消費者購買精緻豪宅需求因素分析 – 以台中為例

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(1)國立高雄大學國際高階經營管理碩士在職專班碩士論文. 消費者購買精緻豪宅需求因素分析 – 以台中為例 Applying Customer Demand Analysis of Exquisite and Luxury House – The Case of Taichung. 研究生：梁柏薰撰指導教授：翁銘章博士. 中華民國一○四年十二月.

(2) 誌謝這本論文的完成，首先感謝我的指導教授翁銘章老師。在論文的撰寫過程中，老師以淵博的學識給予我相當多的指導與觀念的啟發，使能順利的完成論文，也感謝老師給予極大的耐心包容、教誨學生在做人做事的態度，在此由衷的致上最高的敬意與謝忱，提攜勉勵之情，畢生永難忘懷。. 感謝口試委員提供寶貴的意見，點出論文架構和內容上的盲點與不足之處，令學生由衷感佩。感謝論文撰寫過程，同行之建設公司與其他房仲業者的工作群們，在百忙之中仍然不斷地給予協助與建議，特此致謝。在研究所兩年裡，感謝所有的同學陪伴著我，能與企業先進共同學習，一起分享不同工作領域的經驗及心得，實在是人生中最珍貴的寶貴回憶。. 梁柏薰謹誌. 2015 年 7 月於國立高雄大學國際高階經營管理碩士在職專班. I.

(3) 消費者購買精緻豪宅需求因素分析 – 以台中為例指導教授：翁銘章博士（教授）國立高雄大學國際高階經營管理碩士在職專班學生：梁柏薰國立高雄大學國際高階經營管理碩士在職專班. 摘要. 本研究乃是以瞭解消費者購買精緻豪宅需求為目的，並依消費者不同的需求進行消費項目的分類，針對不同類別的消費者族群注重的構面不同，瞭解消費者購置精緻豪宅之主要需求構面因素、瞭解不同人口統計變項在各需求構面之差異性、瞭解精緻豪宅需求各構面之重要排序，最終歸納大台中地區消費者購置精緻豪宅需求構面因素有：「經濟效益」、「房屋特性」、「總體經濟」、「生活環境」，本研究進而對四大構面進行敘述統計之次數分配，問卷結果經統計檢定顯示，消費者購買大台中地區精緻豪宅考慮因素之重視程度是有顯著差異的，其優先順序由高至低分別為：「生活環境」、「房屋特性」最後則是「經濟效益」與「總體經濟」，本研究結果則可提供房地產開發業者加以分析並研究改進，以期更深入了解消費者的動機與行為，以及影響消費者願意購買精緻豪宅的主要因素，作為未來個案規劃設計與參考行銷策略資訊。. 關鍵字：精緻豪宅、透天厝、生活環境、大台中地區、消費者行為. II.

(4) Applying Customer Demand Analysis of Exquisite and Luxury House – The Case of Taichung Advisors：Dr. Ming-Jang Weng Department of Applied Economics National University of Kaohsiung Student：Po-Hsun Liang Executive Master of Business Administration National University of Kaohsiung. Abstract This study aimed to gain insight into consumer demand for purchasing luxury mansions. Based on consumers’ varied needs, the consumption items were categorized. Targeting the different dimensions of concern to different types of consumer groups, the main dimension factors for consumer demand for purchasing luxury mansions, differences in demographic variables in various demand dimensions, and the order of importance of the dimensions of luxury mansions demand were investigated. Finally, the demand dimension factors contributing to the great Taichung area consumers’ exquisite mansion purchases include: “economic benefits,” “house characteristics,” “macroeconomy,” and “living environment.” In this study, the frequency distribution of the descriptive statistics on the four dimensions was carried out. Through the statistical testing of the questionnaire results, findings show that the factors reached significant differences in terms of the degree of importance considered by consumers when purchasing luxury mansions in the great Taichung area. The order of priority from high to low is: “living environment,” “house characteristics,” and finally “economic benefits,” and “macroeconomy.” The research results shall be provided to real estate developers for analysis, research, and improvement in order to gain more profound understanding of consumers’ motivation and behaviors, as well as the main factors affecting consumers’ willingness to purchase luxury mansions, which shall be used for future case planning design and as a marketing strategy information reference. Keywords: luxury mansions, townhouse, living environment, great Taichung area, motivation, consumer behavior. III.

(5) 目錄誌謝...................................................................... I 摘要..................................................................... II 目錄..................................................................... IV 表目錄.................................................................... V 圖目錄................................................................... VI 第一章緒論............................................................... 1 第一節研究背景....................................................... 1 第二節研究動機....................................................... 2 第三節研究目的....................................................... 3 第四節研究流程....................................................... 3 第二章文獻探討........................................................... 5 第一節有關精緻豪宅名詞定義........................................... 5 第二節透天厝市場需求沿革............................................. 6 第三節消費者購屋需求因素相關文獻..................................... 8 第三章研究方法.......................................................... 16 第一節研究設計...................................................... 16 第二節資料處理與分析................................................ 17 第四章結果與分析........................................................ 22 第一節研究範圍...................................................... 22 第二節研究結果...................................................... 26 第三節問卷資料分析.................................................. 28 第五章結論與建議........................................................ 50 第一節研究結論...................................................... 51 第二節研究建議...................................................... 54 參考文獻................................................................. 56 附錄..................................................................... 58. IV.

(6) 表目錄表 2–3–1 國內專家、學者對於影響住宅購買決策∕房地產開發因素之研究發現......................................................... 15 表 3–2–1 四大需求因素構面與問卷題目 ........................... 17 表 3–2–2 Cronbach α 係數之對照表 ............................. 19 表 4–2–1 信度統計表 ........................................... 26 表 4–2–2 項目統計量表 ......................................... 26 表 4–3–1 受訪者之現住地點分佈統計表 ........................... 29 表 4–3–2 受訪者之性別分佈統計表 ............................... 30 表 4–3–3 表 4–3–4 表 4–3–5 表 4–3–6. 受訪者之家庭年收入分佈統計表 ......................... 31 受訪者之年齡分佈統計表 ............................... 32 受訪者之教育程度分佈統計表 ........................... 33. 受訪者之職業分佈統計表 ............................... 34 表 4–3–7 受訪者之家庭結構分佈統計表 ........................... 35 表 4–3–8 受訪者之購屋主要目的分佈統計表 ....................... 36 表 4–3–9 受訪者之預計銀行貸款成數分佈統計表 ................... 37 表 4–4–1 同現住地點受訪者對購買精緻豪宅需求因素構面之 ANOVA 分析 38 表 4–4–2 同性別受訪者對購買精緻豪宅需求因素構面之獨立性樣本 t 檢定分析......................................................... 39 表 4–4–3 不同家庭年收入受訪者對購買精緻豪宅需求因素構面之 ANOVA 分析........................................................... 40 表 4–4–4 不同年齡受訪者對購買精緻豪宅需求因素構面之 ANOVA 分析 . 41 表 4–4–5 不同教育程度受訪者對購買精緻豪宅需求因素構面之 ANOVA 分析 ............................................................. 42 表 4–4–6 不同職業受訪者對購買精緻豪宅需求因素構面之 ANOVA 分析 . 43 表 4–4–7 不同家庭結構受訪者對購買精緻豪宅需求因素構面之 ANOVA 分析 ............................................................. 44 表 4–4–8 不同購屋主要目的受訪者對購買精緻豪宅需求因素構面之 ANOVA 分析......................................................... 46 表 4–4–9 不同預計貸款成數受訪者對購買精緻豪宅需求因素構面之 ANOVA 分析......................................................... 47 表 4–5–1 皮爾森 Pearson 積差相關來進行樣本變項間的相關分析表 .... 48 表 4–5–2 四大構面成對樣本檢定 ................................. 49. V.

(7) 圖目錄圖 1–4 研究流程圖 ............................................... 4 圖 4–1–1 多核心發展........................................... 22 圖 4–1–2 六軸發展............................................. 23 圖 4–1–3 環狀空間發展......................................... 24 圖 4–1–4 臺中市十二項重大建設位置圖........................... 25 圖 4–3–1 受訪者之現住地點分佈統計表圖 ......................... 29 圖 4–3–2 受訪者之性別分佈統計圖 ............................... 30 圖 4–3–3 受訪者之家庭年收入分佈統計圖 ......................... 31 圖 4–3–4 圖 4–3–5 圖 4–3–6 圖 4–3–7. 受訪者之年齡分佈統計圖 ............................... 32 受訪者之教育程度分佈統計圖 ........................... 33 受訪者之職業分佈統計圖 ............................... 34. 受訪者之家庭結構分佈統計圖 ........................... 35 圖 4–3–8 受訪者之購屋主要目的分佈統計圖 ........................ 36 圖 4–3–9 受訪者之預計銀行貸款成數分佈統計圖 ................... 37. VI.

(8) 第一章緒論第一節研究背景最近閱讀了史蒂芬〃柯維的《與幸福有約》，書中提出為家庭生活創造一個「暫停按鈕」。我們每一天的生活中，都需撥出這樣的一段時間，讓自己「停下來」、讓自己「回家」。或許每一個人對自己現實生活中的「家」有不同的體驗、定義，但理想中對「家」的定義，總是期盼認為那是一個令人們覺得舒服、自在、溫馨、安全、真實、滿足的地方，亦是代表榮耀、自尊與我們經濟價值的表現。有土斯有財的傳統觀念，深深影響台中人的購屋習慣偏好有土地產權的透天住宅；另長輩偏好大家庭或三代同堂，擁地自蓋透天厝的情形多，透天厝在中部地區仍有極大需求。. 中部房價較北部低，民眾能負擔的房屋坪數相對較高，因此帶動了許多北部消費者至中部購買「有天有地」、「前庭後院」的透天住宅，還有大多數的透天厝一樓有帄面停車位，非常便利。. 1.

(9) 第二節研究動機 2010 年 12 月 25 日台中縣（市）合併改制直轄市，台中港將促進發展成亞太海運轉運中心之重要輔助港，並藉由高鐵、台鐵、國道一、三、四、六號高速公路、西濱快速道路、東西向快速道路及未來大台中捷運系統之興建，將構成中部完整之交通網絡，並結合台中縣、市地區產業差異，讓中臺灣區域發展腹地得以擴展，進而達到「資源共享」、「分工合作」、「共存共榮」之理念，推動中部區塊縣市間之合作與交流，加速區域產業經濟建設整合，提升經濟競爭力，成為中臺灣區域發展的核心引力城市。在區域經濟發展上，台中縣、市轄區內的中部科學園區、台中工業區、精密科學園區、中港工業區及加工出口區、台中縣后里七星農場科學園區，與彰濱工業區、雲林縣斗六科技園區、南投縣南崗工業區等以及未來南投縣中興新村規劃案，進行「中部四縣市產業發展聯盟」，帶動周邊地區的共同發展與繁榮。. 從台中縣、市的產業發展現況而言，若能從區域發展之觀點加以整合，因應兩岸關係的進展，未來以台中港和清泉崗機場為基礎，因應兩岸三通的實施以及亞太營運中心的規劃，同時配合科技島鏈、大肚山科技走廊，更可望作為兩岸海、空直航的門戶，吸引廠商進駐中部，促進國家整體的經濟發展，提升國際競爭力。整合後之大台中都會區必將與台北市和高雄市成為臺灣地區未來各項產業發展的三大基石。. 2.

(10) 第三節研究目的基於上述研究背景與動機，本研究乃是以瞭解消費者購買精緻豪宅需求為目的，並依消費者不同的需求進行消費項目的分類，針對不同類別的消費者族群注重的構面不同，瞭解該消費者族群對於精緻豪宅的需求。綜上述所示，本研究之目的如下述三點：一、. 瞭解消費者購置精緻豪宅之主要需求構面因素. 二、. 瞭解不同人口統計變項在各需求構面之差異性. 三、. 瞭解精緻豪宅需求各構面之重要排序. 第四節研究流程本研究流程如圖所示。首先是研究動機、背景後，予以確立研究架構，並經由回顧與整理國內外相關文獻，得以了解民眾購買精緻豪宅需求因素，同時建立概念性架構。根據彙整後的文獻資料來決定研究方法，依研究動機來擬定結構式問卷，著手實地問卷調查，總結回收問卷的資料和統計分析，並給予推測結論及後續研究建議，以供未來在相關領域應用之參考。. 3.

(11) 研究背景、動機文獻討論建立研究架構實地問卷調查設計問卷確立研究範圍、對象分析、統計資料結論與建議圖 1–4. 4. 研究流程圖.

(12) 第二章文獻探討第一節有關精緻豪宅名詞定義廣義而言，精緻豪宅為土地境界範圍內，樓高五層以下，面寬 4~5 公尺，其動線垂直安排於各室內，如早期的店屋、街屋、坎屋、町屋及店舖住宅等等。狹義而言，精緻豪宅為同一宗土地因建設公司推案規劃連棟透天厝，將土地辦理持分給每一所有而稱。本研究之「精緻豪宅」意旨地坪約 40 坪以上，總建坪約 100 坪以上，總價約 4,000 萬元以上的透天厝，基地位於台中市精華區，例如：五期七期地段。一、. 店鋪式透天厝. 早期的透天建築，通常將一樓規劃為經商用途的商業店舖，二樓開始則為家人居住空間。在華人地區最常見的店鋪式住宅，也尌是所謂的街屋（店屋）建築，基地狹長、連棟建築，最大缺點是通風、採光不佳，因店面經營考量，通常座落在主要幹道上的繁華地段，是頂天立地的別墅雛型，街屋最為迷人的地方有三個部份：騎樓、立面、空間，因為街屋特色狹長，所以空間變化需要在狹縫中取決，產生出相當有特色有趣的空間；街屋的立面變化多端，尤其是早期有錢人家，在立面上做裝飾的程度表現該戶人家的財力，且各時期的建築風格影響最直接，也在於立面部份；騎樓又稱為“亭仔腳”，便於客人瀏覽商店商品及徒步逛街，騎樓不只是台灣建築特色也是大陸東南沿海建築特色。若街屋十分狹長，某些還會將三合院及廟孙的進落應用在住宅內，在住宅當中開 1～2 個天井，藉以採光且有進落之分，也因此價格比一般純住宅透天厝價格高出許多。. 5.

(13) 二、. 透天別墅精緻豪宅從第二次世界大戰後美軍協防台灣，由台灣銀行提供土地興建美軍宿舍，供駐台人. 員使用，設計出庭院花園的洋房，是透天別墅雛型。透天別墅的主要特色為格局變化高、講究生活品質，以及建築物面臨道路有一定的距離，並以前庭作為區隔，以保有居住者的隱私。另建築考量到居住品質、興建成本、與週遭環境的互動，形成多元化的別墅產品，可從屋型外觀來判斷透天別墅的種類型式。. 第二節透天厝市場需求沿革一、. 尚未形成市場期光復前，大多數的不動產均為地主所有，中下與低收入戶多數為租賃房屋，極少有. 人投資興建住宅。光復初期湧入來自大陸的移民與國軍，佔用市區空地興建臨時的違章建築。此時候住宅的建築型態，市區方面以傳統街屋為主，少數為日式建築；在郊區方面以傳統的一條龍、三合院、四合院為主。二、. 市場啟蒙期民國四、五十年間，因政治趨於穩定、經濟條件逐年升高、國民所得亦提升、國民. 生活品質好轉等因素，民眾開始有住宅增建或改建的能力。隨著都市發展，投資住宅建設已是有相當利潤的營利事業，因此吸引眾多投資客的興趣，於是漸漸有建設公司成立。此時期的住宅型態，都市中大多為連棟式店鋪住家，亦有獨棟或雙拼的花園住宅。 6.

(14) 三、. 市場成長期隨著社會漸漸發展工業，都市人口隨之增加，使住宅需求相對增加，不僅在市區邊. 緣發展，更在各屯區興建大量的住宅個案，比市場啟蒙時期的分布區域更向市區邊緣發展。此階段房地產市場的住宅形式，主要以四層樓的步登式公寓與透天住宅為市場主流。. 四、. 市場顛峰期. 民國六十二年的石油危機與民國六十八年的兩伊戰爭，使得國內經濟陷入不帄穩的狀態，使國內消費者於保值的預期心理下，形成購屋熱潮，房價也因此暴漲。因此政府於民國六十二年頒布「高樓禁建令」，並實施建材限價，才使市區高樓之興建暫緩，迫使業者必頇走向郊區的公寓與別墅建築。透天厝型式的住宅及店鋪仍佔有一定的比例，如台中市西區、北區透天厝之建案佔了相當的比例；別墅推案則多位於市郊及風景優美的偏遠地區，如台中北屯區的大坑及東海別墅等建案。五、. 市場轉型期民國七十七～七十九年股市大漲伴隨而來的房市大漲後，消費者意識抬頭，轉而追. 求有高品質居住環境，將市場導向轉向買方需求市場。此時期之市場，大多以自住為主，首購族大多是以大樓住宅或套房為主要對象，換屋消費者大多是以大樓住宅、別墅、透天厝為主要考慮。此時的透天厝住宅，除了傳統的兩層式，也因應增加居住空間，甚至增加至三、四、五層樓。 7.

(15) 六、. 震後市場期民國八十八年九二一大地震及實施容積率的影響，透天厝住宅市場更趨活絡。台中. 地區因外環道路的陸續完工，將鄰近台中市的衛星城市到台中市市區之車程大幅縮短，使台中縣、市交界的農地別墅因而產生。此外因受大地震影響，開始注重建築結構安全。七、. 台中縣（市）合併改制直轄市. 民國 99 年台中縣（市）合併改制直轄市，將使人口與土地面積大幅增加，重新規劃住宅區、商業區、農業區及行政區等區域，進一步發揮區域特色，擴大都市發展的腹地，更有助於台中都會區生活圈的發展，帶動中部地區整體產業經濟發展，促進土地增值，增加居民財富，有效增加政府稅收，且可整體規劃城鄉建設，不致發生城鄉偏廢一方之情形，除了使大台中市更具發展性外，更可帄衡北中南區域建設，促進大台中地區的發展與繁榮，提升城市之競爭力。. 第三節消費者購屋需求因素相關文獻在面對購屋的決策時，所考量的購屋因素繁多，學者賀振孙（2009）研究指出購屋者常以經濟因素為首要考量，但仍會隨著購屋者的所得、人口數、年齡、戶長教育程度等因素有所差異，並且對特定的住宅類型有較高的喜愛與偏好。不同住宅提供或滿足購屋者需求的程度會有差異，故不同購屋者在選擇或購買住宅時，考量的因素也不盡相同；因此，購屋者均以達到「住者適其屋」為目標，追求最大效用之原則。. 8.

(16) 又由於住宅是以提供家庭居住為目的的建築物，必頇考量家庭成員的需求，在家庭生命週期中各階段的家庭成員人數的增減，常會使住宅空間的需求改變。學者朱君懷（2005）研究發現，大部分新婚夫婦由於經濟基礎尚未穩固而多選擇租屋而居，隨著家庭經濟逐漸穩定成長、子女出生使家庭人口數增加，乃決定購屋自住；當子女漸漸成長，基於子女尌學等，且需要較大的住宅空間，產生換屋的需求；直至子女長大結婚搬出另組新家庭後，家庭人數遞減，住宅空間需求自然減少。綜合言之，家庭對於住宅的需求，會隨著家庭生命週期而改變。而影響住宅選擇的因素很多，根據聯合國世界衛生組織之定義，居住環境指身體安全之庇護體的實質結構及其週遭環境。與居住生活有關影響因素，對於住宅選擇皆會有影響，學者吳岱真（2005）也指出購屋乃是購買住宅本身及其所具有的屬性間的決策過程。以下為近年來國內專、學者經由實證研究，探討影響住宅購買決策的因素。. 一、王琬宜（2000）將購屋考量因素分為基本屬性因素及空間環境因素兩大類，其中基本屬性因素有六項，空間環境屬性因素在分為文教設施、服務設施、交通設施、運動遊憩設施、及鄰避設施等五類：（一）基本屬性設施：為目前房地產仲介公司之買賣配對系統所常用之設定條件選項，包含行政區、坪數、價格、屋齡、房廳衛及類型。（二）文教設施：除可提供藝文活動場所外，某些設施亦有提供開放空間之功能，包含帅稚園、國小、國中、圖書館。. 9.

(17) （三）服務設施：指醫療、福利、安全、衛生等相關設施，包含市場、郵局、警察局、消防隊、醫院及衛生所。（四）交通設施：交通可謂日常活動所不可或缺的，故交通便利性為一般人選擇居住地點時之重要考量因素之一，包含公車站、捷運站、停車場、主要道路等。（五）運動遊憩設施：為公園一項，依其面積、服務性質、服務範圍及遊憩設施的不同，又可分為區域型、全市型、地區型及鄰里型公園四級。（六）鄰避設施：或稱不寧適設施，是指會產生讓人感到不寧適的一種設施，具有滿足人們需求的服務功能，但令附近住戶感到不愉悅舒適，而可能產生實質或潛在傷害身體健康或降低財產價值特性的一種設施，包含加油站、變電所、垃圾掩埋場、垃圾焚化爐、納骨塔、公墓等。. 二、張春龍（2000）研究指出：台南市民在住宅選擇之影響因素評選中，一般最重視的是「嫌惡設施」這項構面，然後依序為「交通運輸」、「公共設施」、「經濟因素」、「自然條件」、「房屋屬性」、「土地使用管制」等七大類；考量影響因素可歸納為以下七大項：（一）土地使用管制：如使用分區、容積率、都市計畫範圍、建蔽率等。（二）交通運輸：如距工作地點遠近、距購物商店遠近、距市中心遠近、距大眾運輸遠近、距主要道路遠近等。（三）自然條件：如景觀、排水、地勢、座向、日照等。（四）房屋屬性：如地坪、構造類型、建坪、室內格局、屋齡等。 10.

(18) （五）公共設施：如學校、公園、體育場、市場、公共服務、醫療院所等。（六）嫌惡設施：如殯葬設施、變電所、污水及垃圾處理設施、屠宰場、高壓電塔等。（七）經濟因素：如利率、整體經濟趨勢、貸款成數、土地稅負、貸款期限等。三、何志南（2001），以台北地區居民作為主要研究對象，探討消費者行為理論與計畫行為理論架構，將住宅各項特徵組合分類分為下列四種：（一）居住舒適性：樓地板面積、空間大小、房間數、住宅設置、衛浴室、樓層數、屋齡、住宅型態、住宅使用狀態等。（二）設施可及性：至市中心距離、學校距離、醫院距離、高速公路距離、鐵路距離等。. （三）鄰里環境寧適性：鄰避設施的存在、和諧的社區、鄰里環境的穩定性、公共安全、寧適性、種族、學校品質、商店服務品質、鄰里信譽、空氣品質、汙染等。（四）住戶社經特徵：主要經濟負責人性別、年齡、婚姻狀況、職業、教育程度、家庭人口的結構、住戶組成人數、家庭之經濟收入等。四、林月萍（2003），以台中市地區的實證研究指出，住宅市場中消費者的期望偏好為「消費者需求」、「土地使用管制」、「交通運輸」、「環境屬性」與「嫌惡設施」等五大構面：（一）消費者需求：住宅產品、坪數、結構類型、室內格局、總預算。 11.

(19) （二）土地使用管制：都市計畫範圍、使用分區。（三）交通運輸：距工作地點遠近、.距大眾運輸系統遠近、距市區主要道路遠近、距購物商店遠近。（四）環境屬性：學區、公園（含兒童遊戲場）、.停車場、市場、郵政電信設施、醫院（含衛生所）。. （五）嫌惡設施：變電所、殯葬設施、污水、垃圾處理設施、屠宰設施。五、洪啟釗（2003）以屏東縣市為例研究發現：（一）購屋者考量因素之重視程度是有差異性的，其順序由高到低分別為「購屋負擔能力」、「房屋特性」、「賣方特徵」、「其他因素」、「總體環境」五大構面，並可再細分為十二項因素，依重視的程度分別由高到低為「房屋周圍環境」、「住宅型態」、「購屋負擔能力」、「房屋建材及區位」、「房屋附加設施」、「房屋建築風格」、「賣方特徵」、「政府施政措施」、「家人意見」、「房屋可及性」、「房屋樓層及方位」、「國內外政經局勢」。（二）不同的購屋者個人特徵在總體環境方面的考量、房屋特性方面的考量與賣方特徵方面的考量皆是有差異性的，性別、年齡、婚姻狀況、教育程度、家庭人數、家戶一個月總所得、購屋經驗、職業等八個變數，都會影響購屋者的考量。六、廖致傑（2007），在「台南市既有國民住宅高齡者居住環境使用現況之研究」一文中，歸納學者所提出居住環境的構成面向，將居住外部環境的都市環境分為「經濟生活 12.

(20) 設施」、「公共交通設施」、「醫療保健設施」、「文化休閒設施」、「社會福利設施」等：（一）經濟生活設施：包含郵局、銀行/金融機構、餐飲設施/傳統市場等。（二）公共交通設施：包含公車站、交通工具等設施。（三）醫療保健設施：包含醫院/診所、藥局等設施。（四）文化休閒設施：包含里民活動中心、寺廟/教堂、圖書館/美術館、公園/ 綠地、運動設施等。（五）社會福利設施：包含日間照護、長青學苑、老人活動中心、居家看護/送餐等。七、賀振孙（2009），以高雄市的實證研究指出，中產階級的自用住宅屬性需求為「住宅本身條件」、「交通設施」、「公共設施」、「嫌惡設施」、「整體經濟因素」、「政府政策」等六大評估構面：. （一）住宅本身條件：購屋者在選購住宅時，除了交通便利性、公共設施等考量外，最重要的尌是住宅本身的條件是否滿足最基本的需求，重要的衡量因素有屋齡、住宅類型、坪數、格局、建商信譽、品質等。（二）交通設施：便利之交通為消費者購屋選擇之重要條件，地段的便利性對於身處都會地區的忙碌現代人而言，是非常重要；交通便利與否，攸關節省時間成本的多寡，特別是在交通尖峰時刻，常造成社會無謂的損失；尤其高雄市在捷運通車後，大幅縮短高雄特有南、北狹長區域居民交通的時間，並且改變當地的生活與 13.

(21) 工作習慣。（三）公共設施：相關文獻研究顯示，人們在所得提高後，對於住宅的要求已轉換為重視居住品質的課題，除了住宅本身的品質外，更包含了居住環境及週邊的便利性；尤其中產階級屬於社會國家的主幹，特別注重居住環境及公共設施的量與質之要求。. （四）嫌惡設施：由於都市人口大量集中，個人所使用的公共設施面積亦相對減少，有些設施或行業是較不受居民歡迎的，因為這些設施或行業通常會製造噪音或是衛生的問題，甚至還會製造治安問題，形成居家生活上的不適。（五）整體經濟因素：包含經濟景氣的繁榮或蕭條、家庭所得的變動、金融市場的房貸利率與房貸年限及房貸成數等，大環境的整體經濟影響，是影響購屋的重要考量因素之一。（六）政府政策：購屋是人生最重大的經濟支出與負擔，大部分購屋者頇靠銀行貸款來完成購屋的美夢，政府會提供相關的購屋輔助方案與措施；另外政府的都市規劃與開發，往往帶來良好的居住環境與合宜的公共設施。八、陳慶益（2010），以台中市西區為例研究發現，首次購屋者對建築物之環境因素偏好可分為「生活設施層面」、「公共設施層面」以及「嫌惡設施層面」共三個層面：（一）生活設施層面：指生活中所面臨的環境及其他相關設施，主要包括食衣住行育樂，便利住戶生活需求，「地方商店距離」、「餐飲店距離」、「郵局距離」及「銀 14.

(22) 行距離」。（二）公共設施層面：指與生活相關之公共設施，設施的多寡、距離、便利性，影響住戶的生活品質，包括：「公、私有零售市場距離」、「公園距離」、「醫院距離」、「學校距離」、「停車場距離」、「飛機場、火車站、捷運站距離」、「長途巴士轉運站、公車總站距離」及「高架道路、交流道距離」。. （三）嫌惡設施層面：指會影響生活品質或安全的設施，主要包括「加油站距離」、「焚化廠距離」、「喪葬設施距離」、「垃圾掩埋場距離」、「變電所距離」、「煤氣場距離」及「屠宰場距離」。除上述文獻外，尚有許多探討購買決策因素或房地產開發因素之研究，綜合文獻研究分析整理如下頁表 2–3–1 所示：表 2–3–1 國內專家、學者對於影響住宅購買決策∕房地產開發因素之研究發現. 學者及年代. 主要. 構面. 王琬宜，2000. 基本屬性因素、文教設施、服務設施、交通設施、運動遊憩設施、鄰避設施. 張春龍，2000. 嫌惡設施、交通運輸、公共設施、經濟因素、自然條件、房屋屬性、土地使用管制. 何志南，2001. 居室舒適性、設施可及性、鄰里環境寧適性、住戶社經特徵. 林月萍，2003. 消費者需求、土地使用管制、交通運輸、環境屬性、嫌惡設施. 柯宏安，2003. 建物條件、可及性、周遭設施、經濟效益. 洪啟釗，2003. 購屋負擔能力、房屋特性、賣方特徵、其他因素、總體環境、購屋者個人特徵. 董延光，2005. 房屋基本屬性、交通運輸、公共設施. 熊文煌，2006. 基地周圍環境、交通環境、永續生態環境、服務設施、法規環境、土地成本、房屋市場、經濟環境. 廖致傑，2007. 經濟生活設施、公共交通設施、醫療保健設施、文化休閒設施、社會福利設施. 15.

(23) 賀振孙，2009. 住宅本身條件、交通設施、公共設施、嫌惡設施、整體經濟因素、政府政策. 陳慶益，2010. 生活設施、公共設施、嫌惡設施. 由於國內研究的案例較符合目前國內發展的現況，因此本研究在購屋考量因素選擇方面，以國內研究為主。不同地區的居民，購屋時考量因素的重視程度亦會有所不同。為了探討購屋者對精緻豪宅需求因素，本研究列出可能影響精緻豪宅需求的設施，亦即表示將經濟環境、法規環境、生態環境、政府政策、鄰避設施等項目與購屋者需求或環境設施無關的項目予以剔除，並將影響購屋者對精緻豪宅的需求分為：「經濟效益」、「房屋特性」、「總體經濟」與「生活環境」四大構面來加以探討分析。. 第三章研究方法第一節研究設計透過影響消費者購屋決策相關文獻，蒐集、整理歸納出影響消費者購買精緻豪宅之考量因素，並接受專家建議，建構出影響消費者購屋評估準則，利用層級架構進行專家深度訪談，進行問卷內容設計，並加以定義說明影響消費者購屋考量構面之各項指標，透過資深房地產代銷、房地產仲介銷售業者與銀行授信人員代為發放問卷對有意購民眾進行問卷調查進行各項目之研究。. 16.

(24) 第二節資料處理與分析本研究依研究目的與研究架構設計問卷施測，將有效問卷利用 IBM SPSS Statistics 20 套裝軟體進行編碼、登錄與統計分析，並以 α=0.05 為顯著水準進行統計考驗。分析的項目分別為描述性統計、獨立樣本 t 檢定、與單因子變異數分析、卡方檢定與皮爾森積差相關試驗，以下說明各分析。. 一、問卷設計與收集資料本研究經文獻蒐集整理歸納及專家深度訪談製作正式問卷，針對大台中地區消費者購屋族群，委託發放問卷予有意購屋知消費者進行填答，根據以往文獻本文最終歸納大台中地區消費者購置精緻豪宅需求構面因素有「經濟效益」、「房屋特性」、「總體經濟」與「生活環境」等四大構面，並於各構面根據以往文獻，設計共 23 題問卷題目如下：. 表 3–2–1. 四大需求因素構面與問卷題目. 經濟效益 1. 房價所得比. 2. 租金報酬率. 3. 未來增值效益. 4. 精緻豪宅所在地未來發展. 5. 政府房屋稅賦政策（奢侈稅、房地稅、豪宅稅、實價課稅）或購屋優惠政策. 房屋特性 6. 多部車停車空間. 7. 配備電梯. 8. 具備 1 樓孝親套房（非傭人房） 17.

(25) 9. 風水、各種沖煞. 10 建材品質（廚房、衛浴設備、地磚、瓷磚等） 11 保固期限長短及售後維修暨服務 12 精緻豪宅內部設計外觀風格（採光、通風、綠建築…）. 總體經濟 13 目前景氣好壞 14 房地產市場交投行情 15 中央銀行利率政策 16 未來整體國家經濟前景 17 未來整體國家安全及政治局勢 18 中央銀行規定銀行貸款購置豪宅最高成數限制. 生活環境 19 精緻豪宅周邊鄰避設施（變電所、焚化爐、八大行業） 20 精緻豪宅緊鄰良善設施（文藝設施、休閒、運動…） 21 生活便利性（鄰近上班地點、子女學區、親屬(父母、子女)住所、醫療院所、大型購物中心…） 22 交通便利性（鄰近高速公路、車站、捷運站） 23 居住安全，保全及警民安全防網. 二、內容效度分析效度是指一種衡量工具能夠測出研究人員想要量測事務的程度。本研究在問卷效度上，主要是所設計之體系與問卷題目設計均參酌相關文獻，以求得一定水準之理論基礎，繼而再經與專家深入訪談製作正式問卷，再委由受訪者皆具有一定程度之實務工作經驗與代表性，故所初擬之層級體系能適當的反映出建築融資授信評估準則指標及各構面間的相關細項指標，使其能充分具內容效度。. 18.

(26) 三、信度分析信度即樣本的可靠度，指測驗某持久性特質的一致性及穩定性程度。信度通常是以相關係數的方式予以表達。一個測驗的信度在於表示測驗的內部問題是否相互符合，與兩次測驗分數是否前後一致。衡量信度的方法主要有再測信度、折半信度、複本信度以及 Cronbach α 信度。而 Cronbach 的 α 信度在企業研究中應用非常普遍。因此本研究採用 Cronbach α 信度為本研究信度分析方式。本研究採用 Cronbach α 係數來衡量個變數問卷題項間及問卷整體的一致性程度與穩定性。可信度高低與 Cronbach α 係數之對照表如下：表 3–2–2 Cronbach α 係數之對照表可信度. Cronbach α. 不可信. Cronbach α＜0.3. 可信. 0.3≦Cronbach α＜0.5. 很可信. 0.5≦Cronbach α＜0.9. 十分可信. 0.9≦Cronbach α. 19.

(27) 四、描述性統計（Descriptive statistics）對受訪者之個人背景特性變項，包括現住地點、家庭年收入、年齡、教育程度、職業、家庭結構、購屋主要目的、預計貸款成數與經濟效益、房屋特性、總體經濟、生活環境，以次數分配、百分比、帄均數與標準差等方式來進行描述性統計已快速呈現樣本資訊與其分佈情形。. 五、獨立樣本 t 檢定（T-test）獨立樣本 t 檢定目的在於檢定二組不同樣本的帄均數是否有差異情形，本研究以 t 檢定檢視不同性別之受訪者在經濟效益、房屋特性、總體經濟及生活環境是否有顯著差異存在。. 六、單因子變異數分析（One way ANOVA）單因子變異數分析主要功能用在檢定三個以上之樣本數帄均數是否有顯著差異存在。以單因子變異數分析檢視不同現住地點、家庭年收入、年齡、教育程度、職業、家庭結構、購屋主要目的、預計貸款成數與經濟效益、房屋特性、總體經濟、生活環境是否有顯著差異存在。. 20.

(28) 七、雪費法（Scheffe's method）事後比較經過單因子變異數分析後，若 F 值達到顯著水準，接著利用雪費法進行事後比較以判斷各組間的差異為何，選用雪費法因其最適用於多組帄均數間的比較，至於對二組的比較，因敏銳度較低故不適用。八、皮爾森積差相關（Pearson’s product-moment correlation）相關係數的數值是表示兩個連續變項關聯程度大小，為了解受訪者購買精緻豪宅需求因素之相關情形，本研究採用皮爾森積差相關來進行樣本變項間的相關分析。. 21.

(29) 第四章結果與分析第一節研究範圍根據財政部國有財產署，惟依臺中縣公用土地（公務用及公共設施）4,639.35 公頃，臺中市 2,426.19 公頃；可收益或處分之非公用土地資產臺中縣 1,677.44 公頃，臺中市 103.22 公頃觀之，臺中縣較具資產收益價值。且臺中市可再重劃、區段徵收開發土地已呈飽和，臺中縣大雅、潭子、太帄、大里及烏日等地區正極具市地重劃等開發經濟效益，未來發展潛力無窮。一、. 大台中朝多核、六軸的環狀空間發展：. （一）多核心：舊市區、新市政中心、水湳經貿園區、捷運機場、鎮南休閒園區、中科等發展核心。. 圖 4–1–1. 22. 多核心發展.

(30) （二）六軸：臺中－豐原、臺中－大雅、臺中－臺中港、臺中－彰化、臺中－南投、臺中－太帄。. 圖 4–1–2 （三）環狀. 內環：五權路(小內環)及忠明路(大內環). 中環：文心路外環：環中路. 23. 六軸發展.

(31) 圖 4–1–3 二、. 環狀空間發展. 打造 6 大中心，延續大台中十二重大建設. （一）優質人文生活中心：以居住環境及藝文水準的提升作為兩大目標，強化住宅及社區營造，並使文化建設內涵更多元化。. （二）中部區域行政中心：爭取中央部會在臺中設置，使臺中市成為中部區域行政中心，分散首都行政功能。（三）多元服務都會中心：因應中部區域的成長強化區域中心機能，提供多元的商業服務，並逐漸發展成為國際性商業城市。. （四）創新科技研發中心：結合學術資源，設置科技研發園區，促進產業升級，成為綠色矽島的中部研發基地。使科技產業與服務業成為臺中市經濟發展的雙翼。（五）綠色景觀生態中心：利用大坑風景區、大肚山風景帶、河川、綠園道等為. 24.

(32) 臺中市建構大型開放空間系統，除提供市民休閒遊憩場所，並作為動植物之棲息場所，並保留近臺中市 1 ∕ 5 面積的大坑風景區作為臺中市的後花園，一塊自然的綠地特區。（六）便捷交通運轉中心：利用臺中市居中的地理位置優勢，發展成臺灣及兩岸的交通樞紐，成為陸海空網路通的交通運轉中心。. 圖 4–1–4. 臺中市十二項重大建設位置圖. 25.

(33) 第二節研究結果本研究之問卷結果經 SPSS 統計分析得到信度 Cronbach α 值為 0.9333，對照表 4–2–1 項目統計量表的結果，顯示本問卷為「十分可信」。表 4–2–1 Cronbach‘s Alpha 值. 信度統計表. 以標準化項目為準的 Cronbach‘s Alpha 值. 0.933. 項目的個數. 0.935. 表 4–2–2. 23. 項目統計量表. 項次. 項目. 排序. 帄均數. 帄均數帄均. 1. 經濟效益_1. 19. 3.88. 0.960. 2. 經濟效益_2. 23. 3.69. 0.928. 3. 經濟效益_3. 9. 4.07. 4. 經濟效益_4. 12. 4.03. 0.865. 5. 經濟效益_5. 13. 3.99. 0.871. 6. 房屋特性_1. 20. 3.86. 0.836. 7. 房屋特性_2. 22. 3.74. 1.019. 8. 房屋特性_3. 15. 3.90. 0.889. 9. 房屋特性_4. 10. 4.04. 10. 房屋特性_5. 5. 4.22. 0.763. 11. 房屋特性_6. 2. 4.32. 0.799. 12. 房屋特性_7. 4. 4.28. 0.781. 13. 總體經濟_1. 16. 3.89. 0.917. 14. 總體經濟_2. 16. 3.89. 0.818. 15. 總體經濟_3. 10. 4.04. 16. 總體經濟_4. 16. 3.89. 17. 總體經濟_5. 21. 3.84. 0.974. 18. 總體經濟_6. 14. 3.92. 0.898. 3.93. 4.05. 3.91. 26. 排序. 3. 2. 4. 標準差. 0.889. 0.926. 0.831 0.955.

(34) 19. 生活環境_1. 3. 4.30. 0.897. 20. 生活環境_2. 7. 4.18. 0.833. 21. 生活環境_3. 6. 4.20. 22. 生活環境_4. 7. 4.18. 0.771. 23. 生活環境_5. 1. 4.42. 0.774. 4.256. 27. 1. 0.831.

(35) 第三節問卷資料分析針對購買精緻豪宅之問卷對象，本研究將未具購屋能力之青少年做初步的排除，而以已成年人且具購買能力或已有居住之消費族群為主要問卷研究對象。而其中具有居住能力之能力之成年人，又以本身居住或已購買「透天住宅」之消費族群為主，另台中市是中部首善之區，因此不管是尌業機會、資訊取得、城市發展均高於鄰近縣市，吸引不少年輕人來此尌學尌業；再加上氣候及擁擠的程度比起北部地區來得宜人許多，因此也有退休民眾選擇來台中定居。本研究共發放 300 份問卷，並回收 300 份有效問卷，有效回收率為 100％。此章節主要展示問卷資料分析結果，並針對各小節了解受訪者購買精緻豪宅需求因素之相關情形分析統計表結果進行討論。一、購買精緻豪宅需求因素人口統計變項之分析整理；二、不同背景特性變項受訪者對四大構面之差異分析；三、皮爾森積差相關來進行樣本變項間的相關分析；四、四大需求構面因素成對樣本 t 檢定。一、. 購買精緻豪宅需求因素人口統計變項之分析整理購買精緻豪宅需求因素人口統計變項包括（一）現住地點、（二）性別、（三）家庭. 年收入、（四）年齡、（五）教育程度、（六）職業、（七）家庭結構、（八）購屋主要目的、（九）預計貸款成數，本研究之有效問卷填答者之基本資料分別敘述如下：. 28.

(36) （一）現住地點根據表 4–3–1 及圖 4–3–1 表示受訪者當中，現住地點在「台中市」的受訪者為最多數有 105 人，佔所有受訪人數的 35％；其次為彰化縣有 28 人，佔 9.3％；南投縣有 17 人，佔 5.7％；北部地區有 48 人，佔 16％；南部地區有 87 人，佔 29％；花東地區有 7 人，佔 2.3％；其它有 8 人，佔 2.7％。表 4–3–1. 受訪者之現住地點分佈統計表. 現住地點. 次數. 百分比％. 累積百分比％. 台中市彰化縣南投縣北部地區南部地區花東地區其他總合. 105 28 17 48 87 7 8 300. 35.0 9.3 5.7 16.0 29.0 2.3 2.7 100.0. 35.0 44.3 50.0 66.0 95.0 97.3 100.0. 圖 4–3–1. 受訪者之現住地點分佈統計表圖. 29.

(37) （二）性別根據表 4–3–2 及圖 4–3–2 表示受訪者當中，男性 164 人，佔 54.7％；女性 136 人，佔 45.3％，由此表可看出男性與女性約佔各半。表 4–3–2. 受訪者之性別分佈統計表. 性別男性. 次數. 百分比％. 164. 54.7. 54.7. 女性總合. 136 300. 45.3 100.0. 100.0. 圖 4–3–2. 累積百分比％. 受訪者之性別分佈統計圖. 30.

(38) （三）家庭年收入根據表 4–3–3 及圖 4–3–3 表示受訪者當中，年收入 100 萬以下有 135 人，佔 45％； 100~200 萬的有 110 人，佔 36.7％；200~400 萬的有 31 人，佔 10.3％；400 萬以上的有 24 人，佔 8.0％，由此表可看出 100 萬以下收入佔所有受訪人數約一半。. 表 4–3–3. 受訪者之家庭年收入分佈統計表. 家庭年收入. 次數. 100萬以下 100萬~200萬 200萬~400萬 400萬以上總合. 135 110 31 24 300. 圖 4–3–3. 百分比％. 累積百分比％. 45.0 36.7 10.3 8.0 100.0. 受訪者之家庭年收入分佈統計圖. 31. 45.0 81.7 92.0 100.0.

(39) （四）年齡根據表 4–3–4 及圖 4–3–4 表示受訪者當中，年齡在 34 歲以下的有 105 人，佔 35.0 ％；35~44 歲的有 103 人，佔 34.3％；45~54 歲有 68 人，佔 22.7％；55 歲到 64 歲有 24 人，佔 8.0％。表 4–3–4. 受訪者之年齡分佈統計表. 年齡 34歲以下 35歲~44歲. 次數. 百分比％. 累積百分比％. 105 103. 35.0 34.3. 35.0 69.3. 45歲~54歲 55歲~64歲總合. 68 24 300. 22.7 8.0 100.0. 92.0 100.0. 圖 4–3–4. 受訪者之年齡分佈統計圖. 32.

(40) （五）教育程度根據表 4–3–5 及圖 4–3–5 表示受訪者當中，教育程度在高中職以下的有 31 人，佔 10.3％；高中職有 65 人，佔 21.7％；大學（含專科）130 人，佔 43.3％；碩士以上有 74 人，佔 24.7％，由此表可看出大學（含專科）所占比率最高。表 4–3–5. 受訪者之教育程度分佈統計表. 教育程度高中職以下高中職. 次數. 百分比％. 累積百分比％. 31 65. 10.3 21.7. 10.3 32.0. 大學(含專科) 碩士以上總合. 130 74 300. 43.3 24.7 100.0. 75.3 100.0. 圖 4–3–5. 受訪者之教育程度分佈統計圖. 33.

(41) （六）職業根據表 4–3–6 及圖 4–3–6 表示受訪者當中，軍公教人員有 27 人，佔 9.0％；農有 14 人，佔 4.7％；商有 108 人，佔 36.0％；工有 51 人，佔 17.0％；自由業有 68 人，佔 22.7％；其它有 32 人，佔 10.7％。表 4–3–6. 受訪者之職業分佈統計表. 職業軍公教農. 次數. 百分比％. 27 14. 9.0 4.7. 9.0 13.7. 商工自由業其他總合. 108 51 68 32 300. 36.0 17.0 22.7 10.7 100.0. 49.7 66.7 89.3 100.0. 圖 4–3–6. 累積百分比％. 受訪者之職業分佈統計圖. 34.

(42) （七）家庭結構根據表 4–3–7 及圖 4–3–7 表示受訪者當中，家庭結構分佈單身居住的有 57 人，佔 19.0％；夫妻或伴侶，無子女有 44 人，佔 14.7％；夫妻或伴侶，有子女 109 人，佔 36.3 ％；三代同堂 60 人，佔 20.0％；大家族共居有 25 人，佔 8.3％；其它 5 人，佔 1.7％，由此表可看出夫妻或伴侶，無子女、夫妻或伴侶，有子女占一半。. 表 4–3–7. 受訪者之家庭結構分佈統計表. 家庭結構. 次數. 百分比％. 累積百分比％. 單身居住夫妻或伴侶，無子女夫妻或伴侶，有子女三代同堂大家族共居其他總合. 57 44 109 60 25 5 300. 19.0 14.7 36.3 20.0 8.3 1.7 100.0. 19.0 33.7 70.0 90.0 98.3 100.0. 圖 4–3–7. 受訪者之家庭結構分佈統計圖. 35.

(43) （八）購屋主要目的根據表 4–3–8 及圖 4–3–8 表示受訪者當中，自用有 194 人，佔 64.7％；給子女有 40 人，佔 13.3％；給父母有 17 人，佔 5.7％；投資（出租、出售）有 46 人，佔 15.3％；其它有 3 人，佔 1.0％，由此表可看出自用超過一半。. 表 4–3–8. 受訪者之購屋主要目的分佈統計表. 購屋主要目的自用. 次數. 百分比％. 累積百分比％. 194. 64.7. 64.7. 給子女給父母投資（出租、出售）其他總合. 40 17 46 3 300. 13.3 5.7 15.3 1.0 100.0. 78.0 83.7 99.0 100.0. 圖 4–3–8 受訪者之購屋主要目的分佈統計圖. 36.

(44) （九）預計銀行貸款成數，約為總價幾成？根據表 4–3–9 及圖 4–3–9 表示受訪者當中，無貸款的有 42 人，14.0％；1~40％的有 42 人，14.0％；40~60％有 78 人，26.0％；60~80％有 98 人，32.7％；80％↑有 40 人， 13.3％，由此表可看出貸款 40~60％的占一半。表 4–3–9. 受訪者之預計銀行貸款成數分佈統計表. 貸款成數無貸款 1~40％. 次數 42 42. 14.0 14.0. 14.0 28.0. 40~60％ 60~80％ 80％↑ 總合. 78 98 40 300. 26.0 32.7 13.3 100.0. 54.0 86.7 100.0. 圖 4–3–9. 百分比％. 累積百分比％. 受訪者之預計銀行貸款成數分佈統計圖. 37.

(45) 二、. 不同背景特性變項受訪者對四大構面之差異分析（一）現住地點在不同現住地點受訪者對購買精緻豪宅需求因素構面之 ANOVA 分析摘要表中發. 現，不同現住地點受訪者對購買精緻豪宅需求之經濟效益（F=4.226,P=0.000***<0.01）及房屋特性（F=2.230,P=0.040**<0.05）及總體經濟（F=1.989,P=0.067*<0.1）三個構面，均達到顯著水準。因此可推論不同現住地點受訪者對購買精緻豪宅需求因素裡，對於經濟效益和房屋特性和總體經濟三個構面，有顯著差異。接著再利用雪費法（Scheffe's method）做事後多重比較，發現「房屋特性」方面無顯著差異存在。但在「經濟效益」構面中「台中市」和「南部地區」的地點受訪者對購買精緻豪宅需求因素構面高於「彰化縣」。. 表 4–4–1 同現住地點受訪者對購買精緻豪宅需求因素構面之 ANOVA 分析. 構面名稱. 經濟效益. 組別. 現住地點. 人數. 帄均數. 標準差. 1 2 3 4 5 6 7. 台中市彰化縣南投縣北部地區南部地區花東地區其他. 105 28 17 48 87 7 8 300 105 28 17 48 87 7 8 300. 4.10 3.55 3.64 3.75 4.00 4.22 3.70 3.93 4.21 3.90 3.90 3.93 4.02 3.90 4.04 4.05. 0.71 0.80 0.85 0.67 0.57 0.45 0.68 0.70 0.61 0.62 0.62 0.66 0.52 0.31 0.46 0.60. 總合. 房屋特性. 1 2 3 4 5 6 7 總合. 台中市彰化縣南投縣北部地區南部地區花東地區其他. 38. F值. 4.226. 2.230. 顯著性. 事後檢定. 0.000***. 1＞2 5>2. 0.040**. 整體之間是有差異的，但兩兩之間的差異不大.

(46) 總體經濟. 1 2 3 4 5 6 7. 台中市彰化縣南投縣北部地區南部地區花東地區其他. 總合. 生活環境. 1 2 3 4 5 6 7. 台中市彰化縣南投縣北部地區南部地區花東地區其他. 總合. 105 28 17 48 87 7 8 300 105 28 17 48 87 7 8 300. 4.02 3.57 4.09 3.84 3.88 4.26 3.77 3.91 4.30 3.96 4.08 4.25 4.32 4.17 4.40 4.25. 0.82 0.66 0.70 0.77 0.63 0.59 0.73 0.74 0.65 0.78 0.77 0.67 0.56 0.58 0.57 0.65. 1.989. 0.067*. 1.539. 0.165. 整體之間是有差異的，但兩兩之間的差異不大. （二）性別在不同性別受訪者對購買精緻豪宅需求因素構面之獨立性樣本 t 檢定分析摘要表中發現，不同性別受訪者對購買精緻豪宅需求之｢經濟效益｣（t=2.794,P=0.006***<0.05）及｢總體經濟｣（t=1.802,P=0.073*<0.05）兩個構面，均達到顯著水準。因此可推論不同性別受訪者對購買精緻豪宅需求因素裡，女性對於「經濟效益」和「總體經濟」兩個構面的重視程度皆顯著高於男性。表 4–4–2 同性別受訪者對購買精緻豪宅需求因素構面之獨立性樣本 t 檢定分析. 構面名稱經濟效益房屋特性總體經濟生活環境. 組別. 性別. 人數. 帄均數. 標準差. 0 1 0 1 0 1 0 1. 女性男性女性男性女性男性女性男性. 136 164 136 164 136 164 136 164. 4.05 3.83 4.07 4.03 4.00 3.84 4.25 4.26. 0.61 0.75 0.60 0.59 0.67 0.79 0.65 0.65. 39. t值. 顯著性（P）. 2.794. 0.006***. 0.608. 0.544. 1.802. 0.073*. -0.133. 0.894.

(47) （三）家庭年收入在不同家庭年收入受訪者對購買精緻豪宅需求因素構面之 ANOVA 分析摘要表中發現，不同家庭年收入受訪者對購買精緻豪宅需求各構面除｢生活環境｣構面以外，均未達顯著水準（p>0.1），因此可總結以下結論：『不同家庭年收入受訪者購買精緻豪宅只有在｢生活環境｣構面有顯著差異，其餘各構面並沒有顯著差異』。. 表 4–4–3. 構面名稱. 經濟效益. 不同家庭年收入受訪者對購買精緻豪宅需求因素構面之 ANOVA 分析. 組別. 1 2 3 4. 家庭年收入. 人數. 帄均數. 標準差. 100 萬以下 100 萬~200 萬 200 萬~400 萬 400 萬以上. 135 110 31 24 300 135 110 31 24 300 135 110 31 24 300 135 110 31 24 300. 3.94 3.96 3.82 3.93 3.93 4.02 4.14 4.02 3.88 4.05 3.93 3.89 3.92 3.89 3.91 4.19 4.33 4.38 4.06 4.25. 0.74 0.68 0.68 0.62 0.70 0.61 0.55 0.70 0.55 0.60 0.79 0.69 0.73 0.68 0.74 0.65 0.62 0.66 0.68 0.65. 總合. 房屋特性. 1 2 3 4. 100 萬以下 100 萬~200 萬 200 萬~400 萬 400 萬以上. 總合. 總體經濟. 1 2 3 4. 100 萬以下 100 萬~200 萬 200 萬~400 萬 400 萬以上. 總合. 生活環境. 1 2 3 4 總合. 100 萬以下 100 萬~200 萬 200 萬~400 萬 400 萬以上. 40. F值. 顯著性. 0.322. 0.809. 1.643. 0.180. 0.71. 0.975. 2.108. 0.099*. 事後檢定. 整體之間是有差異的，但兩兩之間的差異不大.

(48) （四）年齡不同年齡受訪者對購買精緻豪宅需求因素構面之 ANOVA 分析摘要表中發現，不同年齡受訪者對購買精緻豪宅需求因素構面，均未達顯著水準（p>0.05），因此可達到以下結論:「購買精緻豪宅沒有因年齡不同而對購買精緻豪宅有顯著差異」。接著再利用雪費法（Scheffe's method）做事後多重比較，發現對於「房屋特性」構面的重視程度中，兩兩不同年齡族群受訪者間並不存在顯著之差異。. 表 4–4–4. 構面名稱. 經濟效益. 不同年齡受訪者對購買精緻豪宅需求因素構面之 ANOVA 分析. 組別. 年齡. 人數. 帄均數. 標準差. 1 2 3 4. 34 歲以下 35~44 歲 45~54 歲 55~64 歲. 105 103 68 24 300 105 103 68 24 300 105 103 68 24 300 105 103 68 24 300. 3.98 4.00 3.76 3.93 3.93 4.01 4.15 4.04 3.83 4.05 3.86 3.99 3.92 3.80 3.91 4.29 4.26 4.24 4.13 4.25. 0.70 0.70 0.67 0.73 0.70 0.62 0.57 0.59 0.60 0.60 0.81 0.69 0.72 0.68 0.74 0.63 0.69 0.62 0.64 0.65. 總合. 房屋特性. 1 2 3 4. 34 歲以下 35~44 歲 45~54 歲 55~64 歲. 總合. 總體經濟. 1 2 3 4. 34 歲以下 35~44 歲 45~54 歲 55~64 歲. 總合. 生活環境. 1 2 3 4 總合. 34 歲以下 35~44 歲 45~54 歲 55~64 歲. 41. F值. 1.839. 顯著性. 事後檢定. 0.140. 2.280. 0.079*. 0.702. 0.552. 0.393. 0.758. 整體之間是有差異的，但兩兩之間的差異不大.

(49) （五）教育程度在不同教育程度受訪者對購買精緻豪宅需求因素構面之 ANOVA 分析摘要表中發現，不同教育程度受訪者對購買精緻豪宅需求之｢生活環境｣（F=4.100,P=0.007***<0.01）的構面裡，達到顯著水準。因此可推論不同教育程度受訪者對購買精緻豪宅需求因素裡，對於｢生活環境｣構面，有顯著差異。. 接著再利用雪費法（Scheffe's method）做事後多重比較，發現對於「生活環境」構面的重視程度中「碩士以上」和「大學（含專科）」的教育程度受訪者對購買精緻豪宅需求因素構面高於「高中職以下」。. 表 4–4–5 構面名稱. 經濟效益. 不同教育程度受訪者對購買精緻豪宅需求因素構面之 ANOVA 分析. 組別. 1 2 3 4 總合. 房屋特性. 1 2 3 4 總合. 總體經濟. 1 2 3 4 總合. 生活環境. 1 2 3 4 總合. 教育程度. 人數. 31 高中職以下 65 高中職大學（含專科） 130 74 碩士以上 300 31 高中職以下 65 高中職 130 大學（含專科） 74 碩士以上 300 31 高中職以下 65 高中職大學（含專科） 130 74 碩士以上 300 31 高中職以下 65 高中職大學（含專科） 130 74 碩士以上 300. 帄均數. 標準差. 3.83 3.90 3.96 3.96 3.93 3.96 4.08 4.10 3.98 4.05 3.96 3.94 3.94 3.82 3.91 3.92 4.18 4.31 4.36 4.25. 0.87 0.80 0.70 0.53 0.70 0.73 0.68 0.56 0.52 0.60 0.96 0.80 0.72 0.61 0.74 0.87 0.76 0.57 0.50 0.65. 42. F值. 顯著性. 0.341. 0.796. 0.961. 0.412. 0.490. 0.690. 4.100. 0.007***. 事後檢定. 3＞1 4＞1.

(50) （六）職業在不同職業受訪者對購買精緻豪宅需求因素構面之 ANOVA 分析摘要表中發現，不同職業受訪者對購買精緻豪宅需求之生活環境（F=2.339,P=0.042**<0.05）的構面裡，均達到顯著水準。因此可推論不同職業受訪者對購買精緻豪宅需求因素構面裡，對於「生活環境」構面，有顯著差異。. 接著再利用雪費法（Scheffe's method）做事後多重比較，發現對於「生活環境」構面的重視程度中，兩兩不同職業族群受訪者間並不存在顯著之差異。. 表 4–4–6. 構面名稱. 經濟效益. 不同職業受訪者對購買精緻豪宅需求因素構面之 ANOVA 分析. 組別. 教育程度. 人數. 帄均數. 標準差. 1 2 3 4 5 6. 軍公教農商工自由業其他. 27 14 108 51 68 32 300 27 14 108 51 68 32 300 27 14 108 51 68 32 300. 3.86 3.84 3.92 3.81 4.12 3.89 3.93 3.89 3.86 4.12 4.04 4.11 3.90 4.05 3.61 3.86 4.00 3.79 4.00 3.89 3.91. 0.68 0.99 0.65 0.77 0.70 0.78 0.70 0.64 0.76 0.55 0.57 0.67 0.47 0.60 0.56 0.76 0.70 0.83 0.77 0.75 0.74. 總合. 房屋特性. 1 2 3 4 5 6. 軍公教農商工自由業其他. 總合. 總體經濟. 1 2 3 4 5 6 總合. 軍公教農商工自由業其他. 43. F值. 顯著性. 1.459. 0.203. 1.494. 0.192. 1.706. 0.133. 事後檢定.

(51) 軍公教農商工自由業其他. 1 2 3 4 5 6. 生活環境. 總合. 27 14 108 51 68 32 300. 3.97 3.89 4.31 4.29 4.32 4.27 4.25. 0.78 0.88 0.61 0.58 0.66 0.51 0.65. 2.339. 0.042**. 整體之間是有差異的，但兩兩之間的差異不大. （七）家庭結構在不同家庭結構受訪者對購買精緻豪宅需求因素構面之 ANOVA 分析摘要表中發現，不同家庭結構受訪者對購買精緻豪宅需求之｢生活環境｣（F=2.490,P=0.031**<0.05）、｢總體經濟｣（F=2.570,P=0.027**<0.05）與｢房屋特性｣（F=3.649,P=0.003***<0.05）三個構面，均達到顯著差異。因此可推論不同家庭結構受訪者對購買精緻豪宅需求因素構面裡，對於｢生活環境｣、｢總體經濟｣與｢房屋特性｣構面，有顯著差異。. 接著再利用雪費法（Scheffe's method）做事後多重比較，發現「總體經濟」及「生活環境」方面兩兩不同家庭結構受訪群組間無顯著差異存在。但在「房屋特性」構面中「三代同堂」和「單身居住」的家庭結構受訪者對購買精緻豪宅需求因素構面高於「大家族共居」。表 4–4–7. 不同家庭結構受訪者對購買精緻豪宅需求因素構面之 ANOVA 分析. 構面名稱. 組別. 家庭結構. 人數. 帄均數. 標準差. F值. 經濟效益. 1 2 3 4 5 6. 單身居住夫妻伴侶無子女夫妻伴侶有子女三代同堂大家族共居其他. 57 44 109 60 25 5. 3.96 3.80 3.92 4.05 3.88 3.84. 0.68 0.73 0.60 0.83 0.79 0.68. 0.726. 44. 顯著性. 0.605. 事後檢定.

(52) 總合. 房屋特性. 1 2 3 4 5 6. 單身居住夫妻伴侶無子女夫妻伴侶有子女三代同堂大家族共居其他. 總合. 總體經濟. 1 2 3 4 5 6. 單身居住夫妻伴侶無子女夫妻伴侶有子女三代同堂大家族共居其他. 總合. 生活環境. 1 2 3 4 5 6. 單身居住夫妻伴侶無子女夫妻伴侶有子女三代同堂大家族共居其他. 總合. 300 57 44 109 60 25 5 300 57 44 109 60 25 5 300 57 44 109 60 25 5 300. 3.93 3.91 4.03 4.04 4.29 3.81 4.31 4.05 3.76 3.91 3.85 4.20 3.83 3.93 3.91 4.27 4.11 4.26 4.44 3.96 4.28 4.25. 0.70 0.58 0.64 0.53 0.59 0.68 0.64 0.60 0.78 0.85 0.68 0.68 0.65 1.04 0.74 0.57 0.78 0.59 0.65 0.73 0.59 0.65. 3.649. 2.570. 2.490. 0.003***. 4＞1 4＞5. 0.027**. 整體之間是有差異的，但兩兩之間的差異不大. 0.031**. 整體之間是有差異的，但兩兩之間的差異不大. （八）購屋主要目的. 在不同購屋主要目的受訪者對購買精緻豪宅需求因素構面之 ANOVA 分析摘要表中發現，不同購屋主要目的受訪者對購買精緻豪宅需求在｢生活環境｣（F=5.72,P=0.000***<0.05）、｢總體經濟｣（F=3.68,P=0.006***<0.05）、｢房屋特性｣（F=2.23,P=0.066**<0.05）與｢經濟效益｣（F=5.29,P=0.000***<0.05）等四個構面，均達到顯著水準。因此可推論不同購屋主要目的受訪者對購買精緻豪宅需求因素構面裡，對於｢生活環境｣、｢總體經濟｣、｢房屋特性｣與｢經濟效益｣構面裡均存在顯著差異。接著再利用雪費法（Scheffe's method）做事後多重比較，發現兩兩不同購屋主要目的受訪群組間在「房屋特性」構面無顯著差異存在。但在「經濟效益」構面中「投資（出 45.

(53) 租、出售）」明顯高於「自用」及｢給父母｣的購屋主要目的受訪者。另外在｢總體經濟｣構面中「給子女」明顯高於「自用」及｢給父母｣的購屋主要目的受訪者。最後在｢生活環境｣構面中｢自用｣、「給子女」與｢投資（出租、出售）｣明顯高於｢給父母｣的購屋主要目的受訪者。. 表 4–4–8. 構面名稱. 經濟效益. 不同購屋主要目的受訪者對購買精緻豪宅需求因素構面之 ANOVA 分析. 組別. 1 2 3 4 5 總合. 房屋特性. 1 2 3 4 5 總合. 總體經濟. 1 2 3 4 5 總合. 生活環境. 1 2 3 4 5 總合. 購屋主要目的. 人數. 194 自用 40 給子女 17 給父母投資（出租、出售） 46 3 其他 300 194 自用 40 給子女 17 給父母投資（出租、出售） 46 3 其他 300 194 自用 40 給子女 17 給父母投資（出租、出售） 46 3 其他 300 194 自用 40 給子女 17 給父母投資（出租、出售） 46 3 其他 300. 帄均數. 標準差. 3.91 3.93 3.51 4.26 3.20 3.93 4.08 4.14 3.70 3.95 4.19 4.05 3.86 4.26 3.56 3.94 4.22 3.91 4.30 4.29 3.55 4.27 4.47 4.25. 0.65 0.89 0.78 0.56 0.35 0.70 0.54 0.78 0.65 0.60 0.58 0.60 0.68 0.82 0.63 0.81 1.35 0.74 0.57 0.82 0.73 0.65 0.23 0.65. 46. F值. 顯著性. 事後檢定. 0.000***. 4＞1 4＞3. 2.23. 0.066**. 整體之間是有差異的，但兩兩之間的差異不大. 3.68. 0.006***. 2＞1 2＞3. 5.72. 0.000***. 1＞3 2＞3 4＞3. 5.29.

(54) （九）預計貸款成數在不同預計貸款成數受訪者對購買精緻豪宅需求因素構面之 ANOVA 分析摘要表中發現，不同預計貸款成數受訪者對購買精緻豪宅需求之｢生活環境｣（F=2.454,P=0.046**<0.05）及｢房屋特性｣（F=2.809,P=0.026**<0.05）兩個構面，均達到顯著水準。因此可推論不同預計貸款成數受訪者對購買精緻豪宅需求因素構面裡，對於｢生活環境｣及｢房屋特性｣兩個構面存在顯著差異。接著再利用雪費法（Scheffe's method）做事後多重比較，發現兩兩不同預計貸款成數受訪群組間在「生活環境」構面無顯著差異存在。但在「房屋特性」構面中「80％↑」預計貸款成數受訪者明顯高於「無貸款」的成數受訪者。. 表 4–4–9 構面名稱. 經濟效益. 不同預計貸款成數受訪者對購買精緻豪宅需求因素構面之 ANOVA 分析. 組別. 購屋主要目的. 人數. 帄均數. 標準差. 1 2 3 4 5. 無貸款 1~40％ 40~60％ 60~80％ 80％↑. 42 42 78 98 40 300 42 42 78 98 40 300 42 42 78 98 40 300. 3.82 3.83 3.91 3.98 4.07 3.93 3.84 4.03 4.01 4.10 4.25 4.05 3.74 3.84 3.93 3.94 4.08 3.91. 0.66 0.67 0.76 0.69 0.68 0.70 0.58 0.62 0.65 0.54 0.56 0.60 0.81 0.66 0.75 0.70 0.80 0.74. 總合. 房屋特性. 1 2 3 4 5. 無貸款 1~40％ 40~60％ 60~80％ 80％↑. 總合. 總體經濟. 1 2 3 4 5 總合. 無貸款 1~40％ 40~60％ 60~80％ 80％↑. 47. F值. 顯著性. 1.017. 0.399. 2.809. 0.026**. 1.178. 0.320. 事後檢定. 5＞1.

(55) 生活環境. 1 2 3 4 5. 無貸款 1~40％ 40~60％ 60~80％ 80％↑. 總合. 42 42 78 98 40 300. 4.08 4.20 4.20 4.30 4.50 4.25. 0.72 0.74 0.66 0.62 0.41 0.65. 2.454. 整體之間是有差異的，但兩兩之間的差異不大. 0.046**. 皮爾森積差相關來進行樣本變項間的相關分析. 三、. 根據表 4–5–1 表示受訪者當中 Pearson 顯著性＞0.05，所以代表在購買精緻豪宅需求因素的四大構面中有相當高的相關度。表 4–5–1 皮爾森 Pearson 積差相關來進行樣本變項間的相關分析表. 經濟效益. 房屋特性. 總體經濟. 生活環境. Econo. 1. .583**. .587**. .560**. House. .583**. 1. .578**. .676**. Macro. .587**. .578**. 1. .583**. Envio. .560**. .676**. .583**. 1. **.在顯著水準為 0.01 時（雙尾），相關顯著。. 48.

(56) 四、. 四大需求構面因素成對樣本 t 檢定. 由成對樣本 t 檢定結果表 4–5–1 發現問卷受訪者，對於大台中地區精緻豪宅購買需求四大構面因素之重視程度依序為：「生活環境」、「房屋特性」最後則是「經濟效益」與「總體經濟」。房市即將面臨極大挑戰，除了政策打房、選舉干擾外，房地合一實價課稅更是造成房市交易量大幅萎縮，與 2013 年相比下滑約一成左右。永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛分析，對於自住者來說，無論房市如何變化，只要選擇具重大建設題材，或交通便利、生活機能完備的區域，積極看屋議價，尌有機會買到符合自身需求的好房，生活環境才是為購屋不敗選項。表 4–5–2. 四大構面成對樣本檢定. 成對. 帄均數差異. 標準差. t值. 顯著性. 經濟效益–房屋特性. -0.118. 0.035. -3.403***. 0.001. 經濟效益–總體經濟. 0.020. 0.038. 0.541. 0.589. 經濟效益–生活環境. -0.321. 0.366. -8.783***. 0.000. 房屋特性–總體經濟. 0.138. 0.362. 3.819***. 0.000. 房屋特性–生活環境. -0.204. 0.290. -7.011***. 0.000. 總體經濟–生活環境. -0.342. 0.638. -9.279***. 0.000. 49.

(57) 第五章結論與建議豪宅，是近年房地產市場新崛起的高總價住宅產品，而豪宅需求的與日劇增，造尌屢創天價的成交價格，也因為豪宅產品的不可替代性及獨特性，使得豪宅市場成為整體住宅的重要指標，進而對房地產市場都具有相當的影響性。本論文是以精緻豪宅市場為研究主題，並以消費者行為與消費者需求構面因素作為探討，深入瞭解金字塔頂端的客群或潛在消費者購買精緻豪宅的行為特性。了解潛在消費者的實際需求、偏好、購買動機及購買行為特性，而本研究的結果則可提供房地產開發業者加以分析並研究改進，以期更深入了解消費者的動機與行為，以及影響消費者願意購買精緻豪宅的主要因素，作為未來個案規劃設計與參考行銷策略資訊。本論文研究方向，首先對研究的豪宅產品先下定義，然後說明關鍵成功因素的意涵及特性，進而從市場區隔理論、消費者行為、生活型態及與影響消費者購買因素、購買決策等為理論基礎架構設計製作具相當高信度之問卷，以消費者購置精緻豪宅主要四大需求構面: 經濟效益、房屋特性、總體經濟與生活環境，探討大台中地區購買精緻豪宅之消費者特性與四大構面需求因素之重要程度，進而了解如何掌握關鍵需求因素，設計迎合市場需求的豪宅產品，達到消費者的最高滿意程度，並在房地產市場上的經營上能立於不敗之地。. 50.

(58) 第一節研究結論根據以往文獻本文最終歸納大台中地區消費者購置精緻豪宅需求構面因素有：「經濟效益」、「房屋特性」、「總體經濟」、「生活環境」，本研究進而對四大構面進行敘述統計之次數分配，問卷結果經統計檢定顯示，消費者購買大台中地區精緻豪宅考慮因素之重視程度是有顯著差異的，其優先順序由高至低分別為：「生活環境」、「房屋特性」最後則是「經濟效益」與「總體經濟」，不過為這兩構面因素之差異性不顯著。. 在不同現住地點受訪者對購買精緻豪宅需求因素構面裡，對於經濟效益和房屋特性和總體經濟三個構面，有顯著差異。但在「經濟效益」構面中「台中市」和「南部地區」的地點受訪者對購買精緻豪宅需求因素構面高於「彰化縣」。在不同性別受訪者對購買精緻豪宅需求因素構面裡，女性對於「經濟效益」和「總體經濟」兩個構面的重視程度皆顯著高於男性。根據房仲業的一項調查，女性購屋已躍為房市交易主力，女性不僅於自身的購屋需求已逐步超越男性，甚至在家庭中，也扮演最後決定購屋物件的決策者角色。主要是因為，現代女性在教育水準、職場表現、薪資所得的成長及家庭地位的提升，導致女性消費實力與購屋能力的強化。在不同家庭年收入受訪者對購買精緻豪宅需求因素構面裡，只有在「生活環境」構面有顯著差異，其餘各構面並沒有顯著差異。食、衣、住、行、育、樂六大民生需求中，住的問題與支出扮演極重要的角色。根據統計資料顯示，有關台中市家庭消費型態結構，其中住宅消費占每戶消費支出之 30.99%，可見家庭用於住宅之支出較諸其他民生需求，相對而言，在比率上要高得多。 51.

(59) 不同年齡受訪者對購買精緻豪宅需求因素構面裡，沒有因年齡不同而對購買精緻豪宅有顯著差異。對於市場購買結構的變化，國內政經環境在逐漸變化，過去的政商要人、能源企業主逐漸淡出豪宅市場，取而代之的是金融、互聯網、IT 行業的創業家或高級管理人員。導致豪宅主流客群的年齡層逐步出現年輕化趨勢，過去豪宅的客戶群以 40 歲以上成功人士為主，近幾年豪宅置業者中年齡在 35 歲～40 歲之間的中青年客群正在崛起。. 在不同教育程度受訪者對購買精緻豪宅需求因素構面裡，對於｢生活環境｣構面，有顯著差異。但對於「生活環境」構面的重視程度中「碩士以上」和「大學（含專科）」的教育程度受訪者對購買精緻豪宅需求因素構面高於「高中職以下」。. 在不同職業受訪者對購買精緻豪宅需求因素構面裡，對於「生活環境」構面，有顯著差異。. 但對於「生活環境」構面的重視程度中，兩兩不同職業族群受訪者間並不存在顯著之差異。本研究由消費者的購買精緻豪宅動機分析，發現「提昇生活品質」是消費者購買精緻豪宅最主要的動機，亦發現「環境品質」是最優先的項目。由此顯示住屋所在的環境品質與住屋本身具有不可分割性，在推廣時的銷售訴求重點，宜選定適切的環境品質特點加以強化說明，以提升潛在顧客的信心與購買意願。在不同家庭結構受訪者對購買精緻豪宅需求因素構面裡，對於｢生活環境｣、｢總體. 52.

(60) 經濟｣與｢房屋特性｣構面，有顯著差異。但在「房屋特性」構面中「三代同堂」和「單身居住」的家庭結構受訪者對購買精緻豪宅需求因素構面高於「大家族共居」。在不同購屋主要目的受訪者對購買精緻豪宅需求因素構面裡，對於｢生活環境｣、｢總體經濟｣、｢房屋特性｣與｢經濟效益｣構面裡均存在顯著差異。但在「經濟效益」構面中「投資（出租、出售）」明顯高於「自用」及｢給父母｣的購屋主要目的受訪者。另外在｢總體經濟｣構面中「給子女」明顯高於「自用」及｢給父母｣的購屋主要目的受訪者。最後在｢生活環境｣構面中｢自用｣、「給子女」與｢投資（出租、出售）｣明顯高於｢給父母｣的購屋主要目的受訪者。不同預計貸款成數受訪者對購買精緻豪宅需求因素構面裡，對於｢生活環境｣及｢房屋特性｣兩個構面存在顯著差異。但是兩兩不同預計貸款成數受訪群組間在「生活環境」構面無顯著差異存在。不過在「房屋特性」構面中「80％↑」預計貸款成數受訪者明顯高於「無貸款」的成數受訪者。. 53.