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第壹章 緒論
本章首先將於第一節中，概述中國房地產行業與房仲業的現狀，以及以上海 房地產交易為例的相關背景及研究動機。其次，為能達到瞭解上海目前房仲業發 展趨勢及房產仲介企業績效等研究動機之探討方向，擬訂研究目的，並於第二節 中予以敘述。最後，於第三節中，將整體的研究流程，加以闡述。
第一節 研究背景與動機
房地產業在整個國民經濟體系中有舉足輕重的作用，屬於先導性、基礎性產 業，處於主導產業地位。根據國際經驗，房地產投資額占國內生產總值比重的合 理範圍在 10% ～14%。在已開發國家的國內生產總值中，這一比例普遍都會占 到 10%左右，可見房地產業的重要性。
中國自 1979 年改革開放以來，逐漸推動市場經濟體制改革，並實行住房制 度和土地使用制度改革，房地產業才開始慢慢興起。而後房地產業迅速發展，其 開發投資額占國家生產總值的比重逐年增加，由 1986 年的 1%增加到 2013 年的 8%，房地產業已然成為中國國民經濟發展中的支柱產業。
表 1-1 房地產開發投資形成的固定資本形成總額佔支出法 GDP 的比重 年份 房 地 產 開 發 投 資
佔 全 社 會 固 定 資 產 投 資 的 比 重
（%，扣除土地購 置費）
固 定 資 本 形 成 總 額佔支出法 GDP 的比重（%）
房 地 產 開 發 投 資 形 成 的 固 定 資 本 形 成 總 額 佔 支 出 法 GDP 的 比 重
（%）
2004 15.9 40.5 6.4
2005 15.5 39.6 6.1
2006 15.0 39.5 5.9
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2007 15.8 39.0 6.2
2008 15.4 40.5 6.2
2009 14.2 44.9 6.4
2010 16.4 45.6 7.5
2011 17.4 45.6 7.9
2012 17.1 45.7 7.8
2013 17.3 45.9 8.0
資料來源：中國統計年鑒（2014）。
伴隨著房地產業的飛速發展，房仲業也應運而生。各類房地產仲介企業如雨 後春筍般地崛起，無論是在從業人員數量上，還是行業規模與業務範圍方面都有 了長足的發展。房仲業的蓬勃發展，顯示出其作為朝陽產業頑強的生命力和廣闊 的發展前景，加之其自身服務性與靈活性的特點，以及連接房地產和消費者的橋 樑作用，使得房仲業成為中國房地產產業鏈條上不可或缺的一環，以及房地產市 場體系的重要組成部分。據相關部門統計中國有超過 90%的中古屋交易和 60%
的新成屋買賣都是通過房地產仲介企業實現的。房仲業在溝通供求資訊，繁榮活 躍市場，完善產業體系和市場功能方面發揮著積極的作用，在整個房產交易市場 中具有舉足輕重的地位。
然而，中國房地產仲介行業從起步至今僅有短短 30 年歷史，其企業內部約 束機制和外部規範體系的完善程度，與已有百年發展史的已開發國家房仲業相較 尚難以相提並論。雖然中國的房仲企業在數量上已經達到了一個高峰，但是房仲 業整體基礎薄弱，管理機制不成熟。一方面，由於房仲業的准入門檻較低，市場 上存在著為數眾多的房仲企業，惡性競爭的問題十分嚴重，這在一定程度上擾亂 了市場的正常秩序；另一方面，各家房仲企業的服務質量也良莠不齊，相當部分 房仲企業經營不講誠信，發佈不實房源資訊，而經紀人和客戶業主方自行協商潛 規則的現象也屢見不鮮。這些問題都極大地損害了消費者的利益，同時也敗壞了
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整個行業的聲譽，使得房仲企業的整體評價不盡人意。因此對於消費者來說，如 何選擇妥善管理且誠信服務的房仲企業來委託交易，讓自己的權益更有保障，顯 得尤為重要。
此外，在移動互聯網來勢洶洶的當下，互聯網與其他領域結合的新興經濟形 態展現了強大的吸引力，“互聯網+”甚至被寫進了中國政府的工作報告。在互 聯網與金融業結合之後，互聯網房地產業也疾馳而來。雖然互聯網房地產目前在 中國僅僅只是剛剛起步，然而近一年來其對傳統房仲業的影響，在速度與程度上 都比公眾預想的更為深遠。原本主要以收取端口費用為盈利模式的互聯網企業，
正憑藉遠低於傳統房仲企業的傭金入侵房仲市場。互聯網房仲企業通過做好資料 和媒體平臺，並運用微信、微博、APP 和網站等多種媒體形式，最終促成新成屋 和中古屋交易，以低廉的價格滿足客戶更加多元化的需求。互聯網房仲企業這樣 的新形態吸引了大量開發商和經紀公司，成為傳統房仲業強有力的競爭對手。不 少房仲企業，受到撲面而來的互聯網浪潮的衝擊，也紛紛開始涉足互聯網，意圖 對傳統的經營模式進行改革。由此可見，對於傳統房仲企業來說，如何在已經競 爭激烈的房仲業市場中，應對這股方興未艾的新生力量，形成自己的特色使自己 在市場中仍保有一席之地，是一個關係企業生死存亡的決定性問題。
本研究將以上海的房仲業為例進行深入分析，因為考慮到以上海作為研究對 象有兩點顯著優勢。一方面，上海作為國際化大都市與中國的金融中心，擁有中 國數目最為眾多的房仲企業，針對上海房仲業的研究，相對於中國其他城市而 言，將更具代表性。另一方面，各種新興的經濟形態以及對中國政府政策的反應，
多數也是最先在北上廣深等一線城市開始，繼而推廣到中國各地，故對於上海房 仲企業的分析將發揮先導性的作用，也更具借鑒意義。本研究首先利用資料採礦 技術，從上海房仲企業的交易記錄中，獲取有助於消費者、投資者、經紀人與金 融機構區分房仲企業的有效資訊，並作為房仲企業之間相互比較的可靠依據，然 後將進一步結合優質房仲企業的經營特點，做出對房仲企業未來發展的建議。由
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以上所述，本研究將針對上海市 2014 年全年的房屋交易記錄進行分析，進而探 討上海房仲企業的績效表現與經營特點。