第一章 緒論
第一節 研究動機、問題與目的
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第一章 緒論
第一章 緒論
第一節 研究動機、問題與目的
一、 研究動機
不動產的交易金額往往較一般的商品買賣龐大許多，投資者或購買者除了自 有資金的投入外，往往需要以交易之不動產標的為擔保品，向銀行申請貸款以填 補資金缺口。根據銀行法第 12 條所示銀行於放款時，借款人提供不動產作為擔 保，於借款人無法清償貸款本金及利息時，得處分擔保品以為債權之確保。而依 同條例第 37 條規定，借款人所提質物或抵押物授信之放款值，由銀行根據其時 值、折舊率及銷售性決定。而 1999 年中華民國銀行公會第 6 屆第 3 次理監事會 聯席會議核議通過會員授信準則第 20 條(按：現為第 23 條)所揭示的原則，銀行 辦理授信業務時，應基於安全性、流動性、公益性、收益性及成長性等五項基本 原則，並依借款戶、資金用途、償還來源、債權保障及授信展望等五項審核原則 核貸。基於上述法令規範及作業準則，銀行在受理借款人申請住宅抵押貸款時，
勢必先將借款人所提供的擔保品詳實查估，並作為貸放資金的依據之一，以便在 將來房地產價格下滑，或資金收回困難的情況下，得以將擔保品拍賣、清償貸款。
然國內房地產價格自 2003 年遭遇 SARS 衝擊至今已有一波不小的上漲幅度，
且於 2008 年發生全球金融海嘯後，國內房地產價格仍未見明顯的修正或回檔，
在市場資金不斷競逐的情況下，加深資產泡沫化的疑慮，增加銀行授信風險。有 鑑於此，中央銀行為抑制投機性的資金需求，進而穩定金融，於 2010 年 6 月開 始採取「針對性的審慎房市措施1」，對大台北部分地區房貸成數作出限制，借款 者購入第 2 棟房屋的上限是七成，同年 12 月再降為六成，並擴大適用地區。觀 察央行限制銀行貸放成數及地區的政策，係為抑制資金流入房地產市場，但由於 國內抵押貸款一般係以擔保品估值，乘以貸款成數決定放款金額，其關鍵因素仍 在於擔保品估值的決定。而根據張金鶚、江百信(1995)以國內銀行放款案件研究
1一般稱為「選擇性信用管制」，係指對金融機構某些業務採取限制措施，以控制資金的流向與流 量，達成特定的經濟目標。依據現行「中央銀行法」及「銀行法」規定，央行可採行的選擇性信
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最後的價格(Aycock，2000)。而 Gwin 和 Maxam(2002)研究認為借款者為了獲得 貸款承作，可能提供估價人員買賣契約價格資訊，形成誘因使估價人員將擔保品 可取得的實際成交價格代表市場價值 (Clapp，1990；蘇文賢，2000；陳奉瑤，2003)，因此，契約價格變成為衡量估價準確性與可信度的重要依據。相較國外
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估價過程中，最為棘手的問題之一(許景德，2005；張秀珍，2009)，即便如此，
過去研究均未對借款人所提供的契約價格的真實性作出研究。
綜上所述，銀行辦理住宅抵押貸款業務時，雖依據銀行法及公會授信準則對 各項貸款條件進行查核，但不動產擔保品實為關鍵因素，故其估值的準確性與可 信度，將牽動銀行所涉入的授信風險程度。而銀行住宅擔保品鑑估價格與契約價 格存在的關係中，因國內房地產價格資訊不透明，借款者所提供的契約價格真實 性無法得知，銀行內部估價人員又可能因前述的各種原因，在估價結果上受到契 約價格的影響，若有心人士欲藉此獲得高額貸款、牟取不法利益，將損及銀行債 權。因此，在有限的價格資訊下，若能就過去銀行估價過程中，探討哪些變數使 鑑估價格和契約價格有所差距，並藉此對契約價格做出審慎的篩選與評估，取得 較具參考力者，似能提升估價準確度。
二、 研究問題與研究目的
基於前段研究動機所述，銀行內部估價人員可能因為資訊不足，對借款人所 提供的契約價格產生依賴，影響擔保品估值的決定，引起民眾對銀行擔保品估值 準確度的質疑，也反映估價形成過程的周延程度。
綜上，若鑑估價格受到契約價格影響的情況無法避免，本文歸納下列兩個研 究問題探討：
(一) 就過去銀行估價過程中，如何判斷契約價格對鑑估價格是否具有參考力？
而本研究在探討使鑑估價格和契約價格有所差距，並促成契約價格得否 具有參考力的影響因素。
(二) 獲得具有參考力的契約價格，是否能提升銀行對住宅擔保品鑑估價格的 準確性？旨在建構對契約價格評估模型，由此篩選契約價格資訊代入估 價模型中，檢驗是否能提升銀行對擔保品估價的準確度。
故本文之研究目的在瞭解估價人員在估價時，哪些變數將使其鑑估價格與契 約價格有大幅差距，並藉此建構一套客觀有效的契約價格評估模式，以辨識具有 參考力的契約價格。另一方面，探討由評估模型獲得具有參考力的契約價格，是 否確實提升銀行對擔保品估價結果的準確度與可信度。
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