研究結果

敘述性統計分析，以短租型套房之家數為單位，依照題項區分為：公司所在地 區、公司成立年資、公司房間數、公司平均房價、客房所在建築、公司平均客源、

平均住房率共七項。

(一) 公司所在地區

由表 4-1-1 可得知，受試者公司多位於高雄市，佔全體受試者的 28.3%，其次為 台南市，佔全體受試者的 22.6%，最少為新北市，佔全體受試者的 13.2%，由此可 知目前短租型套房在南部較為興盛，北部較少的原因應為北部住宿產業競爭較激烈，

因此北部短租型套房之數量相較於中、南部較少。

(二) 公司成立年資

由表 4-1-1 可得知，受試者公司年資多介於 2~3 年，佔全體受試者的 49.1%，其 次為 2 年，佔全體受試者的 35.8%，最少為 4~5 年者和 6 年以上者，各佔全體受試 者的 7.5%，此項目以成立 3 年以下之公司居多。

(三) 公司客房數

由表 4-1-1 可得知，受試者公司客房數多介於 5 間以下，佔全體受試者的 39.6%，

其次為 21 間以上，佔全體受試者的 26.4% ，最少為 16~20 間，佔全體受試者的 7.5%。

顯示短租型套房之經營規模可分成業者將閒置資產自行出租之小規模經營或由房產 管理業者投資出租之大規模經營。

(四) 公司平均房價

由表 4-1-1 可得知，受試者公司平均房價多介於 1500 元以下，佔全體受試者的 39.6，其次為 1501〜2000 元，佔全體受試者的 32.1%，最少為 2501〜3000 元，佔 全體受試者的 5.7%。顯示目前短租型套房的平均房價仍較其他類型住宿旅館為便宜，

此為吸引顧客之特點。

(五) 公司所在建築

由表 4-1-1 可得知，受試者公司所在建築多為商業大樓和公寓大廈，各佔全體受 試者的 35.8%，最少為其他，佔全體受試者的 1.9%。由此可知目前短租型套房業者 偏好投資房產於閒置之商業大樓和公寓大廈，最少的其他則為三合院建築，此為少 見的住宿業建築形態，但非常具有特色。

(六) 公司平均客源

此問項為複選題，由表 4-1-1 可得知，受試者公司之客源以學生客最多，佔全體 受試者的 31.4%，外國旅客其次，佔全體受試者的 24.6%，可見學生族群較喜歡平 均消費較低且具新鮮感的短租型套房，而外國旅客也能從網路訂租。

(七) 公司住房率

由表 4-1-1 可得知，受試者公司住房率為 59.07%，雖然可知選擇居住短租型套 房之消費者也不在少數，但也表示業者可以透過此研究再針對不滿意之部分提升績 效，以吸引更多消費者，提昇住房率，增加營收。

表 4-1-1 受試者公司特性分析表

類別 項目 次數 百分比 (%)

所在地區 台北市 9 17

新北市 7 13.2

台中市 10 18.9

台南市 12 22.6

高雄市 15 28.3

成立的年資 2 年以下 19 35.8

2〜3 年 26 49.1

4〜5 年 4 7.5

6 年以上 4 7.5

客房數 5 間以下 21 39.6

6〜10 間 7 13.2

11〜15 間 7 13.2

(續下頁)

表 4-1-1 受試者公司特性分析表 (續)

類別 項目 次數 百分比 (%)

客房數 16〜20 間 4 7.5

21 間以上 14 26.4

平均房價 1500 元以下 21 39.6

1501〜2000 元 17 32.1 2001〜2500 元 8 15.1 2501〜3000 元 3 5.7

3001 元以上 4 7.5

客房所在建築 商業大樓 19 35.8

公寓大廈 19 35.8

透天厝 14 26.4

其他 1 1.9

平均客源 商務客 26 22

學生客 37 31.4

親子客 24 20.3

外國旅客 29 24.6

其他 2 1.7

平均住房率 59.07

資料來源：本研究自行整理。

二、 短租型套房關鍵成功因素重要性與滿意度分析

本研究經過 IPA 後，暸解短租型套房之經營者和管理者，對各經營因素項目的 重視度與滿意度情形與其在 IPA 矩陣中之相對位置，從中得知短租型套房得以繼續 保持項目、可能過度重視項目、低優先改善項目以及應加強改善項目，進一步提出 相關資訊及建議。Wu, Tang & Shyu (2010) 認為第 IV 象限中的因素雖然受到高度重 視，但因為滿意度低，所以被視為該組織的主要弱點，需要立即改善。此外，在第 IV 象限中無法辨別指出的特性，可能會導致受試者的滿意度偏低。因此，我們應將 第 IV 象限中應加強改善的因素視為弱點優先處理，而第 I 象限的因素應繼續保持作

為組織的主要優勢並大力推廣 (Daniels & Marion 2006; Deng, Kuo & Chen, 2008)。

因為此研究為初探新興產業之研究，所以，此研究會參考過去文獻，以象限 I 持續 保持區中所歸納之因素作為本研究結果之關鍵成功因素。短租型套房關鍵成功因素 重 要 表 現 程 度 分 析 的 結 果 以 四 個 象 限 表 示 ， 各 象 限 有 不 同 的 管 理 建 議 ， 如 下 圖 4-1-1：

圖 4-1-1 短租型套房關鍵成功因素重要性績效分析模型圖

資料來源：本研究自行整理。

經整理後可得知經營關鍵成功因素和其他經營因素之分配，各表如下：

表 4-1-2 象限Ⅰ持續保持區 平衡計分卡構面 因素

財務 5.投資報酬率 Return on investment

(續下頁)

象限 I 持續保持區 象限 II 可能過度重視區

象限 IV 應加強改善區 象限 III 低優先改善區

滿 意 度 平 均

表 4-1-2 象限Ⅰ持續保持區 (續) 平衡計分卡構面 因素

內部流程 13.衛生及清潔 Hygiene and cleanliness 14.品質審核 Quality audits

15.品質標準 Quality standards

顧客 18.物超所值的住宿 Value for money accommodation 19.便利的位置 Convenient locations

20.溫暖的歡迎顧客 Warmth of guest welcome 21.服務顧客的效率 Efficiency of guest service 23.客房舒適程度 Guest bedroom comfort level

24.回應顧客需求 Responsiveness to customer demands 25.顧客忠誠度/回購率 Customer loyalty/repeat business 26.提供可選擇的房型 Choice of room type for guests 27.顧客安全 Guest security

29.顧客調查及回饋 Customer surveys/feedback

30.顧客使用網路程度 Accessing customers via internet 創新與學習 37.使用網站宣傳 Using web sites for promotion

38.提供不同於競爭對手的獨特服務 Uniqueness of services relative to competitors

資料來源：本研究自行整理。

由上表可知，短租型套房業者認為物超所值的住宿可吸引消費者入住，藉此得 到滿意之投資報酬率，且目前各業者均認為衛生及清潔、品質審核、品質標準為關 鍵成功因素，因此會格外注意。另外，明顯發現短租型套房非常注重顧客，不管是 位置的便利性、歡迎顧客、注重顧客需求和安全，從軟體和硬體設備間皆可看出對 顧客的重視，可說是顧客至上之產業。雖然創新與學習部分，可能因為短租型套房 的成立年限較低，目前各業者仍以穩定事業為重，所以此構面著重的程度較低。

表 4-1-3 象限 II 可能過度重視區 平衡計分卡構面 因素

財務 6.服務成本 Service cost

內部流程 7.公司契約 Corporate contracts

資料來源：本研究自行整理。

從上表可知，目前的短租型套房業者並不重視服務成本與公司契約經營因素，

由此可發現，短租型套房業者認為目前之服務成本非常良好，是可以接受範圍，因 此建議業者可以依循法規，增加一些對於消防安檢和顧客安全的成本支出，像是增 加公共意外責任保險，讓公司更守法並藉此得到較高的顧客滿意度。

表 4-1-4 象限 III 低優先改善區 平衡計分卡構面 因素

財務 1.行政及管理費用 General and administrative costs 2.人力成本 human resource cost

3.低價位的客房 Low guest bedroom prices

4.提供附加價值設施 Added-value facilities in guest rooms 內部流程 8.有限的服務 Limited service level

10.標準化的旅館設計 Standardized hotel design 11.有紀律的營運 Disciplined operational controls 17.訂房電腦系統 Central sales/reservation system 顧客 22.強烈的品牌區隔 Strong brand differentiation

28.市場占有率 Market share 創新與學習 31.科技升級 Technological update

33.員工的外語水準 Employees’ foreign language level 34.授權員工 Staff empowerment

35.員工招聘與徵選 Staff recruitment and selection 36.員工培訓 Staff training

資料來源：本研究自行整理。

由上表可得知，短租型套房業者重視度和滿意度都偏低的因素頗多，可發現其 對人力與管理成本之費用支出和低價客房與附加設施雖然都不滿意，但因為人力支 出在所難免，所以對壓低人事成本並不是首重之事，而低廉的房價雖然賺得少，但 薄利多銷，所以尚在可以接受的階段。至於內部流程、顧客和創新與學習的部分，

因為短租型套房由於尚在草創階段，所以目前不太過重視較細微的管理層面、市佔 率、科技升級和員工的能力發展等。

表 4-1-5 象限 IV 應加強改善區 平衡計分卡構面 因素

內部流程 9.客房設計 Design/look of guest bedrooms

12.營運的彈性與反應 Operational flexibility/ responsiveness 16.傳統的行銷方式 Traditional marketing

創新與學習 32.創新的策略 Innovation strategy

39.研究市場的程度 Degree of marketing search

資料來源：本研究自行整理。

從上表可知，短租型套房業者認為目前的內部流程與創新與學習構面中還有許 多可以進步改善之因素，像客房的設計因為是短租型套房之特色所以業者認為雖然 目前不滿意但還可以持續加強，可與學術界之美術學系或設計學系、藝文界之藝術 家合作，藉由提供免費空間，讓其免費重新設計客房裝潢，增加短租型套房之話題 性和看可看性。營運的彈性與反應：掌握回應顧客問題和訂房的速度，顧客並可在 訂房系統事先排定入住時間和退房時間，讓短租型套房人力分配更有效率。目前短 租型套房雖以網路行銷為主，但因為傳統的行銷方式也可透過口耳相傳的方式或是 印刷品的發放帶來更多人潮，因此短租型套房業者應該也要持續與鄰近相關產業業 者進行良好互動，藉由他人之力量幫忙宣傳。創新的策略部分目前主要顧客為學生 課和外國旅客，為增加商務客、親子客，可以規劃專屬商務客與親子客之客房，例 如商務客房須具備額外 3C 產品和投影布幕，可供簡單會議進行，親子客房有兒童 專屬衛浴設備，並降低客房內設施之高度，提供玩具使用。提供服務可在節慶時附 贈屬於該節慶之驚喜禮物。研究市場的程度雖然很重視但不甚滿意，是由於住宿產 業種類和業者皆很多，競爭激烈，業者應該對競爭者進行分析，對一般消費者發放

問卷了解其喜好，果未來能進一步將此部分的因素改善增強，相信公司競爭力會大 幅提升。

三、 短租型套房對關鍵成功因素重視性與滿意度之差距值分析

針對短租型套房關鍵因素項目，分別計算出目前重視度平均值和滿意度平均值，

再以滿意度平均數值減去重視度平均值，其差距數值即為缺口。若差距為負值，代 表業者對該關鍵成功因素之重視程度大於滿意度，即表示該項為關鍵成功因素為不

再以滿意度平均數值減去重視度平均值，其差距數值即為缺口。若差距為負值，代 表業者對該關鍵成功因素之重視程度大於滿意度，即表示該項為關鍵成功因素為不