議價空間與住宅不動產市場流動性之研究 - 政大學術集成

全文

(1)國立政治大學地政學系. 碩士論文 . 私立中國地政研究所. 議價空間與住宅不動產市場流動性之研究. 治. 政 of the 大 Price Concession Residential. 立. ‧. ‧ 國. 學. Housing Markets . n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i Un. v. 研究生:范清益指導教授:林左裕博士. 中. 華. 民. 國. 九. 十 I . . 九. 年. 六. 月.

(2) 謝. 誌. 在政大的這些日子以來，無論是大學或研究所，日子一天一天地過，卻也加深我對政大的不捨。從高中聯考前開始，我就設定目標為政大，也順利的考取政大地政系與地政研究所，開始與「地政」談了一場近七年的戀愛！撰寫論文的這段期間，林左裕教授不厭其煩得給我很多細心又完整的指導與建議，在課外活動方面，林左裕教授也非常積極得支持與參與，從林教授身上我學到身為一個研究者必須具備的態度與風骨，多少次的 meeting 與多少句的討論都是關鍵且重要的，都會激起一個新穎又實用的想法，我衷心的感謝林左裕教授給我的指導與鼓勵，出社會以後，我絕對不會讓老師失望的！在求學路上還要感謝跟我一起打拚的林左裕家族的成員，有美麗大方的于芳，. 政治大. 我很佩服她能提出很多不同又實在的想法；聰明可愛的小侯，有她在任何事情都. 立. 難不倒她；細心溫柔的曉慈，老師總誇獎她是商學院的畢業模範生；帥氣親切的. ‧ 國. 學. 小雞，他是我們公認林家的開心果與機智王；兩個帥氣又認真的林家學弟－展豪和宗炘，學長可是看到你們成長茁壯，現在可以放心傳承下去了；還有最偉大最. ‧. 有人氣的學長－博翔，他是我們林家的模範、學弟妹的標竿，碩二的日子，我們都是以他為目標學習。他們都是我求學過程中的支柱，沒有他們，這篇論文也不. sit. y. Nat. 會順利完成，特此致上深深的謝意。. io. er. 此外，要感謝在六樓研究室的好友們，陪我一起考取研究所的瑞悶－蘇偉強，是陪我政大地政系七年生涯的生死之交，不論喜怒哀樂我們都會一起分享、一起. n. al. Ch. i Un. v. 成長，是我最重要的好朋友；還有一同關心地政啦啦的老王、泳泳、依芳、妍汎，. engchi. 親切的鴨族成員－俊鈞、竹君、于婷，出社會後才是真正挑戰的開始，希望我們政大地政所的精神不死，一起努力創造美好的未來！最後，要特別感謝父母的養育之恩，特別是媽媽，就算家境不富裕，也不辭辛勞地努力支持我完成學業，使我成為家族中第一個取得碩士學位的子孫，媽媽我愛你！還有伴我兩年碩士生涯的貝阿貝，從考取研究所開始就不離不棄地陪在我身邊，許多幸福與困難都一起渡過，希望我們能有更多的將來，貝阿貝我愛你！當然，更希望這篇論文能對讀者未來的研究有所助益，也希望這篇謝誌能帶給讀者小小的感動，這樣我就不枉此生了！. 馬伕-范清益 99.07.01 謹識於政大地政碩士生研究室 II .

(3) 摘. 要. 不動產由於具有異質性、不可移動性與昂貴性等特性，相較於其他資產而言，最獨特的風險為「流動性風險」(liquidity risk)，也因此其銷售期間比其他標的較長，議價空間也較大。以往探討不動產流動性的研究大都以在市場上的銷售期間(time on the market, TOM)為主，然本研究認為銷售期間和賣方的表價（listing price）與買方心中的價格（offer price）密切相關，買方決策的過程勢必受到賣方表價與本身心中價格之影響，進而決定該不動產在市場之流動性。故本研究則嘗試以賣方表價與最後成交價(transaction price)間的議價空間，探討不動產市場之流動性。議價空間愈大，表示不動產標的在當時市場之流動性愈低，致使賣方愈能接受低於表價的買方出價及成交價。. 政治大. 本研究透過搜尋理論建立住宅不動產議價空間模型，並以實際市場交易資料. 立. 進行實證分析，探討房屋本身的屬性、總體市場因素、賣方持有的成本、區位因. ‧ 國. 學. 素與賣方定價因素等，對於買賣雙方議價空間之影響，藉以觀察理論與實證是否相符。其中以房屋總坪數與屋齡代表房屋屬性，以房租成長率與經濟成長率代表. ‧. 市場情況，並以利率代表賣方持有成本。實證結果顯示，屋齡太久或賣方定價過高的不動產，其議價空間愈大，流動性愈差；房租成長率和經濟成長率皆與議價. Nat. sit. y. 空間呈負相關，表市場景氣愈好，議價空間愈小，賣方在議價過程中較能堅守其. io. er. 表價；又利率與議價空間呈正相關，表賣方持有不動產的成本越高，越能接受較大的議價空間；而總坪數愈大及區位較佳之不動產，其議價空間越小，可能受豪. n. al. i Un. v. 宅市場效應以及區域抗跌性有關。此實證結果與過去利用銷售期間衡量不動產市. Ch. engchi. 場流動性的搜尋理論相符，也驗證議價空間實可為衡量不動產市場流動性的新指標，並可降低利用銷售期間分析的研究困境。本研究成果不僅可供不動產賣方定價策略、買方議價時機之參考，亦希望透過本研究對議價空間與不動產市場流動性之研究，期望政府儘速建立與公開不動產交易平台，俾利增進不動產市場之流動性，更能牽動不動產市場與整體經濟市場之成長。. 關鍵詞：議價空間、銷售期間、流動性、住宅不動產議價空間模型、表價、持有成本 III .

(4) Abstract The study suggests that not only time on market (TOM) but also price concession between the listing and contract prices could measure housing market liquidity. Departed from past studies, this paper develops theory and constructs a model named Residential Housing Price Concession Model to examine whether key factors influenced housing market liquidity significantly from past studies would have the same effect on price concession. The model. 立. 治政 includes the listing 大 price. of house, the. ‧ 國. 學. macroeconomic data, the cost of the search and other housing characters in empirical model. Results show that listing price, cost of search and age of. ‧. house have the predicted positive coefficients, and macroeconomic data ,. y. Nat. er. io. sit. squares of house and location factor are found to be negatively related to the price concession. The corresponding conclusion with time on market. al. n. iv n C h e explains (TOM) examined by past studies n g c h ithatU the price concession also could measure housing market liquidity.. Keyword：Price concession, Time on market, Housing liquidity, Holding cost, Listing price IV .

(5) 第一章. 緒論 ............................................................................................1 . 第一節. 研究動機與研究目的 ........................................ 1. 第二節. 研究問題與研究方法 ........................................ 5. 第三節. 研究範圍與名詞界定 ........................................ 7. 第四節. 研究架構與研究流程 ........................................ 9. 第二章. 理論基礎與文獻回顧 .............................................................. 11 . 第一節. 市場搜尋行為之理論基礎 ................................... 11. 第二節. 不動產市場流動性與議價空間之相關文獻 ..................... 15. 第三節. 研究假說 ................................................. 20. 第三章. 立. 政治大. 模型建立與預期效果 ..............................................................25 模型建立 ................................................. 25. 第二節. 預期效果 ................................................. 30. ‧ 國. ‧. 資料說明與敘述統計 ..............................................................32 . Nat. y. 第四章. 學. 第一節. 第二節. 區位劃分與議價空間之衡量 ................................. 34. 第三節. 敘述統計 ................................................. 37. n. al. er. sit. 資料來源與篩選 ........................................... 32. io. 第一節. 第五章. Ch. engchi. i Un. v. 模型實證分析與結果 ..............................................................38 . 第一節. 模型實證建立 ............................................. 38. 第二節. 實證結果 ................................................. 43. 第六章. 結論與建議 ..............................................................................47 . 第一節. 結論 ..................................................... 47. 第二節. 建議 ..................................................... 50. 參考文獻...................................................................................................52 . V .

(6) 圖目錄圖 1-1 不動產市場流動性與議價空間關係圖 ............................. 2 圖 1-2 研究流程圖 .................................................. 10 圖 2-1 相關文獻分析架構圖 .......................................... 19 圖 4-1 臺北市住宅不動產議價空間分布狀況圖 .......................... 36 . 表目錄表 4-1 區位劃分依據表 .............................................. 34. 政治大. 表 4-2 實證模型變數敘述統計表 ...................................... 37. 立. 表 5-1 實證變數選取與預期效果表 .................................... 41. ‧ 國. 學. 表 5-2 實證結果分析表 .............................................. 44 表 5-3 理論模型與實證結果比較分析表 ................................ 46. n. al. er. io. sit. y. Nat. . ‧. . Ch. engchi. VI . i Un. v.

(7) . 第一章緒論本章將依序介紹本研究之起始與過程，共可分為四節。第一節先闡明研究動機與研究目的，說明過去研究對本研究的啟發與本研究的方向；第二節再點出研究問題與說明研究方法，提供過去研究的缺口與應用方法；第三節為研究範圍與名詞界定，說明本研究明確的範圍與專有名詞；最後則是本研究的研究架構與流程，供讀者參照。. 第一節研究動機與研究目的一、. 研究動機. 政治大不動產與其他資產比較，除了交易金額龐大外，主要的差異在於流動性立. （liquidity）較低。流動性乃指資產在一定期間內變現之能力，也由於不動產. ‧ 國. 學. 具有異質性、不可移動性與昂貴性，使得不動產之流動性較其他資產差，因此具有「流動性風險」(liquidity risk)。. ‧. 過去研究衡量流動性風險主要以銷售期間（time on the market）為主，銷. sit. y. Nat. 售期間乃指賣方提出該不動產在市場上行銷至完成交易的期間。在適當合理的市場行銷前提下，當一不動產在市場上的銷售期間越長，代表該資產在市場上對買. io. n. al. er. 方的接受度越差，流動性也越低。因此，銷售期間儼然成為衡量流動性最客觀也最直接的方式。. Ch. engchi. i Un. v. 銷售期間和賣方的表價（listing price）與買方心中的價格（offer price）密切相關，買方決策的過程勢必受到賣方表價與本身心中價格之影響，進而決定該不動產的流動性；若賣方表價過高，與買方心中價格差異甚大，致買方却步，也容易使銷售期間拉長，流動性變差。因此銷售期間與買賣雙方之價格息息相關，遂引發本研究透過瞭解買賣雙方價格差異之關係，亦可成為衡量不動產市場流動性的因素，以提供不動產學術界一項新的驗證與指標。其關係圖如下－. 1 .

(8) 不動產市場流動性. 銷售期間有差距. 賣方表價. 買方心中價格. 議價空間圖 1-1 不動產市場流動性與議價空間關係圖資料來源：本研究整理然而買方心中的價格難以衡量，再加上成交價（transaction price）亦可. 政治大藉以衡量不動產流動性。因此銷售期間與不動產流動性之關係，銷售期間越長，立. 為買方可接受的最高價格，透過賣方最初的表價與最後的成交價形成之議價空間，. ‧ 國. 學. 表示該不動產之流動性越低，進而從上圖推論出銷售期間越長隱含買賣雙方對於. 價格認知有所差異，議價空間越大，表示賣方難以搜尋其他出價更高的買方，亦決定該不動產在當時市場之流動性越低。Walter Bagehot（1971）亦指出議價空. ‧. 間與市場流動性之間是反向關係的。在流動性高的資產市場中，像現金交易與股. y. Nat. 票市場等，議價空間是極小的；然而在流動性低的市場中，像不動產市場等，議. sit. 價空間通常很大。然而後續關於不動產市場流動性之研究多專注於對銷售期間的. er. io. 衡量與估計，而忽略議價空間亦是衡量不動產流動性與賣方預期收益的指標。本. al. n. iv n C 為容易影響該不動產在市場上的流動性，也決定了賣方須承受的流動性風險大小。 hengchi U 研究希望透過觀察議價空間和不動產流動性之關係，可以了解買賣雙方的議價行因此議價空間亦為衡量不動產流動性的有效指標。. 李春長、張金鶚及林祖嘉（1997）認為不動產買賣雙方主要受到「房屋屬性」、「市場環境」與「買方反應」之影響，而形成個別不動產銷售期間長短與議價空間大小之差異。然買方反應不易掌握外，基本上不動產之流動性風險主要受到兩類因素之影響，第一類是個別不動產的異質性因素，包含總坪數大小、屋齡新舊以及樓層別差異等，市場上容易因為民間習慣或個人喜好而形成某種型態之不動產接受度較高或較低之現象，如坪數過小不容易居住、屋齡太久或樓別為四樓都相對上不易在市場上出售等；第二類是總體市場環境的因素，不動產市場雖然是區域性的市場，但也容易受到國內外總體經濟的情勢影響而有所變化，包含利率波動、經濟成長率變化、房租上漲率趨勢等，尤其住宅之投資需求者，對於總體經濟變化的敏感度較強，經常藉由對總體經濟情況之預期作為購買與否和議價大 2 .

(9) . 小的判斷。然而過去文獻鮮少對議價空間做出詳細且完整之探討，其他流動性之研究也僅止於房屋屬性的變數分析，因此本研究希望透過個體屬性與總體因素的了解，找出議價空間的決定因素，以作為降低流動性風險的判斷依據。此外，流動性亦可能隨著區域特性而有所差異，以臺北市為例，如高度發展的大安區、信義區、松山區等，一般人認為該地區的需求強烈、價值較高、抗跌性強，因此賣方的議價權利較大，議價空間縮小，可認該區域內之不動產流動性較高；反之穩定或緩慢成長的地區如萬華區、大同區、北投區等，認為該地區的需求趨緩、價值較低、轉手不易等，因此賣方最後選擇較大的議價空間促成交易，亦可視為該區域內之不動產流動性較低。透過了解區域特性差異是否確切影響議價空間，而形成區域間流動性風險之不同，也是本研究希望釐清的目標。過去文獻可能礙於資料取得不易或其他因素，鮮少針對不動產買賣雙方之議. 政治大. 價空間作出全面且廣泛之討論，有鑑於議價空間為不動產交易過程中流動性風險. 立. 之有效指標，本研究嘗試以賣方表價與最後成交價間的議價空間，探討不動產之. ‧ 國. 學. 流動性，並找出影響該不動產之流動性的決定因素，以期提供不動產買、賣雙方、仲介業與估價業者、以及政府制定總體經濟政策時有效參考。. ‧. 二、. 研究目的. y. Nat. n. al. Ch. er. io. （一）建立總體住宅不動產議價空間模型. sit. 綜上所述，本研究之目的如下：. i Un. v. 利用過去研究所建立之勞動力搜尋模型，導入賣方價格與市場環. engchi. 境因素，轉化為住宅不動產議價模型。本研究不但探討賣方可接受的價格的內容與特性，並加入市場環境因子於公式中，強調賣方表價與買方出價間並非單由買賣雙方本身的條件所決定，尚可能受到總體經濟與市場環境因素所影響，並利用實證分析強化該模型之理論基礎。. 3 .

(10) （二）決定不動產市場流動性之影響因素礙於資料取得不易與其他原因，過去國內對議價空間的研究甚少，對於不動產流動性之研究也主要以銷售期間為衡量。因此，本研究有幸取得住宅不動產相關議價空間資料，配合各類變數的決定與分析，期能找出影響不動產買賣雙方議價空間之決定因素，並提供不動產買、賣雙方、仲介業與估價業者、以及政府制定總體經濟政策時有效參考。（三）議價空間與表價關係在傳統搜尋理論中，表價與銷售期間之間已有許多面向之討論，表價越高，銷售期間越長，該不動產流動性越差，然表價與議價空間. 政治大. 之關係才是真正賣方所直接切身關心的課題，且臺灣之不動產市場（尤以臺北市為例）交易頻繁，此項研究可供賣方重新檢視其訂價策. 立. 略之重要性。因此，本研究透過表價與議價空間之相關性探討，對於. ‧ 國. 學. 傳統搜尋理論進行驗證外，期能提供不動產買賣雙方未來交易之議價與政府訂定不動產相關政策之參考。. ‧. （四）議價空間之區域差異. sit. y. Nat. 利用歷年來各區個別不動產交易資料進行分析，並透過地區特性與成長潛力進行區域劃分，設定高度發展市區與穩定發展市郊區二區. io. n. al. er. 進行比較，期能檢視流動性差異是否存在於各行政區域，並探討可能造成區域流動性差異與否之原因。. Ch. engchi. 4 . i Un. v.

(11) . 第二節研究問題與研究方法一、. 研究問題. 過去搜尋理論之研究多以銷售期間為衡量不動產流動性之指標，並決定銷售期間的影響因素，包含房屋屬性與市場環境等。然透過銷售期間與賣方表價之間的強烈關係，亦可合理說明買賣雙方之價格關係亦牽動該不動產之流動性風險，若以議價空間表示不動產買賣雙方之價格關係，有下列問題可供探討： 1. 利用過去銷售期間與流動性研究之變數，以檢視議價空間模型是否可等同驗證搜尋理論之理論基礎？是否可等同銷售期間為衡量流動性之指標？. 政治大 2. 透過對賣方表價與買方出價內涵之區分，是否可利用搜尋理論建立住宅立不動產議價空間模型？並利用實證資料分析驗證之。. ‧ 國. 學. 過去文獻對於議價空間的討論甚少，主要原因在於賣方表價資料取得不易，有感於此，議價空間常為研究領域所忽略。然議價空間不僅為市場行為之反映，. ‧. 更為許多買賣雙方進行購屋售屋的決策指標，進而影響不動產之流動性風險。因. y. Nat. 此，對於議價空間之研究不可忽視，更應找出影響議價空間之決定因素，期能降. er. io. sit. 低因不動產特性與資訊不透明所帶來的流動性風險，唯尚有以下問題待探討： 1. 議價空間為買賣雙方依市場環境下所共同決策之結果，則可代表市場環. n. al. Ch. i Un. v. 境的變數指標為何？是否顯著影響該不動產之流動性？. engchi. 2. 不動產市場為區域性市場，則流動性風險是否亦隨著區域特性之不同而有所差異？. 二、. 研究方法. （一）理論與文獻回顧本文回顧國內外有關不動產價格、不動產議價空間及不動產市場流動性之相關文獻，試圖理解不動產市場流動性的本質與衡量方式，並找尋適當之理論基礎，以建構本研究之模型與決定因素；再者，利用過去文獻所提供的研究成果透過本研究之模型加以驗證，以及作為本研究決定影響變數之參考。 5 .

(12) （二）模型建立本研究利用微積分與計量經濟學之原理，將過去文獻與理論模型尚未探討的部分加以改良與整合，以建構更完整的理論模型，並可供後續研究繼續探究的基礎。（三）實證分析首先針對各項因素找出可量化的數據，並加以整理，透過 Excel、 SPSS 與 Limdep 統計軟體進行資料刪選與檢定，包含敘述統計分析、資料層別分析、折線圖與柱狀圖分析、相關係數分析、變異數分析與迴歸分析等方法，以建構完善的資料樣本與研究成果，並試圖從研究成果中提出可能解釋與政策建議。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 6 . i Un. v.

(13) . 第三節研究範圍與名詞界定一、. 研究範圍. （一）時間範圍本研究之實證資料乃取自國內某大不動產仲介業者，其中包含個別標的之最初表價、最後成交價、房屋坪數、屋齡、樓層別、成交年、月、日和房、廳、衛浴數等個別屬性資料，以及各標的所位於的行政區；資料年期從民國 95 年至 97 年，共計 787 個樣本。在市場環境之指標採行政院主計處所公佈的官方資料，資料期間亦自民國 95 年至. 政治大. 97 年，採季資料，共計 12 期。. 立. （二）地理範圍. ‧ 國. 學. 由於議價空間為不動產交易市場之反映，且為了考量樣本代表性. 與資料取得便利性，本研究以臺北市全市為研究對象，其中包含大安. ‧. 區、中山區和信義區等共 12 個行政區域。其後，為了劃分高發展區與穩定區，依據依各種面向將需求強烈、商業發達與高度成長的地區. sit. y. Nat. 如大安區、中正區、信義區、松山區、中山區與士林區劃分為高度發. io. （三）研究對象. er. 展市區；其他地區則為穩定發展市郊區，以便利區域之差異分析。. al. n. iv n C hengchi U 實證資料以住宅為主，由於本研究資料來源為國內某大不動產仲. 介公司，本研究主要以新成屋與中古屋進行整體住宅市場之分析；產品類型方面，亦包括電梯華廈、公寓、套房與透天住宅產品。資料優點方面，由於本研究所蒐集之某大仲介業者提供之資料為真實成交案例，已剔除登載遺漏或明顯錯誤之樣本，故本研究之資料真實度堪稱完整，可完整檢視住宅市場中議價空間與流動性風險之間的關係。. 二、. 名詞界定. （一）表價表價乃指賣方試圖出售之最高利益的可能價格，以金額表示；通常高於最後協商交易的金額，為一不動產價格之上限，常見於賣方委 7 .

(14) 託不動產仲介業者或賣方自行兜售之情形。（二）成交價成交價乃指買方與賣方協商後兩方所共同接受的市場價格，以金額表示；在不考慮是否符合正常交易的情形下，此價格是經過買賣雙方協商與議價下所形成的合理價格，通常介於賣方表價與買方出價之間，在成交前為一不定值，須經雙方認同交易後始得確定。（三）議價空間議價空間乃指賣方表價與買方出價之間的價格差距，採絕對數值並以金額表示；唯買方出價資料難以掌握且次數多，亦非真正可得確定，因此大多以最後成交價代替買方出價，因此賣方表價與最後成交. 政治大方之間的議價能力。立. 價之間差距，是為議價空間，亦可明確檢視出個別不動產之賣方與買. ‧ 國. 學. （四）議價空間率. 由於議價空間易因交易不動產之間總交易金額的差異而有所不. ‧. 同，容易形成高總價不動產普遍議價空間絕對值較大、低總價不動產普遍議價空間絕對值較小的不合理現象，故應採「比率」之方式為之，. y. Nat. sit. 以議價空間絕對值占賣方表價之比例示之，不僅可以方便進行分析，. al. n. （五）持有成本. er. io. 亦可確實檢視個別不動產之賣方與買方之間的議價能力。. Ch. engchi. i Un. v. 持有成本乃指賣方在銷售期間內所負擔的成本，包含搜尋買方之時間成本與等待協商的機會成本，由賣方負擔，從賣方交易完成後可獲得的淨利價格中扣除之。通常賣方銷售期間越長、搜尋買方的時間越長，代表賣方所承擔的持有成本越高，賣方會考量是否調整其表價的變動及議價的空間。（六）不動產流動性流動性乃指資產在一定期間內變現之能力，故不動產流動性乃指賣方之不動產於市場上公開銷售可得對價緩急之特性，為一比較範圍，通常以變現所需的時間表示，如所需時間越長，該流動性越差。然不動產由於具異質性、不可移動性與昂貴性，使得不動產之流動性較其他資產差，因此具有「流動性風險」，變現能力的所需時間較長。 8 .

(15) . 第四節研究架構與研究流程一、. 研究架構. 本文共可分為六章，第一章為「緒論」，其內容主要說明研究動機與目的、研究問題與研究方法、研究範圍與名詞界定，以及研究架構與研究流程，為初步的研究介紹。第二章為「理論基礎與文獻回顧」，主要包含對搜尋理論的基礎介紹，說明搜尋理論的決策法則有助於本研究模型的建立；尚有不動產市場流動性與議價空間的相關文獻，其中亦針對銷售期間和持有成本的相關文獻作說明，有助於理解不動產市場流動性之本質；以及希望透過理論與文獻之回顧建立本研究之假說。第三章為「模型建立與預期效果」，本研究將利用搜尋理論的決策法則. 政治大真實市場間的驗證性，最後利用比較靜態分析推導模型各項變數對議價空間的預立期效果。第四章為「資料說明與敘述統計」，說明實證資料的內容與檢驗，包含. 建立住宅不動產議價空間模型，並導入市場環境因子於模型中，增進理論模型與. ‧ 國. 學. 資料的範圍、來源，以及各變數的選擇和劃分方法，並透過敘述統計與其他檢定以測試資料的可用性與合理性。第五章為「模型實證建立與分析」，透過實證分. ‧. 析以決定議價空間的決定因素與非相關變數，並探討顯著相關變數的影響效果與可能原因，最後再觀察實證結果與理論模型間是否相符或存在落差，進行比較分. y. Nat. sit. 析，檢驗研究假說與理論模型的可靠性。第六章則為「結論與建議」，說明本研. n. al. er. io. 究期許之貢獻與後續研究之建議。. Ch. engchi. 9 . i Un. v.

(16) 二、. 研究流程研究動機與目的. 研究問題與方法. 理論基礎與文獻回顧. 搜尋理論相關文獻. 治持有成本政銷售期間大相關文獻相關文獻學. ‧ 國. 立. 不動產流動性相關文獻. 假說建立. ‧. n. al. 資料整理與分析. Ch. engchi. er. io. sit. y. Nat. 理論模型推導與假設. i Un. v. 模型實證建立與研究. 議價空間影響因素. 理論與實證對照比較. 實證結果與分析. 結論與建議圖 1-2 研究流程圖資料來源：本研究整理 10 . 議價空間相關文獻.

(17) . 第二章理論基礎與文獻回顧本章整理並回顧國內外有關不動產價格、不動產議價空間及不動產市場流動性之相關文獻，試圖理解不動產流動性的本質與衡量方式，並找尋適當之理論基礎，以建立議價空間與不動產市場流動性的決定因素。本章共分為三部分，第一節探討市場搜尋行為的理論基礎，第二節為不動產市場流動性與議價空間的相關文獻，第三節則建立本研究之假說。. 第一節市場搜尋行為之理論基礎任何商品交易由於受限於完全競爭市場嚴厲的假設，在公開銷售至完成交易. 政治大賣雙方在這段過程中扮演非常關鍵性的角色，搜尋理論（Search Theory）即在立說明買賣雙方搜尋行為與決策的基本法則。本節將先說明搜尋理論的基本假設與為止會有一段或長或短之期間，此段期間即是買賣雙方在市場上搜尋之過程。買. ‧ 國. 學. 架構，其次分別介紹搜尋理論後續發展的兩個主要模型，並評估與本研究適用之模型。. ‧. 一、搜尋理論. sit. y. Nat. 搜尋理論最早發跡於 Stigler（1961, 1962）所提出之工作與勞動力的搜尋，. io. n. al. er. 說明訊息是搜尋過程的關鍵因素，缺乏了訊息將使雇主或勞動者都無法有效率的. i Un. v. 僱用勞工或受僱工作；同時他也認為，搜尋理論亦可適用於消費者找尋最低產品. Ch. engchi. 價格之行為，因此搜尋理論在勞動市場與一般商品市場中逐漸被深入探討與研究。然而最早將搜尋理論套入工作模型中的是 McCall（1965），並建立完整的工作模型基礎，其假設如下：（一）每多尋找一個工作的成本是固定的。（二）尋找到的工作若不接受，則繼續搜尋。（三）工作需求者知道市場上工資的機率分配，但是不知道每一個工作所提供工資的報價。在這樣的假設前提下，他認為每一個工作之搜尋者在一個「連續搜尋」（Sequential search）中，都可以推導出一個最適停止搜尋法則（Optimal 11 .

(18) stopping rule），每個工作搜尋者都有一個心目中可以接受的最低工資，稱之為「保留工資」（Reservation wage），只要找到任何一個工資大於或等於保守工資的工作，就會停止搜尋並接受該工作機會；否則會繼續尋找下一個工作。 McCall 將搜尋理論轉換成經濟模型去解釋，其主張人們對信息的搜尋是有成本的，此成本會隨著搜尋次數的增加，而使搜尋的邊際收益遞減。當搜尋活動使搜尋的預期邊際收益仍大於邊際成本時，搜尋者會繼續搜尋，直到搜尋邊際收益等於邊際成本時，搜尋活動才會停止，此即搜尋決策的基本法則。爾後，許多經濟學者陸續將 McCall 所提出的基本工作模型加以擴充，包含探討工作機會可否回溯（Recall）、搜尋期間之有限期（Finite）與在職搜尋行為（on-the-job）等。. 政治大. 二、固定樣本模型. 立. 搜尋理論最早是以 Stigler（1961）的固定樣本模型方式呈現，以其說明消. ‧ 國. 學. 費者在市場上搜尋最低價格商品之行為準則，乃指消費者在價格分配已知的情況下，搜尋者為了獲得最適價格，於拜訪 n 家商店取得每家商店的報價之後，再選. ‧. 擇報價最低的商店購買。. y. Nat. 在搜尋過程中，消費者即為搜尋者。此模型假設搜尋者只購買一單位的同質. sit. 財（homogenous），搜尋者會以最低價格與搜尋成本極小化為目標，必須同時滿. er. io. 足兩項要件始可行。如下式所示，假設以 M n 為搜尋者對該財貨最低價格之預測. al. iv n C 者會尋找最低價格 P，倘該財貨之累積價格分配已知為 h e n g c h i U F（P），搜尋者會以利用最低價格加上搜尋成本的值最小化為目標，以決定可能搜尋的次數 n。 n. 值，且搜尋者之邊際搜尋成本固定為 C，並隨著搜尋次數 n 穩定成長，此時搜尋. M n + nc = ∫ [1 − F (P )] dp + nc ∞. n. 0. 其中 M n 為最低價格之預測值。又定義 Gn 為第 n 次搜尋所能使上次搜尋的最低價格減少之部分，也就是搜尋者的預期邊際利益，顯然 n≧2：. Gn = M n −1 − M n = ∫ [1 − F ( P)] dp − ∫ [1 − F ( P)] dp ∞. n −1. 0. ∞. n. 0. 由上式可知， Gn 必定大於零才會有下一次搜尋， Gn 是 n 的遞減函數，即 lim. n ∞. G =0，Stigler 指出，最適化的搜尋次數 n 的結果是 Gn ≧c＞ Gn+1 。亦. 12 .

(19) . 即當再多一次（即 n+1）的搜尋會使邊際利益小於邊際搜尋成本時，搜尋者會停止搜尋，也就達到最佳的搜尋次數了。從搜尋次數是搜尋成本及價格分配的函數之觀念中，我們可以理解市場上許多日常生活的搜尋行為。當搜尋邊際利益固定而搜尋成本不一定的情況下，當搜尋成本越高，搜尋次數會減少，如一次性或單件購買的消費者其搜尋成本較高，故搜尋次數較少於反覆性或大量購買的消費者，因此，旅客往往比當地人就同一商品支付較高價格；若搜尋邊際利益不一定而搜尋成本固定的情況下，當價格離散程度高或商品本身價值高時，搜尋邊際收益高，搜尋次數就會增加，因此，購買汽車的消費者的搜尋行為比賣菜的搜尋行為更多且更普遍。總而言之，固定樣本模型的搜尋策略就是消費者找完 n 家商店之後，再向提供最低價的賣家購買。但是此方法可能有所限制，試想在一定價格分配下，消費. 治政大n 家商店後，才能找出報價該停止搜尋，然而固定樣本模型乃假設其必須搜尋完立以停止搜尋，因此後來的學者發展出連續搜尋模型。者很有可能幸運地馬上得到最低報價，因此往後的搜尋對他而言是無意義的，應. ‧ 國. 學. 三、連續搜尋模型. ‧. 誠如前述，固定樣本模型在現實生活中受到極大的挑戰與限制，因此發展出. sit. y. Nat. 連續搜尋模型，更可適用於工作與勞動力市場的搜尋行為。連續搜尋模型是由 McCall（1970）所提出的，與固定樣本模型最大的不同點在於「搜尋者的行為應. io. er. 該是連續搜尋」，直到搜尋到最適報價為止。搜尋者並不預先設定可能搜尋的次. al. n. iv n C hengchi U 續搜尋。此理論將搜尋者心中可能搜尋的次數轉為搜尋者心中的保留價格，若找. 數，即 n 家店數，而是持續的搜尋，在得到每次報價之後，再決定是否接受或繼到的價格小於或等於此保留價格則接受而停止搜尋，否則拒絕並繼續搜尋。由於一次只比較兩種價格（報價與保留價格），所以又稱為「短視型（myopic）的搜尋法」。 Shy(1996)的模型指出，若消費者手中已得到第 N 期為止的最佳報價 PN ，將可分別考慮下列兩種可能之選擇。若消費者決定停止搜尋，將以手中最佳的價格 PN 購買該商品，其損失為 PN ；但如果消費者認為可繼續搜尋，其損失為固定的搜尋成本 C，再加上因放棄手中最佳報價的機會成本 PN ，再扣除消費者預期因繼續搜尋可得到的邊際利益，故消費者面臨之損失函數如下：. ⎧ PN L( PN ) = ⎨ ⎩ C + PN − E (ΔPN +1 ). 停止搜尋繼續搜尋. 其中 E (ΔPN +1 ) 指 ( PN +1 − PN ) 的預期邊際利益，從搜尋者欲最小化損失的角度 13 .

(20) 觀之，當 PN ≤ C + PN − E (ΔPN +1 ) 時消費者會停止搜尋；反之當 PN > C + PN − E (ΔPN +1 ) 時消費者會繼續搜尋；從兩邊共同減去 PN 也可看出，當搜尋邊際利益等於邊際成本時，搜尋者才會停止搜尋，此即連續搜尋者的決策法則。定義 RN 為消費者心中的保留價格，在滿足 E (ΔPN +1 ) = C 的條件下，若 P≦ RN 時會停止搜尋；反之 P＞ RN 則會繼續搜尋。因此，利用保留價格與報價的關係，連續搜尋模型亦說明搜尋邊際利益必須大於邊際成本時，消費者才有繼續搜尋的可能，且隨著搜尋過程的繼續，搜尋成本提高時，消費者心中的保留價格也會提高，搜尋活動停止的可能性也就越高。總而言之，搜尋理論中，無論是固定樣本模型或連續搜尋模型，皆適合應用於商品市場買賣雙方的搜尋行為研究，亦皆指出搜尋成本的增加，將導致搜尋次數的減少或搜尋活動的停止；然而，在考量市場環境與假設限制下，連續搜尋行為更符合真實市場之環境假設，將有助於本研究所欲探討的不動產市場搜尋行為，成為本研究發展之理論基礎。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 14 . i Un. v.

(21) . 第二節不動產市場流動性與議價空間之相關文獻不動產交易由於具有昂貴性、異質性與不可移動性，因此較其他資產交易尚須耗費較長之時間，這段期間就是不動產特有的「流動性風險」(liquidity risk)。過去許多文獻皆指出：由於不動產的流動性風險偏高，也顯示出其銷售期間較其他標的長，議價空間也較大。過去探討不動產流動性大都以銷售期間為主，因此第一部分將先介紹銷售期間與流動性之相關文獻，第二部分將探討賣方作為搜尋者的持有成本意涵，以及與流動性之相關文獻，最後介紹議價空間與流動性之相關文獻。. 一、銷售期間與流動性之相關文獻. 政治大. 過去搜尋理論亦應用在不動產之消費上，為不動產的賣方以將該不動產置於. 立. 公開市場上一段合理銷售期間（time on the market）作為對買方的搜尋，因此. ‧ 國. 擔的情況，賣方才願意移轉成交不動產。. 學. 賣方的邊際收益將隨著銷售期間的增加而下降，直到銷售期間增加到賣方無法承. ‧. 傳統的搜尋理論認為，衡量不動產的流動性以銷售期間為主，過去對不動產流動性之研究也以銷售期間為主要的影響指標，並找出銷售期間的決定因素；若. y. Nat. er. io. 的因素，亦成為流動性高低的衡量指標。. sit. 銷售期間越長，代表該不動產的流動性越低，反之亦然；因此影響銷售期間長短. al. n. iv n C 指出：當賣方定價過高可能有兩種後果，第一，由於表價過高，使賣方心裡有較 hengchi U 其中一個決定因素在於表價（listing price），Asabere 及 Huffman（1993）. 大讓步的意識與預備，因此表價與最後決定的成交價往往有很大的折扣；第二，. 賣方定價過高也會使銷售期間拉長，賣方只好給予較大的議價與讓步空間促其成交，此研究說明了賣方定價策略與議價空間大小的可能原因，然而實證上卻只有探討議價空間影響成交價的效果，並未找出決定議價空間的因素。Anglin, Rutherford 及 Springer（2003）除了延續上篇之研究建立成交價模型外，亦獨立發展銷售期間模型與表價模型，進一步探討這些模型的決定因素為何，其研究指出：表價越高的不動產，其銷售期間亦相對較長，原因在於賣方表價訂得太高容易導致觀望的買方却步，進而喪失交易協商的機會；交易量越高越熱絡的季節，賣方所訂表價也相對較高，但同時也讓銷售期間拉長，此研究說明表價和銷售期間的強烈關係，也提供賣方表價影響該不動產流動性大小之有力證據。Knight （2002）亦指出：表價過高代表買賣雙方欲完成交易的機會成本很高，且易使交 15 .

(22) 易協商的時間拉長，降低該不動產之流動性；議價空間越大隱含賣方的定價策略有誤，表價高於一般市場認為之合理範圍，進而減少交易機會而使銷售期間拉長，降低該不動產之流動性。此研究不僅強調賣方定價策略之重要性，也決定了議價空間與銷售期間兩者同向影響不動產流動性的高低。總而言之，從搜尋理論的觀點而言，表價越高使銷售期間拉長的意涵，等同於當價格離散程度越高或搜尋者得到的報價越高時，會增加搜尋者的搜尋次數和期間，故過去不動產流動性之文獻與搜尋理論合乎一致，不言可喻。其他影響流動性之決定因素如建物屬性（總坪數、屋齡、房廳數）、市場景氣和型態階級（市區郊區、住宅商辦、買方資料）等，均可能對銷售期間造成影響。國外文獻如 Allen, Faircloth 及 Rutherford（2005）共利用包含最小平方法、二階段最小平方法、韋伯分配以及異質性韋伯分配等四種方法，進行評估並. 政治大越長；屋齡越久，其銷售期間越短，但作者認為可能與賣方大多急於出脫老舊房立子或認其並無利可圖的心理因素有關；國內文獻如李春長等人（1997）以建立房. 找出影響銷售期間的個體因素為何，其研究結果發現：房屋坪數越大，銷售期間. ‧ 國. 學. 屋搜尋模型，並利用存活分析法進行對銷售期間的估計，其實證指出：總坪數愈大，對於銷售期間的影響不顯著；然而屋齡越久，其銷售期間越短，與一般印象. ‧. 相違，其可能原因為老舊房屋之維修成本高和交易標的之隱藏缺點多等因素，使賣方願意接受較低的折扣率（即議價空間）促其交易；店面和辦公室使用的房屋. y. Nat. sit. 因機會成本較一般住宅為高，銷售期間也較短；高總價的房屋其平均銷售期間較. al. er. io. 短，低總價的情況卻相反。此研究不僅提及房屋賣出的機率會隨著銷售期間的增. n. 長而變動，具有時間相依性，也說明了議價空間決定成交機率的大小，成為影響. Ch. i Un. v. 不動產流動性的關鍵因素。該研究亦結論出影響房屋成交機率的三要素為「賣方. engchi. 訂價」、「房屋屬性」與「市場環境」，本研究認為若能徹底分析與整合這些因素對議價空間的影響效果，將有助於了解不動產流動性風險的特質，並加強不動產之流動性。總而言之，透過過去文獻對於銷售期間與流動性因素的探討，給予本研究明確的研究目標與遵循方向，過去對於研究流動性的文獻甚少能全面掌握賣方所訂表價、房屋個體屬性與市場經濟層面等因素的探討，透過這些文獻決定適當的指標和因子，並評估是否與搜尋理論和市場行為相符，將有利於本研究之模型建立與分析。. 16 .

(23) . 二、持有成本與流動性之相關文獻持有成本（holding cost）傳統多用於金融市場的期貨交易之計算，因為期貨乃跨越時間的交易方式，賣方所承擔的風險通常以其在銷售和搜尋過程中所負擔的資金成本與倉儲成本衡量之；於不動產交易亦是如此，賣方面對的持有成本亦是資金成本與倉儲成本，唯不動產通常是由向銀行貸款融資之方式取得，賣方在搜尋過程中也通常以實際每期的利息償額視為持有成本，故在過去研究上通常以利率作為賣方衡量持有成本大小的指標。利率隱含等待的價值，亦即賣方在搜尋過程的時間成本，利率越高，賣方可承受成本的能力越低，因此過去諸多研究利用利率來替代賣方在銷售期間的搜尋成本，如 Herrin, Knight 及 Sirmans（2004）即以利率為影響變數進行分析發. 政治大降表價以提高成交機率，議價次數越多而使銷售期間拉長，該不動產的流動性亦立現：若利率越高，代表賣方花費在搜尋可能買方的成本越高，進而促使其多次調越差。Allen 等人（2005）利用四種研究方法1也指出，利率越高對於銷售期間的. ‧ 國. 學. 影響亦為正向，意即利率越高，銷售期間亦越長，不動產的流動性降低，且四種方法皆具顯著性。. ‧. 持有成本越高，亦使賣方的預期收益降低，進而擴大可能的議價空間，如. Nat. sit. y. Jud, Winkle 及 Kissling（1995）即以利率代替賣方的持有成本，其研究指出：. io. er. 若利率越高，代表賣方的持有成本越高，為增加其流動性，進而迫使賣方接受較低的成交價格，買方殺價（price cutting）的權力也就越大，使得議價空間越. n. al. i Un. v. 大，賣方的預期收益也因此減少。因此，利率通常代表賣方搜尋所負擔的成本，. Ch. engchi. 無論哪一種觀點皆顯示利率顯著影響不動產流動性的高低，利率越高則流動性越低，利率越低則流動性越高，呈反向關係。然而，於 Asabere 等人（1993）的研究顯示利率對於不動產價格並無顯著影響，但作者也表示可能受到觀察期間短之限制因素所致。. 三、議價空間與流動性之相關文獻最早提出議價空間與市場流動性之間的關係是 Walter Bagehot（1971），其指出市場流動性與議價空間是反向關係的。在流動性高的資產市場中，像現金交易與股票市場等，議價空間是極小的；然而在流動性低的市場中，像不動產市場                                                         1. 共利用包含最小平方法、二階段最小平方法、韋伯分配以及異質性韋伯分配等四種研究方法進行分析。 17 .

(24) 等，議價空間通常很大。然而後續關於不動產流動性的研究多專注於對銷售期間的衡量與估計，而忽略議價空間亦是衡量不動產流動性與賣方預期收益的指標。如前所述，目前研究大都以銷售期間為衡量不動產流動性的指標或應變數，然而 Jud 等人（1995）則指出，最初表價和最後成交價形成之議價空間（spread），亦可作為不動產流動性的指標，並據以建立房屋議價模型，再以實證結果探討之；此房屋議價模型乃將議價空間與搜尋理論模型作結合，與傳統理論限於以銷售期間為應變數之觀察有所不同，並利用最小平方法與二階段最小平方法分別估計之，雖然兩方法間並無顯著差異，但是實證結果皆與傳統搜尋理論相符，提供不動產學界上新的研究領域。其模型假設和實證結果皆顯示：表價越高，經由多次調降表價後，通常伴隨較大的議價空間，故其流動性越低；利率越高，代表賣方持有成本越高，賣方也願意接受較低的成交價格以減少成本損失，使議價空間越高，. 政治大方出價，壓縮議價空間，其流動性越高。此結論不僅強化議價空間與不動產流動立性之間的連結關係；然而此研究並未進一步探討其他因素對議價空間的影響，只. 其流動性越低；但當月成交價離散程度越大，將迫使賣方投機等待可能更高的買. ‧ 國. 學. 是對搜尋理論作驗證，筆者認為可加入房屋屬性和市場環境因子來做整體判斷，以找出議價空間的決定因素。. ‧. 國外文獻對於議價空間的探討甚多，Asabere, Huffman 及 Mehdian (1992). y. Nat. 利用特徵價格模型來判斷賣方該房屋的訂價與成交價之間是否有定價過高. io. sit. （overpricing）的問題，研究發現定價越高的房屋，其銷售期間越長，流動性. er. 越低；相反的，定價偏低的房屋，銷售期間較短，流動性越高，因此藉以判斷造. al. n. iv n C hengchi U 外，乃由於市場上之資訊不完全，導致賣方錯估其房屋價值，因此要減少表價與. 成不動產在市場上流動性不佳的原因，除了異質性、昂貴性與不可移動性等特性成交價之間的差異並提高不動產市場之流動性，勢必要對不動產資訊作整合。. Anglin 及 Weibe（2004）亦利用賣方最初的表價與模型估計的成交價兩者之間的價差作為「逾價程度」（Degree of Over-Pricing），並找出影響賣方訂價高於模型估價的決定因素，其研究指出，當逾價程度提升一個百分點，實際的成交價也會提高一個百分點，也就促使賣方定價越高以提升成交價，但同時也增加銷售期間並降低其流動性；賣方定價過高之行為這不僅是賣方的心理因素影響，也受到市場環境如利率、供需等因素影響，此研究亦說明表價與成交價之間的關係，不僅是賣方本身利益的問題，也是造成不動產市場流動性差異的主因。在其他研究方面， Wilhelmsson(2008)也提出買方的身分背景是否對其議價能力和議價空間有所影響，包含買方的所得水準、教育程度和首購與否等，其實證發現：當買方購屋經驗越多時，其議價次數和能力將會下降，可能的原因在於 18 .

(25) . 多次經驗對資訊的取得與理解，使買賣雙方交易愈趨順利。國內以議價空間探討不動產流動性的研究文獻尚不完整，目前對於議價空間有充分探討的為鄒欣樺、張金鶚及花敬群（2007）之研究，在於探討不動產訂價包括表價與議價空間兩者策略性的運用，其研究指出：表價和議價空間具有相互關聯，表價越高，議價空間率也越高；景氣指標也和議價空間有關，其利用國泰房價指數的變化趨勢劃分景氣高峰、景氣遲緩與景氣止跌三種情形設定虛擬變數進行分析，指出景氣於高峰時期，搭配穩健建商與良好區位，議價空間率較低；反之景氣於止跌時期，可得的議價空間率較高。此研究並透過對區位與產品品質進行分析，說明廠商在景氣擴張萎縮時期、區位優劣和產品特性下可能的表價和議價策略。然而此研究著重在建商訂價策略之探討，資料亦以新成屋和預售屋為主，在議價空間資料上也未包含所有不動產真實交易形成之議價空間率，故相關研究仍有進一步探討之空間。. 立. 政治大. 綜上所述，本文歸納出國內外相關理論之文獻回顧架構，以搜尋理論為主軸，. ‧ 國. 學. 利用文獻回顧找出個體因素與總體因素對房屋交易議價的影響效果，形成本文之研究假說，並據以住宅不動產議價空間模型。. n. 銷售期間的影響因素. sit er. io. a. l C 不動產應用於 hengchi 搜尋理論. 個體：房屋屬性、表價. y. ‧. Nat. 搜尋理論. i Un. 持有成本的影響因素利率. 總體：市場環境. 圖 2-1 相關文獻分析架構圖資料來源：本研究整理 19 . v. 議價空間的影響因素. 個體：賣方表價. 總體：景氣指標、房價離散.

(26) 第三節研究假說根據上述文獻與經驗，本研究參考過去搜尋理論與不動產交易之結合應用，理解不動產議價空間不僅顯示買賣雙方對於價值的認知，也充分反映出議價空間與市場的連動關係。本研究將整合各類影響因子並區分為「個別因素」、「總體因素」；此外，由於不動產具有區域市場之特性，本研究也將考量納入「區域因素」，以期觀察不動產市場流動性是否具有區域間之差異。過去文獻探討不動產市場流動性都以銷售期間為主，鮮少有針對議價空間與流動性關聯之研究；本研究欲利用議價空間探討不動產市場之流動性，對於過去文獻討論到的各種可能影響因素建立研究假說，以觀察議價空間之觀點與搜尋理論的觀點兩者之間是否相符。. 政治大. 一、H1：房屋屬性對議價空間與市場流動性之影響. 立. 在房屋屬性方面，Rosen（1974）提出了房屋價格是由產品的多種屬性如區. ‧ 國. 學. 位、總坪數、屋齡、樓層別、房間數、衛浴間數及建材等共同組合而成，無論需求者或供給者皆會依照各種屬性的配合而形成價格，這也是不動產估價中「特徵. ‧. 價格法」（Hedonic Price）的理論基礎。. y. Nat. 李春長等人（1997）指出，房屋之賣方訂價高低與銷售機率之決定，有一部. sit. 分受到房屋屬性的影響與限制，特別是在屋齡與房屋總坪數上，屋齡越久，可能. er. io. 折舊較快且狀況一般較不佳，常須投入較高的維修成本，預期買方常要求較多的. al. n. iv n C 彭建文及賴鳴美（2006）的實證研究指出，在邊際效用遞減法則作用下，住宅市 hengchi U 降價幅度與議價空間，然而總坪數對於銷售期間和流動性的影響較不明顯。而在. 場之買方對於超過一定面積以上的住宅之效用會有遞減現象出現，其願付價格將. 減少，對於大坪數住宅之需求會較小坪數住宅小，形成大坪數住宅成交總價高而單價低、小坪數住宅成交總價低而單價高之現象，而使大坪數住宅之供給者必須預期未來可能給予較大的議價空間以增加其流動性；然近期 Mats（2008）的實證則指出房屋坪數對於議價空間的影響為負向，可能的原因在於市區的供給者往往過於高估小坪數房屋的價值，致使買方却步，進而向賣方要求較大的折扣。張金鶚（1995）亦指出，樓層數由於涉及效用與可及性之不同，明顯反應在價格上；通常一樓因垂直可及性最高，頂樓因視野寧適性最佳，故其成交價與流動性較高，而四樓因為傳統觀念需求較少，成交價與流動性最低；然李月華（1997）指出，隨著生活品質的提升，對於視野景觀的需求日益增加，造成房價非因垂直可及性降低而下降，反而樓層越高價格越高且流動性越佳的情形。 20 .

(27) . 綜上所述，房屋屬性明顯影響不動產價格之決定，進而影響該不動產於市場的流動性，且隨著時間的經過與生活的改變，消費者對於不動產某種屬性的極端偏好亦影響該類型之不動產在市場上的流動性；然而過去大多側重在房屋屬性對於不動產價格之研究，鮮少針對房屋屬性對於議價空間作探討，更能直接觀察出某種類型之不動產在市場上的接受度與流動性。故本研究依上例文獻之成果，建立假說一：房屋屬性如總坪數、屋齡與樓層別等變數，對於議價空間有顯著影響；總坪數越大者，屋齡越高者，或樓層別愈接近四樓者，市場接受度較低，議價空間應越大，該類型之不動產流動性越低。. 二、H2：市場環境對議價空間與市場流動性之影響在市場環境方面，李春長等人（1997）指出，房屋之賣方訂價高低與銷售機. 政治大方之定價行為不僅受到賣方的心理因素影響，也受到市場環境如利率、供需等因立率之決定，容易受到當時之市場環境所影響；Anglin 及 Weibe（2004）指出，賣. 素影響，賣方會利用當時與預期的市場環境決定訂價策略，最常利用的指標是利. ‧ 國. 學. 率，利率越低，不動產市場景氣越熱絡，賣方會偏向訂價較高或議價較低之策略；反之利率越高，不動產市場景氣會逐漸低迷，此時賣方可能偏向訂價較低或議價. ‧. 較高的策略求售。鄒欣樺等人（2007）之研究亦指出，在新成屋與預售屋市場，. y. Nat. 不動產訂價包含表價與議價空間兩者策略性的運用，於景氣擴張時期，建商愈可. sit. 能採取高表價低議價之策略；反之於景氣衰退時期，建商則可能採取低表價高議. er. io. 價之策略；許淑媛及張金鶚（2009）亦說明，當景氣發生變化時，將使建商改變. al. n. iv n C 景氣時因建商或供給者的銷售成本壓力，影響其訂價上的選擇，故價格分散程度 hengchi U 較景氣時來得大，進而影響買賣雙方在市場上搜尋與議價的情況。產品之訂價策略，亦即景氣與不景氣時建商的訂價策略有很大的差異，尤其於不. 在市場環境的變數選取上，為了避免共線性與考量市場特性，其中以經濟成長率為市場環境指標之一，蔡曜如（2003）指出，以房價與經濟成長率具有相互影響關係的實證下，發現當房價越高、不動產市場越熱絡時，對經濟成長有正面之影響，然其亦認為究其不動產對經濟成長率的貢獻與產業關聯係數分析，其向 2. 後關聯效果隨我國產業結構轉變而趨降，似不宜再認定其為火車頭工業，應再考量經濟成長率對不動產市場的影響效果；從此觀之，可看出政府公佈的經濟指標對於不動產整體景氣具有相當之影響力，更應觀察出總體經濟市場中每一產業部門的經濟變動對不動產市場的影響效果。另一指標為房租上漲率，過去討論房                                                         2. 根據張金鶚(1995)就民國 60 年至 82 年間之台灣實證研究顯示，民國 70 年前，我國房地產業的向後關聯效果較強，70 年後較不顯著。 21 .

(28) 價與租金大多集中在租買選擇的理論基礎上，租買選擇理論強調的重點是租屋成本與購屋成本(機會成本)的比較，林祖嘉(1990)的研究即指出：理論與實證皆顯示對於租金與房價關係的連結，在預期租金上漲小或房價增值大時，會造成租屋需求減少與購屋需求增加，此趨勢將擴大市場上之租金乘數，進而活絡不動產市場交易，租屋市場則萎縮；反之，則縮小租金乘數，購屋市場低迷，租屋市場熱絡，兩個市場間有很高之替代性3，若忽略此兩個次市場之替代性，會導致估計上的誤差；此外謝文盛及林素菁（2000）的研究更進一步發現，財產稅增加會使得家戶傾向以租賃方式消費住宅，但房租上漲時，則家戶會傾向購屋，並證實自有住宅市場與租賃住宅市場之替代效果4。綜上所述，在考量經濟成長率因集合各產業的市場變動趨勢，且貼近一般民眾生活交易的決策直覺，可視為總體市場環境的主要因子；再者，為了避免其他. 政治大選擇與購屋市場具有相對替代性的房租上漲率作為不動產市場環境的主要因子，立更可觀察出此二市場間的替代性是否會影響議價空間與不動產市場流動性。故本自變數如表價、總坪數等與房價的高度相關，並考量實際指標的可信度與有效度，. ‧ 國. 學. 研究依上例文獻之成果，建立假說二：市場環境對議價空間與市場流動性具有顯著之影響；如經濟成長率越高，市場景氣越好，賣方不急出售，應會縮小議價空. ‧. 間，市場流動性較佳；如租金上漲率越高，租屋市場的需求者可能轉向相對成本較低的購屋市場，進而活絡不動產市場交易與需求，賣方應會縮小議價空間，市. er. io. sit. y. Nat. 場流動性較佳。. 三、H3：區位優劣對議價空間與市場流動性之影響. n. al. Ch. engchi. i Un. v. 區位於不動產投資分析上，是影響房價的重要關鍵因素，意即房價隨著區位特性之不同而有所差異，一般人認為該地區的需求強烈、價值較高、抗跌性強，因此賣方的議價權利較大，議價空間縮小，可認該區域內之不動產流動性較高；反之，若該地區的需求趨緩、價值較低、轉手不易等，因此賣方最後選擇較大的議價空間促成交易，亦可視為該區域內之不動產流動性較低。區位對於價格的影響過去文獻討論甚多，其中張金鶚（1995）即以「市區」、                                                         3. Craig Swan（1984）最早提出住宅購屋市場與租賃市場有替代效果存在。此外，李信佩（1997）曾以臺北市戶口及住宅普查進行抽樣資料，採用 logit model 得出租賃市場與自有市場之間有很高的替代程度；簡淨珍、張金鶚及林秋瑾（2000）的研究更進一步指出，自有住宅市場與租賃住宅市場之替代程度，會隨著住宅市場景氣不同而有所差異。 4 惟於曾建穎、張金鶚及花敬群（2005）的實證研究指出，顯示房租與房價影響程度不如過去理論與文獻明顯，且無時間上的因果關係，反映租金與房價的脫鉤與住宅次市場間替代性的不足。但亦可能受限於政府鼓勵購屋政策、貸款利率長期偏低以及近期房價不正常炒作所致。 22 .

(29) . 「市郊」與「郊區」三等級作為區分，肯認區位對房屋價格與交易決策上具有相當影響力，市區相對於郊區，商業發展較快速，設施機能較完備，人口活動較密集，以及交通方便等優越條件，將有助於價格的提升；鄒欣樺等人（2007）亦認為區位優良的不動產，其賣方愈可能採取高表價低議價策略，因此在區位間的差異上，市中心內因區位較佳且價格較高，故賣方訂價較為大膽，也不容易要求議價。許淑媛及張金鶚（2009）亦指出，區位較佳的地區因產品獨特性及價格僵固性，賣方價格集中在高價水準，價格分散程度較小；反之區位較差地區的賣方容易以低表價或高議價之方式作為吸引買方的銷售方式，價格分散程度較大。綜上所述，區位不僅影響賣方之訂價策略，亦影響買方心中的可接受價格，區位優良進而抬升賣方的訂價，買方也肯認其區位價值也拉高其心中的可接受價格，故區位不應只當作房屋屬性來看待，更應明確劃分其標準與衡量對價格效果，. 政治大立假說三：區位優劣對議價空間與市場流動性有顯著影響；區位優良的地區較其立他區位更具獨特性與優越性，市場需求大且流動性高，賣方會傾向提高表價或減以觀察流動性在不同區位間是否具有顯著差異。故本研究依上例文獻之成果，建. ‧ 國. 學. 少議價的策略。. ‧. 四、H4：議價空間影響因素的效果與傳統搜尋理論相符. Nat. sit. y. 傳統搜尋理論主要以銷售期間作為衡量資產流動性與交易決策的法則，進而. io. er. 引導出銷售期間越長而流動性越差的負相關概念；然而流動性除了靠時間來衡量外，透過價格的訂定與差異亦可作為資產流動性與交易決策的指標，因為價格是. n. al. i Un. v. 賣方行為的表徵與買方接受的程度，若徹底理解價格差異形成的原因，更能有助. Ch. engchi. 於探究賣方的訂價行為與買方的接受程度，以期提供不動產業者、以及政府制定總體經濟政策時有效參考。 Walter Bagehot（1971）5是最早提出市場流動性與議價空間呈反向關係，意即議價空間越大，代表資產市場的流動性越差，賣方傾向降價求售以改善流動性風險；反之，資產流動性越佳，賣方不愁搜尋買方求售。而 Jud 等人（1995）則將議價空間與不動產流動性作更深入探討，其將最初表價和最後成交價形成之議價空間定義為 Spread，並利用搜尋理論建立模型與實證測試，結果發現議價空間不僅符合搜尋理論，且更能解釋賣方所訂表價的行為意涵，表價越高不僅會                                                         5. Bagehot 乃以「股票買賣價差」為例，說明資產市場上議價空間與市場流動性的反向關係。其指出在證券市場中，買賣價差（bid-ask spread）（股票最低賣出價格和最高買進價格間的差距）與市場流動性之間具有反向關係；由於市場具有資訊不對稱問題，進而形成買賣價差，是為投資人交易成本的一部份。 23 .

(30) 拉長銷售期間，亦會擴大議價空間，不僅不利於市場流動性，更對於過去文獻所未探討之「賣方表價越高，賣方心裡有較大讓步的意識與預備，意即議價空間越大」提供實證，將議價空間的討論導入更深一層的經濟與行為意涵。綜上所述，過去文獻關於議價空間的討論大多著重在買賣雙方的背景資料分析，鮮少將議價空間的經濟意涵與不動產流動性作結合，議價空間隱含買賣雙方對於價格的認知差異，透過找出形成差異的決定因素，更能有助於理解臺灣不動產市場的特質與交易者的行為。故本研究依上例文獻之成果，建立假說四：議價空間影響因素的效果與傳統搜尋理論相符；傳統搜尋理論認為賣方表價越高、持有成本越高，銷售期間越長，流動性越低，議價空間亦應越大。總而言之，本研究企圖從過去文獻中篩選出可能會影響不動產市場流動性之因素，藉以衡量這些因素是否也顯著影響議價空間，並是否符合本研究之假說，是為本研究之目標。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 24 . i Un. v.

(31) . 第三章模型建立與預期效果本章將以搜尋理論的決策法則為基礎，建立住宅不動產議價空間模型，並藉以觀察模型中各項變數對議價空間的預期效果。過去文獻中鮮少針對不動產市場的議價空間進行模型建構與分析，本研究將依照過去搜尋理論的文獻經驗與計量模型，轉換為議價空間之概念，建構住宅不動產議價空間模型，並進行預期效果之分析。. 第一節模型建立一、模型假設. 政治大在建立住宅不動產議價空間模型時，本研究首先建立以下假設，以簡化分析立. 與方便說明：. ‧ 國. 學. 1. 賣方設定最大利益之表價與可接受之底價. ‧. 基於經濟人行為理論的基礎，買賣雙方之間都預期交易的利益極大化，本研究假設賣方設定表價乃於獲取最大利益的行為基礎上，當然此最大的表. y. Nat. sit. 價必須是賣方預期可能獲得的合理範圍之最大值，而非漫天喊價；賣方心中. al. er. io. 亦有一個可接受的底價，一旦有買方提供高於賣方底價的出價（稱為 offer），. n. 就有機會繼續議價或完成交易，最終決定成交價；否則賣方會繼續搜尋其他高於底價的出價。. Ch. 2. 賣方搜尋為一連續的過程. engchi. i Un. v. 此模型是建立在連續的搜尋過程，乃參考搜尋理論的連續搜尋模型之行為假設。因為不動產具異質性且需求者眾多不明，無法如固定樣本模型指定賣方於搜尋固定個數的出價中作出決定，不動產交易乃是一段漫長不定且連續搜尋的過程，直到賣方不願或不能再搜尋為止，故連續搜尋模型的動態假設更符合不動產市場的實際過程。McCall(1970)將賣方搜尋定義為連續性的過程，賣方接受來自於大量群體買方的出價，並且已知眾多買方出價的機率密度函數分配，但是必須買方提出才知出價金額。 3. 買方出價未必為最後的成交價此為過去工作勞動力搜尋模型與房屋議價模型所未探討的部分。為了配 25 .

(32) 合真實的市場交易情形與習慣，買賣雙方最後之成交價常介於賣方表價與買方出價之間，並非完全如賣方表價或買方出價般單純，故本研究假設買方出價未必為最後的成交價，可能會隨議價過程中的市場情況和議價能力而有所增減，調整後始為成交價。如市場環境較熱絡時，賣方表價的僵持能力較強，成交價可能偏向賣方表價；反之市場環境較疲弱時，成交價可能較偏向買方出價。 4. 賣方的持有成本是固定的此成本為賣方在搜尋過程中的持有成本，持有成本包含繼續搜尋的成本、搜尋期間繼續持有的成本，以及因放棄搜尋的機會成本等。本研究假設賣方搜尋每多搜尋一個出價的成本為固定，即邊際成本為固定值。由於持有成本對每個賣方皆相同，故任何增加市場熱絡的活動、或總體景氣的提升，皆會. 政治大. 降低成本，使賣方更容易找到買方出價。. 立. 5. 買方重複的出價視為議價. ‧ 國. 學. 此假設換言之，一個買方對於賣方表示出價後，往後的出價視為對賣方的議價。不動產市場的交易行為亦是如此，買方的最初出價往往是賣方決定. ‧. 是否將其視為可能購買者的依據，若買方出價高於賣方的心中底價但低於賣. y. Nat. 方預期的成交價，賣方會與其議價並逐步調降其表價促其成交；若買方出價. io. sit. 即低於賣方的心中底價，賣方不會視其為可能購買者而繼續在市場上搜尋。. n. al. er. 綜上所述，任何理論與模型皆需要將複雜的現實情況予以固定與限制，才能. i Un. v. 進行分析與預測，再逐漸隨著研究技術的改進慢慢調整貼近於現實情況。上述的. Ch. engchi. 假設皆符合正常買賣雙方的市場交易行為。搜尋理論指出，賣方的搜尋行為將止於預期的邊際利益與承受的邊際成本相等，此法則將建構出本研究建立住宅不動產議價空間模型的最初設定。. 二、模型架構搜尋理論應用於工作與勞動力市場中，工作需求者為搜尋者於勞動力市場中搜尋每家公司未知的工資報價，只要該公司的工資報價大於或等於保守工資的工作，就會停止搜尋並接受該工作機會；否則會繼續尋找下一個工作；搜尋理論應用於財貨和不動產交易市場中，搜尋者轉為賣方，賣方於交易市場中搜尋每個買方未知的出價，只要買方出價高於或等於賣方心中可接受的底價，就會停止搜尋並進行協商交易；否則會繼續搜尋。 26 .

(33) . 然搜尋者的保留工資或心中底價難以衡量，故依 McCall(1970)對搜尋決策的定義，賣方接受的價格( P ' )乃基於買方出價( O )所得到的邊際利益等於賣方搜尋出價的邊際成本，搜尋行為才會停止，交易行為才會發生。如下式： ∞. ∫ (O − P' )φ (O)dO = C ……………………………………………………………（1）. P'. 其中 φ (O) 為買方出價的機率密度函數，C 為賣方搜尋出價的持有成本，如同模型假設第四點為一常數，並隨著搜尋出價的次數( N )固定增長，將機率密度函數轉為累積密度函數後為預期的邊際利益，應恰巧等於隨搜尋次數固定增長的邊際成本，此為賣方搜尋的決策法則，故倘賣方接受買方的出價( O )而停止搜尋後，賣方可得的淨報酬（ R ）如下式：. 政治大. R = O − C • N ……………………………………………………………………（2）. 立. ‧ 國. 學. 然而，誠如模型假設第三點，買方出價並非絕對形成成交價，必須透過市場條件與雙方議價進行調整，故將模型中買方之出價( O )區分為最初出價與其後的增減價分別探討6，其中最初的出價( X N )必須大於賣方可接受的心中底價（或可. ‧. 稱「門檻價格」）( P ' ' )為準，才有繼續議價與成交的可能性，為一臨界值；再者， 7 8 買方可依此賣方可接受的最低價格，衡量當時市場環境 ( M )與議價程度，循序. sit. y. Nat. 調整其出價，達到成交。如下式：. n. al. er. io. O = X N (1 + M ) ……………………………………………………………………（3）. Ch. i Un. v. 將上述(2)式區分買方出價並取期望值，可得賣方可接受的價格（或稱為淨. engchi. 利價格）是由買方最初的出價加上當時市場環境議價之程度，再扣除賣方於搜尋期間之持有成本後的淨報酬計算： P' = E ( X N X N ≥ P' ' ) + M • E ( X N ) − C • E ( N ). ……………………………………（4）.                                                         6. 就如同現實生活中，A 願意以美金 750 元向 B 買一支具有特殊紀念價值的鋼筆，但 B 要求美金 1000 元才肯出售；而 A 視市場環境條件與轉手流動性逐步調整其出價至美金 850 元，B 視 A 為可能購買者也逐漸讓步，最後以美金 900 元為成交價。此例說明買方與賣方不僅是連續搜尋的過程，中間議價的考量亦是重點，最後成交價往往決定於高於買方出價與低於賣方表價的範圍內，不是絕對的買方出價。若 C 於 A 之前表示願意以美金 500 元購買，但其低於 B 心中的門檻價格，B 認為 C 在開玩笑而不予理會，就不可能與 C 進行議價。 7 市場環境（M）隱含整體經濟市場與不動產市場環境、買賣雙方預期心理因素或購屋市場指標等大環境因素。 8 議價程度尚包含雙方議價能力，唯此能力難以衡量且礙於本研究無相關資料，故僅探討市場環境對議價程度的影響。 27 .