第五章 模型實證分析與結果
第一節 模型實證建立
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l C h engchi U ni ve rs it y 第五章 模型實證分析與結果
本章將以上一章節所找出可量化的因素進行實證分析，並與本研究模型推導 之結果相互比較，藉以觀察出理論與實證是否相互支持或存有差距。本章首先針 對模型建立實證，說明本模型欲選取之變數與特性；再利用研究方法所產生之實 證結果分析可能的原因與影響，其中包含相關係數檢定、RESET 檢定與迴歸分析 等，並比較分析理論推導的預期與實證模型的結果，以驗證本研究的合理性與周 密性。
第一節 模型實證建立
一、 變數選取
依據本研究第二章之文獻回顧與第三章之模型推導，本研究選取各變數 之原因、變數代表之意義以及實證分析之預期皆說明如下：
（一）房屋屬性因素
房屋屬性影響房屋價格之觀念明確建立於 Rosen（1974）提出的
「特徵價格模型」，其言道：房屋價格是由產品的多種屬性如區位、
總坪數、屋齡、樓層別、房間數、衛浴間數及建材等共同組合而成，
無論需求者或供給者皆會依照各種屬性的配合而形成價格，這也是不 動產估價中「特徵價格法」（Hedonic Price）的理論基礎。然而在眾 多屬性中，如總坪數大小與房間數、衛浴間數多寡息息相關，為避免 高度相關影響分析結果，過去研究多以總坪數代替其他空間大小之變 數為主，並成為影響房屋價格的主要因素之一。
房屋屬性雖明顯影響不動產價格之決定，然消費者對於不動產某 種屬性的極端偏好是否影響該類型之不動產在市場上的流動性；過去 大多側重在房屋屬性對於不動產價格之研究，鮮少針對房屋屬性對於 議價空間作探討，故本研究擬利用過去研究常使用到的房屋屬性因素 作分析，如總坪數越大，賣方定價較不易過於高估，市場上需求亦較 坪數小者為高，議價空間可能越小；屋齡越大，市場接受度不高，與 議價空間呈正向關係；樓層別離四樓越遠，議價空間可能越小。
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（二）市場環境因素
房屋價格明顯受到市場環境所影響，這方面的假說在國內已多所 研究，如李春長等人（1997）指出，房屋之賣方訂價高低與銷售機率 之決定，容易受到當時之市場環境所影響；以及許淑媛、張金鶚（2009）
說明，當景氣發生變化時，將使建商改變產品之訂價策略，在在都說 明不動產市場容易受到整體經濟市場環境的不同而有所變化。
然市場環境的指標包羅萬象，本研究乃引據蔡曜如（2003）對經 濟成長率影響房價之研究與林祖嘉(1990)對房租與房價關係之探討 之研究為基礎；並考量經濟成長率因集合各產業的市場變動趨勢，且 貼近一般民眾生活交易的決策直覺，可視為總體市場環境的主要因子；
再者，為了避免其他自變數如表價、總坪數等與房價的高度相關，選 擇與購屋市場具有相對替代性的房租上漲率作為不動產市場環境的 主要因子。然本研究預期，經濟成長率越高，民眾購屋需求越強烈，
議價空間應越小；房屋上漲率越高，租屋市場萎縮而轉向購屋市場，
民眾購屋需求轉趨強烈，與議價空間亦屬負向關係。
（三）持有成本因素
持有成本乃指賣方面對的資金成本與倉儲成本，以不動產市場而 言，因為不動產通常是由向銀行貸款融資之方式取得，賣方在搜尋過 程中也通常以實際每期的利息償額視為持有成本，故在過去研究上通 常以利率作為賣方衡量持有成本大小的指標。
然過去國外研究如 Jud 等人（1995）指出：持有成本越高，賣方 的預期收益降低，進而擴大議價空間；亦有如 Asabere 及 Huffman
（1993）的研究顯示利率對於不動產價格並無顯著影響。故本研究乃 預期利率顯著影響不動產流動性與議價空間的高低，利率越高則流動 性越低，利率越低則流動性越高，呈反向關係。
（四）區位因素
區位在不動產投資的觀點上，是影響房價的重要關鍵因素。國內 對於區位影響房價的研究也不勝枚舉，如張金鶚（1995）即以「市區」、
「市郊」與「郊區」三等級作為區分，肯認區位對房屋價格與交易決 策上具有相當影響力；鄒欣樺等人（2007）亦認為區位優良的不動產，
賣方訂價策略也較大膽且不同。
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然區位不僅影響賣方之訂價策略，亦影響買方心中的可接受價格，
這之間的差距就是可能的議價空間，故區位不應只當作房屋屬性來看 待，更應明確劃分其標準與衡量對價格效果，以觀察流動性在不同區 位間是否具有顯著差異。一般人認為區位優良的地區，乃代表該地區 的需求強烈、價值較高、抗跌性強，因此賣方的議價權利較大，議價 空間縮小，故本研究預期區位優劣與議價空間呈反向關係。
（五）表價因素
表價乃買賣雙方交易前最初接觸的價格，也是形成議價空間的基 礎。表價與議價空間的關係明確界定於 Jud 等人（1995）的研究，其 研究指出：表價越高，經由多次調降表價後，通常伴隨較大的議價空 間；與過去傳統搜尋理論的結果相同，表價過高，使賣方心裡有較大 讓步的意識與預備，因此表價與最後決定的成交價往往有很大的折扣，
進而擴大議價空間。
然本研究更利用模型推導證明出，在合理的市場行為前提下，表 價與議價空間明顯呈現正向關係，表價越高不代表賣方可獲得如表價 般的高利潤，可能伴隨越大的議價空間，亦是本研究實證模型選取的 重要變數，藉以觀察本研究的理論模型推導與實證結果是否相符，以 建立本研究的可信度與合理性。
綜上所述，雖然影響不動產議價空間的因素多不勝數、車載斗量，然為了方 便分析與驗證本研究之理論模型推導為主，再加上資料取得有限的限制因素下，
本研究乃選取五大因素為主要的分析因素，再依序選取適當的變數作計算調整，
以期得到完善且有效的實證結果。故本研究之實證所採取之變數，並呈現出計算 方式與預期效果如下表 5-1 所示：
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上式（14）中：
i：表個別不動產標的，i=1~787
t：季期、t=民國 95 年第 1 季至 97 年第 4 季
SPREAD ：第 i 個不動產的議價空間率 i
AREA ：第 i 個不動產的房屋坪數 i
AGE ：第 i 個不動產的屋齡 i
FLOOR ：第 i 個不動產的樓層別 i
LOGLP ：第 i 個不動產的表價，以取對數為計 i
RENT ：第 t 期的房租上漲率 t
GROWTH ：第 t 期的經濟成長率 t
INT ：第 t 期的利率 t
REGION ：第 i 個不動產的行政區，設定虛擬變數 e ：整體誤差 i
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