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第一章 緒論
本章將依序介紹本研究之起始與過程，共可分為四節。第一節先闡明研究動 機與研究目的，說明過去研究對本研究的啟發與本研究的方向；第二節再點出研 究問題與說明研究方法，提供過去研究的缺口與應用方法；第三節為研究範圍與 名詞界定，說明本研究明確的範圍與專有名詞；最後則是本研究的研究架構與流 程，供讀者參照。
第一節 研究動機與研究目的
一、 研究動機
不動產與其他資產比較，除了交易金額龐大外，主要的差異在於流動性
（liquidity）較低。流動性乃指資產在一定期間內變現之能力，也由於不動產 具有異質性、不可移動性與昂貴性，使得不動產之流動性較其他資產差，因此具 有「流動性風險」(liquidity risk)。
過去研究衡量流動性風險主要以銷售期間（time on the market）為主，銷 售期間乃指賣方提出該不動產在市場上行銷至完成交易的期間。在適當合理的市 場行銷前提下，當一不動產在市場上的銷售期間越長，代表該資產在市場上對買 方的接受度越差，流動性也越低。因此，銷售期間儼然成為衡量流動性最客觀也 最直接的方式。
銷售期間和賣方的表價（listing price）與買方心中的價格（offer price）
密切相關，買方決策的過程勢必受到賣方表價與本身心中價格之影響，進而決定 該不動產的流動性；若賣方表價過高，與買方心中價格差異甚大，致買方却步，
也容易使銷售期間拉長，流動性變差。因此銷售期間與買賣雙方之價格息息相關，
遂引發本研究透過瞭解買賣雙方價格差異之關係，亦可成為衡量不動產市場流動 性的因素，以提供不動產學術界一項新的驗證與指標。其關係圖如下－
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圖 1-1 不動產市場流動性與議價空間關係圖 資料來源：本研究整理
然而買方心中的價格難以衡量，再加上成交價（transaction price）亦可 為買方可接受的最高價格，透過賣方最初的表價與最後的成交價形成之議價空間，
藉以衡量不動產流動性。因此銷售期間與不動產流動性之關係，銷售期間越長，
表示該不動產之流動性越低，進而從上圖推論出銷售期間越長隱含買賣雙方對於 價格認知有所差異，議價空間越大，表示賣方難以搜尋其他出價更高的買方，亦 決定該不動產在當時市場之流動性越低。Walter Bagehot（1971）亦指出議價空 間與市場流動性之間是反向關係的。在流動性高的資產市場中，像現金交易與股 票市場等，議價空間是極小的；然而在流動性低的市場中，像不動產市場等，議 價空間通常很大。然而後續關於不動產市場流動性之研究多專注於對銷售期間的 衡量與估計，而忽略議價空間亦是衡量不動產流動性與賣方預期收益的指標。本 研究希望透過觀察議價空間和不動產流動性之關係，可以了解買賣雙方的議價行 為容易影響該不動產在市場上的流動性，也決定了賣方須承受的流動性風險大小。
因此議價空間亦為衡量不動產流動性的有效指標。
李春長、張金鶚及林祖嘉（1997）認為不動產買賣雙方主要受到「房屋屬性」、
「市場環境」與「買方反應」之影響，而形成個別不動產銷售期間長短與議價空 間大小之差異。然買方反應不易掌握外，基本上不動產之流動性風險主要受到兩 類因素之影響，第一類是個別不動產的異質性因素，包含總坪數大小、屋齡新舊 以及樓層別差異等，市場上容易因為民間習慣或個人喜好而形成某種型態之不動 產接受度較高或較低之現象，如坪數過小不容易居住、屋齡太久或樓別為四樓都 相對上不易在市場上出售等；第二類是總體市場環境的因素，不動產市場雖然是 區域性的市場，但也容易受到國內外總體經濟的情勢影響而有所變化，包含利率 波動、經濟成長率變化、房租上漲率趨勢等，尤其住宅之投資需求者，對於總體 經濟變化的敏感度較強，經常藉由對總體經濟情況之預期作為購買與否和議價大
不動產市場流動性
銷售期間
賣方表價 買方心中價格
議價空間 有差距
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小的判斷。然而過去文獻鮮少對議價空間做出詳細且完整之探討，其他流動性之 研究也僅止於房屋屬性的變數分析，因此本研究希望透過個體屬性與總體因素的 了解，找出議價空間的決定因素，以作為降低流動性風險的判斷依據。
此外，流動性亦可能隨著區域特性而有所差異，以臺北市為例，如高度發展 的大安區、信義區、松山區等，一般人認為該地區的需求強烈、價值較高、抗跌 性強，因此賣方的議價權利較大，議價空間縮小，可認該區域內之不動產流動性 較高；反之穩定或緩慢成長的地區如萬華區、大同區、北投區等，認為該地區的 需求趨緩、價值較低、轉手不易等，因此賣方最後選擇較大的議價空間促成交易，
亦可視為該區域內之不動產流動性較低。透過了解區域特性差異是否確切影響議 價空間，而形成區域間流動性風險之不同，也是本研究希望釐清的目標。
過去文獻可能礙於資料取得不易或其他因素，鮮少針對不動產買賣雙方之議 價空間作出全面且廣泛之討論，有鑑於議價空間為不動產交易過程中流動性風險 之有效指標，本研究嘗試以賣方表價與最後成交價間的議價空間，探討不動產之 流動性，並找出影響該不動產之流動性的決定因素，以期提供不動產買、賣雙方、
仲介業與估價業者、以及政府制定總體經濟政策時有效參考。
二、 研究目的
綜上所述，本研究之目的如下：
（一）建立總體住宅不動產議價空間模型
利用過去研究所建立之勞動力搜尋模型，導入賣方價格與市場環 境因素，轉化為住宅不動產議價模型。本研究不但探討賣方可接受的 價格的內容與特性，並加入市場環境因子於公式中，強調賣方表價與 買方出價間並非單由買賣雙方本身的條件所決定，尚可能受到總體經 濟與市場環境因素所影響，並利用實證分析強化該模型之理論基礎。
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（二）決定不動產市場流動性之影響因素
礙於資料取得不易與其他原因，過去國內對議價空間的研究甚少，
對於不動產流動性之研究也主要以銷售期間為衡量。因此，本研究有 幸取得住宅不動產相關議價空間資料，配合各類變數的決定與分析，
期能找出影響不動產買賣雙方議價空間之決定因素，並提供不動產買、
賣雙方、仲介業與估價業者、以及政府制定總體經濟政策時有效參 考。
（三）議價空間與表價關係
在傳統搜尋理論中，表價與銷售期間之間已有許多面向之討論，
表價越高，銷售期間越長，該不動產流動性越差，然表價與議價空間 之關係才是真正賣方所直接切身關心的課題，且臺灣之不動產市場
（尤以臺北市為例）交易頻繁，此項研究可供賣方重新檢視其訂價策 略之重要性。因此，本研究透過表價與議價空間之相關性探討，對於 傳統搜尋理論進行驗證外，期能提供不動產買賣雙方未來交易之議價 與政府訂定不動產相關政策之參考。
（四）議價空間之區域差異
利用歷年來各區個別不動產交易資料進行分析，並透過地區特性 與成長潛力進行區域劃分，設定高度發展市區與穩定發展市郊區二區 進行比較，期能檢視流動性差異是否存在於各行政區域，並探討可能 造成區域流動性差異與否之原因。
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