第二章 理論基礎與文獻回顧
第三節 研究假說
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第三節 研究假說
根據上述文獻與經驗，本研究參考過去搜尋理論與不動產交易之結合應用，
理解不動產議價空間不僅顯示買賣雙方對於價值的認知，也充分反映出議價空間 與市場的連動關係。本研究將整合各類影響因子並區分為「個別因素」、「總體因 素」；此外，由於不動產具有區域市場之特性，本研究也將考量納入「區域因素」， 以期觀察不動產市場流動性是否具有區域間之差異。過去文獻探討不動產市場流 動性都以銷售期間為主，鮮少有針對議價空間與流動性關聯之研究；本研究欲利 用議價空間探討不動產市場之流動性，對於過去文獻討論到的各種可能影響因素 建立研究假說，以觀察議價空間之觀點與搜尋理論的觀點兩者之間是否相符。
一、H1：房屋屬性對議價空間與市場流動性之影響
在房屋屬性方面，Rosen（1974）提出了房屋價格是由產品的多種屬性如區 位、總坪數、屋齡、樓層別、房間數、衛浴間數及建材等共同組合而成，無論需 求者或供給者皆會依照各種屬性的配合而形成價格，這也是不動產估價中「特徵 價格法」（Hedonic Price）的理論基礎。
李春長等人（1997）指出，房屋之賣方訂價高低與銷售機率之決定，有一部 分受到房屋屬性的影響與限制，特別是在屋齡與房屋總坪數上，屋齡越久，可能 折舊較快且狀況一般較不佳，常須投入較高的維修成本，預期買方常要求較多的 降價幅度與議價空間，然而總坪數對於銷售期間和流動性的影響較不明顯。而在 彭建文及賴鳴美（2006）的實證研究指出，在邊際效用遞減法則作用下，住宅市 場之買方對於超過一定面積以上的住宅之效用會有遞減現象出現，其願付價格將 減少，對於大坪數住宅之需求會較小坪數住宅小，形成大坪數住宅成交總價高而 單價低、小坪數住宅成交總價低而單價高之現象，而使大坪數住宅之供給者必須 預期未來可能給予較大的議價空間以增加其流動性；然近期 Mats（2008）的實 證則指出房屋坪數對於議價空間的影響為負向，可能的原因在於市區的供給者往 往過於高估小坪數房屋的價值，致使買方却步，進而向賣方要求較大的折扣。張 金鶚（1995）亦指出，樓層數由於涉及效用與可及性之不同，明顯反應在價格上；
通常一樓因垂直可及性最高，頂樓因視野寧適性最佳，故其成交價與流動性較高，
而四樓因為傳統觀念需求較少，成交價與流動性最低；然李月華（1997）指出，
隨著生活品質的提升，對於視野景觀的需求日益增加，造成房價非因垂直可及性 降低而下降，反而樓層越高價格越高且流動性越佳的情形。
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綜上所述，房屋屬性明顯影響不動產價格之決定，進而影響該不動產於市場 的流動性，且隨著時間的經過與生活的改變，消費者對於不動產某種屬性的極端 偏好亦影響該類型之不動產在市場上的流動性；然而過去大多側重在房屋屬性對 於不動產價格之研究，鮮少針對房屋屬性對於議價空間作探討，更能直接觀察出 某種類型之不動產在市場上的接受度與流動性。故本研究依上例文獻之成果，建 立假說一：房屋屬性如總坪數、屋齡與樓層別等變數，對於議價空間有顯著影響；
總坪數越大者，屋齡越高者，或樓層別愈接近四樓者，市場接受度較低，議價空 間應越大，該類型之不動產流動性越低。
二、H2：市場環境對議價空間與市場流動性之影響
在市場環境方面，李春長等人（1997）指出，房屋之賣方訂價高低與銷售機 率之決定，容易受到當時之市場環境所影響；Anglin 及 Weibe（2004）指出，賣 方之定價行為不僅受到賣方的心理因素影響，也受到市場環境如利率、供需等因 素影響，賣方會利用當時與預期的市場環境決定訂價策略，最常利用的指標是利 率，利率越低，不動產市場景氣越熱絡，賣方會偏向訂價較高或議價較低之策略；
反之利率越高，不動產市場景氣會逐漸低迷，此時賣方可能偏向訂價較低或議價 較高的策略求售。鄒欣樺等人（2007）之研究亦指出，在新成屋與預售屋市場，
不動產訂價包含表價與議價空間兩者策略性的運用，於景氣擴張時期，建商愈可 能採取高表價低議價之策略；反之於景氣衰退時期，建商則可能採取低表價高議 價之策略；許淑媛及張金鶚（2009）亦說明，當景氣發生變化時，將使建商改變 產品之訂價策略，亦即景氣與不景氣時建商的訂價策略有很大的差異，尤其於不 景氣時因建商或供給者的銷售成本壓力，影響其訂價上的選擇，故價格分散程度 較景氣時來得大，進而影響買賣雙方在市場上搜尋與議價的情況。
在市場環境的變數選取上，為了避免共線性與考量市場特性，其中以經濟成 長率為市場環境指標之一，蔡曜如（2003）指出，以房價與經濟成長率具有相互 影響關係的實證下，發現當房價越高、不動產市場越熱絡時，對經濟成長有正面 之影響，然其亦認為究其不動產對經濟成長率的貢獻與產業關聯係數分析，其向 後關聯效果隨我國產業結構轉變而趨降2，似不宜再認定其為火車頭工業，應再 考量經濟成長率對不動產市場的影響效果；從此觀之，可看出政府公佈的經濟指 標對於不動產整體景氣具有相當之影響力，更應觀察出總體經濟市場中每一產業 部門的經濟變動對不動產市場的影響效果。另一指標為房租上漲率，過去討論房
2根據張金鶚(1995)就民國 60 年至 82 年間之台灣實證研究顯示，民國 70 年前，我國房地產業的 向後關聯效果較強，70 年後較不顯著。
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價與租金大多集中在租買選擇的理論基礎上，租買選擇理論強調的重點是租屋成 本與購屋成本(機會成本)的比較，林祖嘉(1990)的研究即指出：理論與實證皆顯 示對於租金與房價關係的連結，在預期租金上漲小或房價增值大時，會造成租屋 需求減少與購屋需求增加，此趨勢將擴大市場上之租金乘數，進而活絡不動產市 場交易，租屋市場則萎縮；反之，則縮小租金乘數，購屋市場低迷，租屋市場熱 絡，兩個市場間有很高之替代性3，若忽略此兩個次市場之替代性，會導致估計 上的誤差；此外謝文盛及林素菁（2000）的研究更進一步發現，財產稅增加會使 得家戶傾向以租賃方式消費住宅，但房租上漲時，則家戶會傾向購屋，並證實自 有住宅市場與租賃住宅市場之替代效果4。
綜上所述，在考量經濟成長率因集合各產業的市場變動趨勢，且貼近一般民 眾生活交易的決策直覺，可視為總體市場環境的主要因子；再者，為了避免其他 自變數如表價、總坪數等與房價的高度相關，並考量實際指標的可信度與有效度，
選擇與購屋市場具有相對替代性的房租上漲率作為不動產市場環境的主要因子，
更可觀察出此二市場間的替代性是否會影響議價空間與不動產市場流動性。故本 研究依上例文獻之成果，建立假說二：市場環境對議價空間與市場流動性具有顯 著之影響；如經濟成長率越高，市場景氣越好，賣方不急出售，應會縮小議價空 間，市場流動性較佳；如租金上漲率越高，租屋市場的需求者可能轉向相對成本 較低的購屋市場，進而活絡不動產市場交易與需求，賣方應會縮小議價空間，市 場流動性較佳。
三、H3：區位優劣對議價空間與市場流動性之影響
區位於不動產投資分析上，是影響房價的重要關鍵因素，意即房價隨著區位 特性之不同而有所差異，一般人認為該地區的需求強烈、價值較高、抗跌性強，
因此賣方的議價權利較大，議價空間縮小，可認該區域內之不動產流動性較高；
反之，若該地區的需求趨緩、價值較低、轉手不易等，因此賣方最後選擇較大的 議價空間促成交易，亦可視為該區域內之不動產流動性較低。
區位對於價格的影響過去文獻討論甚多，其中張金鶚（1995）即以「市區」、
3 Craig Swan（1984）最早提出住宅購屋市場與租賃市場有替代效果存在。此外，李信佩（1997）
曾以臺北市戶口及住宅普查進行抽樣資料，採用 logit model 得出租賃市場與自有市場之間有很 高的替代程度；簡淨珍、張金鶚及林秋瑾（2000）的研究更進一步指出，自有住宅市場與租賃住 宅市場之替代程度，會隨著住宅市場景氣不同而有所差異。
4 惟於曾建穎、張金鶚及花敬群（2005）的實證研究指出，顯示房租與房價影響程度不如過去理 論與文獻明顯，且無時間上的因果關係，反映租金與房價的脫鉤與住宅次市場間替代性的不足。
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「市郊」與「郊區」三等級作為區分，肯認區位對房屋價格與交易決策上具有相 當影響力，市區相對於郊區，商業發展較快速，設施機能較完備，人口活動較密 集，以及交通方便等優越條件，將有助於價格的提升；鄒欣樺等人（2007）亦認 為區位優良的不動產，其賣方愈可能採取高表價低議價策略，因此在區位間的差 異上，市中心內因區位較佳且價格較高，故賣方訂價較為大膽，也不容易要求議 價。許淑媛及張金鶚（2009）亦指出，區位較佳的地區因產品獨特性及價格僵固 性，賣方價格集中在高價水準，價格分散程度較小；反之區位較差地區的賣方容 易以低表價或高議價之方式作為吸引買方的銷售方式，價格分散程度較大。
綜上所述，區位不僅影響賣方之訂價策略，亦影響買方心中的可接受價格，
綜上所述，區位不僅影響賣方之訂價策略，亦影響買方心中的可接受價格，