資料說明與處理

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總價及面積部分做處理後取得純粹不動產單價，而不獨立評估車位價格，在此一 述。

(二) 自變數 (1) 面積(坪)

以原始資料「建物移轉總面積(平方公尺)」扣除「車位移轉總面積(平方 公尺)」後乘以 0.3025 取得各樣本「扣除車位後面積(坪)」變數。

(2) 時間變數

本研究時間範圍為 102 年 1 月至 104 年 1 月，故於變數處理時將樣本分 為「102 年上半年」、「102 年下半年」、「103 年上半年」與「103 年下半年」

四個時間段落，以時間虛擬變數進行不動產市場景氣對價格之控制，其中因 104 年 1 月樣本僅 10 筆，故將 104 年 1 月之樣本歸屬於「103 年下半年」。 (3) 屋齡

實價登錄資料並未直接提供成交時不動產之屋齡，本研究透過樣本原始 資料「交易年月」扣除「建築完成年月」後無條件進位取得各樣本交易時屋 齡變數。

(4) 移轉層次

由各樣本原始資料「移轉層次」經過轉換整理後取得。

(5) 總樓層數

由各樣本原始資料「總樓層數」經過轉換整理後取得。

(6) 臨路變數

同一近鄰地區之不動產會因為臨路條件不同而有價格落差，本研究設立 臨路虛擬變數，就實價登錄資料中位於主要道路之交易案給予虛擬變數 1，

反之為 0。

(7) 房間數

由各樣本原始資料「建物現況格局-房」經過轉換整理後取得。

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(8) 建材變數

建材種類多樣，不同等級建材直接影響不動產買賣售價。本文將建材分 為三個等級，即 RB、RC 與 SRC+SC，以建材虛擬變數控制建材對單價之影 響。當中，RB 包含「磚造」與「加強磚造」，RC 包含「鋼筋混凝土造」、「見 其他登記事項」與「見使用執照」，SRC/SC 包含「鋼骨鋼筋混凝土造」與「鋼 骨混凝土造」。

(9) 管理變數

不動產規劃設計影響其預售之銷售狀態，而不動產後續之營運管理則是 不動產價值維持之重要關鍵。故本研究在控制影響價格之變數時，考量不動 產有無管理組織對價格之影響，設立管理組織虛擬變數，有管理組織為 1，

反之為 0。

(10) 條件式殘差擬合變數(CRF)

CRF 變數於本文中做為區位條件之控制變數，其以附近數筆建物特徵相 似之模型內樣本殘差，以距離反比權重推估模型外樣本之殘差值，進行區位 條件之推估。

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四、基本敘述統計

(一) 樣本數量與成交單價概況

特徵價格模型以 OLS 方式計算整體樣本各特徵變數誤差最小的最適值，此 係數可說明該變數對依變數的影響程度。表 3-3-2 為三種建築型態不動產於各行 政區的樣本數量與成交單價概況，整體而言公寓平均成交單價最低而住宅大樓最 高；就數量分布三者數量相差不多，公寓 4114 筆佔整體樣本 31%、華廈樣本 4120 筆約 31%，而住宅大樓類型不動產因中山區成交樣本特別多，導致住宅大樓整體 數量較其他兩者稍高，總樣本 4877 筆約佔 37%。

(二) 交易樣本空間分布

表 3-3-3 與圖 3-3-1 為本文研究樣本之空間敘述統計及空間分布狀況，由空 間分布圖可看出本研究所使用之樣本大多集中，僅部分樣本散落在偏遠的地區。

就樣本密度而言，由表 3-3-3 統計可發現本研究台北市樣本密度為每平方公里有 48 件成交樣本，而各行政區中以中山區的 193 件最高，士林區的 18 件最低，惟 此結果受到地理環境影響，如士林區內許多土地非屬於可建築用地，導致交易樣 本密度相對較低。就行政區樣本數量分布而觀，中山區的成交數量也為最多，其 數量 2646 筆約佔 20%，接續為內湖區與北投區，各別佔 12%與 11%；其他行政 區成交案例數量相仿，當中以大同區數量最少，過濾後樣本僅有 497 筆，約佔 4%。

(三) 交易樣本時間分布

不動產價格除了受到區位的影響外，景氣的好壞更是決定房價高低的關鍵因 素。表 3-3-4 為研究樣本於各行政區之與時間分布，受到環境氣氛之影響，不動 產的交易數量有降低的趨勢，整體而言以 102 年上半年的成交資料最多，以 4023 筆佔整體樣本約 31%；而受到房地合一實價課稅的財政面因素影響，103 年下半 年的成交數量最少，僅佔整體樣本數量 18%。

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表 3-3-3 樣本空間分布敘述統計

行政區 面積（km²） 樣本數量 樣本密度(個/km²)

中正區 7.61 540 70.99

大同區 5.68 497 87.48

中山區 13.68 2646 193.39 松山區 9.29 1035 111.44 大安區 11.36 1048 92.24

萬華區 8.85 690 77.95

信義區 11.21 870 77.63

士林區 62.37 1094 17.54 北投區 56.82 1403 24.69 內湖區 31.58 1518 48.07

南港區 21.84 533 24.40

文山區 31.51 1237 39.26

全臺北市 271.80 13111 48.24 註：樣本數量為三種不動產類型之總和

圖 3-3-1 樣本空間分布狀況

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