研究方法與範圍

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第二節 研究方法與範圍

一、 研究方法

(一) 相關理論與文獻回顧

以特徵價格模型進行大量估價在國外受到廣泛的應用，且各國學者紛紛以不 同角度改良大量估價之技術(Gallimore, Fletcher &Carter, 1996; McCluskey, Deddis, Lamont &Borst, 2000; P. O’Connor, 1982)。本研究先以文獻回顧之方式了解特徵 價格模型在國外應用上之狀況及面臨之問題，並審視國內以特徵價格模型進行大 量估價研究之改進方向；最後，透過蒐集三維空間之區位價值波面相關文獻，了 解國外學者如何以空間之概念改善特徵價格模型對於區位控制的方式，並歸納出 各種改良技術之研究成果，作為本研究模型建立之基礎。

(二) 交互驗證法

本研究以內政部實價登錄之不動產成交資訊作為分析比較之基礎，檢驗條件 式殘差擬合變數能否改善估價模型之估價精度。本研究檢驗方式分為模型預估能 力比較、模型區域次市場侷限性測試、模型穩定性測試及模型空間樣本數量與預 估能力測試，透過不同角度審視條件式殘差擬合變數於大量估價模型中之改良效 果，而各測驗說明如下：

(1) 模型預估能力比較

本研究以相同資料建立空間誤差修正模型與加入條件式殘差擬合 變數之估價模型，而以命中率及絕對誤差平均值評估兩者之模型預估能 力，比較兩種以空間概念修正之模型其預估能力之差異；同時整理過去 國內有關大量估價實證研究成果，探討殘差擬合變數修正模型是否更具 優勢。

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(2) 模型區域次市場侷限性測試

為檢驗條件式殘差擬合變於估價模型中是否仍受到地域範圍之侷 限性，本文進行不同估價範圍的預估能力測試，了解該變數是否成功擺 脫區域次市場的估價框架。

(3) 模型穩定性測試

本文將研究地區所揭露之實價登錄資料以 9：1 之比例隨機區分為 模內樣本(Train data)及模外樣本(Test data)，由模內樣本建立大量估價模 型後，以該模型對模外樣本進行價格預估，重複抽樣 50 次後以命中率 及絕對誤差平均值分析模型之穩定性。

(4) 模型空間樣本數量與預估能力測試

空間變數依靠空間資訊進行不動產區位價值之擬合，空間樣本數越 多則模型系統可選擇的樣本則越多元。本研究為了解空間資訊是否影響 模型之預估能力，故進行模型樣本數量對預估能力之影響分析。

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二、 研究範圍

(一) 時間範圍

內政部實價登錄自 101 年 8 月以來已累積近 3 年之不動產成交資訊，而本文 之估價模型係透過空間之角度提升估價之精準度，故空間樣本分布越多則價格精 準性越高。鑑此，本研究使用內政部累計至 104 年 1 月所有交易資訊做為建立模 型之樣本，確保空間資訊不虞匱乏；惟實價登錄於施行前期因新制度上而產生部 分樣本資訊不全之問題，故本研究擷取民國 102 年 1 月至 104 年 1 月之成交資訊 做為研究時間範圍，強化資料的穩定性並以時間虛擬變數控制不同時間點景氣對 價格之影響。

(二) 空間範圍

由空間角度切入之估價模型需具有一定數量之樣本，因此本研究挑選交易密 度較高且分布均勻的台北市各行政區進行模型之比較。

(三) 建物型態範圍

不動產建物型態多樣，地區間之主力類型也不一。為平衡實務應用與理論測 試，本研究針對台北都會地區主要建築型態作為研究範圍，以公寓、華廈(10 層 樓含以下有電梯)與住宅大樓(11 層含以上有電梯)作為本次研究範圍，其他類型 之不動產則不為本次研究之範疇。

(四) 主要用途範圍

不動產除供住宅使用外，也為商業、工業或其他營運不可或缺之要素。本文 為初探條件式殘差擬合變對模型之影響，故本文先將研究標的鎖定在住宅用中古 屋不動產，預售、或是不為住宅使用之不動產則不再本文之研究範圍。

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