第四章 實證與分析
第二節 模型區域次市場侷限性測試
國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
第二節 模型區域次市場侷限性測試
若研究樣本侷限在某一特定範圍內，特徵價格模型具有效率、方便且快速分 析之特性，惟將特徵價格模型應用於大範圍估價，橫跨空間之地域因空間自相關 導致模型無效率、具偏差性等問題產生(Legendre, 1993)。為測驗 CRF 變數於估 價模型中是否仍受到地域範圍之侷限性，本文進行不同估價範圍的命中率測試，
將公寓、華廈及住宅大樓分別以行政區為範圍獨立估價，比較是否以行政區小區 塊估價之結果優於不分行政區而直接以全台北市為範圍之估價命中率結果。
一、 區域次市場侷限性測試
如表 4-2-1 所示，由全域估價結果及分估後合併結果之命中率及絕對誤差平 均值可發現，CRF 修正模型並不受到區域之侷限性，其全域估價之絕對誤差平 均值為 10.08%，對比於以次市場分別預估合併結果之 10.15%，並無太大差異，
又以全域估價之各層次命中率皆與分估後合併之結果相差不多，各層次誤差命中 率之落差值都不超過 1%，表示 CRF 變數成功突破大量估價模型以往大範圍估價 之瓶頸。
表 4-2-1 區域侷限性測驗結果 (三建築類型分估後合併)
全域估價 分估後合併
Hit-rate 命中次數 命中率 命中次數 命中率 1% 1106 8.44% 1125 8.60%
3% 3160 24.10% 3151 24.00%
5% 4870 37.14% 4876 37.20%
10% 8244 62.88% 8093 61.70%
20% 11530 87.94% 11312 86.30%
MAPE 10.08% 10.15%
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
另外，從本節的測驗可發現各建築型態於不同行政區的預估能力結果也反映 不同區域估價特性，大同、萬華區建物複雜老舊，內湖、南港建物型態單純且新 穎，大安、松山、信義、中山、中正價格層次高且類型複雜，不同地區特性導致 模型預估能力產生差異。如表 4-2-2、4-2-3 及 4-2-4 所示，內湖、南港住宅大樓 之預估效果極佳，絕對誤差平均值僅 6.3%及 5.7%，誤差 10%、20%命中率高達 80%及 95%，預估能力相對突出，而其他地區不同建築型態之預估結果，除了公 寓類型相對其他類型而言仍較不穩定外，華廈、住宅大樓之預估結果大致穩定，
絕對誤差平均值皆在 8~12%，10%、20%誤差命中率也在 60~70%、85~95%的高 命中水準。
二、侷限性測試分析說明
不動產區位同時受到許多因素影響，主要可分為鄰里環境及可及性因素 (González et al., 2005; McCluskey et al., 2000)，而要將這些因素量化成為一個或多 個變數而放入特徵價格模型進行分析實為難事，也因此特徵價格模型於大範圍地 區進行大量估價時，會產生控制區位因素無效率而導致估值偏誤之問題(Dubin et al., 1999; Fik et al., 2003)。CRF 修正模型係從空間角度評估不動產價格之模型，
掌握區位價值方式並非傳統以劃分次市場的方式進行控制，而以待測樣本周圍樣 本進行區位價值之衡量，也因此 CRF 模型改善了過去特徵價格模型之缺點。
區域間區位價值的細膩差異或是區域次市場界線發生變動，在過去以行政區 或是以距離特定公共設施距離作為區位變數的方式是無法及時反應的，而在 CRF 的空間概念下，只要影響區域價值的因素發生變動，只要該區域有不動產交易行 為，CRF 變數則可以即時反應區位價值變動，突破以往大量估價模型之限制。