消費者購屋需求因素相關文獻

六、 震後市場期

民國八十八年九二一大地震及實施容積率的影響，透天厝住宅市場更趨活絡。台中 地區因外環道路的陸續完工，將鄰近台中市的衛星城市到台中市市區之車程大幅縮短，

使台中縣、市交界的農地別墅因而產生。此外因受大地震影響，開始注重建築結構安全。

七、 台中縣（市）合併改制直轄市

民國 99 年台中縣（市）合併改制直轄市，將使人 口與土地面積大幅增加，重新規 劃住宅區、商業區、農業區及行政區等區域，進一步發揮區域特色，擴大都市發展的腹 地，更有助於台中都會區生活圈的發展，帶動中部地區整體產業經濟發展，促進土地增 值，增加居民財富，有效增加政府稅收，且可整體規劃城鄉建設，不致發生城鄉偏廢一 方之情形，除了使大台中市更具發展性外，更可帄衡北中南區域建設，促進大台中地區 的發展與繁榮，提升城市之競爭力。

第三節 消費者購屋需求因素相關文獻

在面對購屋的決策時，所考量的購屋因素繁多，學者賀振孙（2009）研究指出購屋 者常以經濟因素為首要考量，但仍會隨著購屋者的所得、人口數、年齡、戶長教育程度 等因素有所差異，並且對特定的住宅類型有較高的喜愛與偏好。不同住宅提供或滿足購 屋者需求的程度會有差異，故不同購屋者在選擇或購買住宅時，考量的因素也不盡相 同；因此，購屋者均以達到「住者適其屋」為目標，追求最大效用之原則。

9

又由於住宅是以提供家庭居住為目的的建築物，必頇考量家庭成員的需求，在家庭 生命週期中各階段的家庭成員人數的增減，常會使住宅空間的需求改變。學者朱君懷

（2005）研究發現，大部分新婚夫婦由於經濟基礎尚未穩固而多選擇租屋而居，隨著家 庭經濟逐漸穩定成長、子女出生使家庭人口數增加，乃決定購屋自住；當子女漸漸成長，

基於子女尌學等，且需要較大的住宅空間，產生換屋的需求；直至子女長大結婚搬出另 組新家庭後，家庭人數遞減，住宅空間需求自然減少。綜合言之，家庭對於住宅的需求，

會隨著家庭生命週期而改變。

而影響住宅選擇的因素很多，根據聯合國世界衛生組織之定義，居住環境指身體安 全之庇護體的實質結構及其週遭環境。與居住生活有關影響因素，對於住宅選擇皆會有 影響，學者吳岱真（2005）也指出購屋乃是購買住宅本身及其所具有的屬性間的決策過 程。以下為近年來國內專、學者經由實證研究，探討影響住宅購買決策的因素。

一、 王琬宜（2000）將購屋考量因素分為基本屬性因素及空間環境因素兩大類，其中 基本屬性因素有六項，空間環境屬性因素在分為文教設施、服務設施、交通設施、運動 遊憩設施、及鄰避設施等五類：

（一） 基本屬性設施：為目前房地產仲介公司之買賣配對系統所常用之設定條件 選項， 包含行政區、坪數、價格、屋齡、房廳衛及類型。

（二） 文教設施：除可提供藝文活動場所外，某些設施亦有提供開放空間之功 能，包含帅稚園、國小、國中、圖書館。

10

（三） 服務設施：指醫療、福利、安全、衛生等相關設施，包含市場、郵局、警 察局、消防隊、醫院及衛生所。

（四） 交通設施：交通可謂日常活動所不可或缺的，故交通便利性為一般人選擇 居住地點時之重要考量因素之一，包含公車站、捷運站、停車場、主要道路等。

（五） 運動遊憩設施：為公園一項，依其面積、服務性質、服務範圍及遊憩設施 的不同，又可分為區域型、全市型、地區型及鄰里型公園四級。

（六） 鄰避設施：或稱不寧適設施，是指會產生讓人感到不寧適的一種設施，具 有滿足人們需求的服務功能，但令附近住戶感到不愉悅舒適，而可能產生實質或潛 在傷害身體健康或降低財產價值特性的一種設施，包含加油站、變電所、垃圾 掩 埋場、垃圾焚化爐、納骨塔、公墓等。

二、 張春龍（2000）研究指出：台南市民在住宅選擇之影響因素評選中，一般最重視 的是「嫌惡設施」這項構面，然後依序為「交通運輸」、「公共設施」、「經濟因素」、「自 然條件」、「房屋屬性」、「土地使用管制」等七大類；考量影響因素可歸納為以下七大項：

（一） 土地使用管制：如使用分區、容積率、都市計畫範圍、建蔽率等。

（二） 交通運輸：如距工作地點遠近、距購物商店遠近、距市中心遠近、距大眾 運輸遠近、距主要道路遠近等。

（三） 自然條件：如景觀、排水、地勢、座向、日照等。

（四） 房屋屬性：如地坪、構造類型、建坪、室內格局、屋齡等。

11

（五） 公共設施：如學校、公園、體育場、市場、公共服務、醫療院所等。

（六） 嫌惡設施：如殯葬設施、變電所、污水及垃圾處理設施、屠宰場、高壓電 塔等。

（七） 經濟因素：如利率、整體經濟趨勢、貸款成數、土地稅負、貸款期限等。

三、 何志南（2001），以台北地區居民作為主要研究對象，探討消費者行為理論與計畫 行為理論架構，將住宅各項特徵組合分類分為下列四種：

（一） 居住舒適性：樓地板面積、空間大小、房間數、住宅設置、衛浴室、樓層 數、屋齡、住宅型態、住宅使用狀態等。

（二） 設施可及性：至市中心距離、學校距離、醫院距離、高速公路距離、鐵路 距離等。

（三） 鄰里環境寧適性：鄰避設施的存在、和諧的社區、鄰里環境的穩定性、公 共安全、寧適性、種族、學校品質、商店服務品質、鄰里信譽、空氣品質、汙染等。

（四） 住戶社經特徵：主要經濟負責人性別、年齡、婚姻狀況、職業、教育程度、

家庭人口的結構、住戶組成人數、家庭之經濟收入等。

四、林月萍（2003），以台中市地區的實證研究指出，住宅市場中消費者的期望偏好為

「消費者需求」、「土地使用管制」、「交通運輸」、「環境屬性」與「嫌惡設施」等五大構 面：

（一） 消費者需求：住宅產品、坪數、結構類型、室內格局、總預算。

12

（二） 土地使用管制：都市計畫範圍、使用分區。

（三） 交通運輸：距工作地點遠近、.距大眾運輸系統遠近、距市區主要道路遠 近、距購物商店遠近。

（四） 環境屬性：學區、公園（含兒童遊戲場）、.停車場、市場、郵政電信設施、

醫院（含衛生所）。

（五） 嫌惡設施：變電所、殯葬設施、污水、垃圾處理設施、屠宰設施。

五、 洪啟釗（2003）以屏東縣市為例研究發現：

（一） 購屋者考量因素之重視程度是有差異性的，其順序由高到低分別為「購屋 負擔能力」、「房屋特性」、「賣方特徵」、「其他因素」、「總體環境」五大構面，並可 再細分為十二項因素，依重視的程度分別由高到低為「房屋周圍環境」、「住宅型 態」、「購屋負擔能力」、「房屋建材及區位」、「房屋附加設施」、「房屋建築風格」、「賣 方特徵」、「政府施政措施」、「家人意見」、「房屋可及性」、「房屋樓層及方位」、「國 內外政經局勢」。

（二） 不同的購屋者個人特徵在總體環境方面的考量、房屋特性方面的考量與賣 方特徵方面的考量皆是有差異性的，性別、年齡、婚姻狀況、教育程度、家庭人數、

家戶一個月總所得、購屋經驗、職業等八個變數，都會影響購屋者的考量。

六、廖致傑（2007），在「台南市既有國民住宅高齡者居住環境使用現況之研究」一文 中，歸納學者所提出居住環境的構成面向，將居住外部環境的都市環境分為「經濟生活

13

設施」、「公共交通設施」、「醫療保健設施」、「文化休閒設施」、「社會福利設施」等：

（一） 經濟生活設施：包含郵局、銀行/金融機構、餐飲設施/傳統市場等。

（二） 公共交通設施：包含公車站、交通工具等設施。

（三） 醫療保健設施：包含醫院/診所、藥局等設施。

（四） 文化休閒設施：包含里民活動中心、寺廟/教堂、圖書館/美術館、公園/

綠地、運動設施等。

（五） 社會福利設施：包含日間照護、長青學苑、老人活動中心、居家看護/送 餐等。

七、 賀振孙（2009），以高雄市的實證研究指出，中產階級的自用住宅屬性需求為「住 宅本身條件」、「交通設施」、「公共設施」、「嫌惡設施」、「整體經濟因素」、「政府政策」

等六大評估構面：

（一） 住宅本身條件：購屋者在選購住宅時，除了交通便利性、公共設施等考量 外，最重要的尌是住宅本身的條件是否滿足最基本的需求，重要的衡量因素有屋 齡、住宅類型、坪數、格局、建商信譽、品質等。

（二） 交通設施：便利之交通為消費者購屋選擇之重要條件，地段的便利性對於 身處 都會地區的忙碌現代人而言，是非常重要；交通便利與否，攸關節省時間成 本的多寡，特別是在交通尖峰時刻，常造成社會無謂的損失；尤其高雄市在捷運通 車後，大幅縮短高雄特有南、北狹長區域居民交通的時間，並且改變當地的生活與

14

工作習慣。

（三） 公共設施：相關文獻研究顯示，人們在所得提高後，對於住宅的要求已轉 換為重視居住品質的課題，除了住宅本身的品質外，更包含了居住環境及週邊的便 利性；尤其中產階級屬於社會國家的主幹，特別注重居住環境及公共設施的量與質 之要求。

（四） 嫌惡設施：由於都市人口大量集中，個人所使用的公共設施面積亦相對減 少，有些設施或行業是較不受居民歡迎的，因為這些設施或行業通常會製造噪音或 是衛生的問題，甚至還會製造治安問題，形成居家生活上的不適。

（五） 整體經濟因素：包含經濟景氣的繁榮或蕭條、家庭所得的變動、金融市場 的房貸利率與房貸年限及房貸成數等，大環境的整體經濟影響，是影響購屋的重要 考量因素之一。

（六） 政府政策：購屋是人生最重大的經濟支出與負擔，大部分購屋者頇靠銀行 貸款來完成購屋的美夢，政府會提供相關的購屋輔助方案與措施；另外政府的都市

（六） 政府政策：購屋是人生最重大的經濟支出與負擔，大部分購屋者頇靠銀行 貸款來完成購屋的美夢，政府會提供相關的購屋輔助方案與措施；另外政府的都市