第三章 研究設計與樣本資料分析
第四節 資料說明
國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
第四節 資料說明
一、 資料來源
建立契約價格樣本的篩選模型，需有抵押貸款擔保品契約價格作為資料基礎。
本文以國內某大型銀行住宅擔保品估價資料做為資料樣本。資料樣本範圍雖涵蓋 全台各縣市，由於除臺北市以外之其他各縣市擔保品估價資料，各鄉鎮市區間的 資料樣本數不足或分布不均，對於買賣雙方所提供契約價格建置多有缺漏，是以 本研究以臺北市作為地理研究範圍。
以臺北市為研究樣本的原始資料為 65,068 筆，資料時間為 2002 年 6 月至 2009 年底，為了確保資料比較年度的完整性，採用 2003 年至 2009 年完整年度資料，
並將欄位中有遺漏值、建物面積小於 10 平方公尺及純屬停車位的資料剔除，則本 研究使用樣本資料為 8,348 筆。
二、 敘述統計與樣本交叉分析
表一為全體擔保品樣本價格敘述統計。本研究使用樣本數為 8,348 個，依據 表一對樣本的統計分析可以發現，樣本銀行鑑估價格較契約價格低估平均值約少 983,478 元，約為低估 7.03%，但是估值差距平均值及百分比卻分別達 2,093,251 元及 15.29%，顯示樣本中可能存在該銀行對部分契約價格資訊的不信任，改作出 符合擔保品本身預期的鑑估價格的情況。然若再觀察成對估值差距與其百分比之 標準差、最大值的部分，分別高達 43.22%及 799%，推測研究資料中可能存有異 常點的情況，在不因樣本挑選及主觀刪除資料導致研究結果失真的情況下，本文 接續的實證分析擬採用 Belsley et al.(1980)發展出的 DFFITS 指標將其剔除，以減 少研究結果之偏誤。
表一 擔保品樣本價格敘述統計表
平均值 標準差 最大值 最小值
鑑估價格(元) 12,997,863 12,241,431 166,937,500 1,405,300 契約價格(元) 13,981,341 12,276,870 99,540,000 1,000,000 成對估值差距(元) 2,093,251 5,910,355 145,068,000 0 成對估值差距百分比(%) 15.29 43.22 799 0
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
22
在自變數敘述統計，為挑選出可能影響契約價格樣本為「不具參考力」之因 素，本研究設定其變數可能包含建物條件(建物面積、共有部分比例、屋齡、建物 種類、是否為小坪數或大坪數住宅、是否為一樓或頂樓、室內高度、使用權屬、
停車位有無)、外部環境(嫌惡設施)、區位因素及房地產景氣等。表二為連續變數 的敘述統計，包括建物面積、共有部分比例與屋齡。建物面積平均為 36.76 坪，
較臺北市家庭平均住宅面積8為大；共有部分比例平均為 17.34%；平均屋齡 17.28 年9，則屋齡相對較小。
表二 連續變數敘述統計表
變數 樣本數 平均數 標準差 最大值 最小值
建物面積(坪) 8,348 36.76 17.53 293.17 10.01 共有部分比例(%) 8,348 17.34 14.32 71.12 0
屋齡(年) 8,348 17.28 11.94 51.81 0 表三則為本研究第四章設定之虛擬變數與本研究樣本之比例統計表。本研究 樣本數為 8,348 個，各虛擬變數占總樣本比例最高為「停車位有無」者，達到樣 本總數的 26.02%，其餘則均在 20%的比例以內，室內高度為非標準三米(詳如第 四章)者比例僅 4.96%，為比例最低之變數。
表三 虛擬變數敘述統計表
自變數
是否為 一樓 是否為 頂樓 小坪數 住宅 大坪數 住宅
室內高度 使用權屬停車位 有無
嫌惡設施 樣本數 690 1531 483 746 414 970 2172 1569比例 8.27% 18.34% 5.79% 8.94% 4.96% 11.62% 26.02% 18.79%
8依據臺北市政府主計處「臺北市家庭收支概況調查報告」，2003 年至 2009 年家庭住宅平均建坪 為 30.9 坪。
9依據內政部營建署「全國住宅資訊統計資訊」，2009 年臺北市各行政區住宅平均屋齡介於 19.81 年至 31.61 年間。
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
表四為樣本年度與行政區之交叉統計分析表。各年度的樣本比例尚稱平均，
2007 年及 2009 年占全部樣本比例各為 18.93%及 19.44%，為所占比例最高的兩個 年度。而以行政區觀察，各行政區樣本分布比例平均，大安區占全部樣本比例達 到 15.61%，為所占比例最高的行政區，其餘依次為內湖區、士林區、中山區及北 投區；大同區、萬華區及南港區所占比例均未超過 3.37%，為樣本資料較少的後 三名，故行政區樣本分布比例亦符合研究年度期間，市場實際移轉交易熱絡程度 之預期10。
表四 樣本年度與行政區之交叉統計分析表
行政區 年度
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 合計 比例
中正區 50 61 65 74 122 75 93 540 6.47%
大同區 6 13 24 35 35 30 39 182 2.18%
中山區 75 100 148 125 174 108 150 880 10.54%
松山區 86 109 114 84 126 105 110 734 8.79%
大安區 124 151 198 170 244 162 254 1303 15.61%
萬華區 26 18 38 34 55 48 48 267 3.20%
信義區 77 84 108 89 106 84 167 715 8.56%
士林區 72 92 100 123 202 144 184 917 10.98%
北投區 80 93 86 85 145 111 138 738 8.84%
內湖區 120 121 146 152 182 112 224 1057 12.66%
南港區 28 13 30 36 48 48 78 281 3.37%
文山區 54 72 121 94 141 114 138 734 8.79%
合計 798 927 1178 1101 1580 1141 1623
8,348 比例 9.56% 11.10% 14.11% 13.19% 18.93% 13.67% 19.44%
10 依據「臺北市不動產登記統計資料查詢」，臺北市各行政區自 2003 年至 2009 年買賣移轉案件 數量前五名依序為中山區(13.98%)、大安區(11.96%)、內湖區(11.68%)、士林區(9.23%)及北投區 (8.53%)，倒數三名則分別為萬華區(5.25%)、南港區(4.25%)及大同區(4.15%)。資料來源：臺北市
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
24