第三章 研究方法
第五節 研究個案背景介紹
一、研究個案 A 公司基本資料
A 公司創立於民國 53 年，原屬公營事業單位，民國 88 年民營化，現在全面致力於 工業區開發、都市更新及不動產投資業務；擁有為數不少的客戶群。 該公司目前員工 人數 85 人，資本額 39 億 4 仟萬元。公司以永續經營秉持著『將珍稀土地注入全新 價值』的經營理念，追求企業永續經營及及成長為目標；除整體營運穩定外，獲利狀況 也逐年提昇，也是國內大型營建廠商之一 。該公司目前以住宅及大樓開發租售業、工 業廠房開發租售業、特定專業區開發業、投資興建公共建設業、都市更新業、不動產買 賣業等土地開發業務為主要以及承攬營建工程經營業務。
二、研究個案公司組織架構
A 公司為股份有限公司，董事會向股東大會負責。公司經營以總經理為中心，下設營 銷部、營運部、營建部、城鄉發展部、行政部、財務部、綜企部、公共事務部等部門如 圖 3-2。
圖 3-2 研究個案公司組織架構 股東大會
董事會
(董事長、副董事長、董事) 監察人
稽核室 經營規劃會議
總經理
副總經理
營銷部 營運部 營建部 城鄉發展部 行政部 財務部 綜企部 公共事務部
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三、研究個案計畫內容
(一) 開發面積
約 110 公頃，其中，除道路、公用停車場、污水處理廠、事業廢棄物處 理廠、管理中心、等公共設施用地及公園綠地外，可供設廠用地、工業研發 事業用地、相關產業用地等廠房用地面積約 61 公頃，含相關公用事業用地可 售地達 67.13 公頃。
(二) 開發時程
約三年七個月。完成地價及補償協議約一年五個月；完成土地徵收及取 得土地約二個月；完成全部工程施工約二年，完成工程施工後持續進行土地 銷售及交地。
(三)開發工程內容
工程項目包括整地、道路、排水、給水、電力系統、電信系統、光纖資 訊網路系統、污水下水道、污水處理廠、廢棄物處理廠、管理中心及設施、
路燈系統、景觀栽培、保全設施系統及環境監測系統等十五項工程，總工程 費約 28.9 億元。
(四)開發依循法令：本個案土地屬非都市土地，依區域計畫法以及促進產業升級 條例申請工業區報編，再進行土地徵收與工程施工作業。
四、研究個案財務計畫
經由深度訪談、問卷調查、相關公開資訊網站資料收集，本研究個案公 司開發航太工業區之財務計畫與經營模式分析如下。
(一) 經費來源與開發成本
1.經費來源：開發單位自籌資金 1,730,117 仟元(20%)，申貸中長期資金 6,920,469 仟元(80%)，總開發成本 8,860,296 仟元，其中末期經費 209,710 仟元由土地售款支應，不頇籌措，因此，本個案需籌措財源 8,650,586 仟 元 。
2.開發成本
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包括土地取得、工程費用、調查費、行政作業費、報編費、廣宣費、
準備金、利息、代辦費等，合計新台幣 8,860,296,000 元，詳表 3-1。
表 3-1 研究個案計畫開發成本 新台幣(元)
五、A 公司內部財務結構
根據財政部公開資訊觀測站網站可以獲得個案公司於開發航太工業區 期間之資產負債表、損益表、現金流量表等財務報表，經彙整如下。
(一)資產負債表
資產負債表除可以看出一家企業內部除錯、經營方向、防止弊端外，資產負 債表也表現企業體或公司資產、負債與股東權益的的對比關係，資產負債表的最 大功用乃可藉由閱讀迅速了解公司的經營狀況，詳表 3-2、表 3-3。
項 目 合計
一、土地取得 地價補償費 3,791,006,450 地上物補償費 90,430,570 小計 3,881,437,020 二、工程費用 直接工程費 2,311,984,000 間接工程費 329,589,971 小計 2,641,573,971 三、調查費 地形測量 18,500,000 測量鑽探費 1,900,000 環境監測費 33,500,000
小計 53,900,000
四、行政作業費 160,544,000
五、報編費 27,008,000
六、廣宣費 66,903,340
七、準備金 462,698,397
八、利息 864,307,800
九、代辦費 699,033,422
合計 8,860,296,000
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1,928,457.00 2.72 4,373,060.00 5.75 3,384,766.00 5.33 3,712,931.00 5.99
應收票據 2,017,939.00 2.85 2,237,763.00 2.94 1,806,548.00 2.84 4,846,810.00 7.82
26,530,340.00 37.53 29,297,731.00 38.53 6,490,757.00 10.23 6,428,203.00 10.37
土 地 544,957.00 0.77 516,984.00 0.67 535,464.00 0.84 535,465.00 0.86
1,791,868.00 2.53 1,691,338.00 2.22 1,291,991.00 2.03 1,285,144.00 2.07
固定資產淨額 1,635,317.00 2.31 1,508,350.00 1.98 1,133,414.00 1.78 1,109,396.00 1.79 無形資產合計 8,740.00 0.01 5,998.00 0.00 1,854.00 0.00 569.00 0.00 出租資產 659,274.00 0.93 864,069.00 1.13 819,111.00 1.29 858,696.00 1.38 存出保證金 10,433,497.00 14.76 11,893,731.00 15.64 10,552,859.00 16.64 11,388,072.00 18.37 長期應收票據
及款項
34,968.00 0.04 343,826.00 0.45 177,563.00 0.28 88,243.00 0.14
內部往來 480,220.00 0.67 723,407.00 0.95 360,370.00 0.56 302,469.00 0.48 其他資產合計 11,607,959.00 16.42 13,825,033.00 18.18 11,909,903.00 18.78 12,637,480.00 20.39 資產總計 70,678,384.00 100.00 76,029,256.00 100.00 63,394,793.00 100.00 61,975,906.00 100.00 流動負債
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表 3-3 個案公司年度資產負債表比較(續) 單位：新台幣(仟元)
會計科目 基期年 第一年 第二年 第三年
金額 ％ 金額 ％ 金額 ％ 金額 ％
短期借款 2,100,000.00 2.97 2,312,500.00 3.04 13,035,000.00 20.56 16,853,000.00 27.19 應付票據 7,430,007.00 10.51 9,942,232.00 13.07 4,800,000.00 7.57 6,239,000.00 10.06 應付帳款 4,295,068.00 6.07 4,394,607.00 5.78 2,492,640.00 3.93 1,866,359.00 3.01 流動負債合計 14,467,302.00 20.46 17,404,289.00 22.89 23,801,820.00 37.54 26,259,339.00 42.37 長期負債
各項準備合計 11,922,314.00 16.86 12,698,930.00 16.70 5,759,643.00 9.08 1,626,616.00 2.62 其他負債
存入保證金 64,988.00 0.09 188,265.00 0.24 85,091.00 0.13 92,843.00 0.14 其他負債合計 69,805.00 0.09 195,041.00 0.25 96,747.00 0.15 104,157.00 0.16 負債總計 64,354,598.00 91.05 71,227,625.00 93.68 61,655,232.00 97.25 60,427,856.00 97.50 股東權益
資本公債 保留盈餘
法定盈餘公積 634,925.00 0.89 -965,485.00 -1.26 -3,062,070.00 -4.83 -1,451,950.00 -2.34 保留盈餘合計 3,220,859.00 4.55 1,698,704.00 2.23 -1,363,366.00 -2.15 -1,451,950.00 -2.34 股東權益其他調
整項目
股東權益總計 6,323,786.00 8.94 4,801,631.00 6.31 1,739,561.00 2.74 1,548,050.00 2.49 註：基期年為申請工業區編定當年，第一年為進行航太工業區開發之首年。
由以上表列分析：
1. 個案公司進行航太工業區開發次年，資產負載表中之股東權益極速 下降，保留盈餘合計為負值，代表公司未賺到錢，但是他們仍先發 金錢給股東。
2. 由以上表列，個案公司較一般企業擁有許多土地。
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(二) 損益表
損益表(Income Statement)（或利潤表）是用以反映公司在一定期間（a certain period）利潤實現(或發生虧損)的財務報表，它是一張動態報表。
損益表可以為報表的閱讀者提供作出合理的經濟決策所需要的有關資料, 可 用來分析利潤增減變化的原因, 公司的經營成本, 作出投資價值評價等，詳 表 3-4。
表 3-4 個案公司年度損益表比較 單位：新台幣(仟元)
會計科目 基期年 第一年 第二年 第三年
金額 ％ 金額 ％ 金額 ％ 金額 ％
銷貨收入淨額 5,530,443.00 100.00 4,176,248.00 100 4,738,002.00 100.00 4,021,334.00 100.00 其他營業成本 906,261.00 16.38 702,170.00 16.81 552,645.00 11.66 446,010.00 -11.09 推銷費用 201,702.00 3.64 -1,357,361.00 -32.50 -2,520,493.00 -53.19 -81,622.00 -2.02 研究發展費用 225,255.00 4.07 -1,563,637.00 -37.44 -2,674,434.00 -56.44 -190,080.00 -4.72 營業費用合計 1,107,963.00 20.23 -655,191.00 -15.68 -1,967,848.00 -41.53 364,388.00 9.06 營業淨利(淨損) 156,519.00 2.83 -1,575,763.00 -37.73 -2,692,216.00 -56.82 -191,511.00 --4.76 營業外收入
營業外支出 停業部門損益 基本每股盈餘 完全稀釋每股 盈餘
簡單每股盈餘
註：基期年為申請工業區編定當年，第一年為進行航太工業區開發之首年。
由以上表列分析：
1.個案公司進行航太工業區開發當年，損益表中之營業淨利極速下降為負值，代 表公司未賺到錢。
2.由以上表列，個案公司進行航太工業區開發後三年，在推銷費用、研究發展費 用以及營業費用均呈現負值。
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(三) 現金流量表
現金流量表主要是反映出資產負債表中各個項目對現金流量的影響，並 根據其用途劃分為經營、投資及融資三個活動分類。現金流量表可用於分析一家 機構在短期內有沒有足夠現金去應付開銷，詳表 3- 5、表 3-6。
表 3-5 個案公司年度現金流量表比較 單位：新台幣(仟元)
註：基期年為申請工業區編定當年，第一年為進行航太工業區開發之首年。
會計科目 基期年 第一年 第二年 第三年
金額 金額 金額 金額
營業活動之現金流量：
本期純(損)益
156,519 (1,522,155) (2,692,216) (191,511)
調整項目：
折舊費用(未包含出租資產 之折舊)
40,759 39,252 35,744 30,082
固定資產報廢損失 1,969 1,582 4,557 2,120
各項攤提 4,479 3,458 4,883 1,654
採用權益法認列之投資利益 (190) (688) 22,627 (1,937) 應收款項減少 1,135,334 123,621 442,074 (122,721)
預付款項減少 9,947 6,696 - (2,159)
短期墊款(增加)減少 16,535 (18,354) 19,275 (8,191)
遞延退休金成本減少 3,912 34,968 - -
遞延民營化補償金成本增加 - (343,826) 126,060 89,320 應付款項增加(減少) (406,274) 99,539 - (626,281) 預收款項增加 292,194 112,723 1,179,471 (2,173,200) 各項準備增加 (減少) (821) 1,959 (43,362) -
應計退休金負債增加(減少) 936 (35,884) 11,902 4,973 淨調整數小計 1,098,780 25,046
營業活動之淨現金流 (出) 入
1,255,299 (1,497,109) (1,444,515) (1,866,017)
投資活動之現金流量：
買入票券 (增加) 減少 3,249,652 (219,824) - (1,755,977)
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(2,213,870) 2,444,603 (1,727,411) 1,612,450
期初現金及存放同業餘額 4,142,327 1,928,457 5,602,348 3,874,937 期末現金及存放同業餘額 1,928,457 4,373,060 3,874,937 5,487,387 現金流量資訊之補充揭露：
本期支付利息(不含資本化 利息)
3,991,413 3,823,913 3,651,722 3,121,757
本期支付所得稅 43,650 84,321 56,733 41,258
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由以上表列分析：
1.個案公司進行航太工業區開發次年，現金流量表中之現金流量當期純(損)益迅 速下降為負數，且金額龐大。
2.由以上表列，個案公司進行航太工業區開發首年，信託資金增加 30 億元，次 年現金流量表列土地開發投資增加 31.9 億元。
3.個案公司進行航太工業區開發次年，一年內到期之長期負債增加為原來三倍。
六、個案公司內部組織制度
(一)組織經營理念
整合產業與行銷，齊力為每一開發物件注入全新的生命，將土地視為載 體、用科技讓文化重生、以文化讓土地升值，創造更非凡的附加價值。
(二)組織內部管理
1.整合人才、資金及技術，以亞洲為市場，為土地加值提供全面性服務。
2.採員工紅利、員工配股、員工認股、績效獎金等鼓勵制度。
3.每年辦理國內外旅遊、健康檢查及社團活動。
4.公司內部有完整的教育訓練及順暢的升遷管道。
(三) 內部稽核
協助董事會及經理人檢查及覆核內部控制制度之缺失及衡量營運之 效果及效率，並適時提供改進建議，以確保內部控制制度持續有效實施及作為 檢討修正內部控制制度，設稽核室，定期向董事會及監察人報告。
七、航太工業區開發經營策略
(一) 顧客(土地承購商)需求調查
個案公司於決策要開發航太工業區之前，針對基地附近三縣市工業廠 商進行設廠用地面積、希望區位、可承受土地價格、交通、基地內提供之 公共設施等土地需求調查，期盼工業區開發完成後，可以迅速找到土地買 主。
(二)操作財務槓桿
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由於一般工業區開發，範圍與面積龐大，開發總成本達新台幣 88.6 億 元，資金需求非常可觀，為了減少公司籌措資金壓力，遂採取擴大財務槓桿 操作，以 20%自備款和 80%金融機構中、長期貸款方式籌措資金。
(三)降低成本
為了控制開發成本，個案公司主要管制最大宗之土地購置成本與工程施 工費用，在土地購置成本方面，藉由當地具有地方聲望之紳士協助，與地主 多方溝通，以合理的土地價位承購；在工程施工費方面，聘請資深且具經驗 之工程專家組成工程材料與各發包工項之單價審查，以期控制總開發經費，
降低成本。
(四)專業分工
個案公司擁有工業區及廠房開發租售、住宅及大樓開發租售、都市更新、
不動產買賣、承攬營建工程等相關地政、工程、財金、法律等人才，因此，
對於本案之投資開發，責由公司內部擅長工業區開發之專業團隊負責，並將 公司最弱之工程規劃設計工作交由國內大型工程顧問公司辦理，做到專業分 工，符合企業藍海策略。
(五)重視公共關係
為了促使計畫進行順利，個案公司也非常重視公共關係，由公共關係部 門派專人不時與承辦該計畫之中央、地方政府以及民代連繫，減少行政阻礙；
另規劃國外工業區考察活動，除可引進國外經驗，亦可加強與政府機關及民 代保持良好關係。
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