第四章 實證分析
第一節 變數選取
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第四章 實證分析
本研究設計係為找出就過去銀行估價過程中，使鑑估價格和契約價格有所差 距，並促成契約價格得否具有參考力的影響因素，而經模型篩選後獲得具有參考 力的契約價格，是否能提升銀行鑑估價格的準確性進行研究，其模型因變數及自 變數選取分述如下。
第一節 變數選取
(一) 因變數
參酌第三章模型架構之公式 5，探討銀行對於辦理住宅抵押貸款擔保品估價 時，面對借款人所提供契約價格資訊「不具參考力」或「具參考力」的二項選擇，
建立一預測機率模型，並企圖以本研究模型將「不具參考力」之契約價格樣本剔 除，而保留下來的契約價格樣本則被認定為可靠的價格資訊，故設定模型左邊項
1y
i 表第 i 個觀察值為「不具參考力」的契約價格樣本，y
i
0表第 i 個觀察值 則為「具參考力」的契約價格樣本。惟本研究樣本估價資料係由銀行內部人員自行建置而成，但並未說明採用何 種估價方法產出鑑估價格，亦無註記任何關於契約價格資料之來源及資訊，例如 透過仲介公司、地政士媒介取得之契約，建設公司、代銷公司的銷售資料，或是 由不動產交易雙方自行提供等。因此，「不具參考力」之契約價格樣本如何認定，
產生困難。
根據游適銘(2010)研究景氣與不景氣時期擔保品估值的變化中，界定估值大 於成交價 3%為高估、小於 3%為低估，排除「成交價」大於或小於「估值」達 30%
之案件，並認為銀行可能擔心觸及刑法第 342 條之背信罪，不會產出高於成交價 之估值，故有採取估值差距為高估或過於低估者，視為不予納入研究範圍的作法。
另依不動產估價技術規則第 25 條，試算價格調整運算過程中，區域因素調整、個 別因素調整或區域因素及個別因素內之任一單獨項目之價格調整率大於 15%，或 總調整率大於 30%，則判定差異過大、應予排除。同條例第 26 條所示，檢討後 試算價格之間差距仍達 20%以上者，應排除該試算價格之適用。又依內政部針對
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地政機關地價查估作業所頒訂之「影響地價區域因素評價基準表」及「影響地價 個別因素評價基準表」11，有關住宅用地，各因素最大影響範圍各級變動百分比 約從 5%至 30%間不等。
基於上述文獻及種種規定，我們發現概念上可能認為估價差距超過 5%到 30%
以上者，為差距過大而應予調整或排除。另銀行法第 37 條所示，銀行係依現況評 估擔保品應有之「時值」產生之鑑估價格，可能僅為貸放金額之依據，尚須考量 借款人其他條件作為准駁依據，而非逕依鑑估價格貸放資金給借款人，所謂高估 擔保品價值將觸及刑法第 342 條之情況不一定成立。又本研究使用估價資料為國 內某大型銀行長期有系統地建置資料，並為內部估價人員製作，應無代理問題的 形成誘因，然其估值的形成雖可能較為穩定，研究限制中亦提及估價資料係銀行 內部人員自行製作而成，恐欠缺坊間估價師之專業，且是否可於估價初期即獲知 擔保品的基本行情，不無疑問。
據此，在缺乏相關資訊的情況下，本研究仍以該銀行鑑估價格為衡量基準，
並以該銀行過去估價經驗所產生之估值差距，界定契約價格高於或低於鑑估價格，
設計其差距在以每 5%為的變動基礎中，區分以鑑估價格與契約價格差距百分比 (以下簡稱「差距百分比」)分別超過 5%、10%、15%、20%、25%及 30%者，初 步判定為相對「不具參考力」的樣本，其公式如式 10，並各自建立 logistic 迴歸 模型，例如差距百分比為 7.5%者，在 5%的 logistic 迴歸模型中被視為「不具參考 力」者，但在 10%的模型中則為「具參考力」者，依此類推各差距百分比「不具 參考力」與「具參考力」之樣本分配如表五，其作法並未認定契約價格與鑑估價 格相近，即表示契約價格「具參考力」，而是透過各種不同程度的價格差距，在過 去累積的大量樣本中，試圖找出可能的契約價格資訊遴選機制。
差距百分比=
契約價格 鑑估價格
鑑估價格
× 100% （式 10）表五 各差距百分比「不具參考力」與「具參考力」樣本分配表
差距百分比 5% 10% 15% 20% 25% 30%
不具參考力 6,013 4,130 2,599 1,469 878 571 具參考力 2,335 4,218 5,749 6,879 7,470 7,777
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(二) 自變數
在自變數選取方面，係為挑選出可能影響契約價格樣本為「不具參考力」之 因素，其變數可能包含建物條件、外部環境、區位因素及房地產景氣變動等。其 變數如下：
1.建物面積及建物面積平方項：過去由林祖嘉(1992)、張金鶚、劉秀玲(1993)、林 秋瑾、楊宗憲、張金鶚(1996)等研究均認為，不動產價格隨著建物總面積增加而 上升，即建物面積(即樓地板總面積)對價格有顯著影響，而 Frew & Jud(2003)則 認為居住面積對房屋價格有顯著影響。而根據上述文獻認為樓地板面積越大、
不動產總價越高的研究結果，推測借款者可能產生較高資金需求，進而產生提 供予銀行不實契約價格的誘因。
2.共有部分比例及共有部分比例平方項：一般咸認為共有部分占總面積的比例越 高，則實際室內使用空間將減少，而現階段民間計價方是多仍以總權狀面積乘 上每坪單價，因此，共有部分的價格可能有高估之嫌，銀行可能影響未來處分 價格，可能引發借款者出具不實的契約價格，以防銀行降低估值。
3.屋齡及屋齡平方項：依林秋瑾、楊宗憲、張金鶚(1996)、Frew & Jud(2003)研究 指出因為建築物隨著經過時間增加會產生物理折舊，屋齡對價格有顯著的影響，
而 Fisher et al.(2006)實證結果發現折舊會隨著屋齡增加而呈現非線性的變化，基 於考量屋齡變數可能為非線性變化而加入屋齡平方項變數。長期而言，折舊會 導致建物價值下降使不動產價值下降，然而隨著屋齡增加達有限使用年限後，
達到辦理都市更新的門檻時，不動產價值又隨之上升，可能產生高估房地產價 值。銀行估價人員顧慮中古價因與新成屋的比價效應，有抬高之虞，則前者交 易所提供的契約價格不具參考力程度較高，故本文預期屋齡正向影響，屋齡平 方項對價格影響預期符號為負。
4.建物種類：依據陳彥仲、林國民(1998)實證研究發現使用類型將影響房價。另李 泓見、張金鶚、花敬群(2006)從供給面建築成本的考量與需求面消費者偏好的滿 足效用指出，不同住宅類型對於價格之影響產生明顯差異。故不同使用類型可 能影響擔保品價格，使借款者取得不同使用類型擔保品所需資金成本，進而影 響契約價格可供參考的程度。而本文使用樣本原包括公寓、透天及電梯大樓，
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因透天厝於實務上交易計價方式不同，影響因素異於其他兩者，產生不同的比 較基礎，故本文刪除該種樣本評估。
5.是否為小坪數或大坪數住宅：由李泓見、張金鶚、花敬群(2006)研究指出「套房」
相對於電梯大廈是屬於非典型住宅，在住宅特徵控制下，套房單價明顯高於電 梯大廈，但是從在實證結果上出現面積越大價格越高的情形，可能消費者篇好 與非線性的價格策略造成。因此，借款者所提供之契約價格參考力可能受到影 響。依據第一銀行、彰化銀行及華南銀行對套房面積定義分別為 15 坪、15 坪及 12 坪以下，本研究藉此定義小面積住宅為 15 坪以下；另依廖君倬(1999)及陳覺 惠(2000)提出之研究定義大坪數住宅分別為 55 坪及 60 坪以上，本文取 60 坪以 上為大坪數住宅。
6.是否為一樓或頂樓：在所在樓層變數上，林秋瑾、楊宗憲、張金鶚(1996)研究指 出所在樓層對於不動產價格的影響一般來說有先遞減再遞增的效果，因為一樓 價格為最高，二樓以上會漸漸減少，一直到某個樓層高度時，會因為視野遼闊 與寧適性因素使得不動產價格漸漸增加。也由於一樓住宅可及性佳價格通常高 於其他樓層，而頂樓因景觀與隱私性較佳，價格通常也高於其他樓層(李月華，
1997)。因此，一樓或頂樓之擔保品借款者，可能迫於資金需求或依附擔保品優 勢，提供不具參考力的契約價格樣本。
7.室內高度：從效用角度來看，較高的樓層高度提供了一個舒適的生活空間與空 間利用，並隱含是可以進行夾層的再施工，提供小坪數面積擴大住宅面積的方 式，對擔保品價格可能影響有正面影響。而樓層挑高的高度一般為 3 米左右，
本研究樣本資料所載擔保品室內高度除 3 米外，尚包括 3 米 6、4 米 2、4 米 5 及 4 米 6 等。超過標準 3 米高度的擔保品可能因效用及舒適度增加，可能使交 易時產生較高的成交價格或是增加買方的資金成本，誘發借款者提供銀行較不 具參考力的契約價格資訊。
8.使用權屬：另依據民法第 425 條第 1 項所謂「買賣不破租賃」的規定，銀行承 受的擔保品在未來進行處分時，可能因為擔保物尚有被占用之情形，影響債權 之收回。因此，一般銀行在計算擔保品鑑估價格時，現況出租或是非自用將被 納入考量，惟房地產市場投資交易過程中，現況帶有租約轉售者可能對其成交 價格產生正面影響，又擔心因使用權屬影響銀行核貸額度，故可能提供不具參 考力之契約價格。
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9.停車位有無：附有停車位之不動產，對於銷售總價有正面的影響(Dubin, 1992)。
都會地區因停車空間不足，因此對不動產價值產生很大的效用。故其成交價格 可能因增加購置車位，偏離一般正常交易價格，其契約價格可能較不具參考力。
10.嫌惡設施：James & Epley(1998)研究指出住宅附近有發電場、電塔或電纜線通 過區域，對於房地產價格產生減價的影響。過去亦有研究指出鄰近地區因嫌惡 設的存在或興建，對不動產價格將有負面的影響(廖仲仁，1994)。因此，不動產 擔保品鄰近地區嫌惡設施越多，對於成交價格越有顯著影響，銀行可能產生更
10.嫌惡設施：James & Epley(1998)研究指出住宅附近有發電場、電塔或電纜線通 過區域，對於房地產價格產生減價的影響。過去亦有研究指出鄰近地區因嫌惡 設的存在或興建，對不動產價格將有負面的影響(廖仲仁，1994)。因此，不動產 擔保品鄰近地區嫌惡設施越多，對於成交價格越有顯著影響，銀行可能產生更