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第肆章 實證分析
本章於第一節針對上海市房屋交易之時間、區域、房屋類型、房仲企業的交 易次數以及交易金額資料，進行探索性分析；其次，於第二節中，先對上海市的 十七個轄區進行劃分，而後再基於不同的劃分地區，進行房屋交易單價的變異數 分析，並且予以敘述說明；然后，於第三節中，以各家房仲企業為研究對象，先 後對上海市整體、不同區域、不同房屋類型的房屋交易金額與次數，進行 RFM 分析；最後，於第四節中，基於 RFM 的分析結果，對排名較好的房仲企業之經 營特點進行深入探究。
第一節 探索性分析
一、 交易時間之分析
我們先將上海房屋交易資料，依照月份整理，做出次數分配表與長條圖。
表 4-1 上海各月份交易次數分配
月份 交易次數 交易次數百分比
1 月 12,756 8.4%
2 月 10,142 6.7%
3 月 17,599 11.6%
4 月 13,957 9.2%
5 月 12,117 8.0%
6 月 10,163 6.7%
7 月 10,098 6.6%
8 月 10,876 7.2%
9 月 10,444 6.9%
10 月 21,884 14.4%
11 月 22,063 14.5%
12 月 12,756 8.4%
資料來源：本研究整理。
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資料來源：本研究整理。
圖 4-1 上海各月份交易次數分配圖
如圖 4-1 結果所示，從 2014 年各月交易次數可以看出，10 月與 11 月為交易 次數最多的月份，兩個月的交易總次數約佔全年的百分之三十，為房地產交易最 為熱絡的時期。有兩點原因促成這一現象，一方面，中國大陸房市素有“金九银 十”的說法，即秋季為房地產傳統的銷售旺季。因為接近年底，公眾的消費意識 抬頭，購房需求增加，而房地產商也常在此時推出新的樓盤，並配合優惠措施，
故而呈現出房地產市場火熱的景象。另一方面，2014 年 9 月 30 日，中國人民銀 行與中國住房和城鄉建設部，共同提出了針對房地產行業的 930 專案，其中包括 解除限購、降低首付比例等利多政策，因而極大地推動了 2014 年底房地產市場 的上漲。
二、 交易區域之分析
上海市下設十七個轄區，分別是奉賢、松江、金山、長寧、青浦、虹口、徐 匯、浦東、崇明、普陀、閔行、黃浦、楊浦、閘北、嘉定、靜安、寶山，每個區 域房地產交易熱絡程度、交易房屋類型與交易金額都不盡相同。因此想要瞭解上 海房地產的情形，首先就應該分區域瞭解房地產交易的狀況。
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0 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 30,000 35,000 浦東
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松江 10,827 7.10%
普陀 10,183 6.70%
嘉定 8,649 5.70%
徐匯 8,501 5.60%
楊浦 7,931 5.20%
長寧 6,494 4.30%
閘北 5,741 3.80%
金山 5,729 3.80%
虹口 5,205 3.40%
崇明 4,847 3.20%
奉賢 4,191 2.80%
黃浦 2,972 2.00%
青浦 2,702 1.80%
靜安 1,681 1.10%
資料來源：本研究整理。
（二）平均交易單價、面積與總價分析
房地產除了與地區有所關聯之外，價格和面積也有很大的影響，因此整理上 海各個區域之平均交易單價、平均交易面積、平均交易總價，如表 4-3 所示，並 依照前述三項之數值高低進行排序，如圖 4-3 至圖 4-5 所示。
表 4-3 上海各區域房地產平均單價、面積與總價
區域 平均單價(元) 平均面積(m2) 平均總價(元) 奉賢 11,160.9 96.1 1,010,777.4 松江 14,884.7 108.9 1,627,186.3 金山 7,159.6 83.2 600,618.9 長寧 31,157.0 90.6 3,037,957.0 青浦 13,995.0 109.9 1,761,126.7 虹口 26,911.5 71.4 1,980,086.7 徐匯 32,258.5 75.3 2,504,005.5 浦東 22,945.0 90.4 2,085,286.5 崇明 5,207.5 63.3 364,109.2 普陀 24,473.8 74.4 1,897,855.7 閔行 19,673.5 92.1 1,826,047.7 黃浦 37,835.2 92.7 3,890,326.2 楊浦 26,416.0 67.9 1,817,115.4
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閘北 25,128.0 69.2 1,775,002.0 嘉定 14,632.9 85.9 1,242,153.0 靜安 40,404.8 80.9 3,297,740.5 寶山 17,393.8 77.9 1,328,064.8 資料來源：本研究整理。
資料來源：本研究整理。
圖 4-3 上海市十七區平均交易單價
根據圖 4-3 結果所示，平均交易單價最高的地區為靜安，其次是黃浦，平均 交易單價最低的是崇明。房價的排名基本符合從上海市核心地區，向外圍偏遠地 區逐漸降低的規律。而上海市整體的平均交易單價為 21,861 元，有 10 個區域的 平均交易單價在此水準之上。
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資料來源：本研究整理。
圖 4-4 上海市十七區平均交易面積
根據圖 4-4 結果所示，黃浦區的平均交易總價接近 400 萬，崇明區的平均交 易總價最低僅為 36 萬，上海平均交易總價為 1,885,027 元。
資料來源：本研究整理。
圖 4-5 上海市十七區平均交易總價
根據圖 4-5 結果所示，黃浦的平均交易總價為約近四百萬，崇明的平均交易 總價最低，上海平均交易總價為 1,885,027 元。
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三、房屋類型之分析
（一）交易次數分析
上海市房屋交易依房屋類型分，主要可分為工廠、公寓、別墅洋房、里弄房、
商鋪、新工房與辦公樓等房屋類型。其中里弄房是上海特有的一種住宅樣式，起 源於清末的租界，是歐洲聯排式布置與中國傳統三合院格局的結合，現多見於上 海的老城區。新工房則是上世紀 70 年代為解决上海住房緊張問題，而興建的一 批國有或公有的公寓式住宅，後期多被房主買入產權而私有化。
表 4-4 上海房屋類型交易次數分配表
房屋類型 交易次數 交易次數百分比
工廠 201 0.1%
公寓 12,6450 83.1%
別墅洋房 2,555 1.7%
里弄房 470 0.3%
商鋪 2,108 1.4%
新工房 9,019 5.9%
辦公樓 2,386 1.6%
其它 5,156 3.4%
未知 3,754 2.5%
資料來源：本研究整理。
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圖 4-6 上海房屋類型交易次數分配表
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由表 4-4 與圖 4-6 結果顯示，上海房地產交易以公寓為主要類型，佔交易紀 錄的 83.1%，其次是新工房約 5.9%。除公寓與新工房之外，其餘房屋類型交易 次數之和佔交易總次數的約 10%。其中，交易次數最少的房屋類型為工廠與里弄 房。
（二）平均交易單價、面積分析
為了進一步探討，不同房屋類型之平均單價與平均面積之關係。我們將統計 結果總結於下表 4-5，並據此繪製統計圖，如圖 4-7 所示。
表 4-5 上海房屋類型交易次數分配表
房屋類型 平均單價 平均面積
工廠 6,219.3 1,304.0
公寓 21,627.3 79.3
別墅洋房 23,953.3 233.0
里弄房 31,613.0 68.1
商鋪 16,262.9 124.4
新工房 23,150.1 71.7
辦公樓 18,800.5 95.4
其它 5,544.1 54.8
未知 25,460.9 159.1
資料來源：本研究整理。
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圖 4-7 上海房屋交易類型之平均單價與面積
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作為上海最中心的城區，歷史最久，有较多的里弄房等老式建築。楊浦區、長寧 區與閔行區有較多的新工房，這也是上世紀七八十年代，上海市為解決住房緊張 問題，而統一規劃並集中開發的區域。嘉定區是上海市北向的主要交通幹道所 在，因而商鋪較為集中。