區段徵收土地整合與交易價格變動之研究–以新店中央新村北側附近地區為例 - 政大學術集成
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(2) 謝 誌 回顧在政大求學的日子真是有許許多多回憶點滴在心頭，尤其令我最為難忘 的，是與老師、同學在教學互動過程中，每位同學都能真誠相待、相互幫忙，老 師們的用心教導等等，這些景象至今仍歷歷在目有如昨日。 在系上老師們的悉心指導、啟發與惇惇教誨，以及班上同學的幫忙與勉勵、 扶持與照顧之下，讓我在課業上遇到困難而感到無助時，更有排除萬難的動力與 信心，都讓我可以在每遇挫折中，不斷地成長與淬煉、與不斷追求卓越的視野與 人生觀，也讓我在不斷經歷的挫折中，得以成長。 尤其要感謝的是指導教授邊泰明教授，在撰寫論文的過程中不斷的溝通討論 與不厭其煩的指導。而讓我印象深刻的是使我在某次討論中突然頓悟到一間企業 要能永久持續的經營，其實是由很多要素構成的，而並非像我以前創立公司時採 取土法鍊鋼的經營模式，而論文寫作著實讓我受益菲淺。所以若有人問我，這幾 年最大的收獲是什麼？我會告訴他們，就是認識這麼多優秀的老師及同學們，這 些正是我們很棒的人脈資產。現在學生雖然畢業，但是畢業不代表結束，而是另 一個旅程正要開始。最後感謝蘇學長曉瑞與楊學長博仁，由於您們的幫忙，才使 得本論文內容更加具有深度及價值，感謝。 論文口試時，也承蒙我的口試委員張璠教授與林建元教授的指教，因為有你 們的細心審閱，以及提供許多精闢的寶貴意見，才能使本論文更加充實完善。在 此向各位老師致上最誠摯的謝意，辛苦你們了。 其次，要感謝這幾年來不斷包容、關心與幫助我、且會陪我談心訴苦的朋友 們，以及陪我走過研究所生涯的同學們，在精神上給予我最大的支持與鼓勵，若 沒有你們的幫忙，論文是無法如期完成的，因為有你們的陪伴，不但讓研究所生 涯充滿歡笑，更留下許多美好與難忘的回憶，我的人生因有你們，而變得更加精 彩。 最後，謹將這份榮耀獻給我摯愛的家人及所有在我生命中曾經協助我的貴人， 誠然有您們的支持鼓勵、關懷、體諒及平安健康，我方得以順利圓滿完成學業。. 莊博閔 謹誌予 政治大學地政研究所 中華民國一百零九年二月. ii.
(3) 摘要 區段徵收在土地開發事業上，有相當的重要性，其以公權力徵收私人土地所 有權之強制力，透過先公有再分配移轉予私人，以取得公共設施用地之公平性及 土地開發財務之自償性等特質，形成政府部門無償取得公共設施用地的主要途徑。 土地整合為區段徵收過程當中對於土地產權結構改變的重要活動，這種活動 有賴於開發者與不同地主及權利關係人進行協商，並且土地整合的進度、效率與 成本會高度受到土的本身的產權結構特性所影響，這也是制度經濟學所關注的交 易成本。而土地產權所形成不同的交易成本對於交易地價所產生的影響仍缺乏足 夠研究，此外，市場面訊息及開發者數量亦是影響交易地價的重要因素，但以上 因素在現有區段收與土地整合相關文獻中也缺乏統合性研究。因此本研究以「新 店中央新村北側區段徵收開發案」為個案，採用個體交易資料並訪談利害關係人 對在區段徵收後的利益的看法加以分析。本研究的研究成果如下： 一、共有人數愈多，使交易成本提高，促使建商收購價格較低 二、基於風險因素，建商傾向在愈接近公告期間以較高價格購入 三、建商數量反映對於土地競價的強度，建商數量越多使交易地價提升 關鍵字：區段徵收、土地整合、交易成本、交易價格、競價強度. iii.
(4) Abstract Zone expropriation has considerable importance on land development, with the power authorized by the government, it can publicize private land property rights and then transfer to individuals, the institution has the characteristics including the fairness of acquisition of public facilities and the financial self-pay of land development. This constitutes the major method that the government acquires public facilities without cost. Land assembly is an important activity for the change of land property rights structure during the process of land expropriation. This activity depends on the developer to negotiate with different landowners and stakeholders, and the progress, efficiency and, cost of the land assembly will be highly affected by the land’s property structure itself, this is also the transaction cost concerned by institution economics. The impact of different transaction costs formed by land property rights on trading land prices is still insufficiently studied. In addition, market information and the number of developers are also important factors affecting trading land prices, but the above factors are also lacking in land assembly and zone expropriation studies. Therefore, in this study, we use "the zone expropriation development of the Northern Side of Xindian Central Village " as our research case, and analyzing with individual trading data and interviewing stakeholders' views on the benefits after the expropriation. The research results of this study are as follows: 1. The larger the total number of co-owner, the higher the transaction cost, and the lower the purchase price of the developers. 2. Due to risk factors, developers tend to buy at higher prices as they approach the announcement period. 3. The number of builders reflects the intensity of land bidding. The greater the number of developers, the higher the trading land price. Keywords: zone expropriation, land assembly, transaction costs, trading price, bidding strength. iv.
(5) 目錄 摘要 .................................................................................................................... iii Abstract ............................................................................................................. iv 第一章 緒論 ....................................................................................................... 1 第一節 研究動機與目的........................................................................... 1 第二節 研究範圍與內容........................................................................... 5 第三節 研究方法與流程........................................................................... 6 第二章 理論基礎與文獻回顧........................................................................... 8 第一節 區段徵收相關文獻....................................................................... 8 第二節 土地整合理論基礎..................................................................... 13 第三節 交易成本理論基礎..................................................................... 17 第三章 研究案例背景 ..................................................................................... 23 第四章 研究設計 ............................................................................................. 33 第一節 研究假說與研究設計................................................................. 33 第二節 央北區段徵收地主訪談計畫內容、訪談對象及題目設計 .... 36 第五章 區段徵收土地整合與交易價格變動之分析 .................................... 38 第一節 土地交易價格與面積................................................................. 38 第二節 共有土地分析............................................................................. 43 第三節 建商分析 ..................................................................................... 48 第六章 研究成果分析 ................................................................................... 50 第一節 實證分析 ..................................................................................... 50 第二節 訪談分析 ..................................................................................... 56 第三節 綜合分析 ..................................................................................... 69 第七章 結論與建議 ......................................................................................... 71 第一節 研究結論 ..................................................................................... 71 第二節 未來建議 ..................................................................................... 72 參考文獻 ........................................................................................................... 74. v.
(6) 圖目錄 圖 圖 圖 圖 圖 圖 圖 圖 圖 圖 圖 圖 圖 圖 圖 圖 圖 圖 圖 圖 圖. 1 新店央北區段徵收區地理位置圖....................................................... 5 2 研究流程圖 ........................................................................................... 7 3 地主效用曲線差異與補償數額..........................................................11 4 地主效用曲線差異與徵收補償......................................................... 12 5 區段徵收區域與現況使用................................................................. 24 6 新店央北區段徵收區細部計畫圖..................................................... 26 7 新店央北區段徵收區作業流程與進度圖......................................... 28 8 新店央北區段徵收區抵價地分配作業流程圖 ................................ 29 9 新店央北區段徵收區最小開發規模示意圖..................................... 30 10 新店央北區段徵收區抵價地第一次分配結果圖 ............................ 31 11 新店央北區段徵收區月平均成交價與大事的關係圖 ..................... 32 12 新店央北區段徵收區總成交面積與時間的關係圖 ........................ 38 13 新店央北區段徵收區成交面積與單價的關係圖 ............................ 39 14 新店央北區段徵收區總成交金額與時間的關係圖 ........................ 39 15 新店央北區段徵收區 101 年土地交易價格分佈圖 ........................ 40 16 新店央北區段徵收區 102 年土地交易價格分佈圖 ........................ 41 17 新店央北區段徵收區 103 年土地交易價格分佈圖 ........................ 41 18 新店央北區段徵收區所有權人人數與時間的關係圖 .................... 43 19 新店央北區段徵收區 101 年土地所有人數分佈圖 ........................ 44 20 新店央北區段徵收區 102 年土地所有人數分佈圖 ........................ 44 21 新店央北區段徵收區 103 年土地所有人數分佈圖 ........................ 45. vi.
(7) 表目錄 表 表 表 表 表 表 表 表 表 表 表 表 表 表 表 表 表 表 表 表 表 表 表. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23. 區段徵收之定義 ................................................................................... 9 新店央北區段徵收區作業期程表..................................................... 28 研究變數內容表 ................................................................................. 35 研究地區月成交價、交易次數、總成交金額與總成交面積表 .... 42 新店央北區段徵收區所有權人人數與平均每人持有面積表 ........ 45 105-107 年土地共有權屬狀態表 ...................................................... 47 建商數量與單價變化表 ..................................................................... 49 變數敘述統計 ..................................................................................... 50 自變數相關係數分析表 ..................................................................... 51 101-103 年土地特徵對交易價格影響回歸結果 .............................. 51 105-107 年土地特徵對交易價格影響回歸結果 .............................. 54 105-107 年土地特徵對交易總價影響分量回歸結果 ...................... 55 105-107 年土地特徵對交易單價影響分量回歸結果 ...................... 56 訪談對象基本資料表 ......................................................................... 57 參與區段徵收的原因之訪談結果彙整表......................................... 58 得知區段徵收的訊息管道之訪談結果彙整表 ................................ 58 區段徵收的好壞處之訪談結果彙整表............................................. 59 決定土地買賣（進、出場）時間的因素之訪談結果彙整表 ........ 60 協商前、協商中、協商後的成本順位之訪談結果彙整表 ............ 62 選擇合適交易對象的考量點之訪談結果彙整表 ............................ 63 區段徵收實施後對土地價格的影響之訪談結果彙整表 ................ 63 可能影響區段徵收的原因之訪談結果彙整表 ................................ 64 實施區段徵收的程序的問題與改善方式之訪談結果彙整表 ........ 65. vii.
(8) 第一章 緒論 第一節 研究動機與目的 一、研究動機 依據平均地權條例第 53 條立法意旨，區段徵收係地方政府機關基於新設都 市地區之全部或一部實施開發建設、舊都市地區為公共安全、公共衛生、公共交 通等需求實施更新、開發都市新社區或是都市計畫內農業區、工業區變更為住宅 區、商業區、農村社區因需要或規劃需更新或其他依法得為之需要，對於一定區 域內之土地全部予以徵收，並重新整理規劃，經工程階段整理後，提供部分土地 由所有權人申請領回抵價地做徵收補償。在立法性質上是具有公共利益為背景基 礎的促進土地利用政策工具。 台灣自公告徵收台灣第一個區段徵收區台北市華江地區（第一期）以來，截 至 106 年 12 月底止，全國已辦理完成區段徵收地區計 119 區，總面積約 9,358 公頃，其中提供可建築用地面積約 5,047 公頃，取得道路、溝渠等公共設施用地 約 4,301 公頃，節省政府建設費用約 4,224 億元。全國目前正在辦理中之區段徵 收總計 8 區，總面積 265 公頃，預計可取得道路、溝渠等公共設施用地計 127 公 頃，可建築用地面積 137 公頃，節省政府建設經費共計 170 億元（內政部全球資 訊網）。由此可知，區段徵收在土地開發事業上，對節省政府經費有相當的重要 性，其透過公權力徵收私人土地所有權之強制力，透過先公有再分配移轉予私人， 以取得公共設施用地之公平性及土地開發財務之自償性等特質（林建伸，2004） ， 形成政府部門無償取得公共設施用地的主要途徑。 在辦理區段徵收過程中，由於未來全區的整體規劃與整體開發因素，將可以 大幅提升原有區域的環境與生活品質，在此階段，市場中的開發者將會進入區段 徵收範圍內與現有地主進行整合協商作業，以圖未來可以實現的開發利益。整合 1.
(9) 協商的過程可以分成開發者對地主、開發者對開發者與地主對地主的產權整合過 程，這種整合行為將會使得原有區段徵收範圍內零碎細分的產權逐漸成為較單一 化的所有權人。 但是在整合協商過程中，涉及了大量所有權人及他項權利人的協調與談判， 這也構成了新制度經濟學當中所探討的交易成本概念。Coase（1937）首先提出 了交易成本的概念，隨後 Coase（1960）論述在交易成本為零的狀況下，產權無 論如何安排都不影響社會總產值，但因為在真實社會中交易成本不為零，所以經 濟學家們在討論問題時，應將重要的產權制度與結構納入分析，他並在多處呼籲 學者們直接探討真實世界發生的狀況，而不要只困在交易成本為零的假想世界中。 就土地交易與整合協商的部分，衍伸的交易成本對於開發者而言屬於開發成本的 一環，在一般商品市場中，生產產品的投入成本提高將會伴隨產品市場價格提升， 然查閱過往區段徵收與土地整合相關文獻，對於協商整合交易成本如何影響土地 交易價格尚未有進階的研究，且在一般交易環境下，當土地共有人數越多時，也 代表所需要整合的時間與成本較高，這也反映出了該行為衍伸出較高的交易成本， 因此，欲研究整合協商的交易成本（土地共有人數）對土地價格的影響即為本研 究的第一個研究動機。 土地交易市場與住宅交易有類似的共通性，即容易受到市場層面的資訊所影 響。以區段徵收為例，區段徵收的徵收公告發布即對市場形成第一波影響效果， 隨著未來細部的徵收公告與公聽會訊息發布，又再形成第二波價格影響，此外， 在徵收公告期間的個別開發者行為與其他市場面資訊也同樣構成價格影響的因 素。然而以上對於區對徵收範圍內價格影響的資訊面因素也尚未有完整的研究對 此進行分析，也因此這就形成了本研究的第二個研究動機，亦即希望能研究出不 同階段的徵收期間對土地交易價格具有何種影響效果。 最後，由於區段徵收前的土地交易需要有特定的開發者或是交易人進行產權 整合行為，因此開發者的多寡也可能會影響土地整合速度與交易數量，並且也可 2.
(10) 能進一步影響土地交易價格，而土地的整合過程中的產權複雜程度本身對土地交 易價格的影響已缺乏實證上的研究，再同時考量開發者對土地交易價格的影響則 更無相關文獻研究，因此欲探討開發者數量在土地整合階段中對土地交易價格產 生的影響也是本研究的第三項動機。 由於影響區段徵收財務自償與經費節省的重要關鍵為區段徵收範圍內可標 售的可建築用地價格，因此對於區段徵收範圍內的土地交易價格掌握與變動原理 是重要的環節，準此，本研究希望透過上述的交易協商成本與徵收期間資訊及其 他影響因素，利用「新店中央新村北側區段徵收開發案」為個案(以下簡稱央北區 段徵收區)完整研究出影響區段徵收範圍內土地交易價格變動因素的來源與效果。 二、研究目的 基於上述研究動機的內容陳述，本研究欲探討區段徵收下的土地整合行為與 期間及資訊因素對土地交易價格產生的影響效果，其可簡化成以下的研究目的： 1.. 研究協商整合交易成本高低對土地交易價格影響效果 不動產的供給成本包含許多面向，諸如建材、勞力、地價與其他管銷成本. 等，其中與地價具有高度相關的因素即為土地的共有人與協商相關成本，按市 場交易原理，商品投入成本與銷售價格具有高度相關性，而與地主協商的相關 成本亦為不動產的投入成本，因而了解協商相關成本對地價影響是一項重要議 題。本研究擬透過適當的量化統計方法與訪談分析，研究出協商相關成本對交 易地價影響影響程度。 2.. 研究不同區段徵收期間對土地交易價格之影響 不動產交易所注重的要素為時機與區位，其次為該不動產內含的其他屬性. 條件，而區段徵收特別之處在於遠離徵收公告期間的市場面資訊具有高度不確 定性，其中也隱含高度的開發風險因素，而這項風險因素理應可以隨著趨近徵. 3.
(11) 收公告期間而逐漸減弱，但實際上對於這項因素的研究尚較欠缺。因此本研究 擬從央北區段徵收區的實際交易案例資料研究市場交易期間對於交易價格所產 生的實際影響為何。 3.. 研究建商數量變動對於土地交易價格的影響. 土地整合期間會由具開發計畫的開發者來進行產權整合，最後進行 內部土地交易移轉作業。由於開發者相當於交易市場中的需求者，因此 按供需原理，土地的交易價格會受到需求者數量的成長而提高，而土地 整合階段的交易市場由於商品性質特殊且涉及高度交易成本，建商數量 的變動對於交易價格的影響效果即為本文所欲研究的目的之一。. 4.
(12) 第二節 研究範圍與內容 一、研究範圍 本研究之研究範圍為央北區段徵收區，其位於新北市新店區內新店溪東側， 屬於新店都市計畫區，基地東以中央路為界，南鄰中央新村，西側近環河快速道 路、中安大橋與中安便橋，北側緊鄰新店十四張農業區為界，如圖 1 所示。. 圖 1. 新店央北區段徵收區地理位置圖. 資料來源：新店中央新村北側區段徵收開發案計畫書 二、研究內容 本研究首先在第一章緒論說明完畢整體研究的架構後，接續第二章文獻回顧. 5.
(13) 將會系統性的針對有關區段徵收、土地整合、交易成本與地價相關文獻進行整理， 並歸結出現有研究尚不足之處，由本研究根據研究動機所闡明的原因持續做更進 一步的後續研究。第三章將開始介紹本研究的案例地區範圍，分別從地理區位、 徵收計畫內容、實施期程與徵收過程中的地價分配變動等內容做出摘要式說明。 接續第四章將會針對所蒐集到的徵收範圍地區實價登錄資料搭配其他理論與控 制變數進行回歸分析，並於該節說明分析結果的代表意義。第二部分則從深度訪 談內容做出歸納性的分析說明，依照交易成本與徵收期間等因素說明訪談者的主 觀感受與看法，並於該節末總結訪談結果與最初研究動機的關聯性。第五章將為 全文的實證分析與訪談結果做出簡要說明，並於第二節做出未來可持續延伸並補 強的研究缺口。. 第三節 研究方法與流程 一、研究方法 （一）統計分析 為了估計本研究所欲觀察的各項影響因素對於土地交易價格的影響效果，第 一階段的研究分析將採用迴歸分析方法，蒐集範圍內實價登錄資料及相關資料庫 來源製作變數，並依照應變數為土地交易價格的型態，選用最小平方法為回歸分 析方法的實際操作模型。第二階段為了對於後續年度的資料進行細部分析，將採 用分量回歸方法進行分析。. （二）深度訪談法 本研究第二部分分析採用訪談做為資料收集與分析方式，由於部分土地開發 與整合資料在一般公示資訊的蒐集容易產生困難，因此需要質性研究工具彌補此 一缺點，在與若干土地整合的地主與開發者完成深度訪談後，將會依據訪談結果 進行歸納分析。. 6.
(14) 二、研究流程 本論文的研究流程如圖 2 所示。本研究主要區段徵收實施後對於土地整合 即交易價格變動影響進行分析探討。首先是經由研究背景、動機來確立研究目的 後，並進行文獻及理論的相關探討，接下來進行個案相關資訊整理描述，進一步 統合與文獻各主軸間的相互關係。隨後確定本論文的研究方法，本研究擬以個案 研究的方式進行之。將所蒐集之次級資料與個案資訊經由彙整與分析，得出本研 究的結論與建議，冀能和研究目的相呼應。. 圖 2. 研究流程圖. 資料來源：本研究整理. 7.
(15) 第二章 理論基礎與文獻回顧 第一節 區段徵收相關文獻 觀察台灣現行土地開發方式，最常被運用的是市地重劃及區段徵收，這都是 一種透過大規模土地重新分合整理，取得公共設施用地的開發模式（LR 模式）。 臺灣地區辦理市地重劃肇始於日據時期（日人稱為「土地區劃整理」）當時辦理 計有 20 處，總面積達 4397 公頃；政府遷台後於 1958 年高雄市訂定「高雄市市 地重劃實施規程」首先試辦市地重劃成效良好（內政部，2005），成為 LR 模式 起源。之後，政府更於 1969 年開辦第一個區段徵收區，為 LR 模式提供另一種 辦理方式。 一、區段徵收之沿革 區段徵收（Zone Expropriation；Zone Condemnation）此一制度首先創行於法 國，該國 1850 年頒布「不衛生住宅改良法」，規定各鄉鎮（Commune）對於房 屋建築不合衛生之區域，倘非改造房屋及其環境，不能達到改進公共衛生之目的 者，即得將該區域內之土地，全部予以徵收；1852 年頒布「關於巴黎街道法案」 ， 將區段徵收適用範圍擴及開闢交通道路；其後 1915 年頒布之法律，授權各縣市 得將不合衛生地區之土地全部徵收，於重加規劃改良後，再行出售；而 1918 年 修正之土地徵收法，更將區段徵收之目的擴大，凡為保障公共事業現在與將來之 充分價值所需之土地，皆得宣告為公共用途而徵收之。比利時 1867 年頒布法律， 規定為改良都市全部或一部之建築，得施行區段徵收。英國為消除工業都市中之 貧民窟，而為勞工謀福利，於 1875 年頒布「不衛生地區法」，規定地方政府對 於建築不合衛生之區域，得全部強制收買，拆毀原有一切建築物，重新規劃設計， 興建街道劃分地段及建築適合公共衛生之房屋，其後將該法案併入勞工住宅法中。 日本對區段徵收稱為地帶收用，其都市計畫法第十六條規定，經內閣核准之都市. 8.
(16) 計畫案，如道路、廣場、河川、港灣、公園、綠地及其他以政令指定設施所需之 土地，得收用之。其「住宅地區改良法」規定，不良住宅雜集，對於保安衛生等 有害之地段，在實施整理土地認有必要時，得為地帶收用；1963 年之「新市區 開發法案」，規定地方政府及日本住宅公團為建設都市或住宅、公園，對土地有 地帶收用權（李鴻毅，2001）。 由此可知，區段徵收之起源係為消除不良或不合衛生之住宅，不予以全部徵 收或收用不能達到改善公共衛生之目的而使用之方法。之後逐漸擴張適用範圍， 到公共設施用地的取得及新設都市地區之開發，其中使用方式雖略有不同，如英 國為強制收買、日本為地帶收用，但均符合區段徵收先強制取得後，再重新規劃 整理的精神。台灣區段徵收之理念，最早於國父的「實業計畫」中曾主張：「在 建設之前，先劃分若干平方里土地，由政府照所定地價全部收買，而建設完成後， 自然土地增值利益，可盡歸之公家。」然而，1986 年修正平均地權條例，設計 兩項調整：一為改以「抵價地」抵付徵收補償費；一為放寬土地所有權人領回土 地面積之限制。（楊松齡，1994；胡振揚，2003）故目前施行的區段徵收名之為 「抵價地式區段徵收」（謝靜琪、葉昭憲等、2001）。 二、區段徵收之意義 為充分瞭解國內各文獻對於「區段徵收」一詞之定義，蒐集土地法第 212 條 第 2 項、李鴻毅（2001）、謝靜琪、葉昭憲等（2001）、內政部（2005）等相關 文獻之定義，茲彙整如表 1。 表 1. 區段徵收之定義 出處. 定 義. 土地法第 212 條 謂於一定區域內之土地，應重新分宗整理，而為全區土地 第2 項 之徵收。 李鴻毅（2001）. 謂國家基於特定目的事業之需要，就一定區域範圍內之私 有土地，全部予以徵收，於重新規劃整理後，就公共設施 需用之土地，由政府直接支配使用，可供建築之土地，部 分由原土地所有權人折算抵付地價領回或優先買回，部分 9.
(17) 由政府供作開發目的之使用或讓售或有償撥供需地機關 使用，其餘土地則予標售、標租或設定地上權，以償還開 發成本，為一綜合性土地開發事業。 謝靜琪、葉昭憲等 抵價地式區段徵收係指政府因實施國家經濟政策、開發新 （2001） 市區、社會公共利益或特定目的事業之需要，依法將某一 定區域內之私有土地全部予以徵收，並重新加以整理規劃 開發後，除公共設施需用之土地由政府直接支配使用外， 其餘可建築土地部份由原土地所有權人領回，部分供作開 發目的之使用，以促進該地區土地利用，並達成地利共享 之目標，為促進都市建設發展之一的有效措施。 內政部（2005）. 區段徵收係政府基於新都市開發建設、舊都市更新、農村 社區更新或其他開發目的需要，對於一定區域內之土地全 部予以徵收，並重新規劃整理。開發完成後，由政府直接 支配使用公共設施用地，其他之可供建築使用土地，部分 供作土地所有權人領回抵價地之用，部分作為開發目的或 撥供需地機關或讓售供公營事業機構使用，剩餘土地則辦 理公開標售、標租或設定地上權，以其處分土地所得收入 償還開發總費用。. 資料來源：本研究整理 基於上述文獻對於「區段徵收」之定義，歸納出下列幾項意義與特點： 1.. 區段徵收具有強制徵收私有土地之特性，於開發區用地取得後，再重新規劃 整理的綜合性土地開發事業。. 2.. 以開發後之可供建築之土地，由原土地所有權人領回或優先買回，以折算抵 付其地價。. 3.. 透過原土地所有權人可領回土地之機制，區段徵收應可視為一種大規模土地 重新分合整理之土地整體開發機制（即 LR 模式）。. 4.. 開發單位取得開發後之可供建築土地，以透過讓售、公開標售、標租或設定 地上權等方式處分，來償還開發成本。. 三、抵價地與補償機制. 10.
(18) 抵價地為替代現金補償的一種額外選擇，在估價等值條件下，效果會接近 現金補償，但是如果同時考量個人偏好因素與未來增值及開發因素，則抵價地 就可能具有更高的吸引力；相反地，在市場景氣看淡與不動產變現性低的條件 下，領取現金補償則往往會多於領取抵價地補償。再針對領取現金與抵價地作 更細部分析，可以從個體效用角度說明，由於不同地主擁有個不同的效用函 數，因此現金與實物所產生的效用自不相同，以下圖 2-1 說明，綠色曲線為較 重視貨幣效用的土地所有權人無異曲線，從圖中可以看出如果持有貨幣數量從 M1 減少至 M0，則土地數量需要增加從 L0 至 L1 的數量，代表需要較高的土地數 量抵換貨幣數量。而對於重視土的效用的地主而言，假設其土地數量從 L0 減少 至 L1 時，所需要的貨幣補償為 M2 至 M0 的貨幣數額，明顯高於土地減少的數 量，因此兩者可以做出一個比較，在減少同樣數量的土地情況下，為了維持效 用不變，𝑈0𝐿 有較高的邊際替代率，𝑈0𝑀 有較低的邊際替代率。. 圖 3. 地主效用曲線差異與補償數額. 資料來源：本研究自行繪製。 在徵收實務上，徵收價格常與實際交易價格不一致（謝搖明，2012），因 此可能導致被徵收之土地所有權人產生效用損失，效用減損的程度也會因為不 同地主的主觀偏好有關，再以下圖 4 為例進行說明，假設兩位地主分別為重視 11.
(19) 土地效用與貨幣效用，原先的持有土地數量皆為 L0，並為簡化分析情況，假設 兩種地主的原先效用水準相同，並效用曲線𝑈0𝐿 、𝑈0𝑀 交於 A 點。如果政府對於 兩主定主發起徵收計畫，徵收土地數額相同，但是智將會依照徵收範圍區域內 的地價評估結果製作地價補償標準，並以此標準發給補償，從圖 2-2 可以看出 政府的補償標準低於𝑈0𝐿 、𝑈0𝑀 的邊際替代率，因此在土地數量減少至 L1 時，至 僅能發給土地所有權人 M3 至 M0 範圍的貨幣、現金補償，由於 M3 低於 M1 及 M2，因此效用曲線將從𝑈0𝐿 、𝑈0𝑀 下移至𝑈1𝐿 、𝑈1𝑀 ，形成較低的效用水準，並且因 為𝑈0𝐿 的地主較為重視土地，其效用下移幅度較𝑈1𝑀 更多。. 圖 4. 地主效用曲線差異與徵收補償. 資料來源：本研究自行繪製。 由於單一現金補償產生許多徵收上的困難與爭議，區段徵收遂於民國 75 年 修改補償方式，額外增加領取抵價地作為補償手段之一，以前述分析內容，這 可以有效促使較重視土地效用的地主得以選擇抵價地作為補償方式，並減少效 用損失。然而實際上領取抵價地不全然僅有徵收補償效果而已，以現有區段徵 收案例而言，領取抵價地進行開發者已逐年上漲，並成為開發者重視的可開發. 12.
(20) 土地來源之一，因此抵價地的設置效果已經從以往的徵收補償逐漸轉變成為開 發者尋求開發的建地來源，此一改變也間接造成原有地主出售土地與開發者， 最後形成另一種型態的仕紳化效果（Gentrification），. 第二節 土地整合理論基礎 土地整合為土地產權、資本與人的重新配置行為，通常整合後的土地會具 有較專一化的所有權，並具有更高度利用價值，整合的過程通常需要較多的時 間進行協商與溝通，這也構成了整合過程的交易成本，但是交易成本的高低也 會因為整合方式型態而有差異，以下分別說明目前國內較常見的土地整合方 式。 一、自辦市地重劃 為促進土地利用，整合零散不整之土地，發揮整體開發之效益，可整合土地 所有權人辦理市地重劃，取得或整合開發基地之土地產權。依平均地權條例第 58 條第 1 項規定，為促進土地利用，擴大辦理市地重劃，得獎勵土地所有權人自行 組織重劃會辦理之。土地所有權人自辦市地重劃之辦理條件，應由重劃區內私有 土地所有權人半數以上，而其所有土地面積超過重劃區私有土地總面積半數以上 者同意，並經主管機關核准後實施之。 二、都市更新 都市更新系指舊有建築環境發展沒落，建築物破舊不堪，居住品質低落，甚 至影響公共安全者。為了促使都市機能的再生、復甦、活化，整合原有住戶之意 願共同維護、整修或重新建築之謂。都市更新條例第 10 條規定，土地及合法建 物所有權人經當地直轄市、縣（市）主管機關申請核准後，得自行組織更新團體 或委託都市更新事業機構實施都市更新事業。土地及合法建物所有權人在更新單 元的劃定上，可分為兩個範圍規定：經劃定應實施更新之地區，得就主管機關劃. 13.
(21) 定之更新單元或依所定更新單元劃定基準自行劃定；未經劃定應實施更新之地區， 得依主管機關所定更新單元劃定基準，自行劃定更新單元。在自辦更新事業實施 的方式上，如更新事業係採重建方式處理者，實施者得以「權利變換」、「協議 合建」、其他法律另有規定或其他方式實施之。 三、協議合建 所謂「合建」，都市更新條例或其施行細則並未定義其意涵。一般而言，係 指當事人約定，由土地所有權人提供土地，而由他方（建商、都市更新實施者） 提供資金進行開發，並按約定比例分配房屋及土地持份，或出售後按約定比例分 配銷售收益（楊與齡，1981；金家禾，1998）。協議合建可分為一般地主與建商 之協議合建與都市更新事業下之協議合建兩種，其中之主要分別在於是否有公權 力的介入。 四、購地自建 購地自建為開發者與土地所有權人雙方透過協議談判與討價還價，就購買土 地之價金達成協議後，由開發者出資向土地所有權人購買。取得開發基地土地之 產權後，再自行投入資金建築，達成出售、經營或自住等目的。購地自建方式依 所欲開發基地規模大小的不同，在協議整合上的困難度也有所不同。由於開發者 必須與開發基地上之個別土地所有權人就購買土地之條件達成協議，故當土地所 有權人人數越多、產權越複雜時，開發者需投入較多的心力，協議的過程將會越 困難。另外，開發者必須承受土地購買價款的資金壓力，以及在尚未完成整合過 程中，已取得土地等待建築閒置之時間成本。然而，購地自建的優點在於開發者 可以確保土地權屬的單純化，避免開發過程中無謂的紛爭；以及將取得之基地先 做低度利用（如設置停車場），以等待市場適當的開發時機。 另外，民間土地開發方式尚有租用或設定地上權，以租用土地之方式進行開 發或以設定地上權之方式取得開發用地進行開發；承租或承購公有土地，例如取 14.
(22) 得政府標售之公有空地或申購毗鄰之公有畸零土地等。. 上述各種開發方式皆為開發者取得土地之主要途徑，然而凡是地主 的數目在兩人以上，則無論市地重劃、都市更新採多數決比例之門檻， 或是協議合建、協議購買必須全數決的方式，都脫離不了土地所有權人 意見整合的問題，因而小地主的角色也會發生在各種整合的方式中。上 述市地重劃與都市更新是屬於政府政策性推動的土地整合方式，開發基 地必須先經過審核土地建物條件是否符合該政策實行目的，而本研究所 關注的土地整合方式類似上述市地重劃方式，本質上也是一種大型的土 地整合行為。 在土地整合的過程中，除了正常所需支付的溝通與協商成本外，也會面臨 交易面不效率問題，其中之一是肇因於土地交易環境下特定土地存在獨佔性、 資訊不對稱等因素，其衍伸的問題面向包含拿翹、尋租、搭便車、策略性要價 與不信任等等（邊泰明，2010）。一旦上述不效率因素存在時，土地整合時程 將會延長，甚至可能導致協商失敗無法整合，最終致使土地無法產生合作開發 與更新。 Cohen（1991）定義拿翹行為是指由於開發者為了達到規模經濟而需要取得 特定之土地，因此該土地的取得對於開發者而言是很有價值的，當地主得知開 發計畫時，了解其土地對於開發者的重要性，便可對開發者要求更高的價格。 Eckart （1985）即以賽局模擬整合多數地主土地時的問題。該研究提出二點結 果：一、地主聯合協商所提出的價格較個別協商要低，而在地主聯合情況下開 發者之出價較易被地主接受。此現象是由於地主聯合議價較能將高索價地主產 生的風險內部化，因為出價過高將可能使得計畫承擔無法開發的風險，使全體 地主效用降低。二、個別協商之地主，隨著土地面積越小索價較高。反之大地 主承擔計畫之風險性較大，導致大地主之索價能力較低。因此，當地主人數越 多，個別地主持分越低，如未能聯合地主，將造成開發者購買總價越高。地主 15.
(23) 土地面積越小索價越高的情形即稱小地主之拿翹行為。 歸納 Miceli and Sirmans(2007)研究中也指出相同觀點，地主堅持、拿翹情 況在許多地方造成問題，經常發生的情況是地主提出的價格高過開發商評估整 合可獲得的機會成本，而任何單一賣方不願整合，不僅會提高整體項目的成 本，還會波及其他賣方；Shoup（2008）亦指出在土地整合的過程中，由於掌握 著關鍵土地的所有權人會試圖抬高價碼，且越晚同意整合的所有權人往往能夠 爭取到更大的利益，因此容易形成地主索價過高的拿翹問題。以上論述的這種 投機行為，乃地主利用其獨佔優勢在契約協商時不合作所帶來的風險，因此投 機與拿翹行為便會使得合作產生不信任與猜疑，會讓協商成本大幅增加，使土 地整合推動更為困難。Miceli and Sirmans(2007)研究提及，土地合併到了最後階 段，除非賣方屈服於開發商的壟斷將土地賣出，否則對雙方來說並沒有任何利 益，然而最常見的結果是整合失敗。 除了拿翹行為外，另一個面向問題是因為產權複雜而產生的協商成本過高， 甚至可能無法形成協商結果。本質上，隨著共有人數提高，要形成一致性的利益 目標或是意見就越難達成，因此協商容易形成多數人的非凸性問題（ nonconvexity problem，林森田，2005） ，這也成為土地共有協商下的亞羅悖論（Arrow's impossibility theorem, arrow, 1950）。也有其他文獻指出，過於細碎的共有產權可 能導致反共有財的悲劇（the tragedy of the anticommons），因為每一位共有人都 有權利反對開發與協商，因此導致開發者需花費更多成本進行土地產權整合 （Heller，1998）。 五、開發者角色 在土地整合過程中，無論是採取協議合建或是購地自建等開發方式，開發者 對於市場土地的購買與整合將會發揮關鍵作用，並且這樣的行為也會因為市場對 於未來的預期與競爭者數量而有所改變。一般而言，開發者數量的提昇會導致市. 16.
(24) 場競爭程度提高，最後影響交易地價的提升，這樣的作用力來自於開發這對於未 來市場的景氣預期，當開發者對於未來商品市場抱持樂觀態度，就會傾向進入市 場並且擴大生產規模，以不動市場而言，當對於未來的住宅市場樂觀，建商也會 傾向先行進入土地市場進行購地整併行為，英國土地市場的研究及指出上述狀況， Ball (1994)、Smyth (1985) 與 Hillebrandt et al. (1995)皆共同指出當廠商對於未來 不動產市場產生樂觀預期時，便會有較高程度的競爭與購地行為，最終導致交易 地價的提升，此現象最後由 Gillen and Fisher (2002)對地價組成成分分析研究中 再一次證實，建商、購地競爭者的數量確實會對於地價提升產生影響。. 第三節 交易成本理論基礎 Coase（1960）理論對於交易成本概念指出，交易成本為零時，市場交易不 預期由任何制度或組織運作，處於完全資訊、技能狀態下，對可以將所有潛在 利益實現。以上論述之意涵在於，市場的交易成本並不是零，為了進行市場交 易，必須進行議價等談判、簽訂合同、進行檢查…等等，以確保合約之履行； 換句話說，雖然市場的交易成本為零是 Coase 的假設，但不是對市場運作的假 設，此間隱含著只要有交易行為產生，必定存在交易成本，而交易包含一切實 質物品或非實質勞務之間的交換，交易價值在於不同對象對產品之需求產生的 認定。 事實上交易成本存在，因此財產權分配、資源配置與交易行為便不會自動 形成最有效率的結果，若市場失靈情況發生時，在交易成本過高導致權利無法 重整或協商無法進行時，政府可以放任市場經濟到甚麼程度?此問題的癥結在於 如何定義「市場失靈」的問題，在 Miceli and Sirmans（2007）研究中也提及， 都市更新的過程中地主堅持、拿翹問題常使得市場失靈，大大影響了交易成 本。從以上論述中，所談的更新問題應用於本研究範疇中，乃在於實際更新地 17.
(25) 區內未有任何更新單元或ㄧ般建案量體時，應可以推斷此地區更新動能處於窘 迫的狀態，此時該歸因於「政府失靈」或「市場失靈」?從歸納王文宇(1996)研 究，發現難以解釋的經濟現象時，不應即推論是市場失靈，因為其可能也還是 考量交易成本後最有效率的情況，此背後可能是由於不當的法令規章所造成的 正常市場反應，由於市場是一個不斷互動交易的場域，故以法令規章等制度來 決定其交易內容與規模的大小，本質上要將市場與政策兩分是不可能的。以上 論述，作者隱含著不相信有所謂的市場失靈，認為所有市場失靈都只是因為 「政府法令規章的失靈」所造成的必然結果，所謂市場失靈的情況其實根本不 是失靈，而是市場反應法令運作下的必然結果，所以當「疑似市場失靈」的狀 況發生時，應先從替代制度檢視成本效益的比較分析，不必認為政府應利用租 稅或管制的手段強力介入改變市場。 邊泰明（2003）研究中批評上述論點，認為交易成本太高會使得權利調整 與整合失敗，並不是不可能的事情，當交易成本高到足以影響協議形成時，此 狀態下資源是否仍有效利用，可視財產權如何分配來決定；惟在交易成本低時 應盡量透過市場交易，達成最有效率的資源配置。雖然在交易成本等於零的情 況下，私人的決策透過自願協商（voluntary bargaining）可以解決市場失靈，但 在證實交易成本不可能為零的邏輯下，交易是在利益超過成本時才會發生，提 高交易成本阻礙交易進行時，這個時候必須要借助政府的力量；換言之，Coase 主張有效率情況，前提是必須建立在契約自由、過失侵權責任以及對所有權的 絕對尊重，這三個要素可以正常履行的情況下發揮效力。雖然以市場失靈之名 使得政府干預這件事好像突然師出有名，但其實不是非常充分的條件，因為即 使政府的確出手干預了市場運作，政府組織本身也會因為資訊缺乏、不當誘 因、獨占扭曲和內部性失靈而四處受制，對市場造成的可能只有傷害也達不到 理想的效果，這種失敗背後付出的成本可能更為龐大，藉由政策的手段進行干 預的後果，不僅無法保證可以獲得最佳效率，而其目的也已經與經濟效率毫無. 18.
(26) 關係了。 歸納楊棻糸（2000）與邊泰明（2003）的研究指出，交易成本包含有搜尋 交易對象成本、告知交易條件成本、協商或談判成本、監督與執行成本。而林 怡妏(2006)研究中更進一步整理，這之中由於資訊不完全狀況下，使得交易雙 方均處於有限理性，再函上環境中充斥不確定訊息，因此交易成本亦可比喻為 蒐集資訊或降低環境不確定性所付出的成本。在之後相關研究陸續將交易成本 揉合時間概念，以交易過程再切割為發生前與發生後，分析產生之交易成本的 不同，即交易前包含資訊蒐集成本、談判成本與契約簽訂成本；交易後成本包 括營運成本、討價還價成本、監督成本與突發事件成本。 土地整合與開發是連續的過程，若以協商為基準點，可以分為協商前的準 備、協商中包括契約的訂定，協商後包括監督在內的開發行為，相對的交易成 本對開發者而言也可以分為協商前成本、協商中成本與協商後成本（邊泰明， 2003）。開發者與政府部門各項交易成本如下所示： 1.協商前成本 協商前成本包括市場評估成本規劃成本，市場評估成本為評估是否進入土 地開發市場中的成本，也就是開發者在購地以前所有土地開發的成本；規劃成 本是指土地開發計劃書圖製作、規劃、顧問諮詢等範圍。 2.協商中成本 協商中成本包括時間成本與協商成本，時間成本和協商期間長短有關，協 商期越長，對開發者的時間成本就越大；決策成本是在簽訂契約書之前必須明 定責任義務事項等的成本。 3.協商後成本 協商後成本為執行成本，以確定契約訂定後到責任義務善盡前所有的成 19.
(27) 本，以確保契約的付諸實行。 Colwell 及 Munneke（1999）實證針對基地區塊大小（parcel-size）與其總 價間之關係，發現當土地被細分時，在均衡上，都市周圍土地細分區塊之購買 者需支付相當比例的細分前素地之成本，加上每塊基地區塊的細分成本。細分 成本包括設置街道、人行道、瓦斯、水、下水道、電力及電信服務之成本。假 設一區塊細分為大小相等的四個小區塊，不考慮交易成本情況下，則每一細分 區塊之價值應等於原區塊之四分之一，當考量交易成本時，總價函數（the total price function）將會坐落於比例價格線之上方（端點除外），結果該土地價格會 呈現凹入性（concave），類似的分析亦可見於 Colwell 及 Sirmans（1978）。 但實證結果顯示，住宅使用形態之基地大小與價格之關係上，同時存在凹入性 及理論上應存在於土地合併使用型態之凸出性（convex）。惟 Lin 及 Evans （2000）指出土地價格與基地規模大小間之關係，只有極少數研究指出二者之 關係為凸出性，其餘皆為凹入性，並且以台灣台北之市地重劃區基地為實證資 料，顯示二者之關係為凸出性，主要原因為小基地規模之關係，而大部分文獻 研究結果為凹入性之主要原因在於其以美國資料為主，其土地規模通常皆相當 大，而像台灣基地本身就小，而且關於公共設施數量已資本化進入基地之價格 內，那種大面積土地未來仍需細分提供公共設施。 實際上交易成本容易受到土地個別屬性影響，當一筆土地坵形較為零碎， 則代表是必須要整合協商其他土地已進行整體開發，無形之中及增加了額外的 整合成本；若一筆土地的共有人數較多，也會造成整合協商困難；此外，交易 者間的資訊不對稱也會容易形成不信任，增加協商的成本。在本研究的區段徵 收環境下，被徵收人對於土地未來增值與轉用的價值認知各不相同，這就與有 購買與協商意願的開發者具有差距。準此，在面對高低不同交易成本的土地整 合對象，開發者為了減少開發風險與協商成本，會有誘因先從交易成本低的土 地優先進行整合，目前臺灣實的證研究亦顯示開發者為了避免可能產生的不效 20.
(28) 率、協商風險並降低相關成本，通常傾向購買面積較大且產權清楚、易於整合 的土地（林子欽、許明芳，2003）。以此而言，在共有條件不均等的情況下， 共有程度衍伸的交易成本對於交易價格的影響是目前值得研究的方向，本研究 後半部也會延續此點進行分析。 最後，資訊面所形成的交易成本也會影響交易價格，因為高度資訊不對稱、 充斥不確定性的市場環境會導致交易成本、風險提升，唯有當交易市場的資訊清 楚明確，才可以促進效益效率提升，此即訊息經濟學派觀點。最早訊息經濟理論 所關注為市場上存在資訊不對稱現象，而此種現象將導致交易不效率，Akerlof （1970）即提出二手車市場問題，因賣方擁有較多資訊，導致買方容易蒙受損失， 逐漸將使市場可達交易筆數減少（Milgrom and Stokey, 1982），另一方面，買家 因資訊不足，因此交易時買家傾向以較低價格購入，最終導致二手車交易市場的 劣幣驅逐良幣現象，品質較差的二手車成為市場主要商品。 資訊不對稱使市場無法出現 Pareto 交易效率的問題，於訊息經濟領域已有許 多解決觀點，在市場交易成本不變下，其中自我選擇機制（self-selection）下的訊 號（signaling）行為與訊息揭露皆屬之，此種觀點可見 Spence（1974）所說明的 勞動求職問題，當中即闡明雇主對勞工所擁有的條件與資訊不足，但可從勞工所 有的學歷分類所需要的僱用人員，此即為市場資訊不對稱下使訊息優勢方揭露訊 息一例，由此概念，可引入其他訊息不對稱市場環境，使交易效率增加，包含銀 行、保險、股票市場等（Stiglitz, 2000）。 在區段徵收領域的訊息揭露，目前以政府公布的資訊佔有最主要影響地位， 由於區段徵收屬政府發起的公權力行政行為，民間單位一般無法接觸內部訊息， 因此每次的徵收公告即構成重要揭露事項的效果，以翁靖家（2017）對區段徵收 土地年報酬率研究為例，其便指出徵收過程中，細步計畫通過或發佈能造成階段 之間徵收範圍內外年報酬率差異上漲百分比達到最大，這也代表因為市場資訊的 提升降低了開發風險，因此土地價格與長期報酬率隨即上升。這也與研究動機呼 21.
(29) 應，亦即徵收期間的市場面資訊對交易價格可能產生影響的假設，在本研究後段 將延續這項假設並研究之。. 22.
(30) 第三章 研究案例背景 本章將摘要性介紹並說明央北區段徵收計畫內容與徵收時程，本案例地區原 為新北市新店區都市計畫下之細部計畫變更，為配合未來捷運路網發展，並平衡 地區人口壓力，預為進行的發展型區段徵收計畫，其內容簡介如下。 一、區段徵收地區特色 新北市新店區緊鄰北市文山區，早期住戶多為公教人員，住戶素質良好，地 理環境依山傍水，居住環境舒適，平均房價始終為新北市最高的地區。本研究案 例地區新店十四張重劃區屬於區段徵收，總面積約達 80 公頃，位新店溪畔，面 積廣大，是新店市區最後的大型完整可開發區，未來將規劃小學國中進駐、並有 中央歷史公園綠地，以及安坑捷運輕軌站與捷運環狀線的捷運出口。本區域具有 交通便利的優勢，無論使用公路運輸與大眾運輸都有便捷路網可供選擇；鄰近學 區並有綠地條件也是構成不動產開發的理想環境，未來更搭配捷運環狀線十四張 站，將具有更高的開發潛力，但由於周邊原先多為農地景觀，所以縣政府依照 TOD(Transit-Oriented Development)大眾運輸導向發展之規劃，重劃央北十四張農 地，此計畫也吸引多家建商搶入卡位買地。 二、區段徵收計畫緣由 本計畫區位於本市新店區內新店溪東側，毗鄰未來捷逐環狀線 Y7 站，周邊 地區都市發展程度高，人口調密但公共設施服務水準不足。為了紓解新店地區都 市發展飽和壓力，縫合本地區土地與周邊地區都市空間發展，將開發本計畫區為 一低密度優質住宅新社區，提供過足之公設用地，俾提升當地環境品質，並以大 眾運輸導向發展模式（TOD），提供周邊地區必要之公共設施及發展腹地，以因 應隨捷運車站開發進駐之人流車潮。另一方面，為因應都會地區高房價問題，本 地區的區段徵收計畫也已明定整體開發區需配合社會住宅政策提供用地，俾保障 青年朋友與經濟弱勢族群在都會地區之居住權利。經過新北市政府的相關評估， 23.
(31) 由於新店地區人口密集且房價相對較高，社會住宅需求殷切，而本案區位條件優 良，是以本計畫地區作為新店市區整體開發區並提供社會住宅用地之推動首例， 將於區內提供一定比例面積土地興建「只租不售」之社會住宅，配合新北市住宅 政策規劃運用，俾使青年朋友及經濟弱勢族群共享優質居住環境。 三、區段徵收前狀態 整體而言，本計畫區內目前主要以農業使用為主，果樹、菜園、雜木林等各 自零星分布於區內，並有為數不多之磚造房屋散布其中，出入道路多為既成巷道， 其中 4 公尺不等寬之民生路貫穿全區，為和平社區主要聯外通路，沿中央路則 有零星商業使用。徵收範圍地區與徵收前使用現況如下圖 5。. 圖 5 區段徵收區域與現況使用 資料來源：中央新村北側附近地區區段徵收計劃書. 24.
(32) 四、徵收計畫內容概要 細部計畫範圍係依原主要計畫「變更新店都市計畫（配合台北都會區環河快 速道路台北縣側建設計畫）案」中：「變更十四張地區之部分農業區為住宅區、 學校（文小）、鄰里公園兼兒童遊樂場及道路用地」部分，面積共計 39.7965 公 頃，如圖 6 所示。 計畫區原屬新店溪東側之農業區於民國 88 年 6 月發布實施之「變更新店都 市計畫（配合台北都會區環河快速道路台北縣側建設計畫）案」中為配合環河快 速道 路用地及相關經費取得，變更為住宅區、學校、鄰里公園兼兒童遊樂場及 道路用地，開發方式採區段徵收辦理，依其附帶條件規定：「應另行擬訂細部計 畫（含提供適當比例之公共設施用地與擬具體公平合理之事業及財務計畫）」。 另依據民國 98 年 9 月 14 日「研商新店十四張、環狀線 Y7 車站暨中央新村 北側細部計劃之整體規劃案」會議決議指出，考量環狀線 Y7 車站擬於民國 104 年開 始營運之需，倘周邊細部計畫無法配合開發時程，將造成周遭地區公共設 施用地開發無法配合之情形，考量計畫之關聯性、互補性及銜接性，故優先辦理 本中央新村北側地區及十四張農業區細部計畫擬定與開發作業。 另為增加辦理區段徵收之公益性，對於區段徵收後政府取得之土地，採更多 元、更具公益性之方式予以處理運用。經評估結果，擬於區內提供一定比例面積 土地供興建社會住宅，配合本市住宅政策規劃運用，冀望達成「實現土地正義， 落實居住正義」、「強化公益價值、照顧弱勢族群」、「確立具體政策，形塑幸 福城市」等公益性目標。徵收計畫完成後，預擬於捷運環狀線 Y7 車站 500 公尺 範圍內約 1.5 公頃（約占開發區面積 3.77%）住宅區土地，依據土地徵收條例第 44 條第 1 項第 4 款規定，專案讓售予需地機關以「只租不售」模式興建社會住 宅。. 25.
(33) 圖 6. 新店央北區段徵收區細部計畫圖. 資料來源：新店中央新村北側區段徵收開發案計畫書 五、區段徵收期程 圖 7 為新店央北區段徵收區作業流程與進度圖，可以看出整體作業流程是 從公聽會到第二次抵價地分配完成為大致的起迄點，實際進行分配則如新店央北 區段徵收區抵價地分配作業流程圖。由圖 7 可看出，在事業計畫公聽會與區段 徵收公聽會間隔約 10 個月的時間，當中同時處理協議價購與地價查估，這已經 對市場面釋出徵收的確定訊息，惟此階段仍存有較大風險。而自公聽會後，又約 有四個月的期間進行公告前的準備，由於公聽會具有法效力，因此在公聽會後的 市場面風險降低，也有誘因促使更多交易者進入市場，直至 103 年 8 月 27 日正 式公告徵收且禁止移轉後，市場面風險訊息正式結束。徵收期程內容令整理於表 2。. 26.
(34) 召開事業計畫公聽會 召開時間；第一場 102 年 6 月 28 日 第二場 102 年 8 月 23 日. 土地改良物查估作業 辦理時間；102 年 7 月-12 月. 協議價購會議 召開時間；103 年 4 月 8-15 日及 29 日. 區段徵收公聽會 召開時間；103 年 4 月 29 日. 區段徵收計畫書報請核准 核准時間；103 年 7 月 17 日. 區段徵收公告作業 公告時間；103 年 7 月 28 日至 8 月 27 日. 申領抵價地作業 申領時間；103 年 7 月 28 日至 8 月 27 日. 發給抵價地案件審議及通 知補正. 土地及土地改良物補償異 議申請及處理. 補償費發價作業 發價時間；103 年 9 月 1 日至 9 月 15 日. 辦理產權移轉或變更登記 逾期補正者，依原徵 收公告地價辦理補償. 區段徵收後地價查估. 抵價地抽籤分配作業 預計時間；104 年 7 月. 抵價地分配結果公告 第二次抵償地分配結果公告. 建物自動拆遷期限 截止時間；103 年 11 月 30 日. 工程施工 103 年 12 月至 106 年 2 月. 工程驗收 106 年 8 月 24 日完成. 區段徵收後地籍整理 土地點交 106 年 6 月 5-6 日. 27.
(35) 圖 7. 新店央北區段徵收區作業流程與進度圖. 資料來源：新店中央新村北側區段徵收開發案計畫書 表 2. 新店央北區段徵收區作業期程表 工作內容. 預定時間. 央北細部計畫公布實施. 101 年 10 月 26 日. 央北地區土地所有權人參加區徵調查表. 102 年 4 月 26 日. 召開第 1 次區段徵收公聽會. 102 年 6 月 28 日. 地上物現場查估作業. 102 年 7~12 月. 召開第 2 次區段徵收公聽會. 102 年 8 月 23 日. 召開協議價購會議及區徵收公聽會(共. 103 年 4 月 8~29 日. 13 場協議價購會議及兩場區徵公聽會) 辦理區段徵收公告 (申請領回抵價地). 103 年 7 月 28 日. 徵收補償費發放. 103 年 9 月 1 日. 建物自動搬遷期限. 103 年 11 月 30 日. 工程施工. 103 年 9 月. 安置戶及合併配地說明會. 104 年 5 月 29 日. 抵價地抽籤分配說明會及土地分配. 104 年 8 月. 工程完工與土地點交. 105 年 8-12 月. 資料來源：本研究整理 1. 28.
(36) 抵價地分配作業說明會 104 年 7 月 16 日. 分配戶權利價值未達全區最小分配 面積所需權利價值且未於規定期間 內完成合併者，依規定按其原徵收 補償地價發給現金補償。. 受理合併分配申請 104 年 7 月 16 日至 104 年 8 月 17 日. 抽籤作業 （順序籤及土地分配籤） 第一次分配時，分配戶依其土地分 配籤順序辦理分配，其權利價值來 達剩餘區塊所需最小分配或依規定 分配後仍有剩餘權利價值未能分配. 辦理土地分配作業. 公告土地分配結果. 者，得再申請合併。由本府辦理第 二次分配，無法合併或合併後仍無 法分配土地者，依規定按原徵收補 償地價發給現金補償。. 通知繳納或發給差額地價. 囑託辦理土地登記. 土地點交. 圖 8. 新店央北區段徵收區抵價地分配作業流程圖. 資料來源：新北市新店中央新村北側附近地區區段徵收案抵價地抽籤暨 配地作業說明書 在 103 年 7 月禁轉後，此區域之土地整合及交易已告一段落，土地所有權人 為 706 人，能參與抽籤配地的最小面積依規定為 75.6 坪如圖 9，如果持有面積 低於此限，可選擇跟其他未達 75.6 坪之所有權人合併抽籤配地或是領取徵收補 償費，是故能參與抽籤配地的有 236 人，其餘 470 位所有權人依規定合併或領取 29.
(37) 徵收補償費。 最後 236 人合併為 51 隻籤，經過兩次抵價地分配作業後，最終結果如圖 10 與圖 12。從圖可以看出，在第一次分配抵價地時，大部分地主已經整合協商完 成，第一次與第二次抵價地分配僅差異在兩個未分配單元的分配，並且大部分可 做住宅開發土地皆有分配，顯示有足夠數量開發者代表的地主參與抵價地分配作 業。. 圖 9. 新店央北區段徵收區最小開發規模示意圖. 資料來源：「變更新店中央新村北側附近地區（配合台北都會區環河快速道路台 北縣側建設計畫）細部計畫（配合區段徵收開發）案」土地使用分 區管制要點. 30.
(38) 圖 10. 新店央北區段徵收區抵價地第一次分配結果圖. 資料來源：新北市新店中央新村北側附近地區區段徵收案抵價地分配結果公告. 圖 12. 新店央北區段徵收區抵價地第二次分配結果圖. 資料來源：新北市新店中央新村北側附近地區區段徵收案抵價地分配結果公告 31.
(39) 圖 11. 新店央北區段徵收區月平均成交價與大事的關係圖. 資料來源：本研究整理 圖 11 為新店央北區段徵收區月平均成交價與大事的關係圖，在紅色字體部 份代表有影響月平均成交價的大事發生。自 101 年 10 月汪北細部計畫公布開始， 交易價格便開始提升，自 102 年 4 月所有權人參加區段徵收調查後產生另外一波 漲價，並且在第一場事業計畫公聽會至禁止移轉處分為止，又持續上漲約 10 萬 元每坪的漲幅，顯示市場資訊與參與者對交易價格推波助瀾的效果。 綜整前述說明，徵收計畫自從都市計畫細部計畫公布開始，即成為本次研究 案例地區的開發期程之始，並且也從細部計畫發布開始，民間投資者便開始持續 關注本案例地區的土地權屬狀態，並從初期的緩慢式整合，到中後期的積極大力 整合，無不反映出市場訊息面的影響力，另外市場的開發者參與也構成了整合速 度提升的重要關鍵。但是市場當中土地整合的難易程度所反映的交易成本到底對 於土地價格交易產生何種影響，到目前階段為止無法有完整的結論，因此留待後 續章節分析解答。. 32.
(40) 第四章. 研究設計. 第一節 研究假說與研究設計 本研究的假說設計參考先前文獻回顧結果，重心放在交易成本與資訊揭露對 土地交易價格的影響，其假設說明如下： 一、共有人數愈多，使交易成本提高，促使建商收購價格較低 在進行區段徵收時，當土地擁有的人數越少時，代表徵收越容易。當土地的 共有人數愈多時，因為需要與各個地主進行交易的協商，故會使得交易成本越來 越高，此時建商收購意願普遍不高，但若有建商願意在此階段進行收購，其收購 價格會較一般市場價格更低。 二、基於風險因素，建商傾向在愈接近公告期間以較高價格購入 在進行區段徵收時，由於部分資訊需依開發不同階段而公開，所以大部分的 建商，不願意在區段徵收前半段資訊未公開時進入市場，因仍有可能遭遇到不可 預期的風險因素，故大部分建商仍基於風險價格因素，傾向在愈接近公告期間以 較高價格購入，此時會期望以較低的利潤購買較多的土地以賺取較大的盈收。 三. 因建商數量反映土地競價強度，因此建商數愈多將促使地價上升 在進行區段徵收時，因為徵收程序剛開始時，市場資訊面訊息來源不足，建 商參與的意願較低，因此數量較少，也進而導致土地競價強度並不高，在缺乏競 爭的情形，地價往往停滯不升，而在公告期間後，因此建商數愈多，競爭強度越 來越高，本研究預期這也會導致地價上升。 本研究因為研究重點是土地交易價格變動，因此應變數為土地的交易價格， 交易價格的選取可以分為交易總價與交易單價，可以反映整筆土地交易總體與平. 33.
(41) 均效果。模型選用最小平方法（OLS）為實證方法，由於本研究的總樣本數為區 段徵收範圍內的總土地交易筆數共計 216 筆，已經符合大樣本定理所需要的樣本 數，應變數的分配會處於漸進常態分配，因此選用 OLS 所產生的估計誤差是其 他量化模型中較小的估計方法（林惠玲、陳正倉，2010）。 研究的理論變數為是否共有與距離徵收公告的期間。是否共有代表該筆土地 交易時期是否存在共有人數，當該筆土地為共有型態持有時，則樣本資料的變數 欄位為 1，其他形況為 0。設計成為虛擬的 0/1 變數主要原因為資料取樣的限制， 由於內政部實價登錄網站所能查閱到的資料並沒有揭露到詳細實際的門牌位置， 僅顯示去識別化後的門牌區段位置，在辨識上無法與本研究原先所取得的地號資 料進行比對，因此僅能以虛擬變數進行分析。另一項理論變數為距離徵收公告的 期間，在樣本處理上，我們將季的因素標準化為正整數，數字越大則越接近徵收 公告期間，這樣表示方法的優點是可以在實證階段較容易觀察交易季別因素對土 地價格的影響。 本研究其他的控制變數包含面積、建商數量與房價指數變動比。由於土地交 易總價大量受到交易面積的影響，因此控制面積為必要的研究設計；此外，土地 的交易單價則顯示土地的平均受影響程度，而大面土地對於未來整合開發有較低 的交易成本， 因此開發者也可能會有較高傾向以較高的溢價購買大面積土地， 因此控制土地面積對土地交易單價也會具有修正誤差的作用。建商數量代表整個 土地市場的潛在買家，由於土地交易市場的總需求由地主與開發者及其他中介人 員構成，因此控制開發者對於交易價格的影響也是研究設計所必要，本研究將以 各筆土地交易該季內的統計建商數量為變數設計來源。最後是該區域的房價指數 變動比例，由於土地是不動產最後商品的重要投入要素，因此商品市場的興衰也 會正向影響到土地市場的價格變動趨勢，本研究所選定的央北徵收區域中，大部 分地主、開發者所選擇補償的方式為抵價地，而該抵價地所座落的區位分配依前 節圖 3-5、3-6 可知，絕大部分皆為可開發住宅使用的土地，因此關注住宅市場的 34.
(42) 發展對於領取抵價地的開發者而言至關重要，基於此，本研究將使用信義房屋定 期公布的房價指數作為計算基礎，其變數設計方式為本期房價指數減去前期房價 指數再除上前期房價指數，如此所設計的房價指數變動比例則可以反映出當前市 場環境房價的變動程度，該比例大於 1 則表示市場前景看漲，該比例等於 1 代表 未來市場成長持平，小於 1 代表目前市場有衰退趨勢。 綜上所說明的研究設計模型內容，以下列出後續階段使用的實證模型： P = 𝛼 + 𝛽1 𝑠ℎ𝑎𝑟𝑒 + 𝛽2 𝑄𝑢𝑎𝑟𝑡𝑒𝑟 + 𝛽3 𝐴𝑟𝑒𝑎 + 𝛽4 𝐷𝑒𝑣𝑒𝑙𝑜𝑝𝑒𝑟 + 𝛽5 ∆𝐼𝑛𝑑𝑒𝑥 + 𝜀 ∆𝐼𝑛𝑑𝑒𝑥 =. 𝐼𝑛𝑑𝑒𝑥𝑡 − 𝐼𝑛𝑑𝑒𝑥𝑡−1 𝐼𝑛𝑑𝑒𝑥𝑡−1. 本研究所使用的實證模型代號及說明列於下表 3。 表 3. 研究變數內容表 變數代號. 變數名稱. 變數內容. 𝛼. 截距項. 𝑃. 土地交易價格. 單筆土地的交易價格，並依模型設 定可為總價或單價模型. 𝑠ℎ𝑎𝑟𝑒. 是否共有. 該筆土地為共有型態持有時，則樣 本資料的變數欄位為 1，其他形況 為0. 𝑄𝑢𝑎𝑟𝑡𝑒𝑟. 季. 標準化為正整數的季數值，數字越 大則越接近徵收公告期間. Area. 面積. Developer. 開發者. 該筆土地交易時的徵收區範圍內 建商總數. ∆𝐼𝑛𝑑𝑒𝑥. 房價指數 變動比. 本期房價指數減去前期房價指數 再除上前期房價指數. 𝜀. 誤差項. 模型截距. 該筆土地總面積(m2). 模型的殘差集合. 35.
(43) 第二節 央北區段徵收地主訪談計畫內容、訪談對象及題目設計 一、訪談對象 本研究以「新店中央新村北側區段徵收開發案」中土地產權數量最高的權利 關係人（地主）為主要的研究對象。 二、調查計劃 訪談計畫是分兩階段進行，第一階段是在研擬訪談題目後，先找尋一至二名 權利關係人（地主）試行訪談修改題目以確定訪談題目；第二階段是先行篩選合 適對象後，與指導教授討論後定案，以更進一步了解權利關係人（地主）對「新 店中央新村北側區段徵收開發案」的看法，已於在 108 年 4 月初完成訪談。 三、題目設計 本研究擬針對權利關係人（地主）與建商進行配對訪談，題目設計如下： （一）請問您知道取得區段徵收實施相關資訊的管道有哪些？您常採用的管道為 何？這些資訊對於您做土地買賣的決策有幫助嗎？請說明您的看法。 （二）請問您會參與區段徵收的原因有哪些？主要原因為何？請說明您的看法。 （三）請問您認為參與區段徵收的好處有哪些？缺點有哪些？是利大於弊？還是 弊大於利？請說明您的看法。 （四）請問您參與區段徵收時對於土地買賣時機是如何把握？進場時機跟出場時 機的考量重點會是相同嗎？請說明您的看法。 （五）交易成本的種類。協商前成本包括市場評估成本規劃成本，協商中成本包 括時間成本與協商成本，協商後成本為執行成本。請問您就您參與區段徵 收時對於土地買賣的部份，就您的角度而言，交易成本重要性的排序為何？ 原因呢？請說明您的看法。. 36.
(44) （六）一般而言，影響交易成本的重要因素是參與土地買賣交易協商的人數，請 問您會如何進行交易協商？又如何選擇合適的交易協商對象呢？請說明您 的看法。 （七）以本個案為對象，請問您認為區段徵收實施後對於土地交易價格變動的影 響程度為何？實施時程對土地交易價格變動有影響嗎？請說明您的看法。 （八）以本個案為對象，請問您認為區段徵收在實施上有哪些問題？要如何改善？ 請說明您的看法。. 37.
(45) 第五章 區段徵收土地整合與交易價格變動之分析 第一節 土地交易價格與面積 央北區段徵收區的土地移轉活動自 101 年 10 月 25 日細部計畫實施開始， 便產生額外的土地移轉行為，以下圖 12 來做說明便可看出，自 101 年 10 月的 交易統計便顯示交易面積開始微幅上升，隨後因協商與等待市場面訊息而減少 交易面積，而在 102 年 4 月底所有權人參加完區段徵收調查表後，產生第一波 交易面積的高峰，並且隨著 8 月底第二次場事業計畫公聽會完畢後又來到第二 波交易高峰，並逐漸放緩至禁轉。. 圖 12. 新店央北區段徵收區總成交面積與時間的關係圖. 另外從交易面積與交易單價來觀察，從下圖 13 可以觀察出，交易面積較大， 平均單價也較高的情況，這也反映了大面積土地對於開發利潤有較重要幫助的效 果，其中 50-100 平的平均單價反而較 100-200 坪更高，這也反映出在土地交易 市場的單價非線性現象，亦即交易單價與交易面積並非隨著完全正相關成長。土 地總成交金額與面積為高度相關，其交易的波動與趨勢等同交易面積的走勢態樣， 從下圖 14 便可看出，同樣在 101 年 10 月開始因為細部計畫的發布，致使交易 金額開始提升，並且在 102 年 4 月底所有權人參加完區段徵收調查表後，產生第 一波交易金額的高峰，並隨著第二次事業計畫公聽會的第二波高峰結束後逐漸減. 38.
(46) 緩至禁轉為止。. 圖 13. 圖 14. 新店央北區段徵收區成交面積與單價的關係圖. 新店央北區段徵收區總成交金額與時間的關係圖. 以年度來劃分觀察土地交易單價的區位可以從下圖 15 來說明，在民國 101 年的平均價格區位分布中，大部分區段的交易地價分布在 40-45 萬元，較接近徵 收區下緣的區段價格介於 45-50 萬元，右上方少部分土地較格較低，介於 35-40 萬元。但隨著 101 年底的細部計畫與徵收事業訊息的傳遞，整體交易價格因應交 39.
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