本章將摘要性介紹並說明央北區段徵收計畫內容與徵收時程，本案例地區原 為新北市新店區都市計畫下之細部計畫變更，為配合未來捷運路網發展，並平衡 地區人口壓力，預為進行的發展型區段徵收計畫，其內容簡介如下。
一、區段徵收地區特色
新北市新店區緊鄰北市文山區，早期住戶多為公教人員，住戶素質良好，地 理環境依山傍水，居住環境舒適，平均房價始終為新北市最高的地區。本研究案 例地區新店十四張重劃區屬於區段徵收，總面積約達 80 公頃，位新店溪畔，面 積廣大，是新店市區最後的大型完整可開發區，未來將規劃小學國中進駐、並有 中央歷史公園綠地，以及安坑捷運輕軌站與捷運環狀線的捷運出口。本區域具有 交通便利的優勢，無論使用公路運輸與大眾運輸都有便捷路網可供選擇；鄰近學 區並有綠地條件也是構成不動產開發的理想環境，未來更搭配捷運環狀線十四張 站，將具有更高的開發潛力，但由於周邊原先多為農地景觀，所以縣政府依照 TOD(Transit-Oriented Development)大眾運輸導向發展之規劃，重劃央北十四張農 地，此計畫也吸引多家建商搶入卡位買地。
二、區段徵收計畫緣由
本計畫區位於本市新店區內新店溪東側，毗鄰未來捷逐環狀線 Y7 站，周邊 地區都市發展程度高，人口調密但公共設施服務水準不足。為了紓解新店地區都 市發展飽和壓力，縫合本地區土地與周邊地區都市空間發展，將開發本計畫區為 一低密度優質住宅新社區，提供過足之公設用地，俾提升當地環境品質，並以大 眾運輸導向發展模式（TOD），提供周邊地區必要之公共設施及發展腹地，以因 應隨捷運車站開發進駐之人流車潮。另一方面，為因應都會地區高房價問題，本 地區的區段徵收計畫也已明定整體開發區需配合社會住宅政策提供用地，俾保障 青年朋友與經濟弱勢族群在都會地區之居住權利。經過新北市政府的相關評估，
由於新店地區人口密集且房價相對較高，社會住宅需求殷切，而本案區位條件優 良，是以本計畫地區作為新店市區整體開發區並提供社會住宅用地之推動首例，
將於區內提供一定比例面積土地興建「只租不售」之社會住宅，配合新北市住宅 政策規劃運用，俾使青年朋友及經濟弱勢族群共享優質居住環境。
三、區段徵收前狀態
整體而言，本計畫區內目前主要以農業使用為主，果樹、菜園、雜木林等各 自零星分布於區內，並有為數不多之磚造房屋散布其中，出入道路多為既成巷道，
其中 4 公尺不等寬之民生路貫穿全區，為和平社區主要聯外通路，沿中央路則 有零星商業使用。徵收範圍地區與徵收前使用現況如下圖 5。
圖 5 區段徵收區域與現況使用 資料來源：中央新村北側附近地區區段徵收計劃書
四、徵收計畫內容概要
細部計畫範圍係依原主要計畫「變更新店都市計畫（配合台北都會區環河快 速道路台北縣側建設計畫）案」中：「變更十四張地區之部分農業區為住宅區、
學校（文小）、鄰里公園兼兒童遊樂場及道路用地」部分，面積共計 39.7965 公 頃，如圖 6 所示。
計畫區原屬新店溪東側之農業區於民國 88 年 6 月發布實施之「變更新店都 市計畫（配合台北都會區環河快速道路台北縣側建設計畫）案」中為配合環河快 速道 路用地及相關經費取得，變更為住宅區、學校、鄰里公園兼兒童遊樂場及 道路用地，開發方式採區段徵收辦理，依其附帶條件規定：「應另行擬訂細部計 畫（含提供適當比例之公共設施用地與擬具體公平合理之事業及財務計畫）」。
另依據民國 98 年 9 月 14 日「研商新店十四張、環狀線 Y7 車站暨中央新村 北側細部計劃之整體規劃案」會議決議指出，考量環狀線 Y7 車站擬於民國 104 年開 始營運之需，倘周邊細部計畫無法配合開發時程，將造成周遭地區公共設 施用地開發無法配合之情形，考量計畫之關聯性、互補性及銜接性，故優先辦理 本中央新村北側地區及十四張農業區細部計畫擬定與開發作業。
另為增加辦理區段徵收之公益性，對於區段徵收後政府取得之土地，採更多 元、更具公益性之方式予以處理運用。經評估結果，擬於區內提供一定比例面積 土地供興建社會住宅，配合本市住宅政策規劃運用，冀望達成「實現土地正義，
落實居住正義」、「強化公益價值、照顧弱勢族群」、「確立具體政策，形塑幸 福城市」等公益性目標。徵收計畫完成後，預擬於捷運環狀線 Y7 車站 500 公尺 範圍內約 1.5 公頃（約占開發區面積 3.77%）住宅區土地，依據土地徵收條例第 44 條第 1 項第 4 款規定，專案讓售予需地機關以「只租不售」模式興建社會住 宅。
圖 6 新店央北區段徵收區細部計畫圖
資料來源：新店中央新村北側區段徵收開發案計畫書 五、區段徵收期程
圖 7 為新店央北區段徵收區作業流程與進度圖，可以看出整體作業流程是 從公聽會到第二次抵價地分配完成為大致的起迄點，實際進行分配則如新店央北 區段徵收區抵價地分配作業流程圖。由圖 7 可看出，在事業計畫公聽會與區段 徵收公聽會間隔約 10 個月的時間，當中同時處理協議價購與地價查估，這已經 對市場面釋出徵收的確定訊息，惟此階段仍存有較大風險。而自公聽會後，又約 有四個月的期間進行公告前的準備，由於公聽會具有法效力，因此在公聽會後的 市場面風險降低，也有誘因促使更多交易者進入市場，直至 103 年 8 月 27 日正 式公告徵收且禁止移轉後，市場面風險訊息正式結束。徵收期程內容令整理於表 2。
召開事業計畫公聽會
圖 7 新店央北區段徵收區作業流程與進度圖 資料來源：新店中央新村北側區段徵收開發案計畫書
表 2 新店央北區段徵收區作業期程表
工作內容 預定時間
央北細部計畫公布實施 101 年 10 月 26 日 央北地區土地所有權人參加區徵調查表 102 年 4 月 26 日 召開第 1 次區段徵收公聽會 102 年 6 月 28 日 地上物現場查估作業 102 年 7~12 月 召開第 2 次區段徵收公聽會 102 年 8 月 23 日 召開協議價購會議及區徵收公聽會(共
13 場協議價購會議及兩場區徵公聽會)
103 年 4 月 8~29 日
辦理區段徵收公告 (申請領回抵價地) 103 年 7 月 28 日 徵收補償費發放 103 年 9 月 1 日 建物自動搬遷期限 103 年 11 月 30 日 工程施工 103 年 9 月
安置戶及合併配地說明會 104 年 5 月 29 日 抵價地抽籤分配說明會及土地分配 104 年 8 月 工程完工與土地點交 105 年 8-12 月 資料來源：本研究整理
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圖 8 新店央北區段徵收區抵價地分配作業流程圖
徵收補償費。
最後 236 人合併為 51 隻籤，經過兩次抵價地分配作業後，最終結果如圖 10 與圖 12。從圖可以看出，在第一次分配抵價地時，大部分地主已經整合協商完 成，第一次與第二次抵價地分配僅差異在兩個未分配單元的分配，並且大部分可 做住宅開發土地皆有分配，顯示有足夠數量開發者代表的地主參與抵價地分配作 業。
圖 9 新店央北區段徵收區最小開發規模示意圖
資料來源：「變更新店中央新村北側附近地區（配合台北都會區環河快速道路台 北縣側建設計畫）細部計畫（配合區段徵收開發）案」土地使用分 區管制要點
圖 10 新店央北區段徵收區抵價地第一次分配結果圖
資料來源：新北市新店中央新村北側附近地區區段徵收案抵價地分配結果公告
圖 12 新店央北區段徵收區抵價地第二次分配結果圖
資料來源：新北市新店中央新村北側附近地區區段徵收案抵價地分配結果公告
圖 11 新店央北區段徵收區月平均成交價與大事的關係圖 資料來源：本研究整理
圖 11 為新店央北區段徵收區月平均成交價與大事的關係圖，在紅色字體部 份代表有影響月平均成交價的大事發生。自 101 年 10 月汪北細部計畫公布開始，
交易價格便開始提升，自 102 年 4 月所有權人參加區段徵收調查後產生另外一波 漲價，並且在第一場事業計畫公聽會至禁止移轉處分為止，又持續上漲約 10 萬 元每坪的漲幅，顯示市場資訊與參與者對交易價格推波助瀾的效果。
綜整前述說明，徵收計畫自從都市計畫細部計畫公布開始，即成為本次研究 案例地區的開發期程之始，並且也從細部計畫發布開始，民間投資者便開始持續 關注本案例地區的土地權屬狀態，並從初期的緩慢式整合，到中後期的積極大力 整合，無不反映出市場訊息面的影響力，另外市場的開發者參與也構成了整合速 度提升的重要關鍵。但是市場當中土地整合的難易程度所反映的交易成本到底對 於土地價格交易產生何種影響，到目前階段為止無法有完整的結論，因此留待後 續章節分析解答。