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第三節 RFM 分析
RFM 分析最初是依據研究期間內客戶最近一次交易時間（Recency）、交易 頻率（Frequency）與交易金額（Monetary），這三個因素經過加權計算後得到 RFM 分數，並由此找出交易頻率或消費金額較高的客戶，作為公司擬訂行銷計畫與經 營模式的參考。而 RFM 方法也可結合不同行業領域之特性，做出適當調整，並 進行靈活應用。本節將應用 RFM 方法，對上海房屋交易市場進行分析，探討各 家房仲企業對上海房屋交易市場的貢獻，以此衡量其績效好壞。因此，我們定義 各房仲企業 2014 年最近一次交易時間為 Recency，交易次數為 Frequency，交易 金額為 Monetary，並將 R、F、M 皆均分成 9 等分，分別給予 1、7、2 的權重。
而後計算出 RFM 分數，依 RFM 分數由高到低，對上海 3,049 家房屋仲介公司進 行排名。對於 RFM 分數相同的公司，則再以 Frequency 由高到低進行排序，顯 然排名靠前的房仲公司績效更佳。
一、 上海市房屋交易次數 RFM 分析表
為了分析各家房屋中介公司之總體績效表現，我們從上海市全部的房屋交易 記錄出發，蒐集交易次數、交易金額等資料，應用 RFM 分析進行探討，並將 RFM 分析之串流予以整理，如圖所示：
資料來源：本研究整理。
圖 4-9 上海市房屋交易次數 RFM 分析串流
根據圖 4-9 上海市房屋交易次數的 RFM 分析串流來看，首先，運用 Append 的節點將各月份資料按照相同欄位合併為整年的資料，並透過 Select 節點篩選出 分析需要的變數；其次，利用 Type 的節點對所讀取的資料，進行資料的定義、
變數型態的判別；再次，透過 Aggregate RFM 的節點，將上海市房屋交易之資料，
進行最近交易、交易頻率及交易金額(以十萬計)等變數的計算；然後，則利用 RFM
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Analysis 的節點，計算各家房仲企業 RFM 值；最後，通過 Sort 的節點將房仲企 業的 RFM 值由高到低排列，對於 RFM 值相同的公司，再根據 Frequency 值由高 到低排列，並且透過 Table 的節點呈現其計算結果。
根據表 4-9 的結果顯示，上海市的 3,049 家房仲企業中，有 115 家都在 RFM 分析中獲得了最高分數，約占全部房仲企業的 3.77%。其中排名第一的中原物 業，可謂上海房仲業界的一枝獨秀。無論在交易次數或是交易金額上，均達到了 排名第二的我愛我家房屋的 3 倍，其經營績效遙遙領先，穩坐上海房仲業的第一 把交椅。緊隨其後的我愛我家房屋與德佑房地產，其表現在伯仲之間，兩者在交 易次數與交易金額上互有勝負。而太平洋房屋、銳豐房地產位居第四第五位，其 表現又稍遜於前兩家。自第十名之後的房仲企業，其交易次數均未足 1,000 次，
可以說規模不大，對於上海房仲業也影響甚微。
表 4-9 上海市房仲企業 RFM 分析表 仲介公司 Recency Frequency Monetary R
Score F Score
M Score
RFM Score 上海中原
物業 365 14,855 34,007 9 9 9 90 上海我愛
我家房屋 365 5,494 9,096 9 9 9 90 上海德佑
房地產 365 4,427 18,822 9 9 9 90 上海太平洋
房屋 365 4,061 8,848 9 9 9 90 上海銳豐
房地產投資 365 3,552 7,138 9 9 9 90 上海寶原
物業 365 2,331 4,134 9 9 9 90 上海菁英
房地產 365 1,381 1,922 9 9 9 90
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上海漢宇
房地產 365 1,376 2,898 9 9 9 90 上海明明
房產 365 1,031 1,564 9 9 9 90 上海前惠
房地產 365 958 114 9 9 9 90 上海仁豐
房地產 365 936 1,831 9 9 9 90 上海派美
房地產 365 815 1,714 9 9 9 90 上海創林
房地產 365 802 1,218 9 9 9 90 上海創同
房地產 365 799 1,219 9 9 9 90 上海雋楷
房地產 365 791 795 9 9 9 90 上海中世
房地產投資 365 781 1,362 9 9 9 90 上海台慶
房地產 365 778 1,670 9 9 9 90 上海滬豐
房地產 365 707 1,050 9 9 9 90 上海房屋
置換股份 365 679 1,052 9 9 9 90 上海虹民
房地產 365 661 1,010 9 9 9 90 上海鏈家
房地產 365 615 1,438 9 9 9 90 上海天盟
房地產 365 597 797 9 9 9 90 上海春翔
房地產 365 595 608 9 9 9 90
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上海滬居
房地產 365 558 764 9 9 9 90 上海常盈
房地產 365 501 303 9 9 9 90 上海星源
房地產 365 472 903 9 9 9 90 上海錦明
房地產 365 467 748 9 9 9 90 上海易成
房地產 365 454 554 9 9 9 90 上海滬聯
房地產 365 450 796 9 9 9 90 上海正浩
房地產 365 446 588 9 9 9 90 上海明潤
房地產 365 442 800 9 9 9 90 上海住商
房地產 365 410 1,027 9 9 9 90 上海九間伴
房地產 365 401 736 9 9 9 90 上海福人居
房地產 365 398 1,005 9 9 9 90 上海億達
房地產 365 384 576 9 9 9 90 上海銳豐
投資 365 370 814 9 9 9 90 上海保源
房地產 365 364 589 9 9 9 90 上海信義
房屋 365 341 1,286 9 9 9 90 上海祿燁
房地產 365 339 392 9 9 9 90
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上海合富
置業 365 336 454 9 9 9 90 上海六星
房地產 365 320 934 9 9 9 90 上海卉潤
房地產 365 314 277 9 9 9 90 上海永軒
房地產 365 307 804 9 9 9 90 上海嘉松
房產 365 306 455 9 9 9 90 上海瑞浩
房地產 365 304 580 9 9 9 90 上海晴傑
房地產 365 303 292 9 9 9 90 上海申康
房地產 365 303 542 9 9 9 90 上海富順
房地產 365 292 549 9 9 9 90 上海志遠
房地產 365 285 1,114 9 9 9 90 上海君都
房地產 365 281 239 9 9 9 90 上海天景
房產 365 275 381 9 9 9 90 上海禹諾
房產 365 268 156 9 9 9 90 上海輝騰
房地產 365 266 404 9 9 9 90 上海沂宸
房地產 365 249 117 9 9 9 90 上海好中家
海峰房地產 365 249 440 9 9 9 90
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上海福美來
房地產 365 247 742 9 9 9 90 上海萬科
房產 365 237 509 9 9 9 90 上海慧邦
房地產 365 237 628 9 9 9 90 上海中山
萬博房屋 365 233 210 9 9 9 90 上海平怡
房地產 365 228 300 9 9 9 90 上海德融
房地產 365 220 695 9 9 9 90 上海錦明居
房地產 365 220 388 9 9 9 90 上海眾佑
房地產 365 212 544 9 9 9 90 上海齊銳
房地產 365 209 337 9 9 9 90 上海戀家
房地產 365 190 428 9 9 9 90 上海千諾
房地產 365 189 209 9 9 9 90 上海啟軒
房地產 365 189 221 9 9 9 90 上海和潤
房地產 365 188 342 9 9 9 90 上海雲房
資料 365 185 362 9 9 9 90 上海領航者
房地產 365 182 269 9 9 9 90 上海宜華
房地產 365 181 393 9 9 9 90
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上海豪程
房地產 365 177 453 9 9 9 90 上海宇源
房地產 365 177 220 9 9 9 90 上海匯浩
房地產 365 177 154 9 9 9 90 上海市寶原
物業 365 174 281 9 9 9 90 上海易軒
房地產 365 170 341 9 9 9 90 上海銳翔
房地產 365 170 373 9 9 9 90 上海騰輝
房地產 365 169 156 9 9 9 90 上海錦緣
房地產 365 166 237 9 9 9 90 上海瑞策
房地產 365 164 1,005 9 9 9 90 上海居邦
房地產 365 162 213 9 9 9 90 上海世高
房地產 365 161 321 9 9 9 90 上海昊辰
房地產 365 160 271 9 9 9 90 上海詩宇
房地產 365 152 168 9 9 9 90 上海銳運
房地產 365 148 313 9 9 9 90 上海友誼
房地產 365 147 176 9 9 9 90 上海智憶
房地產 365 146 217 9 9 9 90
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上海滬民
房地產 365 145 189 9 9 9 90 上海尚基
房地產 365 143 463 9 9 9 90 上海三千石
房地產 365 140 681 9 9 9 90 上海安家
房產 365 131 144 9 9 9 90 上海欣欣
房地產 365 127 191 9 9 9 90 上海信德
房地產 365 127 152 9 9 9 90 上海力金
房地產 365 125 280 9 9 9 90 上海康開
房產 365 125 139 9 9 9 90 上海聚傳
房地產 365 122 216 9 9 9 90 上海銘佳
房地產 365 120 225 9 9 9 90 上海聚家
房地產 365 119 332 9 9 9 90 上海欣語
房地產 365 111 182 9 9 9 90 上海久悅
房地產 365 110 155 9 9 9 90 上海創翼
房地產 365 104 185 9 9 9 90 上海市平晟
房地產 365 104 235 9 9 9 90 上海高達
房地產 365 98 131 9 9 9 90
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上海福置
房地產 365 96 167 9 9 9 90 上海僑泰
房地產 365 91 160 9 9 9 90 上海帛樂
房地產 365 91 115 9 9 9 90 上海德昊
房地產 365 90 254 9 9 9 90 上海新靈達
房地產置換 365 90 114 9 9 9 90 上海城邦
房地產 365 88 177 9 9 9 90 上海澳眾
房地產 365 86 118 9 9 9 90 上海壹豐
房地產 365 85 122 9 9 9 90 上海恒豐
房地產 365 81 121 9 9 9 90 上海瑞國
房地產 365 78 151 9 9 9 90 上海恒艦
房地產 365 73 126 9 9 9 90 資料來源：本研究整理。
二、 房屋交易次數 RFM 分析表_按交易区域分
由於房地產具有不可移動之特性，因此房地產物件的區位是客戶考慮的首要 因素。為能進一步瞭解房仲公司，在不同交易地區之績效表現，故我們選取交易 次數最多的三個區——浦東、閔行、寶山區之交易金額等資料，應用 RFM 分析 進行探討，並將 RFM 分析之串流予以整理，如圖 4-10 所示。
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資料來源：本研究整理。
圖 4-10 按交易區域分之房屋交易次數 RFM 分析串流
根據圖 4-10 按交易地區分之房屋交易次數的 RFM 分析串流來看，我們首先 藉由 Select 的節點，從上海市全部交易記錄的資料檔中，篩選出浦東、閔行、寶 山三個區的資料；而後的處理過程與圖 4-10 所示串流相同，此處不再贅述。按 交易區域分的 RFM 分析結果，如表 4-10 至表 4-12 所示。
(一) 浦東區之房屋交易次數 RFM 分析
根據表 4-10 的結果顯示，浦東區前 28 名的房仲企業 RFM Score 均為 90。
其中上海中原物業、我愛我家房屋在浦東區的房仲市場表現突出，交易次數都超 過 1,000 次。中原物業接近百億的交易金額，更是遙遙領先於其他房仲企業。其 次，交易次數介於 500 至 1,000 次之間的房仲企業，包括太平洋房屋、中世房地 產投資、德佑房地產、漢宇房地產以及寶原物業。其中德佑房地產因其主營中高 檔的房屋類型，表現出交易次數較少而交易金額高之特徵，其交易金額甚至超越 了排名第二的我愛我家房屋。若以 500 次以下之交易次數為考量，則有九間伴房 地產、永軒房地產、瑞浩房地產等 21 家房仲企業在此之列。
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上海安家
房產 365 131 144 9 9 9 90 上海聚家
房地產 365 118 329 9 9 9 90 上海創翼
房地產 365 101 180 9 9 9 90 上海明潤
房地產 365 97 184 9 9 9 90 上海高達
房地產 365 97 129 9 9 9 90 上海帛樂
房地產 365 90 111 9 9 9 90 上海滬民
房地產 365 88 123 9 9 9 90 上海城邦
房地產 365 88 177 9 9 9 90 上海福美來
房地產 365 76 278 9 9 9 90 上海創瑞
房地產 365 70 225 9 9 9 90 上海慶豪
房地產 365 52 88 9 9 9 90 資料來源：本研究整理。
(二) 閔行區之房屋交易次數 RFM 分析
根據表 4-11 的結果顯示，閔行區前 38 名之房仲企業 RFM Score 均為 90，
其中上海中原物業、太平洋房屋在閔行區的房仲市場表現突出，交易次數都超過 1,000 次。其次，我愛我家房屋、台慶房地產交易次數介於 500 至 1,000 次之間。
交易次數在 500 次以下的房仲企業，則包括德佑房地產、銳豐房地產、滬豐房地 產等 34 家企業。值得注意的是，台慶房地產在上海市整體排名中並不突出，而 在閔行區表現優異，這可能表示台慶房地產的業務範圍較為集中於閔行區。
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房地產 上海保源
房地產 365 169 254 9 9 9 90 上海創林
房地產 365 134 188 9 9 9 90 上海德佑
房地產 365 126 296 9 9 9 90 上海派美
房地產 365 111 185 9 9 9 90 上海聚傳
房地產 365 96 168 9 9 9 90 上海正浩
房地產 365 81 90 9 9 9 90 上海雲房
資料 365 80 132 9 9 9 90 上海明潤
房地產 365 65 106 9 9 9 90 上海天景
房產 365 63 111 9 9 9 90 資料來源：本研究整理。
三、 房屋交易次數 RFM 分析表_按房屋類型分
由於房地產具有異質性之特性，因此房地產物件的類型也客戶考慮的範圍 內。為能進一步瞭解房仲企業，對於不同房屋類型交易之績效表現，故我們選取 交易次數較多兩種房屋類型，其中包含公寓與新工房之交易金額等資料，應用 RFM 分析進行探討，並將 RFM 分析之串流予以整理，如圖 4-11 所示。
資料來源：本研究整理。