、讓售不動產契據之印花稅；依土地所有 權人分回房屋現值所課徵之營業稅。

5.管理費用（F）為 2 億 8772 萬元

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（1）人事行政管理費（F1）為 6138 萬元

指實施者從更新案的啟動至更新完成期間，所進行土地整合，人事、庶務 等行政作業、各項法律、會計等支出所需費用。

（2）營建工程管理費（F2）

指實施者為保障施工品質及施工進度所需支付之營建工程管理費。

（3）銷售管理費用（F3）為 7470 萬元

實施者為銷售更新後取得之折價抵付房地之費用（變現成本），採「包銷 方式」，即包括廣告、企劃、及銷售等成本費用。

（4）風險管理費（F4）為 1 億 4696 萬元

可視為實施者投入資本、創意、管理技術與風險承擔所應獲取對應之報 酬。

（5）信託管理費（F5）為 468 萬元

指為確保更新案可依計畫進行，將更新單元內不動產、實施經費信託予信 託機構所需之費用。

表 6-8 都市更新事業及權利變換計畫內有關費用提列標準

項目 細項 複價（元） 提列說明

重建費用

（A）

新建工程

營造費用

10 億 7090 萬

1. 營建費用=總樓地版 面積 平均工程造 價

2. 本 案 以 市 府 標 準 鋼 骨造 16-20F 第 3 級 18.91 萬/坪為 基 礎 ， 依 物 價 指 數、地下室加成調 整提列

3. 因 應 基 地 特 性 提 列 特殊大地工程、制 震壁、空調 4. 建築設計、鑑界、鑽

探、規費、管理基 金等依實際合約或 政府標準提列 特殊建材設備

建築設計費用

鑑界費

鑽探費用

建築相關規費

其他必要 費用

公寓大廈管理基金

1080 萬 鄰房鑑定費

外接水、電、瓦斯管線 工程費用

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公共設施 費用（B）

協助公共 設施開闢

公共設施工程開闢費

用 330 萬 捐贈道路用地

壹、工程費用合計（A）+（B）： 10 億 8500 萬元 都市更新規劃費

1017 萬 依實際合約提列 不動產估價及技師簽證費用

更新前測量及技師簽證費用

地籍整理費

土地改良物拆遷補償 及安置費用

合法建築物拆遷補償 費

7524 萬

1. 拆遷補償：依屋齡折 舊補償計算，含拆除費

用

2. 拆遷安置：住家、店 面補貼，預估期間 42 月 合法建築物拆遷安置

費

貳、權利變換費用（C）： 8541 萬元

貸款利息 5716 萬

1. 相 關 所 需 費 用 依 照 年利率×年期計算（依性 質部分折半）

2. 以自有資金 30% 、利 率 1.34% 、貸款 70% 、 利率 2.88% ， 計算平均 利率為 2.418%

3. 年期以 4 年估計

參、貸款利息（D）： 5716 萬元

印花稅

1741 萬 營業稅

肆、稅捐（E）： 1741 萬元

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人事行政管理費（F1） 6138 萬 1. 人 事 行 政 管 理 費 提

列 5%

2. 銷 售 管 理 費 用 依 法 提列 6%

3. 風 險 管 理 費 依 法 提 列 11.25%

4. 信 託 費 用 依 銀 行 報 價提列

營建工程管理費（F2） －

銷售管理費用（F3） 7470 萬

風險管理費（F4） 1 億 4696 萬

信託管理費（F5） 468 萬

伍、管理費用（F）： 2 億 8772 萬元

資料來源：此為事業權變公辦公聽會資料，本研究整理，實際以市府核定公告內容為準

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