第一節 研究動機與目的
一、研究動機
依據平均地權條例第 53 條立法意旨，區段徵收係地方政府機關基於新設都 市地區之全部或一部實施開發建設、舊都市地區為公共安全、公共衛生、公共交 通等需求實施更新、開發都市新社區或是都市計畫內農業區、工業區變更為住宅 區、商業區、農村社區因需要或規劃需更新或其他依法得為之需要，對於一定區 域內之土地全部予以徵收，並重新整理規劃，經工程階段整理後，提供部分土地 由所有權人申請領回抵價地做徵收補償。在立法性質上是具有公共利益為背景基 礎的促進土地利用政策工具。
台灣自公告徵收台灣第一個區段徵收區台北市華江地區（第一期）以來，截 至 106 年 12 月底止，全國已辦理完成區段徵收地區計 119 區，總面積約 9,358 公頃，其中提供可建築用地面積約 5,047 公頃，取得道路、溝渠等公共設施用地 約 4,301 公頃，節省政府建設費用約 4,224 億元。全國目前正在辦理中之區段徵 收總計 8 區，總面積 265 公頃，預計可取得道路、溝渠等公共設施用地計 127 公 頃，可建築用地面積 137 公頃，節省政府建設經費共計 170 億元（內政部全球資 訊網）。由此可知，區段徵收在土地開發事業上，對節省政府經費有相當的重要 性，其透過公權力徵收私人土地所有權之強制力，透過先公有再分配移轉予私人，
以取得公共設施用地之公平性及土地開發財務之自償性等特質（林建伸，2004）， 形成政府部門無償取得公共設施用地的主要途徑。
在辦理區段徵收過程中，由於未來全區的整體規劃與整體開發因素，將可以 大幅提升原有區域的環境與生活品質，在此階段，市場中的開發者將會進入區段 徵收範圍內與現有地主進行整合協商作業，以圖未來可以實現的開發利益。整合
協商的過程可以分成開發者對地主、開發者對開發者與地主對地主的產權整合過 程，這種整合行為將會使得原有區段徵收範圍內零碎細分的產權逐漸成為較單一 化的所有權人。
但是在整合協商過程中，涉及了大量所有權人及他項權利人的協調與談判，
這也構成了新制度經濟學當中所探討的交易成本概念。Coase（1937）首先提出 了交易成本的概念，隨後 Coase（1960）論述在交易成本為零的狀況下，產權無 論如何安排都不影響社會總產值，但因為在真實社會中交易成本不為零，所以經 濟學家們在討論問題時，應將重要的產權制度與結構納入分析，他並在多處呼籲 學者們直接探討真實世界發生的狀況，而不要只困在交易成本為零的假想世界中。
就土地交易與整合協商的部分，衍伸的交易成本對於開發者而言屬於開發成本的 一環，在一般商品市場中，生產產品的投入成本提高將會伴隨產品市場價格提升，
然查閱過往區段徵收與土地整合相關文獻，對於協商整合交易成本如何影響土地 交易價格尚未有進階的研究，且在一般交易環境下，當土地共有人數越多時，也 代表所需要整合的時間與成本較高，這也反映出了該行為衍伸出較高的交易成本，
因此，欲研究整合協商的交易成本（土地共有人數）對土地價格的影響即為本研 究的第一個研究動機。
土地交易市場與住宅交易有類似的共通性，即容易受到市場層面的資訊所影 響。以區段徵收為例，區段徵收的徵收公告發布即對市場形成第一波影響效果，
隨著未來細部的徵收公告與公聽會訊息發布，又再形成第二波價格影響，此外，
在徵收公告期間的個別開發者行為與其他市場面資訊也同樣構成價格影響的因 素。然而以上對於區對徵收範圍內價格影響的資訊面因素也尚未有完整的研究對 此進行分析，也因此這就形成了本研究的第二個研究動機，亦即希望能研究出不 同階段的徵收期間對土地交易價格具有何種影響效果。
最後，由於區段徵收前的土地交易需要有特定的開發者或是交易人進行產權 整合行為，因此開發者的多寡也可能會影響土地整合速度與交易數量，並且也可
能進一步影響土地交易價格，而土地的整合過程中的產權複雜程度本身對土地交 易價格的影響已缺乏實證上的研究，再同時考量開發者對土地交易價格的影響則 更無相關文獻研究，因此欲探討開發者數量在土地整合階段中對土地交易價格產 生的影響也是本研究的第三項動機。
由於影響區段徵收財務自償與經費節省的重要關鍵為區段徵收範圍內可標 售的可建築用地價格，因此對於區段徵收範圍內的土地交易價格掌握與變動原理 是重要的環節，準此，本研究希望透過上述的交易協商成本與徵收期間資訊及其 他影響因素，利用「新店中央新村北側區段徵收開發案」為個案(以下簡稱央北區 段徵收區)完整研究出影響區段徵收範圍內土地交易價格變動因素的來源與效果。
二、研究目的
基於上述研究動機的內容陳述，本研究欲探討區段徵收下的土地整合行為與 期間及資訊因素對土地交易價格產生的影響效果，其可簡化成以下的研究目的：
1. 研究協商整合交易成本高低對土地交易價格影響效果
不動產的供給成本包含許多面向，諸如建材、勞力、地價與其他管銷成本 等，其中與地價具有高度相關的因素即為土地的共有人與協商相關成本，按市 場交易原理，商品投入成本與銷售價格具有高度相關性，而與地主協商的相關 成本亦為不動產的投入成本，因而了解協商相關成本對地價影響是一項重要議 題。本研究擬透過適當的量化統計方法與訪談分析，研究出協商相關成本對交 易地價影響影響程度。
2. 研究不同區段徵收期間對土地交易價格之影響
不動產交易所注重的要素為時機與區位，其次為該不動產內含的其他屬性 條件，而區段徵收特別之處在於遠離徵收公告期間的市場面資訊具有高度不確 定性，其中也隱含高度的開發風險因素，而這項風險因素理應可以隨著趨近徵
收公告期間而逐漸減弱，但實際上對於這項因素的研究尚較欠缺。因此本研究 擬從央北區段徵收區的實際交易案例資料研究市場交易期間對於交易價格所產 生的實際影響為何。
3. 研究建商數量變動對於土地交易價格的影響
土地整合期間會由具開發計畫的開發者來進行產權整合，最後進行 內部土地交易移轉作業。由於開發者相當於交易市場中的需求者，因此 按供需原理，土地的交易價格會受到需求者數量的成長而提高，而土地 整合階段的交易市場由於商品性質特殊且涉及高度交易成本，建商數量 的變動對於交易價格的影響效果即為本文所欲研究的目的之一。
第二節 研究範圍與內容
一、研究範圍
本研究之研究範圍為央北區段徵收區，其位於新北市新店區內新店溪東側，
屬於新店都市計畫區，基地東以中央路為界，南鄰中央新村，西側近環河快速道 路、中安大橋與中安便橋，北側緊鄰新店十四張農業區為界，如圖 1 所示。
圖 1 新店央北區段徵收區地理位置圖 資料來源：新店中央新村北側區段徵收開發案計畫書 二、研究內容
本研究首先在第一章緒論說明完畢整體研究的架構後，接續第二章文獻回顧
將會系統性的針對有關區段徵收、土地整合、交易成本與地價相關文獻進行整理，
並歸結出現有研究尚不足之處，由本研究根據研究動機所闡明的原因持續做更進 一步的後續研究。第三章將開始介紹本研究的案例地區範圍，分別從地理區位、
徵收計畫內容、實施期程與徵收過程中的地價分配變動等內容做出摘要式說明。
接續第四章將會針對所蒐集到的徵收範圍地區實價登錄資料搭配其他理論與控 制變數進行回歸分析，並於該節說明分析結果的代表意義。第二部分則從深度訪 談內容做出歸納性的分析說明，依照交易成本與徵收期間等因素說明訪談者的主 觀感受與看法，並於該節末總結訪談結果與最初研究動機的關聯性。第五章將為 全文的實證分析與訪談結果做出簡要說明，並於第二節做出未來可持續延伸並補 強的研究缺口。
第三節 研究方法與流程
一、研究方法
（一）統計分析
為了估計本研究所欲觀察的各項影響因素對於土地交易價格的影響效果，第 一階段的研究分析將採用迴歸分析方法，蒐集範圍內實價登錄資料及相關資料庫 來源製作變數，並依照應變數為土地交易價格的型態，選用最小平方法為回歸分 析方法的實際操作模型。第二階段為了對於後續年度的資料進行細部分析，將採 用分量回歸方法進行分析。
（二）深度訪談法
本研究第二部分分析採用訪談做為資料收集與分析方式，由於部分土地開發 與整合資料在一般公示資訊的蒐集容易產生困難，因此需要質性研究工具彌補此 一缺點，在與若干土地整合的地主與開發者完成深度訪談後，將會依據訪談結果 進行歸納分析。
二、研究流程
本論文的研究流程如圖 2 所示。本研究主要區段徵收實施後對於土地整合
本論文的研究流程如圖 2 所示。本研究主要區段徵收實施後對於土地整合