模型建立

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第三章    模型建立與預期效果 

本章將以搜尋理論的決策法則為基礎，建立住宅不動產議價空間模型，並藉 以觀察模型中各項變數對議價空間的預期效果。過去文獻中鮮少針對不動產市場 的議價空間進行模型建構與分析，本研究將依照過去搜尋理論的文獻經驗與計量 模型，轉換為議價空間之概念，建構住宅不動產議價空間模型，並進行預期效果 之分析。

第一節    模型建立 

一、模型假設

在建立住宅不動產議價空間模型時，本研究首先建立以下假設，以簡化分析 與方便說明：

1. 賣方設定最大利益之表價與可接受之底價

基於經濟人行為理論的基礎，買賣雙方之間都預期交易的利益極大化，

本研究假設賣方設定表價乃於獲取最大利益的行為基礎上，當然此最大的表 價必須是賣方預期可能獲得的合理範圍之最大值，而非漫天喊價；賣方心中 亦有一個可接受的底價，一旦有買方提供高於賣方底價的出價（稱為 offer）， 就有機會繼續議價或完成交易，最終決定成交價；否則賣方會繼續搜尋其他 高於底價的出價。

2. 賣方搜尋為一連續的過程

此模型是建立在連續的搜尋過程，乃參考搜尋理論的連續搜尋模型之行 為假設。因為不動產具異質性且需求者眾多不明，無法如固定樣本模型指定 賣方於搜尋固定個數的出價中作出決定，不動產交易乃是一段漫長不定且連 續搜尋的過程，直到賣方不願或不能再搜尋為止，故連續搜尋模型的動態假 設更符合不動產市場的實際過程。McCall(1970)將賣方搜尋定義為連續性的 過程，賣方接受來自於大量群體買方的出價，並且已知眾多買方出價的機率 密度函數分配，但是必須買方提出才知出價金額。

3. 買方出價未必為最後的成交價

此為過去工作勞動力搜尋模型與房屋議價模型所未探討的部分。為了配

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合真實的市場交易情形與習慣，買賣雙方最後之成交價常介於賣方表價與買 方出價之間，並非完全如賣方表價或買方出價般單純，故本研究假設買方出 價未必為最後的成交價，可能會隨議價過程中的市場情況和議價能力而有所 增減，調整後始為成交價。如市場環境較熱絡時，賣方表價的僵持能力較強，

成交價可能偏向賣方表價；反之市場環境較疲弱時，成交價可能較偏向買方 出價。

4. 賣方的持有成本是固定的

此成本為賣方在搜尋過程中的持有成本，持有成本包含繼續搜尋的成本、

搜尋期間繼續持有的成本，以及因放棄搜尋的機會成本等。本研究假設賣方 搜尋每多搜尋一個出價的成本為固定，即邊際成本為固定值。由於持有成本 對每個賣方皆相同，故任何增加市場熱絡的活動、或總體景氣的提升，皆會 降低成本，使賣方更容易找到買方出價。

5. 買方重複的出價視為議價

此假設換言之，一個買方對於賣方表示出價後，往後的出價視為對賣方 的議價。不動產市場的交易行為亦是如此，買方的最初出價往往是賣方決定 是否將其視為可能購買者的依據，若買方出價高於賣方的心中底價但低於賣 方預期的成交價，賣方會與其議價並逐步調降其表價促其成交；若買方出價 即低於賣方的心中底價，賣方不會視其為可能購買者而繼續在市場上搜尋。

綜上所述，任何理論與模型皆需要將複雜的現實情況予以固定與限制，才能 進行分析與預測，再逐漸隨著研究技術的改進慢慢調整貼近於現實情況。上述的 假設皆符合正常買賣雙方的市場交易行為。搜尋理論指出，賣方的搜尋行為將止 於預期的邊際利益與承受的邊際成本相等，此法則將建構出本研究建立住宅不動 產議價空間模型的最初設定。

二、模型架構

搜尋理論應用於工作與勞動力市場中，工作需求者為搜尋者於勞動力市場中 搜尋每家公司未知的工資報價，只要該公司的工資報價大於或等於保守工資的工 作，就會停止搜尋並接受該工作機會；否則會繼續尋找下一個工作；搜尋理論應 用於財貨和不動產交易市場中，搜尋者轉為賣方，賣方於交易市場中搜尋每個買 方未知的出價，只要買方出價高於或等於賣方心中可接受的底價，就會停止搜尋 並進行協商交易；否則會繼續搜尋。

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然搜尋者的保留工資或心中底價難以衡量，故依 McCall(1970)對搜尋決策 的定義，賣方接受的價格(^P')乃基於買方出價( O )所得到的邊際利益等於賣方

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依 Feinberg 及 Johnson(1977)所示，如果市場上買方出價呈現常態分配為 )

, (

~ N μ σ²

X_N ，則在臨界值以上的截斷常態分配（Truncated Normal Distribution）之期望值為：

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10 透過一階微分來看變數對應變數的影響，是為比較靜態分析（Competitive static analysis）

的研究方法。這種方法研究外生變數變化對內生變數的影響方式，以及分析比較不同數值的外生