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便利服務，利於客戶搜索、比較商店並最後輔助消費者揀選線下商店，實現購買 決定；3.消費，客戶通過線上得到的資訊到線下商戶購買產品、享用服務、完成 消費；4.回饋，通過梳理和分析客戶的回饋網路平臺，形成一個較為完整的資訊 資料庫，可以吸引更多的顧客使用網上平臺，也可以通過回饋來改善他們的產品 和服務；5.存留，線上平臺為客戶和本地商戶創建溝通管道，能夠説明本地商戶 維護客戶關係，鼓勵客戶重複消費，成為忠誠客戶。
另外也有一些學者對於互聯網房仲企業的發展持觀望態度。黃勇娣（2014）
指出來自線上網站的真實成交量只占仲介巨頭總成交量的 20%到 30%，由於互 聯網平臺存在重複房源、虛假房源的問題，這在很大程度上使得客戶體驗不佳。
事實上，仲介行業因房產的特殊屬性，以及房產交易的複雜與專業性，並未被互 聯網所完全代替。其研究認為傳統房產仲介與互聯網仲介之間存在著利益博弈。
某知名房產仲介機構，現在每年支付的端口費用已占全年運營成本的 10%，支付 無效推廣的費用超過 2,000 萬元。2015 年初，因搜房網收取過高端口費用，曾發 生多地傳統房仲企業聯合抵制搜房網，下架自身房源的事件。這正是雙方利益不 協調導致的結果。
第三節 上海房地產與房仲業之相關文獻
劉堯（2012）對中國房地產限購令發佈的背景和理論基礎進行了梳理，而後 進一步做出了相關政策評析。其分析結果表明：1.房地產限購令對於房價的快速 上漲有抑制作用，但是因政策自身缺陷，不宜長期施行；2. 經濟變數可以對上 海房地產價格波動作出部分解釋，而當前房地產市場過熱和泡沫的現象也很明 顯；3.房地產調控的關鍵在於管理房地產價格預期，增加市場投機者的持有成 本，而非限購；4.房地產調控需將重心放在確立調控主體、轉變調控思路、改進 調控手段等三方面。
丁建傑（2010）以上海市房地產經紀企業經營現狀的分析為出發點，深入研 究了上海市房仲企業經營中所面臨的主要經營風險，進而提出了相應的對策。其
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研究概述了上海市房仲企業自 1995 年開始突飛猛進的發展。從 1993 年的只有大 概 200 多家房地產經紀企業，到 2004 年已經發展到了 11,000 家。期間中國政府 對於房地產業的幾次宏觀調控，都對上海房地產經紀企業產生了巨大的影響。在 2005 年 3 月的宏觀調控，使得房地產仲介門店從 13,000 家迅速萎縮到年底的 7,000 家左右。而隨著 2009 年房地產市場的快速復甦，上海房地產仲介門店數目 又恢復到 20,000 家左右。其研究表明直營連鎖模式，是現階段上海房地產仲介 服務企業的主導經營模式，並給出各品牌仲介門店的經營模式。同時，明確指出 網路化、連鎖化、規模化、品牌化，將是上海市房地產經紀企業未來發展的必然 選擇。
表 2-1 品牌房仲企業概況
品牌房地產經紀企業 在沪門店數 直營或特許經營
中原地產 150 家左右 全部直營
21 世紀不動產 200 家 直營+特許
上房置換 200 家 全部直營
易居臣信 100 家左右 全部直營
漢宇地產 80 家左右 全部直營
合富置業 20 家左右 全部直營
我愛我家 120 家左右 全部直營
信義房屋 40 家左右 直營+特許
美聯物業 80 家左右 全部直營
德佑房產 100 家左右 全部直營
太平洋房屋 40 家左右 直營+特許
住商不動產 100 家左右 直營+特許
資料來源: 丁建傑（2010）整理。
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高陽（2015）使用 SWOT 分析法，首先對目前房地產經紀公司的傳統商業 模式進行優劣分析，繼而根據房地產經紀企業商業模式的構成要素，詳細分析鏈 家地產 O2O 商業模式，對於實現企業價值的影響以及未來發展趨勢。其研究指 出 O2O 商業模式對於房仲企業具有重大應用價值。首先，房地產經紀企業的產 品是資訊，線上資源可以大量儲存、發佈、篩選與維護資訊，以供客戶選擇。其 次，客戶在買賣與租賃房產的過程中，查看房源是不可或缺的重要步驟，從而轉 化為線下體驗。客戶所選擇的經紀公司房源的真實性、經紀人的專業性和服務態 度，以及後續房產轉移過程中提供的簽約、貸款等服務都必須從線下落實。再次，
房地產這類重大財產的購置，通常需要經過多次查看房源並反復比較，才能最終 確定。客戶在結束一次線下看房的體驗後，往往會回到線上進行資訊的補充、比 較與篩選，而後再次進行線下看房。這種線上線下的閉環過程，符合兩線資源的 整合。
顧斌（2006）對上海房地產市場政策變遷與持續發展做出了分析。分析結果 指出：1. 上海國際化的走向及“長三角”的龍頭地位,使上海房地產市場進入市 場經濟模式後蓬勃發展，但仍然存在著許多限制因素；2.房地產市場泡沫及市場 失靈是供給和需求的矛盾，也是供應結構性的矛盾。作為國際化大都市的上海，
在房地產市場表面繁榮的背後，存在著市場增長過快的問題，已經帶來了明顯的 房地產市場價格和結構泡沫。上海的房價在長遠來說還有上升空間，尤其是住宅 市場，而近年房價上漲過快，因此需要辨證地看待上海住宅市場；3.為了促成上 海房地產市場實現“有效均衡”的目標，構建市場政策體系框架、進行制度創新 將是上海政府未來引導房地產行業的主要方向。上海作為中國經濟的風向標，其 房地產市場的理性發展，不僅將對整個“長三角”的經濟產生影響，還將對國內 外許多城市形成示範效用。
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資料來源: 上海統計局。
圖 2-2 1994-2013 年上海市房地產開發投資額（億元）
趙恩博（2009）對上海房地產所處的發展階段、未來走勢與發展規律進行了 探討。通過比較上海與其他國際大都市房地產市場的發展歷程，實證研究房地產 行業增長與經濟週期的關係，並用計量模型分析收入、匯率、利率等因素對房地 產市場的影響度。其研究結果表明：1.上海房地產業目前仍處於高速發展階段；
2.不同經濟發展階段，民眾收入對房價的影響力也不同；3.匯率上升對房價有正 向推動作用；4.上海房地產市場應該實行雙軌制發展模式，推動保障性住房與商 品房住宅共同發展。
屠佳華，張潔（2005）運用 EG 兩步法和 VAR 模型，對上海房地產市場 2000 年 7 月到 2004 年 3 月的月度資料進行分析。結果發現：從總體經濟角度來看，
房地產投資占固定資產投資的比重、人均可支配收入、空置面積的變化率為影響 中房上海綜合指數變動的主要因素，而人均 GDP、人均消費支出等變數對房價 的影響不顯著。另外，從政策角度分析，“取消購房契稅補貼”和“暫停購房抵 扣個人所得稅”等政策抑制了房價攀升，而貸款利率下調則沒有顯著影響。
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第參章 研究設計與方法 第一節 研究架構
本研究從研究目的出發，藉由上海市從 2014 年 1 月至 2014 年 12 月期間的 房屋交易概況等資料的蒐集，據以分析上海房屋交易在交易地區、房屋類型等變 數的不同類別條件下，研究其交易金額或交易次數間的區別與關係，且概述研究 架構（如圖 3-1 所示）如下：
一、 探索性分析
考量上海市房屋成交量依時間變化的模式，並利用上海市房屋交易在不同交 易區域、房屋類型及房仲企業等條件下，其交易次數分配與交易金額的概況，進 行初步的資料趨勢分析，進而據此探究交易次數較高之區域、房屋類型與房仲企 業。
二、 平均數檢定
運用變異數分析的方法，探討對於不同的交易地區，其平均交易單價上的差 異性，並且依多重比較方法的應用，進一步瞭解各個交易地區間，在平均交易單 價上的相互影響關係。
三、 RFM 分析
根據上海市房屋交易的不同區域，透過交易時間、交易頻率及交易金額等變 數資料的蒐集與整理，經由 RFM 方法的應用分析，瞭解各家房仲公司在不同交 易區域內對房屋交易市場貢獻程度及交易次數。除此之外，同時也依房屋類型的 不同，蒐集並整理了有關交易時間、交易頻率以及交易金額等變數的資料，進而 探討對於不同的房屋類型，在上海房屋交易市場中貢獻較高及交易較為頻繁的房 仲企業。
四、 經營模式分析
基於不同交易區域與房屋類型的 RFM 分析結果，對排名較好的幾家房仲企 業，深入分析其現行商業模式的特點，以及未來可能的轉型方向。
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圖 3-1 研究架構
第二節 資料來源
H 公司自成立以來，始終堅持為大眾提供優質的不動產經紀業服務，其多年 經營屢獲各界肯定。與此同時，H 公司仍致力於不斷開拓市場。憑藉其累積超過 三十年的經營技術與行銷系統，H 公司目前已在中國大陸擁有數百家門店，成為 中國房仲業的知名品牌。
鑒於 H 公司在中國大陸以上海為中心，不斷開拓其他區域市場的經營策略，
進一步瞭解中國房仲業的發展，並充分評估市場上其他房仲企業的表現，就具有 極其重要的意義。故而依 H 公司提供之，上海市房地產交易中心的交易資料，
蒐集上海市自 2014 年 1 月至 2014 年 12 月為止的房屋交易記錄，其中資料變數 包含交易時間、房仲企業、交易金額、房屋類型、房屋面積、交易區域等，計蒐 集 179,265 筆資料。
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並對其進行排名。以下將分別說明學者對 RFM 模型中，最近購買日（Recency）、
購買頻率（Frequency）與購買金額（Monetary）的定義與資料轉換的處理。
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(二) 購買頻率
購買頻率是指顧客在公司所設定之特定期間內，向該公司購買產品的次數。
購買頻率是指顧客在公司所設定之特定期間內，向該公司購買產品的次數。