未來建議

一、利害關係人

由於交易價格越接近禁止移轉期間其價格越高，可建議較無資金立 即性需求者，可較緩售土地，並持續評估市場資訊以獲取較大開發利 得。另一方面，私部門（建商）可考量本身資金條件、承擔開發風險能 力及公司經營方針，對於尚未公布徵收計劃但具潛力地區，可及早進入 市場進行整合與規劃，俟政府相關計畫出爐即有先佔市場之優勢；此 外，亦可考量開發區民情與習慣，積極投入地方活動，適度給予地方回

饋，與居民建立情誼，使開發案推動更為順利，但其額外支出，仍應與 開發成本有所區隔，以符實際需要。

二、政策建議

基於區段徵具有大範圍土地重整之特性，地主與建商對於此類開發 制度具有高度的注意與因應作為，往後政府對於開發與徵收地區可及早 進行前置作業準備，並給予市場從業人員、案件承辦人更多時間進行徵 收協議價購與說明會及溝通時間，一方面有利於民間市場整合並減少地 主因徵收計畫產生的損失，另一方面也可以使政府計畫推展具有更高的 民間接受度。

官方訊息的公布宜透過多重管道並迅速公布，除傳統的地方公布欄 與村里長為公布對象外，另可按照徵收計畫溝通過程中所產生的關鍵行 動者及適當網路空間為公布訊息來源，當資訊可以充分釋放到市場後對 於地主的權益保障與開發者的權力整合皆具有促進與保障效果。

三、未來研究建議

本研究僅採簡化之統計分析與針對相關人士進行深入訪談，但研究 分析結論及建議僅能做全面概略性之探討，無法瞭解當地民眾對區段徵 收的看法。未來研究可就居住區段徵收其區域範圍內之民眾作為問卷調 查的受訪對象，深入瞭解受訪者對社會事實的意見與看法，將調查所蒐 集來的數據資料成為後續研究的依據，可協助更清楚檢視區段徵收的運 作上對民眾產生的可能影響，以作為研擬與修正相關制度建議的參考事 宜。實證資料也可透過深入訪談的過程中建立細部一手資料，對於需要 詳細量化分析的研究模型可以提供完整的背景資料。

參考文獻

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附錄 – 訪談內容

第四題回答。

地，應該要把財務狀況公諸於世。然後回饋給地方鄉親，例如回饋活動 中心及老人集會所，因為我們這邊老人家很多，還有種一些櫻花樹好 來，讓這邊的景色變更美麗。取之於地方，用至於地方，我覺得這個應 該是政府要做到的事情。

訪談地主二

的比例回來，或是要拿多少錢出來繳稅等等。所以我們只有後面才有成

訪談地主三

我們地主認為這三個應該都不會有成本啊，因為我們土地都是放

訪談地主四

主要的考量。其實我們是會做比較的．我們在處理土地的時候，第一家

訪談地主五

第五題。

訪談建商一

第六題回答。

訪談建商二

為了遠雄兩個字，不要被一般民眾忘記了。他們公司盡量在每個地方都 要有建案。但這樣他們公司才有機會，別人也才有辦法找到他們。

第六題。

農地和一般土地不一樣。他是政府的區段徵收區，買哪一塊土地都 可以合併。所以只要有土地我要買、不管難易度，只要價格不要太離 譜，我們公司都會去買。

第七題

這個是政府的問題。因為政府一再調高公告現值會造成地價上漲。

央北區段徵收區當時我們買的時候一米平方，四－五萬元現在調到 1 米 平方三十多萬元。那當然是政府的問題。基本上房價是政府在炒高的，

把公告現值調這麼高，土地、房子當然也會跟著變高。而且辦這個區段 徵收有四十公頃，十六公頃作公共設施、學校公園、綠地、社會住宅等 等，最大受益者是政府。

第八題。

土地開發的買賣另外一個最大受益者，是當地的地主，而地主是否 願意做區段徵收是最為關鍵的，而且這些地主賣地全部都免稅。賺了很 多暴利！也有些地主不同意區段徵收、但是他卻把它賣掉退出。也會使 區段徵收變成更快、更容易去執行。

第九題。

如果有的話，他的整體規劃不是很好，例如他的道路，大小差距很 大，有五米的有十米的路有二十米，十五米的路也有三十米也有，五、

十二米的路很少，重劃區會規劃這麼多的道路。所以他規畫道路有待改 進，另外一個對我們建商比較不好的是這個地方都要做都市審查。審查 過後，再送建管課。而且我們建商都要跟進去開會。有時候都市審查通 過了，但是建管課卻有意見，有時候建管課沒問題了，卻變成都市審查 有意見。所以很多很多作業程序。當時我們建商了解這個部分，是否可 以請政府改善謝謝。

訪談建商三

會攤平、會變高。但是還是可以接受。那至於出場的話，要看我們在這

那要看周邊的交通建設狀況。例如，十四張捷運站什麼時候蓋什麼 時候蓋好，什麼時候會通車？這會影響到。因為捷運開通前和開通後是 不一樣的，如果在幾年前，交通建設會帶來很大的一個漲幅、狀況以及 區段徵收。是不是在他的範圍裡面，漲幅最高或有五十%，例如六年前土 地一坪才三十八萬。因為有建設性題材會漲到六十五萬。

第八題。

權利關係人就是地主的買賣。地主將土地賣給建商，對整體開發是 好的。因為賣給建商以後，建商會聚集很多很大的土地。他會有大規模 獎勵。勢必會有影響。

第九題。

改善的就是受限於舊社區。其實現在所有區段徵收的基地都不是規 劃的很好，也沒有規劃的很漂亮。為什麼呢？因為規劃好的土地都會是 井字形。現在的區段徵收的土地很多都是彎彎的形狀，或者不是井字型 的形狀所以開發，盡量是一個完全未開發的區域去開發，然後再來做他 的區段徵收計劃．他的效率跟效果會最好。道路會更漂亮、更整齊，不 會不平均。像目前其他外面有很多像新莊、新莊副都心還有蘆洲重劃區 區段徵收區裡面的土地很多，地主換回來一百多坪、兩百多坪細細長長 的都像是一根一根牙籤、竹竿的那種感覺。所以蓋起來也不會漂亮。所 以希望政府以後再規劃的時候，想辦法把舊社區整個變成正方形或長方 形。才會有利於開發。

訪談建商四

一般來說，如果持有人比較多的狀況之下，我們會我會先去看誰的

建商訪談五

第一道手續就是土地，他會增值二、三十萬買的土地要可能會漲到五、

最重要的問題就是他的時程的問題。好重大計畫要開始，然後到最後要 核定，通常時間都會拖得很久，然後這個部分是對我們建商而言是最重 要的。所謂時間成本。這也是我們考慮的一個重點。那另外就是在土地 分配上，因為有一些地主他們的土地。其實是沒有辦法去配地的那些小

最重要的問題就是他的時程的問題。好重大計畫要開始，然後到最後要 核定，通常時間都會拖得很久，然後這個部分是對我們建商而言是最重 要的。所謂時間成本。這也是我們考慮的一個重點。那另外就是在土地 分配上，因為有一些地主他們的土地。其實是沒有辦法去配地的那些小