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第四節 經營模式分析
基於前述之 RFM 分析結果，目前上海市績效較優的房仲企業，主要有中原 物業、我愛我家房屋、德佑房地產與太平洋房屋等。這些房仲企業之間有其相似 之處，也各有差異。故而我們將對此進行分析，以探討上海市優質房仲企業的經 營特點。
一、直營模式為主流
縱觀上海市房仲市場，排名前三的中原物業、我愛我家房屋與德佑房地產，
採取的均為直營模式。這種模式利用企業自有資金投資設立連鎖店，並將連鎖店 的業務連成一體，通過網路實現企業內部的資訊共用。
直營模式的優勢，主要體現在總部集中掌管所有權和經營權，資源與管理更 為集中，經營品質更有保障。該模式的特點為總部對下設直營店，從設立到經營 的每個環節，都進行直接控制。此舉有效避免了連鎖體系的失控，由總部進行統 籌管理，確保了操作規範的實施與戰略目標的實現，並進一步優化資源配置，獲 取規模效益。
然而，直營模式也存在其劣勢。由於直營模式的房仲企業，其直營店均由總 部投資建設，每新增一家門店都需要大量資金的投入。在資金不足的狀況下，將 無法大規模的擴展門店，也就難以帶來連鎖經營的規模效益。再者，若是遇到房 地產市場不景氣的經濟大環境，總部更是要直接承擔直營店的各項開支，這無疑 是雪上加霜的沉重負擔。這些原因都將成為，直營模式的房仲企業未來拓展市場 的障礙。
從已開發國家的房仲行業發展史來看，早期的房仲企業也多以直營模式為主 體。因為此時公眾的消費意識不夠成熟，房仲經紀人的素質也有待提高，房仲業 仍然屬於發展中的產業。而後房仲業經過多次經濟週期的磨礪，在經濟蕭條階段 不斷重整，房仲企業逐漸開始向消費者與門店讓利，經營模式也逐漸由直營轉為 加盟。由房仲行業而的發展過程來看，上海的房仲企業的主要經營模式，在未來
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也很有可能發生一番巨大的變革。
二、O2O 战略引領房仲企業邁入互聯網時代
德佑房地產，從靜安與徐匯區等上海市核心區起家，主營中高端的房屋類 型，在 2014 年上海市房仲企業排名中名列第三。然而在上海如此有影響力的一 家房仲企業，卻在 2015 年被北京房仲業的龍頭企業鏈家地產併購。自此更名為 上海鏈家，繼而迅速發展，在半年內展店 1,000 餘家。
對於鏈家地產與德佑房地產的強強聯手，業界普遍認為兩大巨頭意在抱團取 暖，共迎互聯網時代。在雙方的合作表述中，均以佈局全國市場，共同打造萬億 級房產 O2O 大平臺，作為合作的核心內容。這充分表明了傳統房仲企業對於 O2O 戰略轉型的迫切需求。同時我們也可以發現，房仲企業之間的競爭已從最初的爭 奪從業人員，轉變為搶佔市場份額，各家房仲企業都意圖通過規模經營取勝。
事實上，傳統房仲企業的 O2O 戰略轉型也是出於被動。近年來，房仲企業 一方面要面對樓市調整期利潤下降的現狀，另一方面又要支付房產資訊網站節節 攀升的埠費用，致使房仲企業自身利潤所剩無幾。房仲企業與房產資訊網站之 間，存在的利益分配不均問題不斷激化，最終在 2014 年底爆發了一場鬥爭。以 鏈家地產、我愛我家房屋、中原物業為首的房仲企業聯盟，在北京、上海、杭州 等地，紛紛下架搜房網、安居客等房地產資訊網站上的房源，共同抵制之前的合 作夥伴。這一事件，成功引發了傳統房仲企業進行 O2O 改革的熱潮。面對浩浩 蕩蕩的互聯網大潮，包括鏈家地產在內的其他房仲企業不得不進行自己的互聯網 嘗試，例如搭建自主線上平臺，保證真實房源，並跟騰訊、阿裡巴巴等網路巨頭 洽談投資事宜等，以謀求更多的 O2O 機會。
伴隨著房仲企業如火如荼地開展線上業務，作為房產發佈平臺的搜房，也開 始嘗試向線下滲透，進入房仲行業。搜房網註冊了一家名為北京怡然居客科技發 展有限公司的企業，其業務內容就包括房地產經紀業務在內。此外，搜房網還宣 佈入股世聯地產、合富輝煌等房仲企業，並斥巨資成為兩家房仲企業的第二大股
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東。搜房網的一系列動作，目的在於拓展其線下交易的管道，透過入股線下房仲 企業，實現中古屋交易從房源資訊發佈，到最終交易過戶的 O2O 完整流程。
由此看來，無論是傳統房仲企業，抑或是房產資訊網站，都在積極推動自身 的 O2O 戰略發展。在互聯網的大潮下，房仲行業原來涇渭分明的線上、線下產 業鏈條漸漸模糊，上下游的企業互相滲透。原本線上線下的合作夥伴，轉身變為 了競爭對手，未來能夠更有效地將線上客源引流入實體門店，而實體門店又能將 潛在的買賣客源串聯到線上的房仲企業，才能最終獲得互聯網時代行業競爭的勝 利。房仲企業 O2O 戰略的施行，將成為行業未來一段時間的常態，同時這也將 成為房仲業之衍生金融服務發展的絕佳契機。
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第伍章 結論與建議
本章區分為兩節，第一節將對於研究分析之結果，進行綜合整理敘述，而第 二節則會依照前節所述結論，提出建議事項。