第五章 模型實證分析與結果
第一節 結論
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第六章 結論與建議
本章共可分為兩部分，除了將針對本研究之研究成果與研究貢獻提出結論，
本章亦對政策制定政策與後續相關研究提出建議，期能對不動產學界提供一項新 的研究領域與貢獻。
第一節 結論
不動產由於具有異質性、不可移動性與昂貴性，因此與其他資產相比，主要 的差異在於變現之流動性（liquidity）較低，而具有「流動性風險」(liquidity risk)。過去研究大多以「銷售期間」作為衡量不動產市場流動性之指標，然本 研究透過瞭解買賣雙方價格差異之關係，提出以「議價空間」亦可衡量不動產市 場流動性大小，並建立住宅不動產議價空間模型，以提供不動產學術界一項新的 驗證與指標。經文獻回顧、模型推導與實證分析，結論如下－
一、 房屋屬性、市場環境與區位條件顯著影響不動產議價空間與
不動產市場流動性，影響效果經模型推導與實證結果皆符合預期，
並提供買賣雙方作為訂價與議價之參考。
本研究認為不動產議價空間不僅顯示買賣雙方對於價值的認知，也充分反映 出議價空間與市場的連動關係。本研究以搜尋理論的決策法則為基礎，建立住宅 不動產議價空間模型，並藉以觀察模型中各項變數對議價空間的預期效果；最後 以實際市場資料進行實證分析，以驗證模型效果是否符合現實情況。
本研究將整合各類影響因子並區分為「個別因素」、「總體因素」；此外，由 於不動產具有區域市場之特性，本研究也將考量納入「區域因素」，以期觀察不 動產市場流動性是否具有區域間之差異。個別因素中，以房屋坪數與屋齡對議價 空間具有顯著影響，房屋坪數越大，議價空間越小，反應出大坪數的房子相較於 小坪數的房子，市場接受度較高，流動性較佳，造成議價空間較小之情形；屋齡 越大，房屋越老舊，市場流動性較差，買方可議價空間就越大，也符合一般市場 交易行為。在總體因素中，以經濟成長率與房租上漲率分別作為整體經濟市場與 個體不動產市場之環境指標為分析，皆具有顯著影響，影響皆為負向，其中經濟 成長率越高，表示總體經濟景氣越蓬勃，議價空間就越小；而房租上漲率越高，
則容易使租屋者轉向成本較低的購屋市場，促進房地產買賣市場景氣的熱絡，同 樣使得議價空間越小之情形。在區域因素中，利用文獻與住宅價格區分二次市場，
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研究結果發現在高度發展地區，如大安區、中正區、信義區、松山區、中山區、
士林區，市場流動性高，賣方握有較大的議價權力，議價空間也較其他行政區小。
此外，本研究模型推導更進一步分析賣方表價與持有成本對議價空間與市場 流動性之影響，其中表價部分，在模型推導與實證結果皆顯示為正向，亦與過去 文獻的結果一致，表示賣方表價越高，終究迫使賣方給予較大的議價空間促其成 交。而持有成本方面，在模型推導與實證結果亦顯示為正向，實證上乃以利率作 為資料變數進行分析，亦與過去文獻相符，表示當賣方持有成本越高時，賣方較 願意提高議價空間促其成交。
故本研究不僅提出住宅不動產議價空間模型，推導出表價、市場環境與利率 對議價空間的預期效果外，更利用真實市場資料進行實證分析得到驗證，並可提 供買賣雙方進行訂價和議價之決策參考。
二、 議價空間影響因素的效果與傳統搜尋理論相符，驗證議價空
間亦可成為衡量不動產市場流動性風險之指標，避免過去研究僅 以銷售期間作為衡量流動性風險之缺失。
傳統搜尋理論皆以「銷售期間」作為衡量市場流動性之指標，若銷售期間越 長，代表該不動產的流動性越低，因此影響銷售期間長短的因素，亦成為流動性 高低的衡量指標。過去文獻主要認為「賣方訂價」、「房屋屬性」、「市場環境」與
「持有成本」是影響銷售期間的主要因素，亦是影響不動產市場流動性的決定因 素。本研究認為銷售期間和賣方的表價與買方心中的價格密切相關，此兩個價格 即形成「議價空間」，透過銷售期間的影響因素應用在議價空間的分析上，並有 相符的影響效果得到驗證，實對不動產市場流動性提供一項新的研究領域與驗 證。
然本研究認為傳統搜尋理論利用「銷售期間」作為衡量市場流動性高低亦有 所缺失，即不動產市場雖亦有銷售期間，但其銷售期間為零的假設實為不可能。
本研究提出以「議價空間」作為衡量流動性風險之指標，其較銷售期間更有利的 假設在於，議價空間可能為零或極小，亦即表價及成交價，此在現實狀況為可能 之情形，尤其是在景氣蓬勃的賣方市場環境下。
本研究進一步建立住宅不動產議價空間模型，將過去搜尋理論的可能影響因 素放入模型內進行推導，並分析出預期的影響效果，再利用國內不動產市場交易 熱絡且資料龐大的臺北市進行實證分析，顯示模型推導與實證結果皆相符，亦符 合一般市場經濟行為之假設，驗證議價空間亦可成為衡量不動產市場流動性之指
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標，並可避免利用銷售期間分析的研究困境。
綜上所述，不動產市場流動性不應只單獨以銷售期間為衡量，買賣雙方的價 格差異所形成的議價空間亦作為衡量不動產市場流動性之指標。本研究與過去文 獻不同之處在於，本研究不僅透過文獻分析與計量方法建構完善的理論模型外，
且在臺灣不動產市場資訊不透明的環境下，本研究實難得取得不動產市場交易議 價空間之資料進行實證分析，藉以觀察理論推導與現實市場是否相符或存在差異，
並避免過去研究只探討理論或實證其一的缺失，成為本研究特殊的研究貢獻。