第二章 文獻探討
第一節 房屋自有理論
第二章 文獻探討
第一節 房屋自有理論
房屋自有是人的一生中重要的事件之一，而每個人的人生經歷不同，成 長背景與家庭類型不同，因此對於房屋自有的因素及所需的房子也不盡相同，
而什麼樣的個人特質或不同的家庭生命週期階段，會對房屋自有的影響是什 麼?需待更深入的瞭解及分析。
一、 價格因素：
房屋價格及房屋租賃價格乃是影響房屋自有的重要因素，而房屋自有往 往也是需要較長時間才能決定經濟的外在因素對於房屋自有是一項很重要的 特性，影響家戶購置住宅的因素很多，其中以市場面向而言：隨著租屋租金 的調漲，房屋自有比率會上升，而隨著房價的上漲則會增加租屋的機率，但 房價乃是影響房屋自有的主要因素之一(薛立敏、陳綉里，1997)，購買房子不 像一般財貨一樣，說要買就能買，往往需要一定財富的累積，價格當然是影 響購買房子的重要因素之一，但如果現階段是處於租屋的階段，那麼房屋的 租金費用與購買房屋的房貸費用將會是兩者之間影響是否房屋自有的關鍵因 素。
二、 貸款利率：
我國稅法制度及房屋貸款利率也是衝擊房價的因素，針對房屋的稅制主 要區分為不動產移轉所需負擔的稅制為土地增值稅、財產交易所得稅及契稅，
另一種為針對購置房屋後每年應負擔的稅額房屋稅、地價稅及針對住宅的優 惠措施的綜合所得稅；謝文盛及林素菁(2000)實證研究結果發現，當財產稅率 減少時，會提高家戶房屋自有的需求，當稅率增加時，家戶則會選擇租賃房 屋，周依晴(2006)實證結果得知當政府推動房屋優惠貸款利率時，家戶會選擇 房屋自有，當門檻提高，消費家戶因無法踏入房屋自有門檻而未購置住宅，
而其中又以年輕家戶對於政府有無提供房屋優惠貸款利率的影響最大，對於 中壯年家戶而言，反而是門檻的變動對中壯年家戶購置住宅的影響最大，稅
- 7 -
制的變動，會造成交易成本的增減，因此無形中也是造成房價變動的原因，
房屋貸款費用對一個家庭的支出佔有一定比率，因此在衡量是否房屋自有前，
房貸費用通常會用來與租屋費用做為決策的參考。
三、 購買能力評估：
所謂的購買能力評估分析乃是指貸款費用支付後不影響生活所需的情況 下，住宅是一個高單價的商品，如果不是經過審慎的評估與規劃是很難達成 房屋自有的目標，家屋不像一般的商品隨時有錢就可以買；而住宅負擔能力 的評估方式如下：
中位數房價所得比：利用住宅狀況調查及住宅價格指數，可以計算出歷 年房屋自有者其房屋自有年的中位數房價，該比率越高代表房屋自有能力越 低(薛立敏、陳綉里，1997)。
借款所得比：利用住宅狀況調查，計算全部擁屋者的平均借款除以該年 平均所得，借款乃以全部借款包含金融機構及民間借款，此方法好處乃可以 衡量房屋自有者的實際房屋自有資金需求(薛立敏、陳綉里，1997)。
家屋價格與家庭年所得比(price-income ratio,PIR)乃是衡量購買家屋能力 的最適指標，意指一個家庭的年所得在不做任何消費的情況下多久的時間才 能擁有住宅，PIR值越低表示擁屋的年限越短，代表購買能力越強(曾平毅，
1994)。
如果單純從家庭的年所得來估算購置住宅的能力，似乎是有高估的疑慮，
若從房屋自有金額佔總支出的比率來表示，由房屋自有支出比率來衡量補助 基 準 ，此 方 法乃 較符合 個 戶的 實 際狀 況，因 此 被廣 為應 用 ，相關 研 究 Weicher,1977乃透過房屋自有支出比率來完成相關的實證分析，住宅負擔能力 的計算方式眾多，只要能在不影響基本的生活能力並能負擔貸款能力，家戶 具有所得收入的情況下，即具有購屋的能力達到房屋自有(引自陳彥仲、呂昭 宏，2013)，因此我們用一個比較簡單卻容易衡量的方式，來驗證一個家庭在 收入扣除貸款費用及其他固定支出後，仍不影響家庭的生活支出，則證明該
- 8 -
家庭具有負擔房屋自有的貸款能力。
四、 資金來源：
對於一個家庭而言購買一棟屬於自已的家屋是需要一筆龐大的資金，或 者靠父母親的資助，子女在決定房屋自有的同時，以現在的高房價且有小孩 的情況下，獨立的資金下購買房子幾乎可以說是不可能的任務，因此受父母 親的資助是一種父母對子女間的代間移轉，通常是不需要支付利息的，甚至 大部份是無須償還的，但相反的當父母親年紀大了、生病了，子女對於父母 親的奉養也是無償的，在家庭生命週期中一但家中任何一位成員發生損失，
皆會影響家中每一位成員的資源(鄭凱文，2002)，因此在這種家庭資源共享的 傳統價值觀念下，往往在父母親或兄弟姐妹經濟資源許可下，房屋自有資金 尋求家庭成員無條件資助的情況是很常見的。
五、 生育子女數：
傳宗接代乃華人社會中很重要的家庭任務之一，房屋自有與生育皆是家 庭生命週期中兩大重要事件，兩者皆會造成家庭資源的重大排擠作用及提高 家庭的穩定性，當任一事件發生時將有助於提高另一事件的發生機率，但在 家庭資源有限的情況下，當任一事件的發生將會降低另一事件的發生機率，
在動機刺激效果的拉力及資源排擠的推力產生兩作用力的相互影響(林佩萱，
2015)，生兒育女是傳統社會中家庭必經的階段，雖然隨著社會的發展，現在 的人越來越晚婚而生育的比率心逐年的下降，但生育仍為大多數家庭會經歷 的階段之一。
綜合考量因素：遷徙越頻繁的家戶為避免不斷換屋的困擾會以租屋為考 量，但所得較高者家戶則會以購置住宅為優先選擇，在台灣社會中百分之八 十仍會以購置為主(彭建文、蔡怡純，2012)；不同家戶對居住品質的要求也不 同，往往會依據以往的認知經驗、在考量家庭經濟是否足以支付頭期款及日 後每月的貸款，本身的工作是否穩定及房屋自有區位的選擇也是非常重要的，
離工作的地方的距離，交通是不是便利，如果有孩子附近就學的選擇、治安 及環境及居住環境鄰居的生活水平因素來決定家屋的選擇(胡誌芳，1989)。家
- 9 -
屋指的一個人和物的世界，但人們因為居住家屋進而對環境產生的連結，經 過長時間的居住與了解，進而投入情感，才能成為家，台灣對於居住品質的 家庭，不僅限於內部的設施、住家的環境品質、社區的管理、子女的就讀學 區、建築物的品質、鄰居的職業、家屋的價格與鄰居人品等等的考量因素，
購置住宅的決策是複雜而多面向的，因此值得我們深入探討。
影響房屋自有的因素是複雜且多元的，本研究主要以個人特質受訪者的 年齡、受訪者的教育程度及受訪者的職業為變項，整體家戶從上述文獻中我 們發現經濟因素是決定要不要購的先決條件之一，沒有資金談在多的問題皆 無法完成房屋自有，而是否能負擔每個月的貸款乃視家庭收入決定，本文以 個人特質為切入點探討影響房屋自有的因素。