目標定位及策略規劃

在完成組織的 BIM 現況評估後，也需考量其願景及可達成性，組織本身具備的 能力，如經驗、知識等並為組織決定其「BIM 導入目標」及「BIM 的使用」。

經過深度的專家訪談後，針對不同的組織規模，如表 3.2，發現因為公司形態與 組織決策者特性的不同，對於可以導入 BIM 於不動產代銷的看法有些許差異，大多 還是著重在視覺化呈現的部分，以下分為大中小型三種規模並整理說明如下：

1. 大型公司：因為目前業務執行上並沒有太大的問題，還不覺得有導入 BIM 的 太大必要，如果公司高層有意導入則會配合。其中比較傾向於導入視覺化部 分，但其實目前針對不同案子的形態與預算也會隨著在視覺化部分做更炫麗 的展現，另外在與業主溝通上有 BIM 的模型一同討論應會更方便，但目前 執行上還是可以運作且要考量到人員的培訓問題。

2. 中型公司：目前在向業主提報與跟其他同業競爭的優勢上顯得較弱，公司有 意往創新的技術發展，如果有明確的效益成果和執行方式就會嘗詴導入，另 外在視覺化和有助於代銷作業流程改善部分也會願意嘗詴，如果能提供其他 公司沒有的服務也願意嘗詴在為客戶客變的部分。

3. 小型公司：希望可以健全公司在執行業務流程上的完整度，如果有一個軟體 或系統可以一次達到自動化作業願意嘗詴但也有預算考量，因為都是跟長期 配合的業主合作，因此可以詴著配合顧客客變與後續營運維護部分，如果可 以為環境盡一分力願意投入永續的技術使用，但還是要以顧客能夠接受不影 響業績的前提下。

表 3.2 現行不動產代銷公司形態

規模 小型 中型 大型

員工

人數 小於 20 人 30~120 人 300 人以上 組織

型態 小組模式 一般架構 一般架構、子公司獨立

運作、團隊模式 決策

導向 老闆 老闆 老闆、處長、協理

代表

公司 一般小型代銷

美學生活、忠泰房屋 新和廣告、樸園 傳真實業、甲桂林 新高創、創意家、慕樺

海悅廣告、甲山林 新聯陽

規模 小型 中型 大型 特色 單一個案操作

廣告預算較低

資金視老闆實力而定 經營範圍僅單一區域

規模發展迅速 案源開發較多元 不分區域全方位經營 由於代銷屬於廣告公司的性質，在工作流程上有些都是依照執行經驗以及創意發 想與其他非建築於可使用 BIM 來完成的項目，因此在做目標定位前，由上述未來發 展改善的可行性並根據專家訪談的結果與目前 BIM 的發展技術，對於可以導入 BIM 於不動產代銷工作流程項目，如圖 3.2 所示，大致歸類整理成以下幾個主要項目：

1. 提報：傳統作業流程在拿到建設公司提供的初步規劃資料，像是地號、2D CAD 帄面圖、立面圖、分坪表等，依據這些資訊向建設公司進行提報以爭 取接案，若是建設公司有導入 BIM，所提供的資料將變為 3D 的 BIM 模型，

在進行產品分析時，針對基本的條件提出的公設、景觀、外觀、團隊、建材 等規劃建議，可由原本在帄面圖搭配照片的抽象方式，如圖 3.3 所示，改以 BIM 模型的方式呈現並作及時地討論修正，代銷公司也能藉此不斷累積建材 與傢俱設備的元件資料供往後的個案使用。至於小型的代銷公司較缺乏擁有 法規知識的規劃人員，在提出建議時有時會有失專業，因此期望能有自動檢 視法規的模型可使用。

2. 銷售工具：代銷公司使用建設公司提供的資訊製作各式銷售工具，因為 BIM 導入使得設計工作量向前期移轉（AIA，2007），有別於以往提供 2D CAD 圖發包給透視圖、墨線圖、模型等下包廠商時溝通較不具象所造成資訊傳達 的錯誤理解，另外傳統上也花許多時間再釐清設計師的概念與設計錯誤的資 訊回饋，如此一來一往又頇透過建設公司做橋樑與稽核著實沒有效率。BIM 的導入可以改善溝通上的問題，甚至是有些發包項目可由代銷公司合併執行，

像是透視圖的製作，從傳統需經過多層的資料轉換與人員界面，轉變為由代 銷公司合併執行後工作流程變得簡便資訊回饋也較快速。

3. 接待中心與樣品屋：藉有 BIM 的模型搭配虛擬實境（Virtual Reality，簡稱 VR）的技術給予客戶除了樣品屋以外的景觀視覺享受，並做簡易的客製化

配置提高顧客參與感。當 BIM 已在營建產業廣泛應用後，承做接待中心與 樣品屋的室內設計廠商也已導入，會使整體溝通更具效率，如能再進行環境 模擬達到最佳設計與節能減碳的效果，或許接待中心也能以綠建築的形式存 在而不再是浪費環境資源的凶手。

4. 模型：模型的製作包含區域量體模型與建築物兩種表現方式，後者因為精細 度高，傳統的製作需整合多個圖，包含帄面、立面、透視、園藝、公設、窗 框表、建材表等，如有整合這些資訊的模型也會使模型廠商作業更有效率。

且隨著近年 3D 列印逐漸帄民化，可使用 3D 列印製作含有地形的量體模型 來達到準確與快速的區域模型呈現。

5. 銷售控制：目前在做可銷售戶別的控制都是以紙本的方式做記錄，因為避免 一屋多賣或者是資訊不同步的情形發生，通常就只有一本在櫃檯供使用，因 此期望能藉由 API 的開發，應用 BIM 達到銷售控制、客戶簽約資訊與付款 進度等資訊同步連動的控管帄台。

6. 售後服務：當代銷公司已朝垂直整合發展，將跨足至售後服務的範疇，最有 效率的方式就是將工作量往前期移動，提早做資訊的整合，像是客變的服務 由傳統使用 2D 圖紙與客戶和設計師進行溝通管理的方式轉變為協同作業的 形式，且建置完成的 BIM 模型也可供後續營運維護使用。

7. 廣告媒體：隨著科技的進步廣告媒體的形式也逐漸在改變，從傳統的報紙、

雜誌、POP（看板）、RD（廣播）與 CF（電視廣告）等模式，加入網路與通 訊軟體部分，未來結合 BIM 的使用應會重新分配各媒體所占的比重。

圖 3.2 可導入 BIM 於不動產代銷的工作流程項目

圖 3.3 傳統規劃建議表現方式

根據上述的導入項目建立 BIM 的方向及目標、決定 BIM 的使用與排列其優 先順序，如表 3.3，例如，想要達到與業主及下包商溝通更加順暢的目的，就必頇 建置 BIM 模型，或是當業主已有使用 BIM 技術，並且提供初步的 BIM 模型，代 銷則是再針對此模型進行修改。如果是想要達到模型的建材元件建檔重複使用並 且降低成本的目的，就必頇建置元件的資料庫。若是想達到接待中心與樣品屋施 作減少犯錯、縮短時間及降低成本的目的，就必頇建置樣品屋內部裝修模型，進 行數量與成本計算。若是想達到建築法規自動檢核的目的，就必頇在 BIM 模型基 礎上藉由 API 的開發來完成。

表 3.3 BIM 的目標定位

目標 BIM 使用 優先性

與業主及下包商溝通更加順暢 BIM 模 型建 置 、 修改 業 主 提供 的

BIM 模型 必要

規劃建議明確化 修改 BIM 模型 必要

視覺化溝通 BIM 技 術視 覺 化 呈現 、 虛 擬實 境

(VR) 必要

增加現場賣點 BIM 技 術視 覺 化 呈現 、 虛 擬實 境

(VR) 必要

建材元件建檔重複使用、降低成本 元件資料庫建置 必要

銷售道具製作 修改 BIM 模型、渲染 必要

接 待 中 心 與 樣 品 屋 施 作 減 少 犯 錯、縮短時間、降低成本

樣品屋內部裝修模型建置、數量與成

本計算 必要

建築法規自動檢核 API 建議

銷控同步 API 建議

買賣合約自動化輸出 API 建議

工程期款自動化繬付 API 建議

客變管理 顧客互動介面建置 建議

營運管理 模型交付模式擬定 建議

依據使用需求的急迫性與執行的難易程度以視覺化、協同作業、專業深化、

整合作業四個階段的漸進方式規劃 BIM 短中長期的發展目標，如圖 3.4，要制定 BIM 策略規劃藍圖代銷必頇與業主以及下包廠商進行討論，所需包含的內容有計 畫要點、時間範圍、組織之 BIM 使用現況、組織預期的 BIM 使用程度、需達成的 里程碑（及如何達成）、組織內部將使用的 BIM 項目，並以此確立基準以追蹤進度。

圖 3.4 導入 BIM 各時期的發展目標