短租型套房定義

策略大師 Chandler (1962) 認為「結構追隨策略，策略追隨環境」。臺灣產業容 易受到大環境影響，企業策略和產業結構也隨之變更，連旅館產業也不例外；旅館 業發展歷程可以分成多個階段：從臺灣光復後 1960 年代的傳統旅社，1970 年代國 內觀光旅館的興起，1980 年代外資進駐後觀光旅館開始國際化，1990 年代經濟復甦 政府鼓勵投資大型國際觀光旅館，接著連鎖型國際旅館開始擴張，隨著國民消費型 態的改變，休閒型度假旅館也逐漸興起；千禧年起，有別於旅館業的民宿也在觀光 勝地掀起一波風潮，別出心裁的建築設計和獨特與貼心的服務吸引大量旅客入住；

現在都市地區也有一股新勢力興起。

根據 Ebony Consulting International (2001) 的研究，觀光產業有極佳的潛力製造 工作機會給新興的小型企業家，藉此獲得更大的社會經濟福利造福社會大眾。澳洲 政府將員工數小於 20 人之公司定義為小型觀光企業，在澳洲觀光產業中更佔了 91%。

在臺灣也有小型觀光產業，此興起的小型旅館產業在本研究中稱作「短租型套房」，

由於國內目前並沒有相關研究探討短租型套房，因此本篇研究將探討國內外中小型 旅館相關產業如 bed and breakfast (B&B)、民宿和經濟型酒店以定義短租型套房。

在國外，常見的 B&B 顧名思義就是僅提供床位與早餐的住宿產業，本研究譯 為早餐客棧。Nuntsu et al. (2004) 指出這個概念源自於寄宿家庭，最早出現於歐洲，

指將自己的家園提供遊客居住，業主通常會出租家中閒置之客房供應早餐以補充收

入。Buhalis & Cooper (1998) 也在文獻提到 B&B 所位於的建築設施大多為公寓或改 裝民宅。B&B 在美國度假勝地也很盛行，南非則是最近才風行，以前大部分位於偏 遠山區或為農舍改裝，而現今的市郊家庭也會開放其住所作為 B&B，以增加收入或 結交朋友。

Dawson & Brown (1998) 曾提到美國 B&B 的市場佔有率並不大，但在加州、麻 州、密西根州還有紐約等地的都發現 B&B 是住宿旅館的替代方案，因此，在當地 常能看到 B&B 的蹤影。到目前為止有許多致力於南非 B&B 產業之研究 (Blignaut, 1997; Oliver, 1998; Woodgate, 1998; Dube, 2001; Jubasi, 2002)，而全世界其他國家也 有許多學者研究 B&B 相關議題 (Lanier & Berman, 1993; Buhalis & Cooper, 1998;

Kaufman & Weaver, 1998; Lubetkin, 1999; Wanhill, 2000)。根據 Zane (1997) 的說法，

B&B 對地方經濟有大量的正面影響，因為大部分在經營的人可能原本都失業 (例如：

單親家庭、家庭主婦)。且研究指出 B&B 在住宿產業中有顯著進步，並能促進潛在 經濟成長和發展，還可增加就業機會。

B&B 對於遊客之所以有吸引力，是因為其給人一種小型、自在和個人化的感覺，

就 像 另 一 個 家 ， 且 其 通 常 提 供 非 常 個 性 化 的 服 務 (Zane, 1997; Blignaut, 1997;

Dawson & Brown, 1998) 。這些特性提供客人有趣的氣氛，也就是 B&B 流行的原因。

另外，其加入會讓地區的旅遊發展更加多元化並更容易吸引遊客上門。

Nuntsu et al. (2004) 的研究指出雖然每間 B&B 的設計與呈現方式都獨一無二，

但 SATOUR (1998) 提供幾點可供參考的通則，如下表 2-1-1 所示：

表 2-1-1 B&B 通則 (1) 通常提供早餐。

(2) 通常由家庭出租家中未使用的房間，以增加收入或結交朋友。

(3) 宣傳方式大多為口耳相傳。

(4) 提供的房間數大多 4 到 5 間。

(續下頁)

表 2-1-1 B&B 通則 (續)

(5) 這份工作通常不是業主唯一的收入來源。

(6) 其存在合乎區域規劃的規範，但往往因為規模較小而較難規範。

(7) 通常擁有者或管理人員住在裡面。

(8) 房間不一定提供衛浴設備或不一定有私人浴室。

資料來源：修改自“The bed and breakfast market of Buffalo City (BC), South Africa: present status, constraints and success factors” by Nuntsu N., Tassiopoulos D. & Haydam N., 2004, Tourism

Management, 25(4), 515–522. 本研究自行整理。

褚麗絹、劉秀端和林經富 (2007) 的研究指出，近年來遊客對民宿的需求漸增，

民宿產業已成為一項蓬勃發展的觀光服務業，而長期經營始終是民宿業者追求的最 終目標 (鄭健雄、吳乾正，2004)。

民宿有別於 B&B 的地方在於，國外的 B&B 除了在鄉間和山林中營業，也會在 都市中經營，但在臺灣，民宿不能在市區興建。鄭詩華 (1992) 認為，民宿是在濱 海、山區或觀光景點，供應旅客住宿之建築，且擁有執照，並提供特殊服務，例如：

當地料理特產、客製化服務，富含家庭氣氛；經營者多以家庭為主。另外，政府也 有官方定義，交通部觀光局行政資訊系統 (2012) 對民宿的定義為：「民宿是指利用 自用住宅空閒房間，結合當地人文、自然景觀、生態、環境資源及農林漁牧生產活 動，以家庭副業方式經營，提供旅客鄉野生活之住宿處所。」綜合以上所述，可發 現民宿與當地環境特色有極大的連結性。

另外，交通部觀光局行政資訊系統 (2012) 資料也顯示，臺灣政府與國外的 B&B 一樣，有法令規範民宿的客房數，如下表 2-1-2 所示。

表 2-1-2 臺灣民宿客房數規定

類型 房間數 客房總樓地板面積

一般經營規模 5 間以下 150 平方公尺以下

(續下頁)

表 2-1-2 臺灣民宿客房數規定 (續)

類型 房間數 客房總樓地板面積

位於原住民保留地、經農業主管機關核發經營許 可登記證之休閒農場、經農業主管機關劃定之休 閒農業區、觀光地區、偏遠地區及離島地區

15 間以下 200 平方公尺以下

資料來源：修改自交通部觀光局行政資訊系統 (2012)。本研究自行整理。

此外，民宿會因為結合不同環境資源或提供不同服務，而產生多元化的經營型 態 (鄭健雄、吳乾正，2004) ，其分類如下表 2-1-3 所示。

表 2-1-3 臺灣民宿分類

種類 項目

依空間型態分類 套房、一般家庭隔間通舖

依經營管理分類 獨立經營、加盟經營

依地區及特色分類 農園民宿、海濱民宿、溫泉民宿、運動民宿、傳統建築

民宿、料理民宿、歐風民宿

資料來源：修改自吳肇展 (2010) 「民宿經營關鍵成功因素之個案研究－資源基礎理論觀點」。管理 實務與理論研究，4(4)，142-163。本研究自行整理。

相較於民宿的多元化特色，短租型套房則是在客房室內設計中別具巧思，藉由 營造不同風格、情境之室內裝潢，吸引追求新鮮感或喜歡各式裝潢風格之偏好者訂 房消費。

但由於全球經濟不景氣，大部分產業已依照消費者之消費習性和行為改變其經 營方式，像旅館住宿產業即出現經濟型旅館。Brotherton (2004) 指出，經濟型酒店 也稱為預算型旅館，且表示兩者之間並無差異，其研究認為在過去 10-15 年英國的 經濟型酒店一直經營得很成功，另外 Deloitte & Touche (2000) 也認同此看法，並認 為雖然在景氣回升之後其他旅館住宿率也上升，但經濟型酒店仍是英國旅館產業中 進步最快的型態。Brotherton (2004) 為經濟型酒店訂定幾個業務特點，如下表 2-1-4 所示：

表 2-1-4 經濟型旅館特點 (1) 強烈的品牌商品。

(2) 旅館網絡的地理覆蓋範圍廣泛。

(3) 交通方便。

(4) 中央訂房系統。

(5) 飯店建設、客房佈局和裝潢標準化。

(6) 固定或僅提供促銷的客房價格。

(7) 相對有限的服務。

(8) 物超所值的訂價。

資料來源：修改自“Critical success factors in UK budget hotel operations” by Brotherton B., 2004, International Journal of Operations & Production Management, 24 (9), 944-969. 本研究自行整理。

由 Brotherton (2004) 的資料可發現，經濟型旅館雖然分散於都市與市郊處，但 其和短租型套房一樣都位於交通便利的地區，提供物超所值的定價和相對有限的服 務。本研究參考 Nuntsu et al. (2004) 之架構、Brotherton (2004) 與交通部觀光局行 政資訊系統 (2012) 的內容，整理出以下短租型套房之通則，如下表 2-1-5：

表 2-1-5 本研究定義短租型套房之經營特性 (1) 不一定提供早餐或餐券。

(2) 通常設立於商業大樓、公寓大廈或透天厝。

(3) 宣傳方式以網路行銷居多。

(4) 提供的房型為主題式套房。

(5) 這份工作通常不是業主唯一收入來源。

(6) 應受旅館管理規則規範，但因為規模小較難管制。

(7) 交通方便。

(8) 客房內提供相對有限的服務。

(9) 房間數應不超過 20 間。

資料來源：修改自 Nuntsu et al. (2004)、Brotherton (2004)、交通部觀光局行政資訊系統 (2012)。本 研究自行整理。

在臺灣，短租型套房有別於一般民宿與旅館，其興建地點主要設立於商業大樓、

公寓大廈或透天厝，以媲美旅館、民宿的精緻房型與平易親人之價格吸引廣大消費 者入住。其內部管理部分員工人數精簡，多雇用一名接待服務人員，清潔工作視房 間數多寡，多為經營者、管理者親自整理或雇用一名清潔人員，訂房系統與網站設 計多外包給專業人員幫忙維護，經營方式分為獨立經營和連鎖經營。因目前仍無專 屬特定法規可以規範，業者通常藉「民宿」之名或登記為「不動產租賃業」行經營 短租型套房之實，然而依政府規定其並非合法的旅館，因旅館營業須向地方主管機 關申請設立登記並遵守旅館業管理規則，經政府機關驗證通過發展觀光條例、都市 計畫法相關法規、區域計畫法相關法規、公司法暨商業登記法相關法規、商業團體 法、營業稅法、建築法相關法規、消防法相關法規、食品衛生法、營業衛生法、飲 用水條例、水污染防治法、刑法、社會秩序維護法、著作權法、勞動基準法、兒童 及少年性交易防制條例等旅館營業相關法規才得以正式營業。

按照臺灣民宿管理辦法相關規定，民宿之設置有地區限制，不得設立於都市計 畫範圍內，因此在都會區如有業者自稱為民宿，其皆為非法民宿。而出租套房如長 期出租按照規定必須依經濟部 (2012) 商業登記法辦理營業登記，並歸納在不動產 租賃業，需遵守民法第三節債之效力、第五節租賃和土地法，如出租之套、雅房位 於公寓大廈內，還須符合建築法令、公寓大廈管理條例、區域計畫法、都市計畫法 等相關規定 (全國法規資料庫，2012)；依內政部營建署 (2012) 規定，目前短租型 套房屬於建築物 B-4 類組 「供不特定人士休息住宿之場所」，其需符合的規定與一 般旅館相同；因此，短租型套房尚需遵守消防法規等法令，但業者如想遵守法規通

按照臺灣民宿管理辦法相關規定，民宿之設置有地區限制，不得設立於都市計 畫範圍內，因此在都會區如有業者自稱為民宿，其皆為非法民宿。而出租套房如長 期出租按照規定必須依經濟部 (2012) 商業登記法辦理營業登記，並歸納在不動產 租賃業，需遵守民法第三節債之效力、第五節租賃和土地法，如出租之套、雅房位 於公寓大廈內，還須符合建築法令、公寓大廈管理條例、區域計畫法、都市計畫法 等相關規定 (全國法規資料庫，2012)；依內政部營建署 (2012) 規定，目前短租型 套房屬於建築物 B-4 類組 「供不特定人士休息住宿之場所」，其需符合的規定與一 般旅館相同；因此，短租型套房尚需遵守消防法規等法令，但業者如想遵守法規通