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第二節 房仲業之概述
一、 房仲業之定義房地產仲介服務，是對於房地產投資、開發和交易過程中各種媒介服務的總 稱，其中包括房地產經紀、房地產諮詢、房地產價格評估等活動。廣義的房地產 仲介服務，覆蓋了房地產投資、管理與消費的各個方面；狹義的房地產仲介則是 房地產租售、委託代理業務以及價格評估等活動的總稱，其目的在於提供房地產 供需諮詢、協助供需雙方公平交易，進而促成房地產交易。
根據段宜萌（2012）所述，中國《城市房地產管理法》和《國民經濟行業分 類》（GB/14754-2002）中將中國的房產仲介服務劃分為房地產經紀、房地產評估、
和房地產諮詢等。
房地產經紀是從業人員最多，市場化程度最髙的房產仲介活動。房地產經紀 主要是為委託人提供房地產資訊並居間代理業務，其包括新成屋的代理銷售、中 古屋與租賃房的居間、公有住房置換等經濟業務。
房地產估價相對於房產經紀而言，其發展規模較小，主要是對房地產的經濟 價值與價格進行測評的經營活動，具體而言是以經濟鑒證為目的的房地產價格評 估，如抵押房地產、動拆遷房地產、涉訟房地產、改制企業的房地產的價格評估 等。此外也有少數企業，同時開展房地產諮詢等相關業務，如土地投標報價諮詢 等。
房地產諮詢相對於前兩者來說內涵最為豐富，是指為房地產活動當事人提供 房地產相關法律法規、政策、資訊、技術等服務的經營活動。以目前來看，中國 政府並沒有對諮詢機構的資質進行明確的規定或要求，因此有不少名為房地產諮 詢公司的機構，其本質上與房地產經紀公司的業務內容並無二致。而真正從事房 地產諮詢業務的機構，往往是一些大型的房地產經紀機構，以其自身在房地產行 業的豐富資源為基礎，成立專門的研究部門，為開發商提供定向的市場調查、全 過程或分階段的策劃、諮詢等服務。
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由上所知，房產經紀類公司數量最多，與消費者接觸也最多，因此本文將選 取房地產經紀類公司作為研究對象。
二、 房仲業的基本作用
房地產仲介企業的服務對象是構成房地產市場主體的供應商和消費者。透過 專業的仲介服務，供應商可以憑藉合理的投入實現利潤最大化。而消費者也可以 通過合理的支出達到效用最大化。現列舉房地產仲介企業的主要職能如下：
（一）諮詢服務
房地產諮詢，是以投資者、消費者、房地產經營者、房產開發商與經營者為 主要服務對象，提供房地產相關諮詢的服務，具體涵蓋市場訊息、投資環境、專 案評估、品質鑒定、測量估價、相關法律等各個方面。房地產諮詢本質上是情報 和資訊的交流，也是對知識的“擴大再生產”。房地產諮詢服務人員依靠自身的 理論知識、實踐經驗以及市場資訊，針對房地產相關的投資決策、風險管理與市 場發展趨勢預測等，給出指導性的意見，協助房地產商進行投資。同時，介於房 地產市場具有不完全競爭性、而房地產物件也具有單件異質性，以及市場上普遍 存在的投機行為，致使房地產市場機制的正常運作受到幹擾，為公平交易帶來隱 患。而房地產諮詢通過加工資訊，降低了資訊不對稱可能帶來的風險，維護資訊 的暢通，從而促進市場交易公平，對降低交易成本起到了重要作用。
（二）價格評估
房地產價格評估是指對現有或具備潛在投資可能的房地產商品進行價格評 估的經濟活動。首先，房地產商品因其單件異質性的特點，以及特殊的價格形態，
難以形成統一的價格，每一件房地產商品都需要單獨進行估價。其次，房地產價 格評估行為本身技術複雜，且與政策密切相關，需要專業的評估機構來完成。再 次，由權威機構出具的房地產評估價格，具有市場價格尺度的作用，是房地產市 場種類交易活動如房地產買賣、租賃、抵押、補償、交換、訴訟、稅收、投資決 策和統計等活動的基礎和依據。
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（三）經紀代理
房地產經紀是房地產銷售的重要仲介環節，主要服務於房地產的流通，包 括房地產買賣、租賃、調換、抵押、典當、信託等居間代理活動，其與房地產開 發商以及消費者的聯繫極為緊密。房地產經紀從廣告策劃、定價策略、銷售方式 等各方面為發展商和消費者提供全面服務，同時快速傳遞市場訊息，構建買賣雙 方之間的橋樑，並協調雙方意願，進而推動交易順利完成。優質的房地產經紀代 理活動，對促進房地產商品流通，合理配置房地產資源，完善房地產市場交易，
起到了舉足輕重的作用。
（四）金融服務
基於房地產行業高成本、高投入的特性，無論是房地產開發商想要完成房產 的開發建設，抑或是消費者想要購買商品住房，一般都需要向銀行或其它金融機 構通過信用貸款、抵押貸款等方式進行融資。只有充足的資金來源，才能保證房 地產開發、房地產商品流通以及居民住宅消費的健康發展。（羅鴻銘，2008）
三、 房仲業的特點
房地產仲介業作為專業而特殊的行業，其活動表現出以下明顯特點:
（一）物件的資訊性
房地產經紀是將固化的資訊技術與知識等作為資本，進行運作的活動。對於 房地產經紀機構來說，資訊不僅是其經營的物件，也是其出售的主要商品。
（二）內容的服務性
房地產經紀行業行為活動的核心內容是“服務”。經紀人本身不直接參與委 託事項的投資或經營，而是為實現委託人的目的創造條件或提供方便。由於經紀 人在經紀活動中只提供服務，而不擁有商品或貨幣，故而從事經紀活動對流動資 金的要求比較低。
（三）地域性和專業性。
建築物定著於土地上，因此房產與地產兩者密不可分。土地及其地上建築物
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的固定性，是房地產與其他商品最大的不同之處，這使得房地產的區位因素尤為 重要。由於房地產本身所具有的地域性與專業性，使得房地產經紀活動也需要因 地制宜，故而具有相當的地域性與專業性。
（四）隱蔽性和非連續性
房地產經紀活動具有居間性，經紀人在交易過程中一般不會向交易對手方透 露委託人的身份資訊，直到簽定合同、達成交易為止。同時，房地產經紀活動是 對於某一種特定業務的服務，當業務完成時，委託關係即行終止。經紀人與委託 人之間不存在固定的長期合作關係。
（五）責任的明確性
經紀人與委託人的委託代理關係是以平等、自願為基礎的。這不僅是一種經 濟關係，更是一種需要契約來維繫地法律關係。經紀人與委託人應基於契約，明 確各自的權利、責任和義務，並儘量減少可能產生的糾紛。（胡珂，2003）
四、 中國房仲業的發展歷程
在中國改革開放的潮流中，作為房地產市場的重要組成部分房地產仲介服務 業，伴隨著房地產行業的發展也日益壯大。中國房地產仲介行業是中國市場經濟 發展的產物，在房地產交易活動中起到不可或缺的媒介與橋樑的作用，為整個房 地產市場的正常運行做出重要貢獻。在過去的幾十年中，中國房產仲介行業的發 展大概經歷了五個階段，具體包括萌芽期、發展初期、發展期、迅速發展期和穩 定發展期。
（一）萌芽期（1978 年至 1984 年）
在中國改革開放之前，中國實行的經濟體制是傳統的計劃經濟，即一切生產 資料的分配與產品的消費都需按照政府的計畫進行，自主經營的經濟個體較為罕 見。然而伴隨著中國有關土地使用政策的調整，以及城市住房制度的改革，逐漸 出現了一小部分獨立經營的房地產開發企業。由於房地產作為一種耐用品，具有 使用價值大、週期長的特點，房產投資商在進行投資時，需要對中國的有關政策
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法規，以及其他的專業知識與資訊進行充分瞭解，才能順利的完成房產投資活 動。而在當時的中國的體制下，這些資訊絕大部分來源於中國房產管理部門和其 他的相關部門。因此，房產仲介在這一時期的地位，相當於中國政府管理部門的 附屬機構，並不能作為獨立的經濟體存在，其經營與管理都受制於中國政府的要 求與標準，提供的服務內容也需經過有關部門的嚴格審核，不能根據諮詢企業的 需求量體裁衣。總體而言，萌芽期的中國房產仲介行業整體服務效率低下、資訊 流通不暢，另一方面由於當時的房仲業隸屬於有關政府部門，具有較高的可信 度，與當下房仲企業的誠信狀況形成鮮明對比。
（二）發展初期（1984 年至 1991 年）
1984 年 10 月，在中國共產黨十二屆三中全會上通過了《中共中央關於經濟 體制改革的決定》，提出了要系統進行以城市為重點的整個經濟體制的改革，順 利由農村轉向城市，走向了全面改革的道路。伴隨著不斷深化的經濟體制改革，
房產仲介的組織與服務也取得了相當的發展，以批租形式出讓土地使用權的嘗 試，率先在深圳特區開展，與此同時深圳還出現了中國首家房產仲介公司，這代 表著中國房地產行業邁入新紀元。中國建設部、物價局與工商行政管理局根據中 國國務院《關於整頓市場秩序加強物價管理的通知》的要求，提出了對於房地產
房產仲介的組織與服務也取得了相當的發展，以批租形式出讓土地使用權的嘗 試，率先在深圳特區開展，與此同時深圳還出現了中國首家房產仲介公司，這代 表著中國房地產行業邁入新紀元。中國建設部、物價局與工商行政管理局根據中 國國務院《關於整頓市場秩序加強物價管理的通知》的要求，提出了對於房地產